BGH Urteil vom 26.10.2007 – V ZR 26/07
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 26. Oktober 2007 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
SachenRBerG § 21 Satz 1
a) Ist dem Käufer eines volkseigenen Gebäudes das Gebäude übergeben, ein Nut-
zungsrecht aber nicht verliehen worden, beruht seine Befugnis zur Nutzung des
Grundstücks auf dem Gebäudekaufvertrag.
b) Die Ankaufsfläche entspricht dann grundsätzlich der Fläche, für welche ihm nach §
2 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz ein Nutzungsrecht verliehen
worden wäre.
BGH, Urt. v. 26. Oktober 2007 - V ZR 26/07 - LG Magdeburg
AG Wernigerode
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
am 26. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den
Richter Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter
Dr. Czub und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Magdeburg vom 6. Februar 2007 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Wernigerode vom 21. Februar 2006 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten darüber, in welchem Umfang die Beklagte der Klä-
gerin Flurstücke in R. (Sachsen-Anhalt) zu verkaufen hat, auf denen
sich eine als "Höhlenrestaurant" bezeichnete Gaststätte befindet. Deren Betrieb
wurde der Klägerin am 26. März 1990 behördlich gestattet. Am 30. März 1990
verkaufte ihr der Rat der Gemeinde die dazugehörigen Gebäude auf dem da-
mals noch ungeteilten volkseigenen Grundstück. Etwa in der Mitte dieses
Grundstücks befand sich eine große Felsgrotte, die dem Restaurant den Na-
men gab und als Terrasse zur Bewirtschaftung der Restaurantgäste diente. Das
eigentliche Restaurant stand an der einen Seite der Grottenöffnung. Auf deren
anderer Seite befand sich ein Kiosk. Ein Grundstücksstreifen zwischen der
Grotte und den Gebäuden und der vor dem Anwesen verlaufenden öffentlichen
Straße diente als Zufahrt und Parkplatz. Das Grundstück wurde der Beklagten
nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen und katastertechnisch in vier
Flurstücke – Kiosk, Grotte, Parkplatz und Restaurant – zerlegt. Das Restaurant,
das schon damals baufällig war, wurde später abgerissen, das Flurstück, auf
dem es stand, an einen Dritten verkauft. Die Klägerin nutzt den Kiosk als Re-
staurant, die Grotte für sanitäre Einrichtungen und im Sommer zur Bewirtung
ihrer Gäste im Freien sowie den Parkplatz.
In einem vorausgegangenen Rechtsstreit der Parteien wurde die Berech-
tigung der Klägerin zum Ankauf der Flurstücke mit dem Kiosk, der Grotte und
dem Parkplatz nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes rechts-
kräftig festgestellt. Das anschließende notarielle Vermittlungsverfahren führte
nicht zum Erfolg, weil sich die Parteien über den Verkauf von Grotte und Park-
platz nicht einigen konnten. In dem notariellen Vermittlungsvorschlag ist der
vollständige Verkauf dieser Flurstücke an die Klägerin vorgesehen.
Das Amtsgericht hat den Vermittlungsvorschlag mit der Maßgabe bestä-
tigt, dass von dem Parkplatz nur der vor der Grotte liegende Teil verkauft wird.
Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht den Vermittlungsvorschlag
dahin abgeändert, dass die Grotte und der Parkplatz bis auf zwei kleine Teilflä-
chen vor dem Kiosk nicht verkauft werden. Dagegen richtet sich die von dem
Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit welcher sie die Wie-
derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils anstrebt. Die Beklagte beantragt
die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht ist der Ansicht, dass die Klägerin nur den Verkauf
des Kiosks, nicht aber den Verkauf der Grotte und des Parkplatzes verlangen
kann. Hinsichtlich dieser beiden Flurstücke beschränke sich die Ankaufsberech-
tigung auf zwei kleine Teilflächen vor dem Kiosk. Zwar sei die Ankaufsberechti-
gung der Klägerin für alle drei Grundstücke rechtskräftig festgestellt. Das besa-
ge aber nichts darüber, in welchem Umfang die Beklagte ihr diese Grundstücke
zu verkaufen habe. Die zu verkaufende Fläche bestimme sich nach Art. 233 § 4
Abs. 3 Satz 3 EGBGB, weil es an einem Nutzungsvertrag fehle und ein Nut-
zungsrecht allein aus der Gewerbeerlaubnis folgen könne. Diese beziehe sich
auf das damals noch bestehende Restaurant und den Kiosk. Für die zweckent-
sprechende ortsübliche Nutzung des Kiosks seien die zuerkannten kleinen Teil-
flächen erforderlich, nicht hingegen die Grotte als Gästeterrasse. Dass die Klä-
gerin auf dem Grundstück ein Restaurant betreiben wolle, ändere daran nichts.
Diese Nutzung entspreche nicht dem, was mit der Gewerbeerlaubnis seinerzeit
beabsichtigt gewesen sei. Deren Zweck sei es gewesen, eine Restaurierung
des Restaurants durch die Klägerin zu erreichen. Die Überlassung des Kiosks
sei nur eine Übergangslösung gewesen. Die Klägerin habe auch nicht erwarten
können, das ganze Grundstück nutzen zu können, da sich hinter dem Restau-
rant noch ein der Höhlenforschung dienender sog. Westbau befunden habe, der
nicht zum Verkauf gestanden habe.
II.
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung im ent-
scheidenden Punkt nicht stand. Der Klägerin steht nach §§ 121 Abs. 1 Satz 3
kauf auch der Grotte und des von dem Amtsgericht zuerkannten Teils des Park-
platzes zu.
1. Die Ankaufsberechtigung der Klägerin nach § 121 Abs. 1 Satz 3 Buch-
stabe b SachenRBerG ist in dem Vorprozess der Parteien rechtskräftig festge-
stellt worden. Die rechtskräftige Feststellung der Ankaufsberechtigung bindet
Das stellt das Berufungsgericht nicht in Frage.
2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass
Gegenstand der Bindungswirkung nur die Anspruchsberechtigung als solche,
nicht aber die Fläche ist, auf welche sich das Ankaufsrecht konkret bezieht (Se-
nat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001,
V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 139/04,
NJW-RR 2005, 666, 668). Daran ändert es nichts, dass die Anspruchsberechti-
gung im Vorprozess ausdrücklich für die Flurstücke mit dem Kiosk, der Grotte
und dem Parkplatz festgestellt worden ist. Zu einer Erweiterung der Bindungs-
wirkung könnte eine solche Feststellung nur führen, wenn es sich bei den in der
Feststellung bezeichneten Flurstücken rechtlich um selbständige Grundstücke
handelte (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, aaO). Das ist nach dem Tenor des
rechtskräftig gewordenen Urteils des Landgerichts Magdeburg vom 9. Januar
2002 (5 O 2369/01) nicht der Fall. Außerdem besagt auch eine auf einzelne
Flurstücke bezogene Feststellung der Anspruchsberechtigung nach § 108 Sa-
chenRBerG nichts darüber, welchen Teil der betroffenen Flurstücke der Nutzer
ankaufen darf.
3. Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass sich die
Ankaufsfläche auch im Fall des § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchstabe b Sachen-
RBerG nach den §§ 21 bis 26 SachenRBerG bestimmt. Das ergibt sich daraus,
dass dem Nutzer nach § 121 SachenRBerG kein eigenständiger Bereinigungs-
anspruch zusteht, sondern "die Bereinigungsansprüche nach Kapitel 2 des Sa-
chenrechtsbereinigungsgesetzes". Deshalb bestimmt sich der Kaufgegenstand
chenRBerG ist Gegenstand des Kaufvertrags das mit dem Nutzungsrecht be-
lastete oder bebaute Grundstück oder eine abzuschreibende Teilfläche. Welche
Alternative in Betracht kommt, bestimmt sich wiederum nach §§ 21 bis 26 Sa-
chenRBerG.
4. In der Anwendung dieser Vorschriften kann dem Berufungsgericht in-
des nicht gefolgt werden. Die Ankaufsfläche bestimmt sich nicht nach Art. 233 §
4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB, sondern nach § 21 Satz 1 SachenRBerG.
a) Die Bestimmung der Ankaufsfläche hängt entscheidend davon ab, ob
die Nutzungsbefugnis des Nutzers mit den Grenzen des Grundstücks im Katas-
ter übereinstimmt. Ist das der Fall, ist Ankaufsfläche nach § 21 Satz 1 Sa-
chenRBerG das gesamte Grundstück. Eine Ausnahme gilt dann nach § 21 Satz
2 SachenRBerG nur, wenn der Grundstückseigentümer nach § 26 SachenR-
BerG oder aus anderen Gründen eine Beschränkung der Ankaufsfläche verlan-
gen kann. Nur wenn die Nutzungsbefugnis mit den Grenzen des genutzten
Grundstücks ganz oder teilweise nicht übereinstimmt, ist die Ankaufsfläche je
nach der Art der Nutzung nach §§ 22 bis 25 SachenRBerG zu bestimmen. Das
verkennt das Berufungsgericht nicht. Es meint aber, die Nutzungsbefugnis der
Klägerin lasse sich hier nur aus der ihr erteilten Gewerbeerlaubnis ableiten.
Diese habe sich nicht auf das gesamte Grundstück oder bestimmte Teile hier-
von, sondern in erster Linie auf das inzwischen abgerissene Restaurantgebäu-
de und in zweiter Linie auf den Kiosk bezogen. Bei einer gebäudebezogenen
Nutzungsberechtigung bestimme sich der Umfang der Ankaufsfläche aber nicht
nach § 21 Satz 1 SachenRBerG. Diese Überlegung überzeugt nicht.
b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts lässt sich die Nutzungs-
befugnis der Klägerin nicht aus der ihr erteilten Gewerbeerlaubnis ableiten, die
aus diesem Grund auch keinen Anhaltspunkt für die Bestimmung der Ankaufs-
fläche bietet. Die Gewerbeerlaubnis hat nach §§ 15, 17, 18 der hier noch maß-
geblichen Verordnung über die Förderung des Handwerks bei Dienst- und Re-
paraturleistungen und die Regelung der privaten Gewerbetätigkeit vom 12. Juli
1972 (GBl. II S. 541) nur die gewerberechtlichen Aspekte der beabsichtigten
Tätigkeit zum Gegenstand. Daran ändert auch die im vorliegenden Fall erteilte
Auflage nichts, dass das Restaurant an die Klägerin zu verkaufen sei. Sie
macht im Gegenteil deutlich, dass die rechtlichen Voraussetzungen für die Nut-
zung der Gaststätte als Vermögenswert gesondert zu klären waren.
c) Die Nutzungsbefugnis der Klägerin ergibt sich allerdings entgegen der
Ansicht der Revision auch nicht aus einem Nutzungsrecht. Ein solches Nut-
zungsrecht hat die Klägerin zwar in Nr. 1 Satz 3 ihres Gebäudekaufvertrags mit
dem Rat der Gemeinde R. beantragt. Es hätte ihr nach § 4 Abs. 2 Satz
1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990
(GBl. I S. 157 – VerkaufsG) aufgrund des Verkaufs der beiden Gaststättenge-
bäude nach § 1 VerkaufsG verliehen werden können. Die Verleihung ist aber
nicht erfolgt. Sie lässt sich auch nicht daraus ableiten, dass der Rat der Ge-
meinde R. das Vertragsangebot und damit, wie die Revision meint, den
Antrag auf Verleihung eines Nutzungsrechts angenommen hat. Ein Nutzungs-
recht entstand nicht durch Vertrag, sondern nach § 287 Abs. 1 ZGB und § 4
Abs. 1 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen
Grundstücken vom 14. Dezember 1970 (GBl. I S. 372, in der hier maßgeblichen
Fassung des Gesetzes vom 15. Juni 1984, GBl. I S. 209 – NRG) durch Verlei-
hung, über die nach § 287 Abs. 2 ZGB und § 4 Abs. 2 NRG eine Urkunde aus-
zustellen war. Nach dem in dieser Urkunde bestimmten Zeitpunkt richtete sich
nach § 4 Abs. 2 NRG das Entstehen des Nutzungsrechts. Zuständig für die Ver-
leihung war auch nicht der Rat der Gemeinde, sondern nach § 4 Abs. 1 NRG
und § 7 Satz 1 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz vom 15.
März 1990 (GBl. I S. 158 – DVO VerkaufsG) der Rat des Kreises. Für die An-
nahme einer stillschweigenden Verleihung gibt die Stellung des Antrags in dem
Kaufvertrag nicht zuletzt deshalb nichts her, weil diese Form der Antragstellung
in § 7 Satz 2 DVO VerkaufsG vorgeschrieben war.
d) Die Befugnis der Klägerin zur Nutzung des Restaurantgrundstücks er-
gibt sich aber im Sinne von § 21 Satz 1 SachenRBerG aus Vertrag, nämlich aus
dem Gebäudekaufvertrag selbst.
aa) Darin ist die Übergabe des Gebäudes zum 15. April 1990 vorgese-
hen. Sie ist weder von dem eigentumsrechtlichen Vollzug des Gebäudeverkaufs
noch von der Verleihung des Nutzungsrechts abhängig gemacht. Die mit dem
Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten sollen von der Übergabe an auf
die Klägerin übergehen. Sie soll also von der Übergabe an unabhängig von sei-
nem Vollzug so zur Nutzung des Grundstücks berechtigt sein wie es dem voll-
zogenen Vertrag entspricht.
bb) Nach dem Vertrag sollte die Klägerin nicht nur das Eigentum an dem
Restaurant und Kiosk erhalten, sondern auch ein Nutzungsrecht an dem da-
mals ungeteilten und auch als solches in dem Vertrag aufgeführten Grundstück.
Auch wenn die Verleihung gesondert zu erfolgen hatte, entsprachen sie und die
aus ihr folgende Befugnis zur Nutzung des Grundstücks dem Inhalt des Ver-
trags. Denn der Verkauf eines volkseigenen Gebäudes, wie er in dem Vertrag
vorgesehen war, setzte nach § 4 Abs. 2 VerkaufsG die Verleihung eines Nut-
zungsrechts voraus. Ohne sie konnte gesondertes Gebäudeeigentum nicht ent-
stehen; ohne sie hatte die Nutzung des Gebäudes keine Grundlage. Ein Nut-
zungsrecht wurde regelmäßig an dem gesamten volkseigenen Grundstück be-
stellt, auf dem die verkauften Gebäude standen (Eickmann/Wessels/Töpfer,
Sachenrechtsbereinigung, § 21 SachenRBerG Rdn. 12; RVI/Knauber § 21 Sa-
chenRBerG Rdn. 11). Damit bezog sich die nach § 21 Satz 1 SachenRBerG
maßgebliche Nutzungsbefugnis der Klägerin auf das gesamte Grundstück und
damit auch dessen heute verbliebenen Rest. Die Ankaufsfläche besteht des-
halb aus dem Kiosk, der gesamten Grotte und dem von dem Amtsgericht zuer-
kannten Teil des Parkplatzes.
cc) Dem steht nicht entgegen, dass sich auf dem damals ungeteilten
Grundstück auch der sog. Westbau befand, der Höhlenforschern überlassen
und nicht verkauft worden war.
(1) Diesen Umstand konnte der Rat des Kreises allerdings bei der Ver-
leihung des Nutzungsrechts berücksichtigen. Er war nämlich nach § 2 DVO
VerkaufsG nicht verpflichtet, ein Nutzungsrecht an dem gesamten Grundstück
zu verleihen, auf dem sich die verkauften Gebäude befanden, sondern berech-
tigt, im Zusammenhang mit der Verleihung des Nutzungsrechts Festlegungen
zur Grundstücksgröße zu treffen. Er konnte also die Verleihung des Nutzungs-
rechts auf Teile des Grundstücks beschränken. Eine solche Beschränkung kam
für den Westbau ernsthaft in Betracht, weil er keinen Bezug zu der Höhlengast-
stätte hatte und der Klägerin nicht überlassen werden sollte. Das führt aber ent-
gegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht dazu, dass sich die vertragli-
che Nutzungsbefugnis der Klägerin nicht mit den Grundstücksgrenzen deckt
und die Ankaufsfläche nicht mehr nach § 21 Satz 1 SachenRBerG zu bestim-
men ist.
(2) Eine solche Begrenzung des Nutzungsrecht wurde nämlich norma-
lerweise in der Form durchgeführt, dass das volkseigene Grundstück geteilt und
dem Gebäudekäufer an dem hierbei entstehenden neuen Teilgrundstück, auf
dem das verkaufte Gebäude stand, ein Nutzungsrecht verliehen wurde (Eick-
mann/Wessels/Töpfer, Sachenrechtsbereinigung, § 21 SachenRBerG Rdn. 17).
Nicht anders stellte sich im Ergebnis die Lage dar, wenn, was möglich war, das
volkseigene Grundstück nicht geteilt, sondern nur katastertechnisch zerlegt und
der Klägerin ein Nutzungsrecht an dem Teilflurstück mit Restaurant, Grotte, Ki-
osk und Parkplatz verliehen worden wäre. In dieser Fallgestaltung deckt sich
die Nutzungsbefugnis zwar nicht mit den Grenzen des Gesamtgrundstücks. Auf
einen solchen Fall ist § 21 Satz 1 SachenRBerG aber entsprechend anwend-
bar. Der Gesetzgeber hat diesen Fall nur bei der Zuweisung von Nutzungsrech-
ten durch die LPG nach § 291 ZGB geregelt. Aus § 22 Abs. 1 Nr. 1 SachenR-
BerG ergibt sich, dass in einem solchen Fall nicht Art. 233 § 4 Abs. 3 Satz 3
EGBGB anzuwenden, sondern auf das Flurstück abzustellen ist, auf das sich
das Nutzungsrecht bezieht (Eickmann/Wessels/Töpfer aaO). Die theoretisch
noch mögliche Verleihung eines auf die Gebäudegrundfläche begrenzten Nut-
zungsrechts (Nr. 75 Abs. 1 der Colido-Grundbuchanweisung vom 27. Oktober
1987, abgedruckt bei: Fieberg/Reichenbach, Enteignung und Offene Vermö-
gensfragen in der ehemaligen DDR, 2. Aufl., Bd. III Nr. 4.14.1) schied hier aus,
da diese Verleihungsform nur als Ausnahme und nur für Eigenheime nebst Ga-
ragen und Wohngebäude von Wohnungsbaugenossenschaften vorgesehen
war.
dd) Tatsächliche Umstände, die den Rat des Kreises zu einer weiterge-
henden Beschränkung des zu verleihenden Nutzungsrechts hätten veranlassen
können, bestehen nicht. Die Höhlengaststätte bildete nämlich ein in sich ge-
schlossenes Ensemble, dessen zentrales Element die Grotte war, die dem An-
wesen den Namen gab und seine Besonderheit ausmachte. Das ließ für eine
weitergehende Beschränkung der Nutzungsbefugnis keinen Raum.
e) Die Beklagte kann auch keine Beschränkung der Ankaufsfläche auf
den Kiosk verlangen. Ausdrücklich ist ein solcher Beschränkungsanspruch nur
in § 26 SachenRBerG und dort auch nur für eine Nutzung von Grundstücken als
Eigenheim vorgesehen. Eine entsprechende Regelung für den hier gegebenen
Fall einer gewerblichen Nutzung sieht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz
nicht vor. Ob deshalb bei gewerblicher Nutzung eine Beschränkung selbst in
extrem gelagerten Fällen ausscheidet, bedarf keiner Entscheidung. Denn ein
solcher Sonderfall liegt hier ersichtlich nicht vor. Die Grotte und der zuerkannte
Teil des Parkplatzes sind keine Flächen, denen der Bezug zur Gaststätte fehlt.
Sie bildeten vielmehr, wie ausgeführt, mit dem Kiosk und dem früheren Restau-
rant eine in sich geschlossene gewerbliche Einheit, der die Grotte als Herzstück
ihr eigentliches Gepräge gab. Dass sich der Restaurantbetrieb nach dem Bau-
fälligwerden des Restaurantgebäudes und seinem späteren Abriss auf den ge-
genüberliegenden Kiosk verlagerte, ändert daran nichts.
f) Folgt die Nutzungsbefugnis aber aus dem Kaufvertrag, kommt es nicht
darauf an, ob die Nutzung von Parkplatz und Grotte für eine zweckentspre-
chende Nutzung einer Bebauung der hier vorliegenden Art ortsüblich ist
(Art. 233 § 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Krüger
Schmidt-Räntsch
Stresemann
Czub
Roth
Vorinstanzen:
AG Wernigerode, Entscheidung vom 21.02.2006 - 10 C 372/04 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 06.02.2007 - 2 S 153/06 -