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BGH Urteil vom 06.04.2001 – V ZR 394/99
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 6. April 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
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BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1
Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er
den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen
Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete
Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die
Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
BGB § 276 Fc
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann aus-
nahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,
daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten
günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung
nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz
des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen.
BGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe
LG Freiburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richte-
rin Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesge-
richts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober
1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und
eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich
genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kauf-
preiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa
4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom
21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Auto-
und Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsab-
schluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Be-
fristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin
ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jah-
re" eingeräumt wurde.
Die Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse
zu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über
eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die
Kläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom
Mai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um
nochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter
dem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen
schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa
1.000 m² "entmietet" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses
genutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 ver-
längert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr
mit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet wer-
den konnte.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM
als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhält-
nisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen
habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens
die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit
der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zu-
rückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahen-
do. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der
weiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrich-
tung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend
gemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen An-
spruch, der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande ge-
kommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günsti-
gere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine sol-
che Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der
Schadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt
werden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine
Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen
müssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu kei-
nem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt wer-
den können.
Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisions-
rechtlichen Prüfung nicht stand.
II.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch
aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.
Die weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als
Mieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertrags-
unterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Ver-
pflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rech-
ten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf
ein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90,
NJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992,
905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option
auf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer
Rechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86,
NJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534,
535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber
daran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des
Rechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben,
noch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich
machen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der
Fristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird
mit der Revision nicht angegriffen.
2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des
Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs
wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.
a) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß
kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden,
wenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben
Vertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-
dingungen zustande gekommen wäre
(BGH, Urt. v. 24. Juni 1998,
XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben
die Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts
wäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz
des Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht ver-
kannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige
Verhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen ge-
schlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungs-
gericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hin-
genommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich
der Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hät-
te. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch
die Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den
die Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte,
nachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich
seine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher of-
fen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch
neben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1
BGB) Anwendung finden kann.
b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Kla-
gebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrau-
ensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften
der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253;
Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v.
17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991,
V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW
1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803,
804).
aa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu erset-
zende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungs-
interesse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und
der Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326
Abs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH,
Urt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142,
51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertrags-
schluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von
Vertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen
eines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur
verkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegen-
über dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77,
82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der
Anspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Aus-
gleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung
in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77,
82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234,
2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa
in contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann
dieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen
knüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440
Abs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die
erst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat,
Urt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.
1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so
zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ
99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45,
46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).
bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale
mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände
nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vor-
rang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben,
bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ,
BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei
einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadens-
ersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen
aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen
für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff)
handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung
im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v.
21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB le-
diglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen
mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit
(BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden be-
sonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung
keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) ver-
gleichbare, einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertrags-
schluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen
Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber
auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soer-
gel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).
cc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des
Rechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen
obliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine
Anhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des
Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle
des Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Inter-
esses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinrei-
chend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von
den Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin
zum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.
c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des
XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Auf-
gabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses
durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contra-
hendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis,
die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - stän-
digen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertrags-
anpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht an-
greifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lo-
renz, NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.
d) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat
der Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der
H. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Ver-
einbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den
bestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin
erlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das
Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlänge-
rung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB form-
wirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genom-
men und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum
Ausdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90,
NJW 1992, 2283, 2284).
Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlänge-
rungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten.
Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung sei-
ner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des
anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig
sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJW-
RR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302).
Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann,
wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch
Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571
Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit einge-
schränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen
Kaufentschluß von Bedeutung.
e) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des
negativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.
6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenba-
rung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat,
Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Ge-
schädigte, wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser
infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande ge-
kommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wah-
ren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzu-
schließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97,
NJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im
Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der
Mieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Se-
nat, Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v.
8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981,
2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151;
Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert -
im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt.
v. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf
einen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ
69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v.
26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie
sich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten
hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen
Verkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).
3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer er-
warben, haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren
Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von
319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter
Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember
2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Verein-
barung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen
sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des
Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen
Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980,
V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin
getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin
darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet
worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als
falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte
Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem
Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war
nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus
der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des
Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat,
Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79,
NJW 1980, 2408, 2410).
Die Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen
auch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie
hätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises
hinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrau-
en des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwen-
dung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111,
75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme
der Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten
die Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nut-
zung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem
Schreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 ledig-
lich, daß "ein Investor" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne
der Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so
konnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf ver-
trauen, mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Änderung der
Nutzung des Anwesens erkauft.
Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen
aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen
gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensscha-
dens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus
der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der
den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen
wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung
verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz
geltend machen können, ohne Belang.
4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den
Klägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffen-
den Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer
erworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlus-
ses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des
Grundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit
der H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl.
Senat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).
Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die
Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können.
Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhält-
nis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubau-
zwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben
indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses
oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck ge-
macht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäfts-
verkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde,
für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die
der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines
Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine
entscheidende Bedeutung zu.
III.
Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung kei-
nen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die
Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.
Das Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Er-
füllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen
hat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-
stellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß
des Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum
Gegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf
den ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzu-
halten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder
zu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994,
V ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).
Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klagean-
trag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der gel-
tend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen
soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober
1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach
§ 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen
dürfte
aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit be-
schränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich
des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.
Wenzel Lambert-Lang
Tropf
Lemke
Gaier