BGH Urteil vom 17.11.2000 – V ZR 294/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 294/99

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 17. November 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. November 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Juli 1999 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer

des Oberlandesgerichts Magdeburg vom 1. Oktober 1998 wird mit

der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Beklagten zur Zustim-

mung der Grundbuchberichtigung und Bewilligung der Eintragung

der Klägerin als Eigentümerin des im Grundbuch von G.

Blatt 1256 eingetragenen Flurstücks 4/7 der Flur 12, B. ,

in das Grundbuch verurteilt werden.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Beklagten.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 11. November 1991 erwarben die Beklagten

von der Klägerin die Flurstücke 4/1, 4/2 und 4/3 der Flur 12 in der Gemarkung

G. "mit ehemaligem Gutshaus und Nebengebäuden, sonstigen we-

sentlichen Bestandteilen und Zubehör". Zugleich erklärten die Parteien die

Auflassung hinsichtlich der "eingangs des Vertrags näher bezeichneten Grund-

stücke". In Abschnitt V Abs. 2 des Vertrags heißt es:

"Es bestehen weder Miet-, noch Nutzungs- noch Pachtverhältnis- se."

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte am 3. Juni 1992.

Auf den Grundstücken befand sich früher das Rittergut G. . Das

Hauptgebäude nebst Kohleschuppen und Lagerraum wurde vor der Wende als

Lehrlingswohnheim genutzt. Auf dem Flurstück 4/3 befanden sich Teile der

ehemaligen Toranlage des Ritterguts. Davon war noch das Wachgebäude er-

halten, in dem seit den siebziger Jahren die Familie S. aufgrund eines

mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrags wohnt.

Ende 1990 bekundeten die Beklagten gegenüber der Klägerin ihr Inter-

esse an dem Erwerb des "ehemaligen Lehrlingswohnheims (Rittergut)". In ei-

nem Schreiben vom 26. April 1991 an die Klägerin erklärten sie, das Gelände

zur Eröffnung eines Altenpflegeheims "im Gebäude des ehemaligen Lehrlings-

wohnheimes" erwerben zu wollen.

Am 22. April 1991 beschloß die Gemeindevertretung der Klägerin den

"Verkauf des Lehrlingswohnheims" an die Beklagten. Weiter wurde in der Sit-

zung erörtert, was mit dem "Haus S. " geschehen solle.

Später wurde das Flurstück 4/3 in die Flurstücke 4/7 und 4/8 aufgeteilt.

Auf dem 178 qm großen Flurstück 4/7 steht das von der Familie S. ge-

nutzte Gebäude.

Am 19. Oktober 1992 beschloß die Gemeindevertretung der Klägerin,

"daß das Haus in der B. straße (S. ) für 70.600 DM an die Familie

S. verkauft werden kann".

Die Klägerin hat behauptet, weder ihrer damaligen Bürgermeisterin noch

den Mitgliedern der Gemeindevertretung sei bekannt gewesen, daß sich das

von der Familie S. genutzte Wohnhaus auf dem Flurstück 4/3 befunden

habe, vielmehr habe man gemeint, es stehe auf einem gesonderten Flurstück;

die Beklagten hätten von Anfang an nur das Lehrlingswohnheim mit Nebenge-

bäuden ohne das Wohnhaus S. erwerben wollen. Nur in diesem Um-

fang hätten sich die Parteien über den Verkauf und Eigentumsübergang der

Grundstücke geeinigt. Das Landgericht hat der Klage auf Auflassung des Flur-

stücks 4/7 und Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch, hilfsweise Zah-

lung von 70.600 DM nebst 4 % Zinsen, stattgegeben. Das Oberlandesgericht

hat sie nach Beweisaufnahme abgewiesen. Mit ihrer Revision, deren Zurück-

weisung die Beklagten beantragen, begehrt die Klägerin die Wiederherstellung

des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin eine Willens-

übereinstimmung der Parteien, wonach das Flurstück 4/3 abweichend von der

in dem Vertrag verwendeten Bezeichnung ohne die auf das Wohnhaus

S. entfallende Fläche übertragen werden sollte, nicht bewiesen. Ein An-

spruch auf Auflassung des Flurstücks 4/7 lasse sich auch nicht aus etwaigen

mündlichen Zusagen der Beklagten herleiten, denn diese seien formnichtig.

Die Anfechtung des Kaufvertrags durch die Klägerin sei nicht fristgerecht er-

folgt, so daß der Vertrag nicht nichtig sei. Der Hilfsantrag sei nach alledem und

auch unter dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung ebenfalls nicht be-

gründet.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Mit Erfolg rügt die Revision die Tatsachen- und Beweiswürdigung als

fehlerhaft, weil sie den Streitstoff nicht vollständig einbezieht. Das Berufungs-

gericht berücksichtigt insbesondere nicht die Erklärungen der Beklagten in der

letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht sowie deren Schreiben

vom 5. Dezember 1990 und vom 26. April 1991. Aus letzteren ergibt sich, daß

die Beklagten zur Eröffnung eines privaten Altenpflegeheims im Gebäude des

ehemaligen Lehrlingwohnheims eben genau dieses kaufen wollten. Nach ihrer

Erklärung vor dem Landgericht haben sie die ehemalige Bürgermeisterin und

Vertreterin der Klägerin bei der Beurkundung ausdrücklich darauf hingewiesen,

daß mit dem Vertrag auch das Wohngrundstück S. verkauft werde. Die

Vertreterin habe daraufhin gesagt: "Nein, das ist rausgemessen." Auf den Hin-

weis der Beklagten, daß dies nicht der Fall sei, und den Vorschlag der Notarin,

die Beurkundung zu verschieben, um Mißverständnisse zu vermeiden, habe

sie dennoch auf einer Beurkundung bestanden. Daraus ergibt sich, daß die

Klägerin das Wohngrundstück S. nicht mit verkaufen wollte, die Be-

klagten dies erkannt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abgeschlos-

sen haben. Dies reicht für die Annahme eines entsprechenden übereinstim-

menden Willens aus (BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82, NJW 1984,

721; Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88, WM 1989, 719, 721), denn aus

dem Hinweis der Beklagten ergibt sich nicht etwa, daß sie das Wohnhaus

S. ebenfalls kaufen wollten. Einer Beweisaufnahme zu dem überein-

stimmenden Willen bedurfte es deswegen nicht. Dieser Wille hat in der Be-

stimmung des Vertrages, wonach an dem Kaufobjekt keine Nutzungsverhält-

nisse bestünden, zudem deutlichen Ausdruck gefunden. Daß das Wohngrund-

stück S. als Teilfläche aus dem Flurstück 4/3 bei Vertragsabschluß noch

nicht vermessen oder sonst bestimmt bezeichnet war, ändert nichts daran, daß

die Parteien auch bei der Auflassung mit dem Flurstück 4/3 das Grundstück

ohne die Wohnfläche S. bezeichnet haben (falsa demonstratio).

2. Danach kommt es auf die gegen die Beweiswürdigung des Beru-

fungsgerichts gerichteten Angriffe der Revision nicht an.

3. Da das Grundstück, auf dem das Haus S. steht, nunmehr ver-

messen ist und das Meßergebnis als solches nicht bestritten wird, kann die

Klägerin hinsichtlich dieses Grundstücks (Flurstück Nr. 4/7) Berichtigung des

Grundbuchs verlangen (§ 894 BGB). Ob dieser Anspruch mit der Klage auf

Auflassung durchgesetzt werden kann (so RGZ 139, 353, 355; RG, WarnRspr.

1929 Nr. 44), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn bei verständiger Ausle-

gung des Klageantrags erfaßt die begehrte Verurteilung zur Bewilligung der

Grundbucheintragung auch die zur Zustimmung zu der Grundbuchberichtigung.

Da die Sache nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsge-

richts zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat unter Aufhebung des Beru-

fungsurteils die Berufung der Beklagten mit einer klarstellenden Maßgabe zu-

rückweisen (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1

ZPO.

Wenzel

Tropf

Krüger

Lemke

Gaier