BGH Urteil vom 12.10.2001 – V ZR 268/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 268/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 12. Oktober 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 93, 94 Abs. 1

a) Die Grundsätze des Eigengrenzüberbaus können auch dazu führen, daß eines

von mehreren Geschossen eines Hauses als übergebauter Gebäudeteil anzuse-

hen ist, der dem Gebäude und der darunter liegenden Grundstücksfläche zugehö-

rig ist, von der aus übergebaut ist.

b) Veräußert in einem solchen Fall der Eigentümer des übergebauten Gebäudeteils

das darunter liegende Grundstück, so kann im Regelfall nicht angenommen wer-

den, daß sich die Übertragung auch auf den übergebauten Teil erstreckt; ande-

renfalls wäre die Übertragung insgesamt unwirksam.

BGH, Urt. v. 12. Oktober 2001 - V ZR 268/00 - OLG Celle

LG Hannover

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Oktober 2001 durch den Richter Tropf, die Richterin Dr. Lambert-Lang

und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Bauner

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des

4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 15. Juni 2000

aufgehoben, soweit es zum Nachteil der Beklagten ergangen ist,

und das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Hannover

vom 27. August 1999 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Von Rechts wegen

Die Beklagte war Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einer Gast-

stätte und angebautem Wohnbereich bebaut ist. Sie wollte die Gaststätte ver-

kaufen und den Wohngebäudeteil behalten. Daher ließ sie das Grundstück an

der Stelle, wo Gaststätte und Anbau zusammenstoßen, teilen, bedachte aber

nicht, daß die Nutzung im Inneren der Gebäude zum Teil anders verläuft. Im

Erdgeschoß ragen die Toiletten der Gaststätte in den Wohnbereich hinein, im

ersten Obergeschoß ragen Wohn- und Schlafzimmer der Beklagten in einer

Größe von rund 40 Quadratmetern in den Gaststättenbereich hinein.

Mit notariellem Vertrag vom 1. Juni 1993 erwarb die Klägerin den nach

Durchführung der Teilung entstandenen Grundstücksteil mit der Gaststätte für

310.000 DM von der Beklagten. Sie verlangt nun - soweit im Revisionsverfah-

ren noch im Streit - Herausgabe der von der Beklagten genutzten Räume, so-

weit sie über der Grundstücksfläche liegen, die sie, die Klägerin, erworben hat.

Ferner beansprucht sie eine Nutzungsentschädigung für diese Räume seit dem

1. August 1993 bis zum 31. März 1999 in Höhe von 32.640 DM nebst Zinsen

und begehrt die Feststellung, daß die Beklagte zum Ersatz weiterer Schäden

verpflichtet sei, der durch die Vorenthaltung der herausverlangten Räume ent-

stehen werde.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat

den Zahlungsanspruch auf 26.856 DM nebst gestaffelter Zinsen reduziert und

die Berufung im übrigen zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Beklagte

ihren Klageabweisungsantrag weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückwei-

sung des Rechtsmittels.

I.

Das Berufungsgericht nimmt an, die Klägerin sei Eigentümerin der über

dem von ihr erworbenen Grundstücksteil liegenden Räume, die von der Be-

klagten genutzt werden. Das folge aus dem klaren Wortlaut des Grund-

stücksübereignungsvertrages, wonach die Vertragsparteien die Vorstellung

einer vertikalen Grundstücksteilung und nicht einer wabenförmigen Ver-

schachtelung gehabt hätten. Infolge dessen sei die Beklagte zur Herausgabe

der Räume (§ 985 BGB) und - in dem zugesprochenen Umfang - zur Zahlung

einer Nutzungsentschädigung (§ 988 BGB) verpflichtet; wegen künftiger Vor-

enthaltungsschäden sei die Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung

gerechtfertigt.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht

stand.

Zutreffend ist allerdings, daß sich die Eigentumsübertragung allein auf

die Grundstücksfläche bezieht, die durch die in dem Vertrag genannten Flur-

stücke bestimmt wird, also auf das durch Teilung entstandene Grundstück, das

mit der Gaststätte bebaut ist. Das hat aber nicht zur Folge, daß die Klägerin die

in ihr Grundstück hineinragenden Räume im ersten Obergeschoß zu Eigentum

erworben hat, die von der Beklagten genutzt werden. Rechtsfehlerhaft nimmt

das Berufungsgericht nämlich an, die durch die Grundstücksteilung entstande-

ne Grenze verlaufe vertikal durch das auf beiden Teilen errichtete Gebäude, so

daß sich die Eigentumsübertragung auf den übergebauten Gebäudeteil im er-

sten Obergeschoß erstreckt habe. Das wäre zwar richtig, wenn sich das Ge-

bäude seiner wirtschaftlichen Funktion entsprechend auf der Grundstücksgren-

ze teilen ließe in den Gaststättenbereich einerseits und den Wohnbereich an-

dererseits, kann aber nicht im vorliegenden Fall ohne Einschränkung gelten,

der durch eine den Charakter eines Überbaus tragenden Nutzung im Erd- und

im ersten Obergeschoß gekennzeichnet ist. Vielmehr ist anzunehmen, daß die

über die Grenze hinausragenden Räume im ersten Obergeschoß, die die Be-

klagte als Wohn- und Schlafzimmer nutzt, im Eigentum der Beklagten verblie-

ben sind, und daß umgekehrt die zur Gaststätte gehörenden Toilettenräume im

Erdgeschoß auch insoweit in das Eigentum der Klägerin gelangt sind, als sie

auf dem der Beklagten verbliebenen Grundstück liegen. Das ergibt sich aus

folgendem.

Der Senat gibt für den Fall des sogenannten Eigengrenzüberbaus in

ständiger Rechtsprechung dem in § 93 BGB geregelten Grundsatz des einheit-

lichen Eigentums an einer Sache den Vorzug gegenüber der in § 94 Abs. 1

BGB vorgesehenen Bindung des Eigentums an einem Gebäude an das Ei-

gentum am Grundstück. Das bedeutet: Überschreitet der Eigentümer zweier

benachbarter Grundstücke mit dem Bau auf einem dieser Grundstücke die

Grenze des anderen, so wird der hinübergebaute Gebäudeteil nicht Bestandteil

des überbauten Grundstücks (was dem Gedanken des § 94 Abs. 1 BGB ent-

spräche), sondern das Gebäude bildet als einheitliches Ganzes (§ 93 BGB)

einen wesentlichen Bestandteil desjenigen Grundstücks, von dem aus überge-

baut worden ist (Urteil vom 26. April 1961 - V ZR 203/59, LM BGB § 912 Nr. 9;

BGHZ 102, 311, 314).

Dasselbe gilt für den hier vorliegenden Fall, daß ein Grundstück in der

Weise aufgeteilt wird, daß ein aufstehendes Gebäude von der Grenze der bei-

den neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird. Gelangen dann diese

Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen, so soll das Eigentum

an dem Gebäude als Ganzem (§ 93 BGB), wenn sich der nach Umfang, Lage

und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende Teil auf einem der

Grundstücke befindet, mit dem Eigentum an diesem Grundstück verbunden

sein (BGHZ 64, 333).

Das heißt für den vorliegenden Fall nicht, daß etwa der auf dem Grun d-

stück der Beklagten stehende Anbau insgesamt der Gaststätte zuzuordnen und

als einheitliches Gebäude mit dem Grundstück der Klägerin zu verbinden wäre.

Der Senat hat vielmehr auch entschieden, daß bei einer Trennung eines Ge-

bäudes, die zu zwei wirtschaftlich selbständigen Einheiten führt, jeder Gebäu-

deteil dem Grundstück zugeordnet werden kann, auf dem er steht (Grundsatz

der vertikalen Teilung entsprechend dem Gedanken des § 94 Abs. 1 BGB, vgl.

BGHZ 102, 311, 315). Ragt jedoch in einem solchen Fall ein Teil des einen

Gebäudes in das Nachbargrundstück hinein, so findet auf diesen hineinragen-

den Teil, auch wenn er nur eines von mehreren Geschossen betrifft, der in § 93

BGB zum Ausdruck gekommene Gedanke, wirtschaftliche Werte möglichst zu

erhalten, Anwendung (BGHZ 102, 311). Das heißt für den vorliegenden Fall,

die Räume, die im ersten Obergeschoß von der Lage, baulichen Eigenart und

wirtschaftlichen Nutzung dem Anbau zugehörig sind, sind auch eigentums-

rechtlich diesem (selbständigen) Gebäude zuzuordnen und werden mit dem

Eigentum an dem Grundstück verbunden, auf dem der Anbau steht. Umgekehrt

- worauf es hier aber nicht ankommt - gilt dasselbe für die Besonderheiten des

Erdgeschosses. Der Teil der Toiletten, der in das Grundstück der Beklagten

hineinragt, nach Lage, baulicher Eigenart und Nutzung aber zu dem Gaststät-

tengebäude gehört, ist eigentumsrechtlich der Gaststätte und damit dem

Grundstück der Klägerin zuzuordnen.

Vor dem Hintergrund dieser sachenrechtlichen Lage konnte die Klägerin

nicht das Eigentum an den von ihr herausverlangten Räumen erwerben. Es

kann daher bei verständiger Würdigung (§§ 133, 157 BGB) nicht angenommen

werden, daß sich die dingliche Einigung auf diese Räume bezog. Aber selbst

wenn die Parteien den Willen gehabt hätten, den übergebauten Gebäudeteil in

das Eigentum der Klägerin zu übertragen, wäre dies erfolglos geblieben, da die

Einigung dann der sachenrechtlichen Rechtslage widersprochen hätte. Die

Grundstücksübertragung wäre dann insgesamt unwirksam. Die auf das Eigen-

tum gestützte Klage ist daher unbegründet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Tropf

Lambert-Lang

Krüger

Klein

Bauner