BGH Urteil vom 05.10.2001 – V ZR 295/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 295/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 5. Oktober 2001 R i e g e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. Oktober 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,

Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juni 2000

aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariellem Vertrag vom 3. Februar 1998 kaufte der Kläger von der

Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück in Frankfurt am Main

zum Preis von 2.400.000 DM. In § 3 des Vertrages heißt es:

"... Die Verkäuferin versichert, ... daß der Gesamtjahresnettomietzin- seingang für das Jahr 1996 DM 191.000 und für das Jahr 1997 DM 198.000 betrug. Dies ergibt sich aus der dem Käufer überge- benen Aufstellung der Mieten, zuzüglich Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen, die gemäß den übergebenen Mietverträgen von

den Mietern getragen werden; die vorgenannten Mietzinseingänge liegen der Kaufpreisfindung zugrunde. ..."

Diese Aufstellung der Mieten war bei Vertragsschluß nicht vorhanden.

Am 20. März 1998 übermittelte die Beklagte dem Kläger eine Mietaufstellung,

die sich auf die Mieteinnahmen zum "Stand 1. März 1998" bezog.

Der Kläger macht geltend, nach der Aufstellung von 1998 würden die

monatlichen Mietzinseinnahmen nur 15.472 DM betragen. Deshalb sei der

jährlich Mietzinseingang für das Jahr 1997 nicht wie von der Klägerin im Ver-

trag angegeben mit 198.000 DM, sondern lediglich mit 185.669 DM anzuneh-

men. Der Kläger verlangt deshalb die Rückzahlung eines entsprechenden

Kaufpreisanteils in Höhe von 172.032 DM. Das Landgericht hat die Klage ab-

gewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht zurückgewie-

sen. Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers. Die Beklagte beantragt

die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Das Berufungsgericht geht davon aus, daß Angaben zu tatsächlich er-

zielten Mieterträgen in einem Grundstückskaufvertrag zwar grundsätzlich zum

Gegenstand einer vertraglichen Zusicherung werden. Die ausdrückliche Zusi-

cherung einer Mindestmieteinnahme von 198.000 DM lasse sich entgegen der

Meinung des Klägers dem Vertrag allerdings nicht entnehmen. Die Auslegung

der Vereinbarung könne allenfalls ergeben, daß - bezogen auf einen Zeitraum

von zwei Jahren - eine Mindesteinnahme von 191.000 DM und eine Höchstein-

nahme von 198.000 DM zugesichert sei. Mit dem Landgericht sei indes von

besonderen Umständen auszugehen, die gegen eine vertragsmäßige Zusiche-

rung sprächen. Dem Kläger könne es entgegen seinem Vorbringen auf die ge-

nannten Mieterträge nicht angekommen sein, weil die Mietaufstellungen bei

Vertragsschluß nicht vorlagen, sie aber trotzdem in Bezug genommen worden

seien; der Kläger habe sie auch nicht nachträglich verlangt, sondern sich mit

der Mietaufstellung zum 1. März 1998 zufriedengegeben. Nach seinem eige-

nen Vortrag habe er die vorhandenen Vermietungsstrukturen mit überwiegend

möbliert vermieteten Einzelzimmern oder -wohnungen aufgeben und größere

Wohnungen vermieten wollen. Der Kläger habe selbst vorgetragen, daß die

Beklagte nur zu einem Verkauf "nicht unter 2,4 Mio. DM" bereit gewesen sei.

Den Vertragsentwurf mit einer behaupteten Kaufpreiskalkulation mit der zwölf-

fachen Jahresmiete sei vom Kläger nicht vorgelegt worden. Der im Vertrag für

1996 genannte Betrag von 191.000 DM werde vom Kläger nicht angezweifelt.

Die von der Beklagten erstinstanzlich vorgelegte Berechnung der Nettoge-

samtmieterträge für 1997 in Höhe von 197.692,71 DM habe der Kläger in der

Berufungsinstanz nicht mehr angegriffen.

Dies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.

II.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem Kläger ge-

gen die Beklagte ein Anspruch auf Kaufpreisminderung nach den §§ 459

Abs. 2, 462 BGB wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zuste-

hen.

1. Die Revision rügt mit Erfolg Rechtsfehler bei der Auslegung des Kauf-

vertrages. Das Berufungsgericht hat die maßgeblichen Umstände und Interes-

sen nicht vollständig berücksichtigt und umfassend gewürdigt (vgl. BGH, Urt. v.

14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46; v. 16. Oktober 1991,

VIII ZR 140/90, NJW 1992, 170). Entgegen der Auffassung des Berufungsge-

richts hat die Beklagte "Gesamtjahresnettomietzinseingänge" in bestimmter

Höhe im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zugesichert.

a) Nach gefestigter - und vom Berufungsgericht im Ansatz auch beach-

teter - Rechtsprechung sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und aus-

drücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tat-

sächlich erzielte Mieterträge regelmäßig als Zusicherung einer Eigenschaft zu

verstehen (BGH, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457;

v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; v. 2. Dezember 1988,

V ZR 91/87, NJW 1989, 1795; vom 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW

1990, 902; v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552). Dies gilt

auch hier. Der Mietertrag ist nicht allein für den obligatorischen Anspruch ge-

gen die Mieter bedeutsam. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der

Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis bildet, gilt der

zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezo-

gene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als

eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die

Wertschätzung eines Hausgrundstücks. Dies ist auch der Grund dafür, daß die

tatsächlichen Mieterträge in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden (vgl.

BGH, Urt. v. 8. Februar und 19. September 1980, aaO).

b) Selbst wenn der Kläger von Anfang an beabsichtigt haben sollte, das

erworbene Hausgrundstück durch eine andere Art der Vermietung zu nutzen,

könnte dies an einer Eigenschaftszusicherung nichts ändern. Um eine Zusiche-

rung auszuschließen, hätte der Kläger aufgrund besonderer Umstände andere

Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegen müssen, als die nach

der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mieter-

trag verbundenen (vgl. BGH, Urt. v. 3. November 1989 aaO). Dies war aber

nicht der Fall. Durch seine etwaigen Pläne wurde weder die Bedeutung des

bisher erzielten Mietertrages für die Bestimmung des Verkehrswertes berührt,

noch sein Interesse, den zu zahlenden Kaufpreis an dem Ertragswert zu orien-

tieren.

c) Die von der Revision herangezogenen weiteren Einzelheiten der Ver-

handlungen vor dem Vertragsschluß, bei denen der Kläger seine Vorstellungen

über die Zusicherung der Beklagten, der Kaufpreis entspreche einer 12-fachen

Jahresmiete, nicht durchsetzen konnte, und die von ihr daraus gezogenen

rechtlichen Folgerungen sind in diesem Zusammenhang nicht maßgeblich. Aus

ihnen ergeben sich auch nicht besondere Umstände des Einzelfalles, die zu

einer anderen Würdigung der vertraglich vereinbarten Zusicherung führen

könnten (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385).

Entscheidend ist damit nur, was zwischen den Parteien im notariellen Kaufver-

trag vereinbart wurde.

2. Gegen die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Inhalt einer Zusi-

cherung bestehen rechtlich keine Bedenken. Sie laufen auf die Pflicht der Be-

klagten hinaus, gemäß § 459 Abs. 2 BGB mit der Folge der verlangten Minde-

rung (§ 462 BGB) dafür einzustehen, daß nach den Verhältnissen bei Ge-

fahrübergang eine Jahresmiete zwischen 191.000 DM und 198.000 DM erzielt

wird; daß die zugesicherten Grenzwerte ihre Prognosegrundlage in einem

Zweijahreszeitraum haben, spielt dabei allerdings keine Rolle. Zur Feststellung

der umstrittenen Mieteinkünfte zum maßgeblichen Zeitpunkt ist die Sache an

das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Tropf

Schneider

Krüger

Klein

Gaier