BGH Urteil vom 15.11.2000 – XII ZR 181/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 181/98

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 15. November 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. November 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und

die Richter Dr. Krohn, Gerber, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. Mai 1998

aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Durch Beschluß des Kreisgerichts vom 31. Januar 1992 wurde über das

Vermögen der LPG G. das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet und der

Kläger zum Gesamtvollstreckungsverwalter bestellt.

Im Jahre 1990 vermietete die LPG auf ihrem früher zur Geflügelzucht

genutzten Gelände mehrere Gebäudeeinheiten zur gewerblichen Nutzung.

Unter anderem vermietete sie durch schriftlichen "Nutzungsvertrag" vom

20. September 1990 an den Beklagten eine Halle zum Handel mit Möbeln. Das

Mietverhältnis begann am 1. Oktober 1990 und sollte "mindestens" zehn Jahre

dauern. Der monatliche Mietzins betrug 7 DM pro Quadratmeter, insgesamt

7.392 DM. In § 15 des Vertrages wurde dem Beklagten ein Vorkaufsrecht ein-

geräumt.

Auf Drängen des Landkreises, der die gewerbliche Nutzung zunächst

stillschweigend geduldet hatte, beantragte der Vermieter im Dezember 1992 für

mehrere vermietete Gebäude, unter anderem für die vom Beklagten gemietete

Halle, eine auf eine Nutzungsänderung gerichtete Baugenehmigung. Am

14. März 1995 fand im Bauordnungsamt eine Besprechung statt, in deren Ver-

lauf alle Mieter der LPG, die ein Verkaufsgewerbe betrieben, aufgefordert wur-

den, ihre dort eingerichteten Betriebe aufzugeben, da sie bauordnungswidrig

und nicht genehmigungsfähig seien. Für den Fall, daß die Betriebe nicht frei-

willig aufgegeben würden, wurde der Erlaß einer Nutzungsuntersagung ange-

droht. Mit Bescheid vom 8. Mai 1995 untersagte der Landkreis für vier auf dem

Grundstück der LPG stehende Gebäude die Nutzung als Verkaufsstelle, nicht

jedoch für die von dem Beklagten angemietete Halle. Warum diese Halle aus-

genommen wurde, ist streitig. Der Beklagte macht geltend, dies sei nur darauf

zurückzuführen, daß er als einziger auf die Besprechung vom 14. März 1995

hin die Nutzung als Verkaufsstelle freiwillig aufgegeben habe.

Der Beklagte teilte dem Kläger mit, er werde die Halle räumen. Darauf-

hin legte der Kläger zum 1. Oktober 1995 den Wasseranschluß zur Halle still

und schaltete die Heizung ab. Der Beklagte beanstandete dies nicht und zahlte

ab 1. Oktober 1995 keine Miete mehr.

Erstmals mit Schreiben vom 13. November 1996 beanstandete der Klä-

ger das Ausbleiben weiterer Mietzinszahlungen. Mit Schreiben vom 12. De-

zember 1996 rügte der Beklagte daraufhin Baumängel der Halle und mit

Schreiben vom 30. Dezember 1996 erklärte er die Kündigung des Mietvertra-

ges. Die Schlüssel zu der Halle gab der Beklagte bisher nicht zurück.

Mit der Klage verlangt der Kläger den vereinbarten Mietzins für die Zeit

von Oktober 1995 bis Dezember 1996. Er behauptet, der Beklagte habe die

Halle bis mindestens Mai 1997 als Möbellager genutzt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung des Klägers hin hat das Berufungsgericht den Beklag-

ten verurteilt, an den Kläger 110.880 DM zuzüglich Zinsen zu zahlen. Mit der

Revision will der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils

erreichen.

Die Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur

Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an

das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht führt aus, der Nutzungsvertrag sei ursprünglich

wegen eines Verstoßes gegen das damals in der DDR geltende Preisrecht un-

wirksam gewesen. Die Parteien hätten den Vertrag jedoch nach Wegfall der

Mietpreisbindung gemäß § 141 BGB bestätigt, indem der Mieter bis September

1995 den vereinbarten Mietzins gezahlt und die Vermieterin die Mietzahlung

entgegengenommen habe. Die Parteien hätten den Mietvertrag auch nicht zum

1. Oktober 1995 einvernehmlich aufgehoben. Der Beklagte habe nicht hinrei-

chend dargelegt, daß der Mietzins wegen eines Mangels der Mietsache zu

mindern sei, zumal er dem Kläger einen Mangel nicht im Sinne des § 545

Abs. 2 BGB angezeigt habe. Aus dem Umstand, daß der Kläger von Oktober

1995 bis 13. November 1996 das Ausbleiben der Mietzinszahlungen nicht be-

anstandet habe, könne man nicht herleiten, daß er die Durchsetzung des Miet-

zinsanspruches verwirkt habe. Der Beklagte habe auch nicht substantiiert dar-

gelegt, daß ihm Gegenansprüche zustünden. Er sei deshalb verpflichtet, den

vereinbarten Mietzins für die Zeit von Oktober 1995 bis Dezember 1996 zu

zahlen.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen

Überprüfung nicht stand.

2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Nutzungs-

vertrag wegen der Höhe des vereinbarten Mietzinses gegen die Regelungen

der "Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für

Gewerberäume und -objekte" vom 23. August 1990 (Gbl. DDR I 1424 f) ver-

stieß. Es ist aber zumindest fraglich, ob dieser Verstoß die Gesamtnichtigkeit

des Vertrages zur Folge hatte. Verstöße gegen das Preisrecht führen nach

ständiger Rechtsprechung regelmäßig nur zu einer Reduzierung des verein-

barten Preises auf das zulässige, nach anderer Ansicht das ortsübliche Maß

(Staudinger/Sack, BGB Bearbeitung 1996 § 134 Rdn. 269 f m.N.). In der Lite-

ratur wird die Meinung vertreten, daß dies auch für auf dem Gebiet der DDR

unter Verstoß gegen das dort geltende Preisrecht abgeschlossene Verträge gilt

(Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet, 2. Aufl. § 9

Rdn. 26 = S. 288). § 68 Abs. 2 Satz 2 ZGB a.F. sah ausdrücklich vor, daß bei

Preisverstößen der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam bleibe. Aus dem

Umstand, daß diese Bestimmung durch Gesetz vom 28. Juni 1990 (Gbl. DDR I

524) aufgehoben worden ist, kann man nicht ohne weiteres schließen, daß

Preisverstöße von nun an zur Unwirksamkeit führen sollten. Daß § 68 Abs. 2

Satz 2 ZGB aufgehoben wurde, könnte auch damit zusammenhängen, daß

gleichzeitig oder nahezu gleichzeitig die bisher bestehenden Preisregulierun-

gen weitgehend außer Kraft gesetzt wurden und die Bestimmung deshalb als

überflüssig angesehen worden sein könnte. Es ist jedoch nicht erforderlich, auf

diese Frage näher einzugehen. Ebensowenig ist es erforderlich zu prüfen, ob

in einem solchen Falle der vereinbarte, ursprünglich unzulässige Mietzins nach

Wegfall der Preisvorschriften automatisch wirksam wird bzw. auf welche Weise

er in Kraft gesetzt werden kann (vgl. Horn aaO). Jedenfalls für das Revisions-

verfahren ist nämlich davon auszugehen, daß der Nutzungsvertrag aus einem

anderen Grund von Anfang an unwirksam war und auch nicht später wirksam

geworden ist.

3. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß der Nutzungsvertrag in

§ 15 für den Mieter ein Vorkaufsrecht bezüglich der vermieteten Halle enthält.

Ähnlich wie § 313 BGB die Beurkundung sehen die §§ 306 Abs. 1 Satz 2, 67

Abs. 1 ZGB vor, daß die Vereinbarung über ein solches Vorkaufsrecht der Be-

glaubigung durch ein staatliches Notariat oder ein anderes zuständiges staatli-

ches Organ bedurfte. Der Mangel der Form hat nach § 66 Abs. 2 ZGB (ent-

sprechend § 125 BGB) die Nichtigkeit der Vereinbarung zur Folge. Nach § 68

Abs. 2 ZGB, der inhaltlich dem § 139 BGB entspricht, ist im Zweifel Gesamt-

nichtigkeit des Vertrages anzunehmen. Auch nach dem ZGB muß derjenige,

der geltend machen will, es liege nicht Gesamtnichtigkeit, sondern nur Teil-

nichtigkeit vor, die tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen, aus denen

sich dies ergibt (vgl. zu allem Senatsbeschluß vom 4. Mai 1994 - XII ZR 12/93 -

Grundeigentum 1994, 1049).

Anhaltspunkte dafür, daß im vorliegenden Fall lediglich Teilnichtigkeit

gegeben sein könnte, ergeben sich weder aus den Feststellungen des Beru-

fungsgerichts noch aus dem Vortrag der Parteien. In den Tatsacheninstanzen

ist nicht erörtert worden, daß wegen der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts

eine Formnichtigkeit des Nutzungsvertrages in Betracht kommt.

4. Eine Heilung der Gesamtnichtigkeit des Vertrages nach § 141 BGB

kommt nicht in Betracht. Der Umstand allein, daß der Beklagte den in einem

unwirksamen Vertrag vereinbarten Mietzins über Jahre gezahlt und die Ge-

meinschuldnerin ihn entgegengenommen hat, reicht nicht aus, um eine solche

Bestätigung anzunehmen. Eine Bestätigung des Rechtsgeschäfts nach den

§§ 141 f BGB setzt voraus, daß die bestätigenden Vertragsparteien den Grund

der Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit gekannt haben oder zumindest Zweifel an

der Rechtsbeständigkeit des Vertrages hatten (BGHZ 129, 371, 377 m.N.). An-

haltspunkte dafür, daß auch nur eine der Parteien vor Ende 1996 Bedenken

gegen die Wirksamkeit des Vertrages hatte, ergeben sich nicht aus den Fest-

stellungen des Berufungsgerichts und auch nicht aus dem Vortrag der Partei-

en. Aus dem Umstand, daß die Parteien jahrelang einen von ihnen für wirksam

gehaltenen Mietvertrag erfüllt haben, kann man nicht schließen, daß sie den in

Wirklichkeit unwirksamen Vertrag bestätigen wollten.

Im übrigen würden für eine solche Bestätigung dieselben Formvor-

schriften gelten wie für das ursprüngliche Geschäft. Außerdem würde sich auch

für eine Bestätigung in gleicher Weise die Frage ergeben, ob die wegen eines

Formmangels unwirksame Bestätigung des Vorkaufsrechts Gesamtnichtigkeit

oder Teilnichtigkeit zur Folge hätte.

5. Da jedenfalls für das Revisionsverfahren davon auszugehen ist, daß

der Nutzungsvertrag unwirksam ist, kann das angefochtene Urteil keinen Be-

stand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entschei-

den (§ 565 Abs. 3 ZPO). Der Kläger hat unter Beweisantritt vorgetragen, der

Beklagte habe die Halle auch noch ab Oktober 1995 jedenfalls als Lager ge-

nutzt. Wenn diese Behauptung richtig ist, käme ein Bereicherungsanspruch

des Klägers in Frage. Sowohl zum Grund als auch zur Höhe eines solchen An-

spruchs hat das Berufungsgericht aber keine tatsächlichen Feststellungen ge-

troffen. Eventuell müßte wegen der Höhe eines solchen Anspruchs auch Be-

weis erhoben werden über die von dem Beklagten behaupteten erheblichen

Mängel. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,

damit es die notwendigen tatsächlichen Feststellungen nachholt.

Die Revisionserwiderung verweist zu Recht darauf, daß beide Parteien

in den Tatsacheninstanzen an die Möglichkeit, der Nutzungsvertrag könne

formunwirksam sein, nicht gedacht und deshalb keine Veranlassung gesehen

haben, zur Frage der Gesamt- oder Teilnichtigkeit vorzutragen. Die Zurückver-

weisung gibt den Parteien Gelegenheit, dies nachzuholen.

Blumenröhr Krohn Gerber

Weber-Monecke Wagenitz