BGH Urteil vom 18.07.2001 – XII ZR 196/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 196/98

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 18. Juli 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Juli 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Juni 1998 im

Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klä-

gerin gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom

19. September 1996 in Höhe von 3.096.277,40 DM nebst Zinsen

zurückgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-

lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-

fahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin gewährte der G. GmbH und Co. Objekt F. KG

(im folgenden: G. KG) Darlehen für ein inzwischen gescheitertes Hotel- und

Klinikprojekt in F. . Sie nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht

der G. KG auf Pachtzinsen in Anspruch, ferner begehrt sie Schadensersatz

alternativ aus abgetretenem und eigenem Recht, weil die Beklagte das Pacht-

verhältnis mit der G. KG unberechtigt gekündigt und schuldhaft Pflichten bei

Abschluß des Darlehensvertrages der Klägerin mit der G. KG verletzt habe.

Die Beklagte betrieb in F. ein Hotel, das sie von einer ande-

ren Gesellschaft der S. Gruppe gepachtet hatte. Sie wollte den

Standort aus wirtschaftlichen Gründen aufgeben, entschloß sich dann jedoch,

zusammen mit dem Unternehmer R. G. ein Konzept von kombiniertem

Hotel- und Klinikbetrieb zu verfolgen. Danach sollte in einem Teil des aus zwei

miteinander verbundenen Trakten bestehenden Hotelgebäudes (dem soge-

nannten M. bereich), eine "Klinik " (K. ) eingerichtet

werden, die zugleich dem Hotel Gäste zuführen sollte.

Zu diesem Zweck beteiligte sich eine Gesellschaft der S.

Gruppe mit einer Kommanditeinlage von 500.000 DM an der G. KG, die das

Grundstück mit Kaufvertrag vom 28. April 1994 zu einem Preis von 8,5 Mio. DM

erwarb und das Hotel von Herbst 1994 bis Ende Mai 1995 umbauen ließ, was

Kosten in Höhe von nochmals 7,75 Mio. DM verursachte. Die G. KG ver-

pachtete der Beklagten mit Vertrag vom 21. September 1994 das Grundstück

"zum Zweck des Hotel- und Klinikbetriebs" für die Dauer von 20 Jahren zu ei-

nem Pachtzins von 2 Mio. DM im Jahr (im ersten Jahr: 1,2 Mio. DM) zuzüglich

MWSt. Die Beklagte vermietete ihrerseits mit Vertrag vom selben Tage eine

Fläche von ca. 2.500 qm "zum Zwecke eines Klinikbetriebs und Praxis" auf

ebenfalls 20 Jahre zu einem jährlichen Mietzins von 1,1 Mio. DM zuzüglich

MWSt. an die K. Klinik Betriebsgesellschaft mbH (im folgenden: K. GmbH),

deren Geschäftsführer R. G. war. Im Untermietvertrag ist als Mietfläche in

den als Anlage 3 in Bezug genommenen Plänen das Dachgeschoß, das Erd-

geschoß sowie das zweite Untergeschoß (Gartengeschoß) des "Sanatoriums

Bettentrakt" im M. bereich gekennzeichnet. Das Dachgeschoß sollte als

Bettentrakt für die Klinik, die übrigen Stockwerke - abgesehen vom Erd- und

Gartengeschoß - von der Beklagten als Hotel genutzt werden. Daraus hatte die

Beklagte ein Zimmerkontingent für die Patienten der K. GmbH zu Sonder-

preisen zur Verfügung zu stellen (Vermittlungsvertrag vom 21. September

1994). Der (Unter-) Mietvertrag ist dem Pachtvertrag als Anlage 6 beigefügt. In

§ 10 Abs. 2 des Pachtvertrages heißt es dazu: "Dem Verpächter ist bekannt,

daß der Pächter eine Teilfläche des Hotels an die K. Klinik

GmbH untervermieten wird. Der Verpächter stimmt dieser Untervermietung be-

reits jetzt zu."

Die Klägerin gewährte der G. KG und R. G. mit Vertrag vom

22./26. September 1994 ein Darlehen in Höhe von insgesamt 18 Mio. DM. Als

Sicherheit ließ sie sich unter anderem die Pachtzinsansprüche der G. KG

gegen die Beklagte abtreten.

Während der Umbauphase bemühte sich R. G. , die Konzession für

eine Privatkrankenanstalt zu erhalten, für die eine Abgeschlossenheit des Kli-

nikbereichs erforderlich war. Zur Unterstützung seiner Bemühungen unterbrei-

tete die Beklagte der G. KG ein Angebot zur Festanmietung des gesamten

M. bereichs durch die K. GmbH, zu der es aber nicht kam. Am 4. Juli

1995 eröffnete die Beklagte den Hotelbetrieb. Die K. GmbH betrieb eine am-

bulante Praxis, stellte aber bereits am 5. September 1995 Antrag auf Eröffnung

des Konkursverfahrens über ihr Vermögen. Bis dahin war es nicht zu einer Ge-

nehmigung und Aufnahme des stationären Klinikbetriebs gekommen. Daraufhin

kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 7. September 1995 den Pachtvertrag

aus wichtigem Grund zum 31. Oktober 1995 und begründete dies damit, daß

durch den Wegfall der Zahlungen der K. GmbH die Geschäftsgrundlage des

Pachtvertrags entfallen sei. Später stützte sie die Kündigung zusätzlich darauf,

daß die G. KG ihr nicht den vertraglich geschuldeten Gebrauch gewähren

könne, da diese nicht in der Lage sei, die Genehmigung des Klinikbetriebs zu

zumutbaren Bedingungen herbeizuführen. Die Beklagte räumte das Anwesen

am 22. Oktober 1995 und zahlte seit Oktober 1995 keinen Pachtzins mehr. Die

G. KG bediente daraufhin die fälligen Darlehensraten nicht mehr, was zur

Kündigung des Darlehensvertrages aus wichtigem Grund durch die Klägerin

führte. Mit Schreiben vom 18. Dezember 1995 kündigte die Klägerin mit Zu-

stimmung der G. KG das Pachtverhältnis mit der Beklagten wegen Zah-

lungsverzugs und begehrte Schadensersatz. Die G. KG veräußerte das

Grundstück mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 1995 zum Preis von

17.500.000 DM.

Die Klägerin meint, die Beklagte habe den Vertrag nicht wirksam kündi-

gen können. Sie habe das Risiko eines geschäftlichen Mißerfolgs der Unter-

vermietung zu tragen gehabt, so daß sie sich nicht auf den Wegfall der Ge-

schäftsgrundlage des Pachtvertrages berufen könne. Zwischen den Verträgen

habe keine rechtliche Einheit bestanden, vielmehr seien Pacht- und Untermiet-

vertrag getrennt konzipiert worden. Nur im Hinblick auf die Bonität und Finanz-

kraft der Beklagten und deren langfristige Bindung im Pachtvertrag habe sie

die Finanzierung für die G. KG übernommen. Die fehlende Betriebsgeneh-

migung betreffe nur das Verhältnis der Beklagten zur K. GmbH. Zwischen

diesen beiden sei abgesprochen gewesen, daß zunächst nur eine ambulante

Praxis betrieben und es später die Genehmigung für einen stationären Klinik-

betrieb beantragt werden solle.

Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung des Pachtzinses für die Zeit von

Oktober bis Dezember 1995 in Höhe von monatlich 115.000 DM inklusive

MWSt. sowie Schadensersatz in Höhe von 2.866.277,40 DM geltend gemacht.

Ein entsprechender Schaden sei sowohl der G. KG als auch ihr selbst ent-

standen, weshalb sie ihn alternativ auf abgetretenes Recht der G. KG und

eigenes Recht stützte. Der G. KG stehe der Anspruch wegen der unberech-

tigten Kündigung des Pachtvertrages durch die Beklagte zu. Ihr selbst sei der

Schaden entstanden, weil die Beklagte als unmittelbar wirtschaftlich interes-

sierte Beteiligte beim Abschluß des Darlehensvertrages persönliches Vertrau-

en in Anspruch genommen und schuldhaft vertragliche Pflichten verletzt habe.

Die Beklagte hat gegenüber der Pachtzinsforderung für Oktober 1995

mit einem - unstreitigen - Anspruch auf Zahlung von 200.000 DM zuzüglich

MWSt. aus einem Verkauf von Inventar an die G. KG aufgerechnet. Gegen

die Pachtzinsforderung für November und Dezember 1995 hat sie hilfsweise

die Aufrechnung mit dem Restbetrag der Kaufpreisforderung sowie mit weite-

ren Forderungen erklärt.

Das Berufungsgericht hat die Berufung gegen das klagabweisende Ur-

teil des Landgerichts zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der

Klägerin, mit der sie ihre Ansprüche - mit Ausnahme des Anspruchs auf Zah-

lung des Pachtzinses für Oktober 1995 in Höhe von 115.000 DM inklusive

MWSt. - weiterverfolgt.

Die Revision ist begründet. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Auf-

hebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Be-

rufungsgericht.

I.

1. Das Berufungsgericht hat Ansprüche der Klägerin auf Zahlung des

Pachtzinses abgelehnt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Pachtzins für die Monate Novem-

ber und Dezember 1995 gegen die Beklagte zu, weil diese das Pachtverhältnis

rechtswirksam zum 31. Oktober 1995 wegen Nichtgewährung des vertragsge-

mäßen Gebrauchs gekündigt habe (§ 542, 581 Abs. 2 BGB). Denn die Ver-

pächterin, die G. KG, von der die Klägerin ihre Rechte herleite, sei auf Dauer

nicht in der Lage gewesen, der Beklagten den im Pachtvertrag vereinbarten

Gebrauch unter für die Beklagte zumutbaren Bedingungen zu verschaffen. Der

vertragsgemäße Gebrauch habe sich nach § 2.1 des Pachtvertrages auf den

Betrieb eines Hotels und einer Klinik gerichtet. Das verpachtete Objekt habe

daher grundsätzlich zur Aufnahme des Klinikbetriebs geeignet sein müssen;

aus seiner Beschaffenheit hätten sich folglich keine Hindernisse für die zur

Nutzung als Klinik erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erge-

ben dürfen. Zwar seien inhaltliche Festlegungen über den Umfang des Klinik-

betriebs im Pachtvertrag selbst nicht ausdrücklich getroffen worden. Sie seien

aber dem Untermietvertrag zu entnehmen, der in § 10 Abs. 2 des Pachtvertra-

ges eigens in Bezug genommen worden sei. Damit sei nicht nur die erforderli-

che Zustimmung des Verpächters zur Untervermietung geregelt gewesen.

Vielmehr habe im Hinblick auf den wirtschaftlichen Hintergrund, dem ein genau

abgestimmtes Nutzungskonzept des Objekts zugrunde gelegen habe, im

Pachtvertrag geklärt werden sollen, in welchem Umfang das Objekt für den

Hotelbetrieb und in welchem Umfang der Klinik zur Verfügung stehen sollte.

Die in den Plänen zum Untermietvertrag exakt ausgewiesene Aufteilung der

Flächen, die der räumlichen Verteilung der Nutzung auf den Hotel- und Klinik-

bereich nach dem den Verträgen zugrunde liegenden Ursprungskonzept ent-

sprochen habe, sei Vertragsinhalt auch des zwischen der G. KG und der

Beklagten abgeschlossenen Pachtvertrags geworden. Bei dieser Aufteilung sei

die Klinik jedoch nicht genehmigungsfähig gewesen, da die hierfür erforderli-

che Abgeschlossenheit der Klinik nicht habe hergestellt werden können. Eine

Nutzung des gesamten M. bereichs als Klinik durch die K. GmbH wäre

zwar genehmigungsfähig gewesen, hätte aber eine für die Beklagte unzumut-

bare Reduzierung der Bettenkapazität des Hotels bedeutet. Der Streit der

Parteien darüber, ob zwischen der Beklagten und der K. GmbH abgespro-

chen gewesen sei, daß in der Anfangsphase nur eine ambulante Praxis betrie-

ben werden und die stationäre Klinik erst später hinzukommen solle, sei für die

Entscheidung ohne Bedeutung, da dadurch die G. KG nicht von ihrer Ver-

tragspflicht frei geworden wäre, der Beklagten den vertragsgemäßen Gebrauch

zu ermöglichen.

2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen

Prüfung nicht in allen Teilen stand.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Kündigung

nicht bereits deshalb unwirksam ist, weil der Kündigungsgrund, der geltend

gemacht wird, in der Kündigungserklärung nicht genannt ist. Dies sei unschäd-

lich, wenn der nachgeschobene Grund bereits beim Zugang der Kündigung

bestanden habe (st.Rspr., vgl. nur BGHZ 27, 220, 225 ff.; BGH, Urteil vom

29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85 - WuM 87, 53, 55 m.N.; siehe auch Grapen-

tin in Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., IV.

Rdn. 9 m.N.).

b) Die Revision rügt allerdings zu Recht die Auslegung des Berufungs-

gerichts als rechtsfehlerhaft, daß als vertragsgemäßer Pachtgebrauch die Nut-

zung als Hotel und Klinik exakt entsprechend der Aufteilung in den Plänen des

Untermietvertrages zwischen der Beklagten und der K. GmbH vereinbart ge-

wesen sei.

aa) Die Auslegung einer individualvertraglichen Vereinbarung ist grund-

sätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Das Revisionsgericht prüft nur nach, ob

gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder

Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer acht

gelassen wurde (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 6. Mai 1997 - KZR 43/95,

WM 1998, 879, 882; vom 23. April 1998 - III ZR 7/97 - WM 1998, 1493, 1494;

Senatsbeschluß vom 27. September 1995 - XII ZB 75/93 - FamRZ 1995, 1482,

1483 zur weiteren Beschwerde). Gegen diese Grundsätze hat das Berufungs-

gericht bei der Auslegung des Vertrages verstoßen.

bb) Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie der von den Parteien

gewählte Wortlaut der Vereinbarung und der ihm zu entnehmende objektiv er-

klärte Parteiwille zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11. September 2000

- II ZR 34/99 - NJW 2001, 144). Davon ist auch das Berufungsgericht ausge-

gangen und hat den vereinbarten Vertragszweck in § 2.1 sowie den Wortlaut

des § 10 Abs. 2 des Vertrages berücksichtigt, der besagt, daß die Unterver-

mietung an die K. GmbH der Verpächterin bekannt ist und diese ihr zustimmt.

Zwar widerspricht die Auslegung des Berufungsgerichts, entsprechend dem

gemeinsamen Konzept der Vertragsparteien sei infolge der Bezugnahme auf

den Untermietvertrag die Eignung gerade der darin vorgesehenen Räumlich-

keiten zum Betrieb einer stationären Klinik geschuldet, nicht dem Wortlaut des

Vertrages. Allerdings ist der Wortlaut - wie auch das Berufungsgericht erkennt -

nicht eindeutig und läßt auch die naheliegende Auslegung zu, daß mehr als die

notwendige Zustimmung der Verpächterin zur Untervermietung damit nicht er-

klärt werden sollte.

cc) Ist der Wortlaut einer Vereinbarung nicht eindeutig, so sind nach

§§ 133, 157 BGB alle Umstände auszuwerten und zu würdigen, die Rück-

schlüsse auf den wirklichen Willen der Parteien und die objektive Interessenla-

ge zulassen. Gegen diesen Auslegungsgrundsatz hat das Berufungsgericht

verstoßen. Es hat - wie die Revision mit Recht rügt - den auszulegenden Erklä-

rungstatbestand nicht verfahrensfehlerfrei festgestellt und den Auslegungsstoff

nicht erschöpfend gewürdigt. Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Streit

der Parteien darüber, ob zwischen der Beklagten und der K. GmbH abge-

sprochen gewesen sei, daß in der Anfangsphase nur eine ambulante Praxis

betrieben und die stationärere Klinik erst später hinzukommen solle, sei für die

Entscheidung ohne Bedeutung, ist rechtsfehlerhaft.

Das Berufungsgericht hat allein aufgrund der im Untermietvertrag be-

zeichneten Mietfläche und deren aus den Plänen ersichtlichen und von den

Vertragsparteien bestätigten Nutzungsaufteilung zwischen stationärer Klinik

und ambulanter Praxis sowie der Zuweisung der Geschosse 1 bis 4 zum Hotel-

betrieb der Beklagten angenommen, die Beklagte und die K. GmbH hätten

sich auf eine Nutzung exakt nach dieser Aufteilung als vertragsgemäßen Ge-

brauch geeinigt. Durch die Bezugnahme sei dieser Gebrauch auch für den

Pachtvertrag zugrunde zu legen.

Die Klägerin hat jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Genehmi-

gung für den Klinikbetrieb habe erst beantragt werden können, wenn ein abge-

schlossener Gebäudeteil für die Klinik vorhanden gewesen wäre und in diesen

Räumen ein stationärer Klinikbetrieb hätte aufgenommen werden sollen. Zwi-

schen der K. GmbH und der Beklagten sei hierzu abgesprochen gewesen,

daß zunächst nur eine Praxis für ambulante Patienten betrieben werden solle.

Für den Fall eines erfolgreichen ambulanten Klinikbetriebes habe der M. -

bereich als abgeschlossener Teil hinzugenommen und für einen stationären

Klinikbetrieb genutzt werden sollen. Die G. KG und die Beklagte hätten vor

diesem Hintergrund im Jahr 1995 Verhandlungen über eine Gesamtanmietung

des M. bereichs durch die K. GmbH geführt. Unstreitig war der M. -

bereich seinerzeit so umgebaut worden, daß für diesen Bereich die erforderli-

che Abgeschlossenheit gewährleistet war.

Geht man von dem unter Beweis gestellten Vortrag der Klägerin aus, so

wäre zwischen der Beklagten und der K. GmbH eine exakte Aufteilung der

Flächen für Klinik und Hotel nicht endgültig vereinbart gewesen, sondern nur

die grundsätzliche Nutzungsart und die zunächst vorgesehene und genutzte

Mietfläche. Es wäre noch nicht sicher gewesen, wann es zur Aufnahme eines

stationären Klinikbetriebs kommen und ob dieser nicht den gesamten M. -

bereich umfassen sollte.

Eine Auslegung des Untermietvertrages dahingehend, daß später auch

eine Ausgliederung des gesamten M. bereichs zur Kliniknutzung möglich

gewesen wäre, scheitert auch nicht daran, daß dies der Beklagten nicht zu-

mutbar gewesen wäre. Konkreter Vortrag dazu liegt nicht vor. Gegen diese An-

nahme spricht vor allem das Schreiben der Beklagten vom 2. Mai 1995. Bei

diesem Angebot geht es nicht darum, wie die Beklagte meint, es sei eine Aus-

gliederung von 40 % des Bettenkontingents vorgesehen gewesen, die dazu

geführt hätte, daß das Hotel mit der Restkapazität nicht wirtschaftlich zu betrei-

ben gewesen wäre. Vielmehr hatte die Beklagte angeboten, die Zimmer zu ei-

nem Sonderpreis ständig an die K. GmbH zu vermieten. Damit wäre sicher-

gestellt worden, daß die Zimmer im M. bereich ausschließlich dem Klinik-

betrieb zur Verfügung gestanden hätten. Andererseits hätte die Beklagte konti-

nuierliche Einnahmen bei gesicherter Bettenauslastung gehabt. Daß dies bei

dem angebotenen Preis für die Beklagte nicht kostendeckend oder für die K.

GmbH nicht genehmigungsfähig gewesen wäre, ist nicht dargelegt.

Bei diesem Inhalt der Vereinbarung wäre jedoch bereits im Untermiet-

vertrag die Nutzung nicht so bestimmt festgelegt gewesen, wie es das Beru-

fungsgericht angenommen hat. Selbst wenn der Wortlaut des § 10 Abs. 2 des

Pachtvertrages es im Hinblick auf das Gesamtkonzept (gerade noch) zuläßt,

ihn als Verknüpfung mit der geschuldeten Nutzung gemäß dem Untermietver-

trag auszulegen, so scheidet eine weitergehende Spezifizierung des vertrags-

gemäßen Gebrauchs im Pachtvertrag, als sie im Untermietvertrag selbst ge-

troffen wurde, allein durch die Bezugnahme auf diesen Vertrag bereits denkge-

setzlich aus.

Auch bei der Auslegung des § 10 Abs. 2 des Pachtvertrages selbst muß

der Vortrag der Klägerin, die Aufteilung zwischen Klinik und Hotel sei bei Ver-

tragsschluß noch nicht abschließend festgelegt gewesen, berücksichtigt wer-

den. Es wäre nicht erklärlich, warum der Pachtvertrag ohne jede Andeutung im

Vertragstext eine Vereinbarung über die Nutzungsfestlegung enthalten sollte,

während eine solche - nach dem zu unterstellenden Vortrag der Klägerin - in

der Vereinbarung zwischen den Betreibern des Hotels und der Klinik nicht ge-

troffen worden war, zumal sowohl die Verpächterin als auch die Untermieterin

von R. G. vertreten wurden. Ein objektives Interesse der Parteien des

Pachtvertrages daran ist nicht ersichtlich.

Das Berufungsgericht durfte daher von einer Vernehmung des von der

Klägerin für ihre Behauptungen benannten Zeugen nicht absehen.

c) Wenn der G. KG eine Gewährung des vertragsgemäßen Ge-

brauchs möglich war, war die Kündigung der Beklagten unwirksam, mit der

Folge, daß Pachtzinsansprüche für die Monate November und Dezember 1995

bestehen können.

II.

Den Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt, wäre auch ein Scha-

densersatzanspruch aus abgetretenem Recht der G. KG dem Grunde nach

nicht von vornherein ausgeschlossen. Denn wäre die Kündigung der Beklagten

unwirksam gewesen, hätte die Klägerin mit Zustimmung der G. KG berech-

tigt wegen Zahlungsverzugs nach § 552 BGB gekündigt und könnte Ersatz des

durch die Kündigung verursachten Schadens verlangen (st. Rspr.; vgl. BGH,

Urteil vom 4. April 1984 - VIII ZR 313/82 - NJW 1984, 2687 m.N.).

III.

Dagegen lehnt das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision

nicht angegriffen einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus eigenem

Recht wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nach den Gründen der Haftung

des Vertreters, Verhandlungsgehilfen oder Sachwalters ab.

IV.

Die Entscheidung kann nicht aus anderen Gründen aufrecht erhalten

werden (§ 563 ZPO). Für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage des Pacht-

vertrages infolge des mit dem Ausfall der Untermieterin verbundenen Schei-

terns eines Gesamtkonzepts fehlen die notwendigen Feststellungen. Insbeson-

dere sind keine Tatsachen festgestellt, die eine für einen solchen Anspruch

notwendige vertraglich vereinbarte Verlagerung des üblicherweise einseitig

beim Pächter liegenden Risikos nahelegen, die Pachtsache gewinnbringend zu

nutzen (vgl. für den Mietvertrag Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR

279/97 - NJW 2000, 1714, 1716 - Einkaufszentrum -).

Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Der Senat

ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO).

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die not-

wendigen Feststellungen nachholen kann, und zwar zum einen zu den Abspra-

chen über den Klinikbetrieb und gegebenenfalls zu den geltend gemachten

Schadenspositionen und deren Verursachung durch die möglicherweise unbe-

rechtigte Kündigung seitens der Beklagten, zum anderen aber auch - entspre-

chend der von der Beklagten in der Revisionsverhandlung erhobenen Gegen-

rüge - zu der unter Beweis gestellten Behauptung der Beklagten, die Vertrags-

parteien hätten das Gesamtkonzept und die rechtliche Einheit der in diesem

Rahmen geschlossenen Verträge zur Geschäftsgrundlage des Pachtvertrages

gemacht (S. 8 und Anlage B4 der Klageerwiderung).

Blumenröhr Sprick Bundesrichterin Weber-Monecke und Bundesrichter Fuchs sind im Urlaub und verhindert zu unter- schreiben.

Wagenitz Blumenröhr