BGH Urteil vom 17.05.2002 – V ZR 193/01
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 17. Mai 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
SachenRBerG § 120 Abs. 2
Ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks steht dem Käufer eines ehedem volksei-
genen Eigenheims auch dann zu, wenn er nur eine von zwei vorhandenen Wohnun-
gen vertraglich genutzt hat.
BGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 193/01 - OLG Naumburg
LG Magdeburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des
11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom
10. April 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an
das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger zu 1 schloß am 11. Juli 1988 mit dem V. Gebäudewirt-
schaft einen schriftlichen Mietvertrag über eine 2 ½-Zimmerwohnung auf dem
damals volkseigenen Grundstück G. Straße in I. . Mit notariellem
Vertrag vom 5. Februar 1990 mit dem Rechtsträger, dem Rat der Stadt, kauften
die Kläger "das
in
I. , G. Str. gelegene Eigenheim (1-
Familienhaus)" und beantragten, ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstück
zu verleihen. Zur Durchführung des Kaufvertrags und zur Zuteilung des Nut-
zungsrechts kam es nicht mehr. Aufgrund eines am 2. September 1999 be-
standskräftig gewordenen Restitutionsbescheides ist die Beklagte Eigentüme-
rin des Grundstücks.
Die Kläger haben die Feststellung beantragt, daß sie gegen die Be-
klagte einen Anspruch auf Ankauf des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbe-
reinigungsgesetz haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das
Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der
Kläger, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstre-
ben. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Ankauf
des Grundstücks nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG, da das Mietverhältnis der
Kläger nur eine von mindestens zwei in dem Gebäude befindlichen Wohnun-
gen zum Gegenstand gehabt habe.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
Nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG steht dem Nutzer ein Anspruch auf
Ankauf des Grundstücks zu, wenn er a) aufgrund eines bis zum 18. Oktober
1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein Ei-
genheim am 18. Oktober 1989 genutzt, b) bis zum Ablauf des 14. Juni 1990
einen wirksamen Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses
Eigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu
eigenen Wohnzwecken nutzte.
Die Voraussetzungen zu b) stehen zwischen den Parteien außer Streit,
die Voraussetzungen zu a) und c) sind, entgegen der Auffassung des Beru-
fungsgerichts, erfüllt, wenn es sich bei dem Gebäude um ein Eigenheim ge-
handelt hat.
1. Allerdings läßt der Wortlaut des Gesetzes auch die Auslegung des
Berufungsgerichts zu, wonach sich das Mietverhältnis auf das Eigenheim als
solches bezogen haben muß. Eigenheime sind nach § 5 Abs. 2 Satz 1
SachenRBerG Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder
zwei Wohnungen enthalten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts,
denen die Revision nicht entgegentritt, war Gegenstand des Mietvertrags, der
sich nach § 100 Abs. 3 ZGB auch auf die Klägerin zu 2, die Ehefrau des Klä-
gers zu 1, erstreckt hat, nur eine der vorhandenen Wohnungen. Die Kläger
haben also am Stichtag des § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG nicht das
auf dem Grundstück errichtete Eigenheim, sondern nur einen Teil desselben,
eine Wohnung, als Mieter genutzt. Dies genügt indessen nach Sinn und Zweck
der Vorschrift und ihrer Entstehungsgeschichte zur Begründung des Bereini-
gungsanspruchs.
a) Der Gebäudekauf der Kläger erfolgte auf der Grundlage des Geset-
zes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Ge-
bäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, S. 578; Verkaufs-
gesetz 1973), das erst am 19. März 1990 - also nach dem Vertragsschluß -
durch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990
(GBl. I, S. 157; Verkaufsgesetz 1990) abgelöst wurde. In erster Linie das Ver-
kaufsgesetz 1990 (Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911),
daneben aber auch das vorangegangene Gesetz vom 19. Dezember 1973 bil-
deten die
rechtliche Grundlage des Vertrauens, das § 121 Abs. 2
SachenRBerG schützt. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schließt an einen Teilbe-
reich des Verkaufsgesetzes 1990, nämlich den Verkauf volkseigener Ein- und
Zweifamilienhäuser (§§ 2, 4 VerkG) und Miteigentumsanteile (§ 5 VerkG; Se-
nat, Urt. v. 22. Juni 2001, aaO), und an den Regelungsgegenstand des Ver-
kaufsgesetzes 1973, soweit dieses der Verbesserung der Wohnbedingungen
(Vorspruch) diente, an. Dem Käufer, der vor Vollzug des Kaufvertrags mit dem
Untergang der DDR den Vertragspartner verloren hatte, wird gegen den jetzi-
gen Eigentümer ein gesetzliches Ankaufsrecht (oder ein gesetzliches Recht
zum Erwerb eines Erbbaurechts) zu besonderen Bedingungen, §§ 68 ff
SachenRBerG (§§ 43 ff SachenRBerG), eingeräumt. Bereits das Verkaufsge-
setz 1973 zählte zu den volkseigenen Eigenheimen, sowohl Ein- als auch
Zweifamilienhäuser (§ 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung vom 19. De-
zember 1973, GBl. I S. 590). Nach der damaligen Praxis war es im Falle des
Erwerbs eines Zweifamilienhauses nicht erforderlich, daß der Erwerber beide
Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulässig war auch der Erwerb
zum Zwecke der Vermietung der weiteren Einheit (Richtlinie des Ministeriums
der Finanzen der DDR vom 14. August 1985 zur Durchführung des Verkaufs-
gesetzes vom 19. Dezember 1973). Das Verkaufsgesetz 1990 nahm, was an-
gesichts der zwischenzeitlichen Entwicklung ohnehin nicht anzunehmen gewe-
sen wäre, hieran keine Einschränkungen vor. § 2 des Gesetzes enthielt, was
den Erwerb volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser angeht, nicht einmal die
ausdrückliche Voraussetzung, daß der Erwerb - jedenfalls auch - eigenen
Wohnzwecken dienen mußte. § 4 der Durchführungsverordnung vom 15. März
1990 (GBl. I S. 158) holte dies allerdings insoweit nach, als der Verkauf an
Bürger (nach § 2 des Gesetzes Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem
Wohnsitz in der DDR) erfolgen konnte, die die Gebäude zum Zeitpunkt des
Verkaufs bewohnten oder durch die die künftige persönliche Nutzung dieses
Wohnraums gewährleistet war. Eine Einschränkung dahin, daß der Verkauf
volkseigener Zweifamilienhäuser (Wohngebäude, die zwei selbständige abge-
grenzte Wohnungen enthalten, § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung) nur
an den gegenwärtigen oder künftigen Nutzer beider Wohnungen zulässig war,
enthielten die Durchführungsbestimmungen nicht. Es bestehen keine Anhalts-
punkte dafür, daß die - pauschale - Nachzeichnung dieser Rechtslage durch
§ 121 Abs. 2 SachenRBerG hieran Abstriche machen wollte (vgl. BT-Drucks.
12/7668, Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat; BT-
Drucks. 12/8204, Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses). Der
Senat hat zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG entschieden, durch diese Regelung
habe vermieden werden sollen, daß ein Nutzer ein Ankaufsrecht allein zum
Zwecke der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräußerung ausübt (Urt. v.
14. September 2001, V ZR 410/00, VIZ 2002, 49, 50). Für den Erwerb eines
Eigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung,
bleibt indessen Raum.
b) Eine Bereinigung durch Begründung und Veräußerung von Woh-
nungseigentum, die das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als besonderes In-
für den Fall des Erbbaurechts vgl. § 40 SachenRBerG), scheidet hier aus. Die-
se Vorschriften geben keine allgemeine Grundlage für die Aufteilung des
Grundstücks in dem Fall ab, daß der nach § 120 Abs. 2 SachenRBerG berech-
tigte Nutzer nur eine von mehreren Wohnungen des Eigenheims angemietet
hatte. Zwar bezeichnet § 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG
eine Abtrennung von Teilflächen zur Bereinigung des Restes (§§ 65 Abs. 1, 66
Abs. 1, 22 bis 27 SachenRBerG) u.a. dann als nicht möglich, wenn der Nutzer
und der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile des Gebäudes unter
Ausschluß des anderen nutzen; der Grundstückseigentümer kann in diesem
Fall, wie der Nutzer, die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigen-
tum verlangen. Dies setzt aber voraus, daß der Grundstückseigentümer einen
Tatbestand verwirklicht hat, der, wäre er Nutzer, ihm einen Anspruch auf Be-
reinigung verschaffte (vgl. Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachen-
rechtsbereinigungsgesetz, § 66 Rdn. 23). In Frage kommen vor allem vom Ge-
setz erfaßte Investitionen. Sie würden sich in dem von dem Nutzer zu erbrin-
genden regelmäßigen Kaufpreis, der sich am Bodenwert orientiert (§§ 19, 68
Abs. 1 SachenRBerG), nicht niederschlagen. Liegt eine solche besondere
Sachlage, die auch im Falle des § 120 Abs. 2 SachenRBerG zu berücksichti-
gen ist, nicht vor, bleibt es bei dem Recht des Nutzers, das Grundstück unge-
teilt oder nach Abschichtung von Teilflächen (§ 66 Abs. 1 SachenRBerG) zu
erwerben; unberührt bleiben die Fälle, in denen Wohnungseigentum deshalb
gebildet wird, weil eine Abschreibung nicht genehmigungsfähig (§§ 66 Abs. 2
Satz 1,
SachenRBerG) oder nach § 66 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unzweckmäßig ist.
2. Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Fest-
stellung dazu getroffen, ob es sich bei dem von den Klägern gekauften Gebäu-
de um ein Eigenheim gehandelt hat oder ob es mehr als zwei Wohnungen auf-
wies. Die im Berufungsurteil wiedergegebenen Zeugenaussagen lassen, jeden-
falls für gewisse Zeitspannen, auch die Nutzung durch drei Mietparteien als
möglich erscheinen. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsge-
richt Gelegenheit haben, das hierzu Erforderliche zu klären.
Wenzel
Tropf
Krüger
Klein
Lemke