BGH Urteil vom 14.09.2001 – V ZR 410/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 410/00

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 14. September 2001 K a n i k Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

SachenRBerG § 121 Abs. 1

Ein vor dem 19. Oktober 1989 gestellter Antrag auf den Kauf eines Gebäudes

oder Grundstücks wirkt nur dann zugunsten des Käufers, wenn bei gesetz- und

verwaltungstreuem Verhalten der Behörden der DDR der Abschluß eines Kauf-

vertrags möglich war und es hierzu keiner weiteren Maßnahmen der Behörden

mehr bedurfte.

BGH, Urteil vom 14. September 2001 - V ZR 410/00 - OLG Brandenburg

LG Frankfurt (Oder)

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. September 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4. Zivilsenats

des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 27. Oktober

2000 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um die Berechtigung des Klägers nach dem Sa-

chenrechtsbereinigungsgesetz an einem dem Beklagten zurückübertragenen

Grundstück.

Der Beklagte war Eigentümer des mit einem Wohnhaus und Nebenge-

bäuden bebauten Grundstücks D.-Str. in G. 1960 verließ er die DDR. Das

Grundstück wurde unter staatliche Verwaltung gestellt. Das Wohnhaus wurde

von dem Kläger, seinen Geschwistern, seiner Mutter, seinem Großvater und

seiner Großmutter genutzt, an die es die örtliche LPG zumindest teilweise ver-

mietet hatte.

Durch Vertrag vom 11. März 1969 verkaufte der Rat der Gemeinde G.

als staatlicher Verwalter das Grundstück an den Rat des Kreises B. Nach der in

der Urkundsverhandlung erklärten Auflassung sollte an dem Grundstück

Volkseigentum entstehen. Rechtsträger des Volkseigentums sollte der Rat der

Gemeinde G. werden. Eine Eintragung zum Vollzug der Auflassung im Grund-

buch unterblieb.

1974 starb die Mutter des Klägers. Mit seinen Geschwistern verblieb der

Kläger im Haushalt seiner Großeltern. Ab 1981 beteiligte er sich an den

Mietzahlungen für das Anwesen. Im März 1989 starb die Großmutter des Klä-

gers. Mitte 1989 stellte der Kläger schriftlich einen Antrag zum Kauf des

Grundstücks an den Rat der Gemeinde.

Am 20. Februar 1990 bestimmte der Rat des Kreises B. den Rat der

Gemeinde G. mit Wirkung zum 1. März 1990 zum Rechtsträger des Grund-

stücks. Am 9. März 1990 wurde Volkseigentum an dem Grundstück in der

Rechträgerschaft des Rates der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen. Mit

notariellem Vertrag vom 10. April 1990 verkaufte der Rat der Gemeinde das

Grundstück dem Kläger. Zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grund-

buch kam es nicht. Am 18. Juni 1990 verlieh der Rat des Kreises dem Kläger

ein Nutzungsrecht an dem Grundstück. Durch Bescheid vom 6. September

1996 wurde das Grundstück an den Beklagten zurückübertragen. Am 23. Juni

1997 wurde der Kläger als Gebäudeeigentümer in ein am selben Tag ange-

legtes Gebäudegrundbuch eingetragen.

Der Kläger beantragt die Feststellung seiner Anspruchsberechtigung

nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem Grundstück, hilfsweise an

einer Teilfläche des Grundstücks. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - zugelassenen -

Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter.

I.

Das Berufungsgericht verneint eine Anspruchsberechtigung des Klägers

aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG. Der Kläger habe zwar vor

dem 19. Oktober 1989 den Kauf des Grundstücks beantragt, sein Antrag könne

jedoch keine Grundlage für ein schutzwertes Vertrauen bilden, weil bis zum

Erlaß des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Grundstücke (Verkaufsge-

setz) vom 7. März 1990 (GBl. I, 157) der Verkauf des Grundstücks aus dem

Volkseigentum nicht möglich gewesen sei. Eine Berechtigung des Klägers aus

§ 121 Abs. 2 SachenRBerG scheide bereits deshalb aus, weil der Kaufvertrag

nicht über ein Eigenheim, sondern über ein Grundstück geschlossen worden

und nicht hinreichend dargestellt sei, daß der Kläger das Haus aufgrund eines

Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages genutzt habe.

Das hält revisionsrechtlicher Prüfung teilweise nicht stand.

II.

1. Eine Anspruchsberechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 1 Satz 3

Buchst. a SachenRBerG besteht nicht. Es fehlt hierzu an einer beachtlichen

Anbahnung des Kaufvertrages vor dem 19. Oktober 1989. Dies gilt unabhängig

davon, ob der Mitte 1989 beim Rat der Gemeinde G. gestellte Antrag des Klä-

gers auf Erwerb des Grundstücks oder, wie die Revision geltend macht, nur auf

den Erwerb des Gebäudeeigentums gerichtet war.

§ 121 Abs. 1 SachenRBerG dient der Abgrenzung der Interessen derje-

nigen, die mit einer staatlichen Stelle der DDR einen im Grundbuch nicht mehr

vollzogenen Kaufvertrag über ein Grundstück oder Gebäude geschlossen ha-

ben, von den Interessen der rückübertragungsberechtigten Eigentümer. Daß

aufgrund der Überlastung der grundbuchführenden Stellen die Eintragung des

Erwerbs im Grundbuch unterblieben ist, soll nicht dazu führen, daß ein Käufer

rechtlos gestellt ist, der bei zügiger Bearbeitung das Eigentum an einem Ge-

bäude oder Grundstück erworben hätte. Der Schutz der Eigentümer erfolgt da-

durch, daß ein Kaufvertrag, der nach dem 18. Oktober 1989, dem Rücktritt der

Regierung Honecker, geschlossen wurde, grundsätzlich keine schutzwerte

Rechtsposition begründet (§ 121 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG). Anderes soll

nur gelten, wenn einer der in § 121 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG beschriebe-

nen Tatbestände vorliegt. Die Bestimmung entspricht insoweit § 4 Abs. 2

VermG (BT-Drucks. 12/7425 S. 83).

Ziel von § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG, § 4 Abs. 2

Buchst. a VermG ist es zu vermeiden, daß ein Käufer nur deswegen unter die

Stichtagsregelung fällt, weil seinem Erwerbsanliegen aus Gründen, auf die er

keinen Einfluß hatte, nicht rechtzeitig entsprochen wurde (BT-Drucks. 12/2480

S. 44; 12/5992, S. 206; MünchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl., § 121 Sa-

chenRBerG Rdn. 5). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben, wenn vor

dem 19. Oktober 1989 ein Kaufantrag gestellt oder der Abschluß eines Vertra-

ges angebahnt wurde, der nach dem Recht der DDR ohne weitere Maßnahmen

der Behörden nicht geschlossen werden konnte oder bei ordnungsgemäßem

Verhalten der Behörden nicht geschlossen werden durfte (Eickmann/Wittmer,

SachenRBerG [Stand: April 2001], § 121 Rdn. 44; BVerwGE 110, 28, 31;

BVerwG, ZOV 1996, 433, 434; BVerwG, VIZ 1997, 589; 1998, 450, 451; 1998,

457 jeweils zu § 4 Abs. 2 Satz 2 a VermG). Ein solcher Antrag oder die Anbah-

nung eines derartigen Vertragsabschlusses begründen kein schutzwertes Ver-

trauen, weil bei rechtstreuem Verhalten der Behörden der DDR nicht mit einem

baldigen Erwerb gerechnet werden konnte. In einem solchen Fall führt die Ver-

zögerung der Entscheidung über den 18. Oktober 1989 hinaus zu keiner unbil-

ligen Benachteiligung durch die Stichtagsregelung. So verhält es sich hier.

a) Legt man den Antrag nach seinem Wortlaut und nach dem Wortlaut

der Stellungnahme des Rates der Gemeinde gegenüber dem Rat des Kreises

wie das Berufungsgericht dahin aus, daß der Erwerb des Grundstücks bean-

tragt wurde, betraf er zwar einen Vermögensgegenstand, der vor dem

19. Oktober 1989 grundsätzlich auf den Kläger übertragen werden konnte.

Solange die Auflassung vom 11. März 1969 im Grundbuch nicht vollzogen war,

bestand nämlich an dem Grundstück kein Volkseigentum; ein Verkauf durch

den Rat der Gemeinde als Verwalter war nach §§ 1, 3 der Verordnung über

die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die

die Deutsche Demokratische Republik ungesetzlich verlassen haben, gegen-

über Gläubigern in der Deutschen Demokratischen Republik (Verwalterverord-

nung) vom 11. Dezember 1968 (GBl. II 1969, 1) grundsätzlich zulässig. Ihm

stand jedoch der am 11. März 1969 von dem Rat der Gemeinde als Treuhänder

mit dem Rat des Kreises B. geschlossene Vertrag entgegen, durch den Volks-

eigentum an dem Grundstück begründet werden sollte. Bei rechtstreuem Han-

deln des Rates der Gemeinde kam der Verkauf des Grundstücks an den Kläger

damit nicht in Betracht.

b) Legt man den Antrag des Klägers mit der Revision dahin aus, daß er

allein auf den Erwerb des Gebäudes gerichtet war, folgt auch hieraus keine

Rechtsposition, die nach § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG schutz-

fähig wäre. Der Kläger konnte sich keine begründeten Hoffnungen machen,

daß seinem Anliegen alsbald entsprochen würde. Das wäre nur dann der Fall

gewesen, wenn es nur noch einer positiven Entscheidung der Behörden über

das Erwerbsgesuch und des Abschlusses des beabsichtigten Kaufvertrages

bedurft hätte (vgl. BVerwG VIZ 1998, 450, 451 und 457). So verhielt es sich

hier aber nicht. Vor dem 19. Oktober 1989 fehlte es an einer für den Erwerb

des Gebäudes durch den Kläger wesentlichen Voraussetzung. Das Grundstück

stand nämlich nicht im Volkseigentum, ein Rechtsträger des Volkseigentums

war nicht bestimmt. Erst nach dem Vollzug der Auflassung vom 11. März 1969

und der Einsetzung des Rates der Gemeinde als Rechtsträger wäre der Ver-

kauf des Gebäudes an den Kläger nach dem Gesetz über den Verkauf volksei-

gener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke

vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, 578) möglich geworden.

3. Das Berufungsurteil hat jedoch insoweit keinen Bestand, als das Be-

rufungsgericht eine Anspruchsberechtigung des Klägers gemäß § 121 Abs. 2

SachenRBerG verneint.

a) Der Senat hat bereits entschieden, daß die Vorschrift entgegen dem

Wortlaut von § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG nicht nur Kaufverträge über

Eigenheime, sondern auch Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke erfaßt

(Senatsurt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, VIZ 1999, 605, 606 m.w.N.). Hieran ist

festzuhalten.

b) Mit Erfolg rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die Anforde-

rungen an die Darstellung der Nutzung eines Eigenheims zu eigenen Wohn-

zwecken durch den Kläger gemäß § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG über-

spannt hat. Nach dieser Vorschrift muß der Käufer aufgrund eines bis zum Ab-

lauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nut-

zungsvertrages das Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt haben. Zweck

dieser Regelung ist es, Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz

auf diejenigen Käufer eines Eigenheims zu beschränken, die dieses zur Befrie-

digung ihrer elementaren Lebensbedürfnisse benötigen (Eickmann/Wittmer,

§ 121 SachenRBerG Rdn. 66; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung nach

Anspruchsgrundlagen, 1997, III, Rdn. 54). Das ergibt sich aus dem Zusam-

menspiel mit § 121 Abs. 2 Buchst. c SachenRBerG, wonach die Nutzung des

Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken bis zum 1. Oktober 1994 fortgedauert

haben muß. Durch diese Regelung soll vermieden werden, daß ein früherer

Nutzer ein Ankaufsrecht allein zur Vermietung, Verpachtung oder Weiterver-

äußerung ausüben kann (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG

[Stand: Mai 1996], § 121 Rdn. 114; Michalsky/Schramm, NJ 1998, 281, 288).

Im Vordergrund der gesetzlichen Regelung steht daher die Deckung des eige-

nen Wohnbedürfnisses und nicht die Ausgestaltung des der Nutzung eines

Eigenheims als Wohnung zugrundeliegenden Vertragsverhältnisses. Das wird

auch daraus deutlich, daß die Vorschrift neben Miet- und Pachtverträgen son-

stige, nicht näher bezeichnete Nutzungsverträge als ausreichend aufführt.

Das Berufungsgericht hat unter Berücksichtigung dieser Grundsätze zu

Unrecht angenommen, der Kläger habe nicht hinreichend dargetan, das Ge-

bäude aufgrund eines Nutzungsvertrages bewohnt zu haben. Nach ständiger

Rechtsprechung genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen

vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend

gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Genügt

das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, kann der

Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden. Es ist dann gegebe-

nenfalls Sache des Tatrichters, bei der Beweisaufnahme Zeugen oder zu ver-

nehmende Parteien nach den Einzelheiten zu fragen, die ihm für die Beurtei-

lung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen (st. Rspr.,

vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR 131/97, NJW-RR 1998, 1409). Der Grad

der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der

Darlegungslast ohne Bedeutung (Senatsurt. v. 14. Juni 1996, V ZR 150/93,

NJW-RR 1996, 1402). Das hat das Berufungsgericht verkannt und schlüssiges,

unter Beweis gestelltes Vorbringen des Klägers nicht ausreichend gewürdigt

(§ 286 ZPO).

Der Kläger hat behauptet, die Räume im Hause seien zu einem Teil von

seinen Großeltern und zum anderen Teil von seiner Mutter gemietet gewesen.

In den zwischen der LPG und seiner Mutter geschlossenen Vertrag sei er ein-

getreten. Seit er volljährig geworden sei, habe er die früher von seiner Mutter

geschuldete Miete bezahlt. Er sei fortan von der LPG als Mieter angesehen

worden. Hierzu hat er das Mietbuch der LPG abschriftlich vorgelegt. Dieser

Vortrag ist zur Darlegung eines vertraglichen Nutzungsverhältnisses ausrei-

chend substantiiert. Er ist unter Beweis gestellt. Das kann nicht mit der Überle-

gung übergangen werden, es sei denkbar und nicht fernliegend, daß der Klä-

ger sich lediglich an Mietzahlungen seiner Großeltern beteiligt habe. Diese

Überlegung mag für die Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung von

Belang sein, ihre Schlüssigkeit läßt sie nicht entfallen.

III.

Eine abschließende Sachentscheidung (§ 565 Abs. 3 ZPO) ist dem Se-

nat mangels hinreichender Feststellungen des Berufungsgerichts zu § 121

Abs. 2 SachenRBerG nicht möglich. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuhe-

ben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Beru-

fungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung gibt darüber hinaus

Gelegenheit zur Prüfung des geltend gemachten Anspruchs unter dem Ge-

sichtspunkt des dem Kläger verliehenen Nutzungsrechts und dem hiergegen

gerichteten Vorbringen des Beklagten.

Wenzel

Schneider

Krüger

Klein

Gaier