BGH Urteil vom 06.04.2001 – V ZR 438/99
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 6. April 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Dr. Lambert-Lang, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats
des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28. Oktober
1999 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer
des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurück-
gewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D.
als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks
eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen
Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der
Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin
und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates
des Kreises K. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin
und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochen-
endhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am
28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde
das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß
der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlaf-
raum, Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswas-
seranlage, Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung
an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer)
verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als
staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung
eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilflä-
che des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitge-
staltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugeneh- migung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochen- endhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohn- haus) zu errichten.
Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberech- tigten."
Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer
B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987
erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am
7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.
Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochen-
endhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann
auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberech-
tigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landge-
richt stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision
begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die
Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann
im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit
Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß
§§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen bau-
lichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3
Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG.
An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses
zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen
worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigen-
schaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwek-
ken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot
eines Eigenheimbaus widersprochen.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht
stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Beru-
fungsgerichts, daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraus-
setzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die
Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich
schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es
sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag
handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthal-
tenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für
die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten
hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und
die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat,
Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. No-
vember 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-
BGB/Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen
des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und
ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Er-
richtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten
vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962.
Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit
dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als
Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der
Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizie-
ren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Branden-
burg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisi-
onserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsver-
hältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpas-
sungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97,
WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin,
daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück
unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in
§§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Beru-
fungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e
SachenRBerG verneint hat.
a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und
ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist.
Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau
in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (fe-
stes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung,
Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner
Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch
Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität.
Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl.
OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rö-
vekamp, SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/Schmidt-
Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG,
2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).
Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden
Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die
Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen
eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu gerin-
ge Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist
auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbe-
stimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich geneh-
migt worden ist.
b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von
Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbei-
spiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit
staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1
Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BT-
Drucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243;
Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Röve-
kamp, SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/
Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10;
a.A. Schnabel, SchuldRÄndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75
durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich
(§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit
erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschlie-
ßung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die
geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, ver-
kennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht
und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung
gleichgesetzt werden.
c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom
Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr ver-
storbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von
ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwi-
derung greift dies auch nicht an.
d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Be-
rufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochen-
endhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen wor-
den. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaß-
nahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung je-
doch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung
einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu
folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch
auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem
Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat,
Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe,
SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten
zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden
technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der
Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom
22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung
des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr
gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer
Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke
geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in
Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte
und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnut-
zung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt
dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung
des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit
verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abge-
schlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitge-
staltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn
zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten
Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses
Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jah-
re 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so be-
gründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche
Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigen-
tum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stel-
len erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969;
BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601;
MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, Schuld-
RÄndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat
insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich
verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks.
515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5
SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).
e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an ei-
nem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wo-
von auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung
der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom
26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen
nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5
Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann
beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsände-
rung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung
fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder
wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der
Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vos-
Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel
für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als
Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Beson-
derheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die übli-
chen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses
oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohn-
hauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie
lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein
Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt
lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach
§§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommen-
tar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312
Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung
bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden aus-
geübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205),
und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der
konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß
mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von
der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann.
Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsan-
spruchs, das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer
Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO,
§ 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost,
§ 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr
wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch da-
hin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen
Nutzungsumfangs angeführt ist.
III.
Wenzel
RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel
Krüger
Lemke
Gaier