BGH Beschluss vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
21. September 2005
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
GKG § 41
a) Zur Wertberechnung nach § 41 GKG bei gestaffeltem Mietentgelt in der strei-
tigen Zeit.
b) Der auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Mietpreisvereinbarung gerich-
tete Antrag fällt in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG, wenn sich
aus der Begründung ergibt, dass die behauptete Unwirksamkeit der Entgelt-
vereinbarung voraussichtlich die Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts
zur Folge haben würde (hier: wucherische Überhöhung einer Geschäfts-
raummiete).
BGH, Beschluss vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03 - KG Berlin LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. September 2005 durch
die Richter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose
beschlossen:
Der Beschluss des Senats vom 22. Dezember 2004 wird geändert
und der Gebührenstreitwert im Verhältnis zur Beklagten zu 1 auf
253.659 € und im Verhältnis zur Beklagten zu 2 auf 75. 572 € fest-
gesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche aus einem mit Wir-
kung zum 1. Oktober 1999 für (weitere) fünf Jahre fest abgeschlossenen Miet-
vertrag über Geschäftsräume. Die Beklagte zu 1 als Mieterin hatte seit April
2002 die Mietzahlungen eingestellt.
Die Klägerin als Vermieterin hat gegen die Beklagte zu 1 die Zahlung
rückständigen Mietzinses in Höhe von 6.191,42 € sowie die Räumung der Ge-
schäftsräume nach Ausspruch der fristlosen Kündigung beantragt; weiterhin hat
sie die Beklagte zu 2 als Bürgin für den Zahlungsanspruch in Anspruch ge-
nommen. Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten und haben ihrerseits
Widerklage erhoben. Dabei haben die Beklagten die Feststellung beantragt,
dass die von den Parteien Anfang 1999 geschlossene (Staffel-)Mietzinsver-
einbarung - insbesondere wegen Wuchers - unwirksam sei, dass die Beklagte
zu 1 seit April 2002 berechtigt sei, die Miete vollständig zu mindern bzw. zu-
rückzubehalten und dass für die Beklagte zu 2 keine Bürgschaftsverpflichtung
für Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1 gegenüber der Klägerin bestehe. Da-
neben haben sie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von
angeblichen Mängeln der Mietsache sowie einen Unterlassungsanspruch gel-
tend gemacht und die weitere Feststellung begehrt, dass der Mietzinsanspruch
der Klägerin für die Monate April 2002 bis August 2002 durch Aufrechnung er-
loschen sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage in
vollem Umfang abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Be-
klagten zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen hat sich
die - mittlerweile zurückgenommene - Nichtzulassungsbeschwerde der Beklag-
ten gerichtet.
II.
Der Gebührenstreitwert für das Verfahren über die - vor dem Inkrafttreten
des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Juli 2004 anhängig geworde-
ne - Nichtzulassungsbeschwerde bemisst sich gemäß § 14 Abs. 1 Satz 1 und
Abs. 3 GKG a.F. (jetzt § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GKG) nach den Anträgen
des Beschwerdeführers. Die Beklagten wenden sich nach den Ausführungen in
der Beschwerdebegründung nur noch gegen die Verurteilung zur Räumung und
Zahlung sowie gegen die Abweisung ihrer Widerklage bezüglich der Anträge
auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung, des Bestehens
der geltend gemachten Minderungs- bzw. Zurückbehaltungsrechte und des
Fehlens einer Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2. Der für die Ge-
richtsgebühren maßgebliche Streitwert für das insoweit beschränkte Rechtsmit-
tel der Beklagten beträgt 253.658,29 €.
1. Keinen Zweifeln unterliegen dabei der Wert des auf Zahlung rückstän-
digen Mietzinses gerichteten Leistungsantrages (6.191,42 €) und des zurück-
gewiesenen Feststellungsantrages betreffend die Bürgschaftsverpflichtung der
Beklagten zu 2 (69.380,73 €).
2. Der Wert des Räumungsantrages ist auf 40.494,36 € fe stzusetzen.
a) Der ursprüngliche Wert des Räumungsantrages ist für die Gebühren
im Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde maßgebend geblieben, weil
sich dieser Wert im Laufe des Rechtsstreits nicht verringert hat. Zwar hat die
Klägerin in der Berufungsinstanz den Rechtsstreit wegen des Räumungsantra-
ges zunächst für erledigt erklärt, nachdem ihr am 11. Juni 2003 die Mieträume
zurückgegeben worden waren. Dieser schriftsätzlichen Erledigungserklärung ist
die Beklagte zu 1 jedoch ausdrücklich mit der Behauptung entgegengetreten,
dass die Herausgabe der Mieträume an die Klägerin nicht freiwillig, sondern nur
zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren
Urteil des Landgerichts erfolgte. Eine unter dem Druck der Zwangsvollstreckung
bewirkte Leistung stellt indes nach allgemeiner Ansicht keine Erfüllungshand-
lung dar, welche die Annahme eines erledigenden Ereignisses rechtfertigt
(BGHZ 94, 268, 274). Diesem Umstand hat die Klägerin erkennbar Rechnung
getragen, indem sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht
am 6. Oktober 2003 an der - bis zur Zustimmung des Gegners frei widerrufli-
chen (vgl. BGH Urteil vom 7. Juni 2001 - I ZR 157/98 - NJW 2002, 442) - Erle-
digungserklärung nicht festgehalten, sondern vielmehr die Zurückweisung der
Berufung gegen das den Räumungsausspruch enthaltende erstinstanzliche Ur-
teil beantragt hat. Insoweit folgerichtig hat das Berufungsgericht die Berufung
der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts in vollem Umfange und nicht
etwa mit der Maßgabe einer Feststellung der Erledigung des Räumungsantra-
ges zurückgewiesen.
b) Nach § 16 Abs. 2 GKG a.F. (jetzt § 41 Abs. 2 GKG) ist bei Räumungs-
klagen grundsätzlich das für die Dauer eines Jahres zu entrichtende Entgelt
maßgeblich, es sei denn, der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Ent-
geltes ist geringer. Die streitige Zeit - d.h. die Spanne zwischen denjenigen
Zeitpunkten, in denen nach dem jeweiligen Vorbringen der einen und der ande-
ren Partei der Räumungsanspruch des Vermieters zu erfüllen ist - beginnt nach
vorausgegangener Kündigung des Vermieters mit der Rechtshängigkeit des
Räumungsantrags (OLG Bamberg JurBüro 1991, 1126 mit Anm. Mümmler; vgl.
auch Senatsbeschluss vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99 - NJW-RR 1999, 1385;
BGH Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04 - NJW-RR 2005, 867, 868, je-
weils zum Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert nach § 8 ZPO). Sie dauert
bei Verträgen, die - wie hier - auf bestimmte Zeit geschlossen wurden, bis zum
vertraglichen Ablauf der Mietzeit. Da der den Räumungsantrag enthaltende
Schriftsatz am 6. August 2002 zugestellt wurde, erstreckt sich die streitige Zeit
unter den hier obwaltenden Umständen über die 26 Monate zwischen August
2002 und dem Ende der Vertragslaufzeit im September 2004.
aa) Die Höhe der für die Wertberechnung maßgeblichen Miete richtet
sich nach einem objektiven Maßstab; beim Vorliegen eines schriftlichen Miet-
vertrages sind regelmäßig dessen Regelungen für die Bemessung der Miethö-
he heranzuziehen (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Februar 1997 - XII ZR
233/96 - NJW-RR 1997, 648). Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte zu 1 bei
Rechtshängigkeit des Räumungsantrages im August 2002 vertragsgemäß eine
Miete in Höhe von monatlich 3.221,14 € zu entrichten; d ie Miete erhöhte sich
aufgrund der vereinbarten Mietstaffel seit Oktober 2002 auf monatlich
3.374,53 €.
bb) Umstritten ist allerdings, wie es sich auf die Wertberechnung nach
§ 41 GKG auswirkt, wenn sich die streitige Zeit über ein Jahr hinaus erstreckt
und das Mietentgelt in verschiedenen Zeitabschnitten verschieden hoch ist.
Teilweise wird ein Durchschnittsbetrag aus den in der streitigen Zeit ver-
tragsgemäß zu entrichtenden Mieten angesetzt (Hartmann, Kostengesetze, 35.
Auflage, § 41 GKG Rdn. 23). Demgegenüber entspricht es wohl überwiegender
Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass es für die Berechnung des
Gebührenwertes nach § 41 GKG bei wechselnden Entgelten auf die höchsten
Beträge ankommt, die in der streitigen Zeit innerhalb eines Jahres zu zahlen
sein würden (vgl. KG JW 1925, 809 Nr. 13; Meyer, GKG, 6. Aufl., § 41 Rdn. 18;
Oestreich/Winter/Hellstab, Kommentar zum GKG, Bd. II 7.0 Stichwort‚ Begriff
des Mietzinses, S. 193; Hillach/Rohs, Handbuch des Streitwerts in Zivilsachen,
Rdn. 6; Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl., § 8 Rdn. 5; Baumbach/Lauterbach/
Albers/Hartmann, ZPO, 63. Aufl., § 8 Rdn. 5 jeweils zum Zuständigkeitsstreit-
wert nach § 8 ZPO; vgl. weiterhin RGZ 160, 83, 86; BGH Urteil vom 23. Oktober
1952 - III ZR 231/51 - NJW 1953, 104, 105; OLG Bamberg JurBüro 1971, 536,
537 mit zust. Anm. Mümmler).
Der Senat folgt der letztgenannten Auffassung. Gegen die Bildung eines
Durchschnittssatzes spricht - neben Praktikabilitätserwägungen - insbesondere
der Gedanke, dass eine Verlängerung der streitigen Zeit grundsätzlich nicht zu
einer Absenkung des Streitwertes führen kann. Dies ist bei einer Durchschnitts-
berechnung nicht gewährleistet, wenn sich das Entgelt im weiteren Verlauf der
streitigen Zeit gegenüber den Entgelten des ersten Jahres verringert hat (vgl.
hierzu bereits die Berechnungsbeispiele in RGZ aaO S. 86 f. und Rohs,
RPfleger 1952, 529, 534).
Der für die Wertberechnung maßgebliche Jahresbetrag ist daher aus
dem höchsten Entgelt der vereinbarten Mietstaffel zu errechnen, da dieser Be-
trag in der streitigen Zeit mindestens für die Dauer eines Jahres zu zahlen ge-
wesen wäre; er beträgt 40.494,36 € (= 12 x 3.374,53
€).
3. Der im Wege der Widerklage geltend gemachte Antrag, die Berechti-
gung der Beklagten zu 1 festzustellen, die Miete seit April 2002 um 100 % zu
mindern bzw. in diesem Umfang ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete aus-
zuüben, ist mit 97.097,42 € zu bewerten.
Der Senat hat bereits ausgesprochen, dass der Gebührenstreitwert für
einen negativen Feststellungsantrag, mit dem der Mieter gegenüber dem Ver-
mieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus
welchem Rechtsgrund - leugnet, nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO zu beurteilen
ist (Senatsbeschluss vom 20. April 2005 - XII ZR 248/04 - NJW-RR 2005, 938).
Demnach ist bei Mietverhältnissen mit bestimmter Dauer grundsätzlich der Ge-
samtbetrag der künftigen Mietzinsen maßgeblich, sofern nicht der dreieinhalb-
fache Wert des einjährigen Mietzinses geringer ist. Damit kommt es hier auf
den Gesamtbetrag der im Zeitraum seit April 2002 ausstehenden Mieten an,
weil das Mietverhältnis bis zu seiner Beendigung im September 2004 nur noch
eine Laufzeit von 30 Monaten hatte. Der auf diesen Zeitraum entfallende Ge-
samtbetrag beträgt unter Berücksichtigung der vereinbarten Mietstaffel
100.315,56 € (= 6 x 3.221,14 € für den Zeitraum vom April 2002 bis September
2002 und 24 x 3.374,53 € für den Zeitraum vom Oktober 2002 bis September
2004). Im Hinblick auf § 19 Abs. 1 GKG a.F. (jetzt § 45 Abs. 1 GKG) bleibt je-
doch bei der Wertberechnung die geleugnete Zahlungspflicht für den Monat
April 2002 in Höhe von 3.221,14 € außer Betracht, wei
l der Streitgegenstand
insoweit mit dem Zahlungsantrag der Klägerin identisch ist.
4. Der Wert des Antrages, mit dem die Beklagte zu 1 die Unwirksamkeit
der zwischen den Parteien getroffenen (Staffel-)Mietzinsvereinbarung festzu-
stellen begehrt, ist auf 40.494,36 € festzusetzen. Maßgeb lich für die Festset-
zung des Gebührenstreitwertes ist § 16 Abs. 1 GKG a.F. (jetzt § 41 Abs. 1
GKG).
a) Allerdings fallen bloße Streitigkeiten über den Vertragsinhalt - und
damit auch über die Höhe der geschuldeten Miete - grundsätzlich nicht in den
Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG, wenn dieser Streit den rechtlichen
Bestand des Mietvertrages nicht berührt (vgl. OLG Koblenz ZMR 1978, 64;
Hartmann aaO § 41 GKG Rdn. 18).
Die Beklagte zu 1 macht indessen zur Begründung ihres Antrages insbe-
sondere geltend, dass für die gemieteten Geschäftsräume bereits zu Beginn
des Mietverhältnisses nur eine Miete in Höhe von 2.000 DM angemessen ge-
wesen sei und die Beklagte sich bei Vertragsschluss in einer Zwangslage be-
funden habe. Aus diesem Grunde seien die Voraussetzungen des Wuchers
(§ 138 Abs. 2 BGB) oder eines wucherähnlichen Rechtsgeschäftes (§ 138
Abs. 1 BGB) gegeben. Diese Begründung ist grundsätzlich geeignet, den recht-
lichen Bestand des Mietvertrages insgesamt in Zweifel zu ziehen. Denn in den
Fällen des Wuchers oder der sittenwidrigen wucherähnlichen Mietpreisüberhö-
hung nach § 138 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB findet in der Geschäftsraummiete ei-
ne Aufrechthaltung des Vertrages mit einer zulässigen Miete in der Regel nicht
statt (OLG München OLGR 2002, 429, 430; KG Grundeigentum 2002, 328;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
9. Aufl., Rdn. 150; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., nach § 535 BGB,
Rdn. 118; Michalski ZMR 1996, 1, 6). Insoweit liegt die Sachlage grundlegend
anders als bei einem nach § 134 BGB zu beurteilenden Verstoß gegen gesetz-
liche Preisvorschriften, bei dem grundsätzlich von einer bloßen Teilnichtigkeit
des rechtlich unzulässigen Teils der Mietpreisvereinbarung auszugehen ist
(BGHZ 89, 316, 319 f. zu § 5 WiStG; vgl. auch Senatsurteil vom 15. November
2000 - XII ZR 181/98 - NZM 2001, 236 zum Preisrecht der DDR). Dieser
Rechtsgedanke lässt sich auf eine wucherische Mietpreisüberhöhung in der
Geschäftsraummiete nicht übertragen, denn im Ausgangspunkt gilt für alle ge-
mäß § 138 BGB unwirksamen Entgeltvereinbarungen der allgemeine Grund-
satz, dass sich diese nicht in einen sittenwidrig überhöhten und einen hinnehm-
baren Teil aufspalten lassen, sondern das Verdikt der Sittenwidrigkeit die ge-
samte Entgeltvereinbarung umfasst. Dies führt in der Regel zur Nichtigkeit des
gesamten Rechtsgeschäftes (vgl. BGHZ 44, 158, 162; BGHZ 68, 204, 206 f.).
Anders als im Wohnraummietrecht sind auch keine besonderen sozialstaatli-
chen Belange zu berücksichtigen, die ausnahmsweise zum Schutze des Mie-
ters eine Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses gebieten.
b) Einer Anwendung des § 16 Abs. 1 GKG a.F. steht es hier auch nicht
entgegen, dass die Beklagte zu 1 das angefochtene Urteil wegen der Abwei-
sung ihres die Unwirksamkeit der (Staffel-)Mietvereinbarung betreffenden Fest-
stellungsantrages auch mit der Begründung angegriffen hat, das Berufungsge-
richt habe die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nicht nur nach dem Maß-
stab des § 138 BGB, sondern auch dahingehend prüfen müssen, ob dem ver-
einbarten Mietzins eine wirksame Ausübung des Leistungsbestimmungsrechtes
durch die Klägerin zugrunde liegt. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt steht
die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht in Zweifel, da Streit insoweit nur über
die Billigkeit der Leistungsbestimmung und das Erfordernis ihrer Ersetzung
(§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB) bestehen kann. Es genügt aber, wenn unter mehre-
ren Klagebegründungen nur eine die Voraussetzungen für eine Gebührenprivi-
legierung nach § 41 GKG erfüllt (vgl. auch BGH Beschluss vom 16. Dezember
1952 - V ZR 54/50 - NJW 1953, 384; Meyer aaO § 41 Rdn. 5).
c) Da die von der Beklagten zu 1 behauptete Unwirksamkeit der Miet-
zinsvereinbarung im Falle des § 138 BGB voraussichtlich zur Nichtigkeit des
Gesamtvertrages führen würde, ist als streitige Zeit im Sinne des § 16 Abs. 1
GKG a.F. - d.h. der Zeitraum, für den hinsichtlich des Bestehens oder Nichtbe-
stehens des Mietverhältnisses Uneinigkeit besteht - die gesamte Vertragslauf-
zeit zwischen Oktober 1999 und September 2004 anzusehen, ohne dass es auf
eine Differenzierung zwischen vergangenen und zukünftigen Zeiträumen ankä-
me. Es kommt auch eine wertmäßige Außerachtlassung des auf Feststellung
der Unwirksamkeit der Entgeltvereinbarung gerichteten Antrages wegen wirt-
schaftlicher Identität mit dem Feststellungsantrag zur Minderung des Mietzinses
nicht in Betracht, weil letztere nur für die Zeit ab April 2002 geltend gemacht
wird und sich die jeweils streitige Zeit daher - über einen längeren Zeitraum als
ein Jahr - nicht deckt.
Abzustellen ist wiederum auf das höchste Entgelt, welches innerhalb der
streitigen Zeit für die Dauer eines Jahres vereinbart war, mithin die letzte Stufe
der Mietstaffel in Höhe von monatlich 3.374,53 €. Der daraus gebildete Jahres-
betrag beträgt 40.494,36 €; der ansonsten bei positive n Feststellungsklagen
übliche Abschlag ist im Anwendungsbereich der § 8 ZPO, § 41 Abs. 1 GKG
nicht geboten, weil diese Vorschriften schon nach ihrem Wortlaut typischerwei-
se Feststellungsklagen jeder Art betreffen (BGH Beschluss vom 13. Mai 1958
- VIII ZR 16/58 - NJW 1958, 1291; Meyer aaO § 41 Rdn. 16; Stein/Jonas/Roth,
ZPO, 22. Aufl. § 8 Rdn. 22; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. September
1998 - XII ZR 163/98 - NZM 1999, 21).
5. Der Gebührenstreitwert im Verhältnis zur Beklagten zu 1 beträgt dem-
nach 253.658,29 € (6.191,42 € + 69.380,73 € + 40.494
,36 € + 97.097,42 € +
40.494,36 €); im Verhältnis zur Beklagten zu 2 sind nur die Werte des Zah-
lungsantrages und des auf Leugnung der Bürgschaftsverpflichtung gerichteten
Feststellungsantrages maßgeblich.
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Ahlt
Dose