BGH Urteil vom 30.03.2001 – V ZR 461/99
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 30. März 2001 R i e g e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
-----------------------------------
ZPO §§ 538 Abs. 1 Nr. 3, 540
Auch wenn sich das Berufungsgericht für eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1
Nr. 3 ZPO entscheiden will, muß es zur Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens
den maßgeblichen Gesichtspunkt der Prozeßökonomie erwägen und erkennen las-
sen, daß es die Alternative zwischen einer Zurückverweisung und einer eigenen Sa-
chentscheidung nach § 540 ZPO gesehen hat.
BGB §§ 459 Abs. 2, 463
Werden bei einem Grundstückskauf weder in der Vertragsurkunde selbst konkrete
Mieteinnahmen genannt, noch durch Verweis auf ein Maklerexposé, ein Inserat oder
einen Mietvertrag einbezogen, so reicht allein die Vertragsklausel, die den Eintritt
des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis regelt, nicht für die Zusicherung eines
bestimmten Mietertrages aus.
BGH, Urt. v. 30. März 2001 - V ZR 461/99 - OLG Nürnberg
LG Regensburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. März 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Teilgrund- und Teilen-
durteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom
18. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der
Kosten der Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte verkaufte durch notarielle Urkunde vom 25. April 1997 zum
Preis von 550.000,00 DM ein ihr gehörendes Hausgrundstück in A.
an die Kläger zu je ½.
Die von der Beklagten beauftragte Maklerin hatte das Objekt als "solides
großes Wohnhaus mit 2 Einliegerwohnungen" angeboten und im Exposé ne-
ben einer Einliegerwohnung im Erdgeschoß eine zweite im Untergeschoß be-
schrieben. Zum Zeitpunkt der Besichtigungen des Anwesens und des Kaufver-
tragsschlusses war die Wohnung im Untergeschoß vermietet. Im notariellen
Kaufvertrag ist unter II. 2. bestimmt, daß die Kläger in den ihnen bekannten
Mietvertrag ab dem Tag der Besitzübergabe eintreten, ihnen von da an die
Miete zusteht und die Mietkaution an sie herauszugeben ist.
Mit Bescheid vom 13. Oktober 1998 teilte das Landratsamt R.
den Klägern mit, daß die Nutzung der im Untergeschoß gelegenen "Kellerwoh-
nung" bauordnungsrechtlich unzulässig sei. Sie wurden aufgefordert, die Nut-
zung der Räume zu Aufenthalts- und Wohnzwecken zu unterlassen und das
bestehende Mietverhältnis zu beenden.
Die Kläger haben die Verurteilung der Beklagten zur Rückzahlung des
Kaufpreises, zur Erstattung ihrer Aufwendungen für den Erwerb unter Abzug
der Einnahmen (zusammen 626.668,66 DM) und zur Freistellung von allen
Verbindlichkeiten infolge des Kaufvertrages Zug um Zug gegen Rückübereig-
nung des Kaufobjekts und Leistung aller erzielten weiteren Netto-Mieterträge
beantragt, ferner die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz
aller weiteren Schäden. Sie fochten überdies den Kaufvertrag "vorsorglich"
wegen arglistiger Täuschung an.
Die Klage ist im ersten Rechtszug ohne Erfolg geblieben. Das Oberlan-
desgericht hat durch Teilgrund- und Teilendurteil die Leistungsklage dem
Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und den Rechtsstreit zur Entscheidung
über die Höhe an das Landgericht zurückverwiesen; außerdem hat das Ober-
landesgericht dem Feststellungsantrag stattgegeben. Mit der Revision erstrebt
die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Kläger
beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen eines Schadensersatz-
anspruchs nach § 463 Satz 1 BGB für gegeben. Angesichts der Umstände sei
davon auszugehen, daß die Beklagte die Einnahmen aus der Vermietung der
Wohnung im Untergeschoß zugesichert habe. Dies folge insbesondere aus
den vertraglichen Regelungen über den Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis
und der ausdrücklichen Erwähnung der Wohnung im Maklerexposé. Der Scha-
densersatzanspruch sei nicht verjährt; denn die Eigenschaftszusicherung sei
dahin auszulegen, daß der Beginn der Verjährung so lange aufgeschoben sei,
bis die Käufer von deren Fehlen Kenntnis erlangt hätten. Der Rechtsstreit müs-
se nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zurückverwiesen werden, weil das Erstgericht
über die Höhe des dem Grunde nach zu bejahenden Schadensersatzan-
spruchs keinen Beweis erhoben habe. Neben diesem Teilgrundurteil sei über
den auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz allen weiteren Schadens
gerichteten Antrag durch stattgebendes Teilendurteil zu entscheiden.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
II.
Das angefochtene Urteil unterliegt schon wegen eines Verfahrensfehlers
des Berufungsgerichts der Aufhebung (§ 564 Abs. 1 ZPO).
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht von dem ihm
durch § 540 ZPO eingeräumten Ermessen keinen Gebrauch gemacht hat, als
es bei Erlaß des (Teil-)Grundurteils über die Zurückverweisung der Sache an
das Landgericht entschieden hat. Das Berufungsgericht hat sich durch § 538
Abs. 1 Nr. 3 ZPO gezwungen gesehen, das Betragsverfahren dem erstinstanz-
lichen Gericht zu überlassen. Es hat damit § 540 ZPO außer acht gelassen,
der seit seiner Aufnahme in die ZPO im Jahre 1950 (vgl. Art. 2 Nr. 85 des Ge-
setzes zur Wiederherstellung der Rechtseinheit auf dem Gebiete der Gerichts-
verfassung, der bürgerlichen Rechtspflege, des Strafverfahrens und des Ko-
stenrechts, BGBl 455, 533) abweichend von der zwingenden Regelung des
§ 538 ZPO die Wahl zwischen Zurückverweisung und eigener Sachentschei-
dung in das Ermessen des Berufungsgerichts stellt. Ob dem Gesetzesaufbau
entnommen werden kann, in den Fällen des § 538 ZPO solle die Zurückver-
weisung die Regel sein (so Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, 22. Aufl., § 538 Rdn.
2), oder ob ein solcher Vorrang nicht gegeben ist, weil die Regelungen in den
2. Aufl., § 540 Anm. C I), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Diese Frage
mag für eine getroffene Ermessensentscheidung von Bedeutung sein, hier hat
das Berufungsgericht aber, was revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt
(vgl. BGH, Urt. v. 7. Juni 1993, II ZR 141/92, NJW 1993, 2318, 2319; Urt. v. 13.
April 1994, XII ZR 168/92, NJW-RR 1994, 1143, 1144), das ihm eingeräumte
Ermessen gar nicht ausgeübt. Das Berufungsgericht hätte den maßgeblichen
Gesichtspunkt der Prozeßökonomie (vgl. Senat, Urt. v. 4. Juli 1969, V ZR
199/68, NJW 1969, 1669, 1670) erwägen und zudem auch erkennen lassen
müssen, daß es die Alternative zwischen einer Zurückverweisung nach § 538
ZPO und einer eigenen Sachentscheidung nach § 540 ZPO gesehen hat (vgl.
Senat, Urt. v. 4. Juli 1969, aaO; BGH, Urt. v. 15. März 2000, VIII ZR 31/99,
NJW 2000, 2024, 2025; Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 297/98, NJW 2000,
2508, 2509).
2. Nach Aufhebung des Teilgrundurteils kann das angefochtene Urteil
auch im feststellenden Teil keinen Bestand haben. Es ist nämlich die Gefahr
widersprechender Entscheidungen eröffnet, was die Unzulässigkeit eines Tei-
lurteils zur Folge hat (st. Rechtspr., s. nur BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380;
Senat, Urt. v. 13. Oktober 2000, V ZR 356/99, NJW 2001, 78, 79 m.w.N.). Da
im gegebenen Fall der objektiven Klagehäufung von Leistungs- und Feststel-
lungsantrag aus demselben tatsächlichen Geschehen bei der Entscheidung
über den Zahlungsanspruch über dieselben Fragen zu befinden ist, die auch
bei der Entscheidung über die Feststellung geprüft werden, sind widerspre-
chende Ergebnisse möglich, wenn durch Teilurteil nur über einen der Ansprü-
che entschieden wird (Senat, Urt. v. 28. Januar 2000, V ZR 402/98, NJW 2000,
1405, 1406; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt.
v. 4. Februar 1997, VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709, 1710; Urt. v. 13. Mai 1997,
VI ZR 181/96, NJW 1997, 3447, 3448; Urt. v. 4. Oktober 2000, VIII ZR 109/99,
NJW 2001, 155).
III.
Der Rechtsstreit ist zur weiteren Aufklärung zurückzuverweisen (§ 565
Abs. 1 Satz 1 ZPO). Da es zusätzlicher Feststellungen des Berufungsgerichts
bedarf, ist der Senat zu einer abschließenden Entscheidung nicht in der Lage.
Bei der anderweiten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht
folgendes zu beachten haben:
1. Es begegnet keinen Bedenken, daß das Berufungsgericht der Klage
- dem Grunde nach - aus § 463 Satz 1 BGB stattgegeben hat, ohne zuvor den
Erfolg der Anfechtung des Kaufvertrages durch die Kläger geprüft und verneint
zu haben. Zwar setzt die vom Berufungsgericht bejahte Anspruchsgrundlage
einen wirksamen Kaufvertrag voraus und ist daher ausgeschlossen, wenn eine
Anfechtung des Vertrages nach § 123 BGB Erfolg hatte. Die Anfechtung wurde
hier jedoch ausdrücklich nur "vorsorglich" erklärt. Es liegt also eine zulässige
Eventualanfechtung (vgl. Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89, NJW
1991, 1673, 1674) vor, die - wie auch die Berufungsbegründung deutlich
macht - erst nach dem Scheitern der vorrangig verfolgten Gewährleistungs-
und Schadensersatzansprüche Bedeutung erlangt.
2. Nicht frei von Rechtsfehlern ist jedoch die Annahme des Berufungsge-
richts, ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB sei dem Grunde
nach gegeben, weil die Beklagte den Mietertrag aus der Wohnung im Unterge-
schoß zugesichert habe.
a) Der Mietertrag eines Gebäudes stellt zwar eine zusicherungsfähige
Eigenschaft dar (st. Senatsrechtspr., Senat, Urt. v. 8. Februar 1980,
V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457; Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78,
NJW 1981, 45, 46; Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795;
Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902), das Berufungsgericht
hat jedoch für die Annahme einer Zusicherung keine ausreichenden Feststel-
lungen getroffen. Die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von §§ 459
Abs. 2, 463 Satz 1 BGB liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die
Gewähr für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und somit
für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (vgl. Senat, Urt. v. 3. März 1995,
V ZR 43/94, NJW 1995, 1549). Mit dieser gesetzlichen Regelung ist die Ausle-
gung des Berufungsgerichts, das aus der - lediglich den Eintritt der Erwerber in
das Mietverhältnis regelnden - Vertragsklausel unter II. 2. der notariellen Ur-
kunde die Zusicherung einer Eigenschaft herleiten will, nicht zu vereinbaren.
aa) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, sind die in einem Kaufver-
trag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen ge-
machten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusicherung einer
Eigenschaft zu verstehen, wenn der Käufer nicht aufgrund besonderer Um-
stände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie
nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten
Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 22. Juni 1990, V ZR 126/89, NJW-RR
1990, 1161, 1162, vgl. auch Senat, Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88,
NJW 1990, 902; Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385; Urt.
v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535; OLG Hamm, NJW-RR
1995, 1481; OLG Celle, NJW-RR 1999, 280, 281). Im vorliegenden Fall fehlt es
aber bereits an einer Aufnahme der von der Beklagten erzielten Mieterträge in
den Kaufvertrag. Es sind weder konkrete Mieteinnahmen in der Vertragsurkun-
de selbst genannt, noch durch Verweis auf das Exposé, das Inserat oder den
Mietvertrag einbezogen. Danach ist schon die Annahme eines bestimmten
Mietertrages, der Gegenstand einer Zusicherung sein könnte, nicht möglich.
Vor allem jedoch enthält die Klausel unter II. 2. der notariellen Urkunde kei-
nerlei Hinweis darauf, daß ihr die Qualität einer Zusicherung im Rechtssinne
zukommen soll. Ihrem eindeutigen Wortlaut nach werden durch diese Ver-
tragsbestimmung lediglich die Modalitäten des Eintritts der Käufer in das be-
stehende Mietverhältnis (§§ 571 ff BGB) geregelt.
Auch den weiteren festgestellten und vom Berufungsgericht gewürdigten
Umständen ist für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages nichts zu
entnehmen. Sie besagen nicht mehr, als daß im Exposé eine Einliegerwohnung
im Untergeschoß - ohne Mitteilung der Mieterträge - beschrieben und diese
Wohnung in Anwesenheit des Mieters besichtigt worden ist. Es handelt sich
lediglich um allgemeine Informationen eines Maklers bei der Anpreisung des
Objekts, die allenfalls dann eine Zusicherung begründen könnten, wenn sie
- was nicht geschehen ist - Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hätten (Se-
nat, Urt. v. 2. April 1982, V ZR 54/81, WM 1982, 696, 697).
bb) Im übrigen wäre ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 1 BGB
- solange Arglist der Beklagten nicht festgestellt ist - nach § 477 Abs. 1 Satz 1
BGB verjährt. Nach dem nicht bestrittenen Vorbringen der Beklagten ist die
Übergabe des Grundstücks am 13. Juni 1997 erfolgt, so daß schon bei Einrei-
chung der Klageschrift am 12. November 1998 die einjährige Verjährungsfrist
abgelaufen war. Selbst wenn der Beginn des Laufs der Verjährungsfrist bei
Sachmängeln, die der Käufer nur schwer oder erst in Zukunft feststellen kann,
hinausgeschoben sein sollte (offengelassen im Senatsurt. v. 22. Juni 1979,
V ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201), ist eine solche Ausnahme hier schon aus
tatsächlichen Gründen nicht gerechtfertigt. Die Kläger waren durch nichts ge-
hindert, unmittelbar nach Übergabe des Grundstücks die bauordnungsrechtli-
che Zulässigkeit der Nutzung der zu Wohnzwecken vermieteten Untergeschoß-
räume zu überprüfen. Aus diesem Grund scheidet auch die Annahme einer
nach Sinn und Zweck der Zusicherung gemäß § 477 Abs. 1 Satz 2 BGB still-
schweigend verlängerten Verjährungsfrist (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl.,
BGB/Westermann, 3. Aufl., § 477 Rdn. 14) aus.
b) Für einen Erfolg der Klage, soweit sie auf die Bauordnungswidrigkeit
der "Kellerwohnung" gestützt wird, sind Feststellungen zu einem arglistigen
bzw. vorsätzlichen Handeln der Beklagten unverzichtbar.
aa) Ein Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB scheidet nach
den bisher getroffenen Feststellungen aus. Zwar kann die bauordnungsrechtli-
che Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung einen Fehler (§ 459 Abs. 1 BGB)
des verkauften Hausgrundstücks darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979,
V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM
1985, 230, 231; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511 f; Urt. v.
13. Oktober 2000, V ZR 430/99, NJW 2001, 65), der von dem Verkäufer bei
einem Erwerb des Anwesens zu Wohnzwecken regelmäßig zu offenbaren ist
(vgl. Senat, Urt. v. 2. März 1979 und Urt. v. 20. März 1987, beide aaO; Urt. v.
10. Juni 1988, V ZR 125/87, NJW-RR 1988, 1290 f), ein arglistiges Verschwei-
gen dieses Sachmangels durch die Beklagte läßt sich den Feststellungen des
Berufungsgerichts jedoch nicht entnehmen. Auf deren Grundlage gibt es für ein
auch nur bedingt vorsätzliches Handeln der Beklagten im Sinne eines "Für-
möglichhaltens und Inkaufnehmens" (vgl. Senat, Urt. v. 22. November 1996,
V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270) keine hinreichenden Anhaltspunkte. Wurde
ein Teil der Kellerräume von der Beklagten, wie sie behauptet, erst nach Fer-
tigstellung des Gebäudes zu Wohnzwecken umgestaltet, die zuständige Be-
hörde mithin nicht schon im Genehmigungsverfahren durch unrichtige Planun-
terlagen getäuscht, so kann nicht ohne weiteres auf bedingten Vorsatz der Be-
klagten geschlossen werden (vgl. Senat, BGHZ 114, 260, 262 f; Urt. v. 10. Juni
1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990). Feststellungen zu einem etwa arglistigen
Verhalten der Beklagten sind überdies wegen der dann dreißigjährigen Verjäh-
gen der Parteien sind solche Feststellungen auch möglich; insbesondere ha-
ben die - insoweit beweisbelasteten (vgl. Senat, BGHZ 117, 260, 263) - Kläger
behauptet und durch das Angebot auf Vernehmung des Zeugen K. unter
Beweis gestellt, daß der Beklagten die Unzulässigkeit der Wohnraumnutzung
schon bei Umbau der Kellerräume bekannt gewesen sei.
Kläger im Hinblick auf den Gewährleistungsausschluß unter III. 2. der notariel-
len Urkunde und wegen des Ablaufs der einjährigen Verjährungsfrist ebenfalls
nur bei arglistigem Handeln der Beklagten verlangen (§§ 476, 477 Abs. 1 Satz
1 BGB).
cc) Auch ein Anspruch aus culpa in contrahendo kommt, weil der Vorwurf
fehlender Aufklärung über die bauordnungsrechtlich unzulässige Nutzung ei-
nen Umstand betrifft, der einen Sachmangel (§ 459 BGB) begründet, nur bei
vorsätzlichem Verschweigen des Mangels in Betracht (vgl. Senat, Urt. v.
22. Februar 1991, V ZR 299/89, NJW 1991, 1673, 1674; Urt. v. 14. Oktober
1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46).
dd) Feststellungen zu einem arglistigen oder vorsätzlichen Verhalten der
Beklagten sind schließlich auch für die nachrangig im Zusammenhang mit der
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) von den Klägern geltend
gemachten Bereicherungsansprüche (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) und für delikti-
sche Ansprüche nach §§ 823 Abs. 2 BGB; 263 StGB oder § 826 BGB unver-
zichtbar.
3. Das Berufungsgericht, das sich - von seinem Standpunkt aus folge-
richtig - noch nicht mit dem Vorbringen der Kläger zu einer angeblichen Täu-
schung über die Eigentumsverhältnisse an der Grundstückszufahrt auseinan-
dergesetzt hat, erhält durch die Zurückverweisung auch Gelegenheit, dies ggf.
nachzuholen.
Wenzel
Schneider
Krüger
Klein
Gaier