BGH Urteil vom 07.12.2001 – V ZR 65/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 65/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. Dezember 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: nein

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 133 B, 925

Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch be-

zeichnet, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer

Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist

danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstim-

mende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschrie-

benen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirk-

lichkeit an einer Auflassung fehlt.

BGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01 - OLG Dresden

LG Bautzen

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Dezember 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,

Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 16. Januar 2001 aufgeho-

ben.

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer

des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßga-

be zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Verän-

derungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B.

zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zu-

zustimmen, daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Verände-

rungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks

eingetragen wird.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke

(Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das

benachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von

W. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum

der Stadt W. Eine etwa 20 m² große, an seine Anwesen grenzende Teilfläche

dieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger.

Grundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen

ihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher

Form bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der

Stadt W. eine 8 m² große Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von

dieser im Gegenzug die etwa 20 m² große Teilfläche des Flurstücks 64/1 er-

halten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegen-

schaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.

Am 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen

notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand

das "im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1

(lfd. Nr. 4) mit einer Größe von 633 m²" genannt. Als Kaufpreis wurden

250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM "auf den Grund und Boden" entfal-

len sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hin-

sichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der

Beurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Kataster-

karte, auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor

geschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller

Urkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für

den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.

Vor Vertragsschluß hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermei-

ster der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem

Kläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für

Parkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit

roten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen

Hoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten

Natursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur

Abgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluß an

eine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller

setzen lassen.

Der inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene

Beklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Be-

sitz.

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser

Teilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es

sich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklag-

ten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. ver-

langt, hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Fest-

stellung, daß ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landge-

richt hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Ober-

landesgerichts, das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem

Verfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Be-

klagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung

aufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfas-

sungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die

Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfs-

weise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht

bestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche er-

strebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewie-

sen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er

seine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Be-

klagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der um-

strittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und

Abschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungs-

nachweis, sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer

des Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des

Rechtsmittels.

Die Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maßgabe - zur

Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen

Anspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft geltend zu

machen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzun-

gen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines

Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem

Beklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und

nicht etwa nur eine durch die "natürlichen Grenzen" umschriebene Teilfläche

dieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grund-

stücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von

der Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S.

habe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle

gespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertrags-

parteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, son-

dern sich einfach vorgestellt, daß das Grundstück "im Ganzen" verkauft werden

solle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Ver-

tragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe,

könne regelmäßig davon ausgehen, daß der tatsächliche Grenzverlauf und

nicht die natürlichen Grenzen maßgeblich seien. Auch juristischen Laien sei

bekannt, daß nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwi-

schen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der

Grundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragspartei-

en daran bei Vertragsschluß nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die

Nutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Ein-

räumung eines bloßen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung

zeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls

nicht ergeben, daß das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen.

Insbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten

Grundstücks errechnet worden. Schließlich ergebe auch eine ergänzende Ver-

tragsauslegung nicht, daß die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenom-

men sei.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeßführungs-

befugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentüme-

rin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsan-

spruch im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft geltend machen. Nach

ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeß

ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermäch-

tigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdi-

ges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten

auch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig

abtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987,

V ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des

Klägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung

vom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v.

2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsge-

richt zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den

Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu

machen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere

wird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeßführung nicht unbillig be-

nachteiligt.

2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer in-

teressengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Um-

stände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daß der Kläger die Genehmi-

gung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten

erstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867,

1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit),

und der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung

der Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grund-

buchberichtigung gerichtet

ist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000,

V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen

Rechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt

und Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar

dem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach

Maßgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich.

Der Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksab-

schreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnah-

me das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem

(künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der

Abschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in ei-

nem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung

bei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v.

21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988,

266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig,

wobei es unschädlich ist, daß der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht

genehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Ge-

nehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses

Ziel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage ver-

binden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).

3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft

verneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894

BGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben,

weil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte

Grundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindli-

che Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht de-

ren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Ei-

gentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W.

verblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26

Abs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit

stimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Ei-

gentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächli-

chen Rechtslage überein.

a) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995

erklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flur-

stücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtli-

chen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann

Anwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehent-

lich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt

worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den

durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar

eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung

fehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ

1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196;

vgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM

§ 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000,

V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966,

542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB

[1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22;

Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grund-

stückskauf, 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).

b) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber,

ein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien

lasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinflußt. Die Revision

rügt zu Recht, daß sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachver-

halt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat.

Durch ein zu enges Verständnis des gemäß § 133 BGB maßgeblichen wirkli-

chen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungs-

erheblichen Tatsachenstoff verstellt.

aa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder

sogar unzutreffend geäußerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte

innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82,

NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe ei-

ner empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil

die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser

Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daß es auf Weiteres ankommt

(BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich,

daß sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu

eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daß er ihn erkennt und in Kenntnis die-

ses Willens das Geschäft abschließt (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR

122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88,

NJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstim-

mend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklären-

den dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJW-

RR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983,

aaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14),

und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v.

14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998,

V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).

bb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaßen nach

§ 133 BGB maßgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststel-

lungen auf einen gemeinsamen "besonderen rechtlichen Willen" der Vertrags-

parteien, der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifi-

ziert sein soll, daß sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufob-

jekts "besondere Vorstellungen über die 'natürliche Grenze' des Grundstücks

gemacht haben" müssen. Es läßt dabei außer acht, daß sich das von den B e-

teiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht

etwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an

anderer Stelle ausführt - den "gemachten Gedanken" bei einer vorangegange-

nen Besichtigung des Anwesens erschließt. Heranzuziehen sind vielmehr alle

Umstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein

können, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem

wirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Okto-

ber 1983, aaO).

c) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der

Senat kann aber gemäß § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschließend

entscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen

des Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem

Berufungsgericht versäumten zwingenden Schlußfolgerungen zu ermöglichen

(vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181;

Urt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).

aa) Das Berufungsgericht stellt fest, daß die Stadt W. mit der Übereig-

nung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen

mißachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klä-

gers habe werden sollen. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbeson-

dere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., ge-

deckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daß die Verkäuferin abweichend von

dem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus

diesem Umstand zu schließen, daß ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht

dahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutz-

ten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schlußfolgerung steht nicht entgegen,

daß sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W.

bei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung

als Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen

Grenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der

Darstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsge-

genstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO

vertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, außer

Frage, daß ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger

festgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposi-

tion der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daß er sich dies bei der Be-

sichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung

der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daß die Willensrich-

tung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 Sächs-

GemO) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht

festgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin

überhaupt maßgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäfts-

willen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie be-

kundet hat - doch klar, daß die fragliche Fläche dem Kläger "gehört" und damit

nicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.

bb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schlie-

ßen, daß der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in de s-

sen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beur-

kundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte

über den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung in-

formiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Besichtigung

nicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks

zu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Größe vermit-

teln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nut-

zung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger "visuell erkennbar". Über-

dies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt,

sondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflaste-

rung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die

massiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die auf-

wendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den

Eindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser

Grundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daß "jeder normale Mensch"

das durch Pflaster und Poller abgegrenzte "andere Grundstück" erkannte.

Vielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flä-

chentausch, nicht informierten Zeugin B. klar, daß die fragliche Fläche dem

Kläger "gehörte" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis dar-

auf, daß der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und

sich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beab-

sichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen

hatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Ob-

jekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil

eines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht

davon ausgehen, daß ihm der Veräußerer weitergehendes Eigentum ve r-

schaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in

der Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKomm-

BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch

OLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zwei-

felsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent

lediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den

richtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben

(vgl. MünchKomm-

BGB/Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen

Geringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus,

der nach § 912 BGB geduldet werden muß. Geht es aber wie hier um eine grö-

ßere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch

den Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch re-

gelmäßig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon

ausgehen, daß dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräußerers zählt

und daher auch nicht übereignet werden soll.

Der Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in an-

derem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht

entgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als

angemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von

633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für

das gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von

31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für "Grund und Boden" vereinbart worden

ist. Daraus folgt aber nicht, daß die Beteiligten auch die dem Kläger überlasse-

ne Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daß das

verbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerich-

tig, die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der

Preisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestim-

mung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt ha-

ben. Die Unmaßgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daß

- was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche

des Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug.

Hätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene

Sachverständige mithin die Grundstücksgröße nicht aus den vorhandenen

Unterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die ge-

nannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen

zwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbe-

ziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begrün-

den.

cc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis

des Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geän-

dert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine

andere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beur-

kundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausge-

händigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarun-

gen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Be-

deutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand

hatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der

"übrigen Vertragsvereinbarungen" unberührt ließ (vgl. Soergel/Stürner, aaO,

§ 925 Rdn. 37).

d) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des

objektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl.

BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt da-

nach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt

eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997

und Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).

4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwen-

den, daß ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen

Teilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand un-

zulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974,

V ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten

jedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Über-

legungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der

Identität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den

zugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche

Falschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat,

BGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Tropf

Schneider

Krüger

Klein

Gaier