Gesetze / Rechtsprechung / BGH
BGH Urteil vom 21.01.2002 – II ZR 2/00
II. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 21. Januar 2002 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja, bis Abschn. II 2 b) einschl.
BGHR: ja
BGB § 705
a) Aus Gründen des Vertrauensschutzes dürfen sich Anlagegesellschafter be-
reits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als Gesellschaften
bürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der durch die Entschei-
dungen BGHZ 142, 315 und BGHZ 146, 341 eingetretenen Änderung der
Rechtsprechung des Senats für die davor abgeschlossenen Verträge wei-
terhin auf eine im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung
unter der nach der früheren Rechtsprechung maßgebenden Voraussetzung
berufen, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner mindestens
erkennbar war.
b) Für nach der Änderung der Rechtsprechung abgeschlossene Verträge von
geschlossenen Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft bürgerlichen
Rechts gilt als Ausnahme von den Grundsätzen der Senatsurteile BGHZ
142, 315 und BGHZ 146, 341, daß die persönliche Haftung der Anlagege-
sellschafter für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten des Immobi-
lienfonds wegen der Eigenart derartiger Fonds als reine Kapitalanlagege-
sellschaften auch durch wirksam in den Vertrag einbezogene formularmäßi-
ge Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann, ohne
daß darin grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Ver-
tragspartners im Sinne von § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) gesehen wer-
den kann.
c) Künftige Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich eine Wohnungseigen-
tumsanlage errichten ("Bauherrengemeinschaften") haften für die Herstel-
lungskosten ("Aufbauschulden") auch weiterhin grundsätzlich nur anteilig
nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundsätzen, auch wenn sie im Ver-
kehr als Außengesellschaften bürgerlichen Rechts auftreten.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2002 - II ZR 2/00 - OLG Bamberg
LG Coburg
Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die
Richter Prof. Dr. Henze, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und die Richterin Mün-
ke
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des
6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Bamberg vom 22. Oktober
1999 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge-
richts Coburg vom 10. März 1999 abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Kläge-
rin gegenüber der B. Bausparkasse AG, L.straße 2,
H., von der Verbindlichkeit aus dem Darlehensvertrag
Nr.
vom
31. August
/
6. September
1995, Hypo-
thekendarlehen über 247.000,00 DM, Zinssatz p.a. 6,325 %, an-
fänglicher effektiver Jahreszins 8,09 %, einschließlich der Zinsen
freizustellen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten gesamtschuldnerisch auf Freistellung
von einer Darlehensverbindlichkeit gegenüber der B. Bausparkasse AG (im
folgenden: Bausparkasse) in Höhe von 247.000,00 DM in Anspruch.
Die Beklagten sind neben etwa 150 weiteren Personen Gesellschafter
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der "Miteigentümergemeinschaft S./
T.,
Sch.str. 7"
(im
folgenden:
Gesellschaft),
die
Eigentü-
merin des Grundstücks Sch.str. 7
ist. Dieses Anwesen sollte, als
Grundlage eines geschlossenen Immobilienfonds, für ca. 2,4 Mio. DM saniert
und anschließend vermietet werden. Die Sanierung ist inzwischen durchgeführt
worden. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, daß die Gesellschafter gegenüber
Gesellschaftsgläubigern nur mit dem Gesellschaftsvermögen hafteten, und
schloß eine gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter aus.
Vertreten durch ihre Geschäftsführerin, die C. GmbH, an der die
Klägerin zu 50 % beteiligt ist, nahm die BGB-Gesellschaft im August 1995 bei
der B. Bausparkasse AG u.a. ein Darlehen über 247.000,00 DM auf. Die
Klägerin, die C. GmbH und deren Geschäftsführerin übernahmen die ge-
samtschuldnerische Mithaftung für diesen Kredit; zur weiteren Absicherung des
Darlehens bestellte die Klägerin der Kreditgeberin eine Grundschuld an ihrem
Grundstück
in U.. Weil die Gesellschaft
ihre Zahlungspflichten aus
dem Darlehensvertrag nicht erfüllte, erwirkte die Bausparkasse im März 1998
die Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstücks der Klägerin. Mit
Rücksicht hierauf verlangt die Klägerin von den Beklagten, sie von der Ver-
bindlichkeit aus dem Kredit freizustellen.
Das Begehren der Klägerin blieb in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg.
Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Freistellungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin ist zulässig und führt zur antragsgemäßen
Verurteilung der Beklagten.
I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß der geltend gemachte
Freistellungsanspruch der Klägerin zwar gegen die Gesellschaft "Miteigentü-
mergemeinschaft S.
..." zustehe, nicht
jedoch gegen deren einzelne
Gesellschafter - und damit die Beklagten - als Gesamtschuldner. Die Haftung
der einzelnen Gesellschafter sei im Gesellschaftsvertrag und in dem Ge-
schäftsbesorgungsvertrag mit der C. GmbH auf das Gesellschaftsvermö-
gen beschränkt, eine gesamtschuldnerische Haftung ausgeschlossen worden.
Diese Haftungsbeschränkung sei im Verhältnis zur Klägerin wirksam, weil sie
für die Klägerin auf Grund ihrer Beteiligung an der GmbH jedenfalls erkennbar
gewesen sei.
II. Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.
1. Nach den Grundsatzentscheidungen des Senats vom 27. September
1999 - II ZR 371/98, BGHZ 142, 315, 318 ff. und vom 29. Januar 2001
- II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358, haften die Gesellschafter einer Gesell-
schaft bürgerlichen Rechts im Regelfall für die rechtsgeschäftlich begründeten
Verbindlichkeiten ihrer Gesellschaft in ihrem jeweiligen Bestand persönlich und
der Höhe nach unbeschränkt. Ein einseitiger Ausschluß oder eine Beschrän-
kung dieser gesetzlichen Haftung durch eine dahingehende Bestimmung des
Gesellschaftsvertrages ist - auch wenn sie mit einer entsprechenden Be-
schränkung der Vertretungsmacht des Geschäftsführers der Gesellschaft ver-
bunden ist - grundsätzlich ausgeschlossen. Die persönlich unbeschränkte
Haftung der Gesellschafter kann grundsätzlich nur durch eine individualver-
tragliche Vereinbarung mit dem Gläubiger eingeschränkt oder ausgeschlossen
werden.
Die danach für eine Beschränkung der Haftung der Beklagten auf das
Gesellschaftsvermögen erforderliche Vereinbarung ist mit der Klägerin nicht
getroffen worden. Sie ist auch von den Beklagten, die sich lediglich auf die in
§ 7 des Gesellschaftsvertrages der "Miteigentümergemeinschaft" enthaltene
Haftungsbeschränkung der Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermögen und
die entsprechende Bestimmung in § 2 des Geschäftsbesorgungsvertrages mit
der C. GmbH berufen, nicht behauptet worden. Auch das Berufungsgericht
stützt die Wirksamkeit der Haftungsbeschränkung nicht auf eine dahingehende
von der Gesellschaft mit der Klägerin getroffene, der Übernahme der Mithaf-
tung und der Bestellung der grundpfandrechtlichen Sicherung zugrunde ge-
legte individualvertragliche Vereinbarung, sondern in Verkennung der von ihm
zitierten Senatsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO), nach der bloße
Erkennbarkeit gerade nicht genügt, allein darauf, daß der Wille der Gesell-
schafter zur Beschränkung ihrer Haftung auf das Gesellschaftsvermögen und
ihren jeweiligen Beteiligungsbetrag und die entsprechende Regelung in § 2 des
Vertrages mit der C. GmbH der Klägerin auf Grund ihrer Beteiligung an dieser
Gesellschaft erkennbar gewesen sei.
2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht wegen der für den engen
Bereich der geschlossenen Immobilienfonds und der auf die Schaffung von
Wohnungseigentum gerichteten Bauherrengemeinschaften in der Form von
Gesellschaften bürgerlichen Rechts gebotenen Ausnahmen von den oben ge-
nannten Grundsätzen im Ergebnis als richtig.
a) Geschlossene
Immobilienfonds sind Kapitalanlagegesellschaften,
"deren Geschäftszweck auf die Errichtung, den Erwerb und die Verwaltung ei-
ner oder mehrerer Immobilienobjekte mit einem im voraus feststehenden Inve-
stitionsvolumen ausgerichtet ist, und die, sobald das Eigenkapital plaziert ist,
mit einem festen Kreis von Anlegern geschlossen" werden (King, Real Estate
Investment Trusts, offene und geschlossene deutsche Immobilienfonds Dis-
sertation 1999, S. 144 m.w.N.). Um das bei einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts für den einzelnen Anleger kaum einzuschätzende, ihn möglicherweise
wirtschaftlich völlig überfordernde Haftungsrisiko zu begrenzen, enthalten die
Gesellschaftsverträge geschlossener Immobilienfonds, wenn sie ihrer Rechts-
form nach Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind, üblicherweise Haftungsbe-
schränkungen, nach denen entweder die Haftung für rechtsgeschäftlich be-
gründete Verbindlichkeiten der Gesellschaft auf das Fondsvermögen be-
schränkt ist und die Gesellschafter nur mit ihrem Anteil am Gesellschaftsver-
mögen haften oder die Gesellschafter nur quotal, d.h. mit einem ihrer Gesell-
schaftsbeteiligung entsprechenden Anteil, haften.
Aus Gründen des insoweit gebotenen Vertrauensschutzes hält der Se-
nat es für angezeigt, Anlegern bereits existierender Immobilienfonds für die von
ihnen in der Vergangenheit bereits abgeschlossenen Verträge die Berufung auf
eine derartige gesellschaftsvertragliche Haftungsbeschränkung auch weiterhin
unter der bis zur Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung maßgebenden Vor-
aussetzung zu gestatten, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner
der Gesellschaft mindestens erkennbar war (vgl. Sen.Urt. v. 12. Mai 1990
- II ZR 312/88, ZIP 1990, 715, 716 m.w.N.).
Für nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge geschlossener
Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist ange-
sichts der Eigenart dieser Gesellschaften eine Ausnahme von dem in der Se-
natsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO) ausgesprochenen Grund-
satz geboten, daß die gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Gesell-
schafter für aus Rechtsgeschäften herrührende Verbindlichkeiten der Gesell-
schaft nur durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen werden kann.
Wenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds eine Haftungsbeschränkung der
oben bezeichneten Art vorsieht, bedarf es keiner Individualvereinbarung mit
dem Vertragspartner, um ihr Geltung zu verschaffen. Bei typisierter Betrach-
tung stellt der Erwerb einer Fondsbeteiligung eine reine Kapitalanlage dar. Die
Übernahme der persönlichen Haftung für das gesamte Investitionsvolumen ist
weder dem einzelnen Anleger zumutbar noch kann sie vernünftigerweise vom
Rechtsverkehr erwartet werden. Wenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds wie
üblich eine Haftungsbeschränkung der oben bezeichneten Art vorsieht, bedarf
es deshalb keiner Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, um ihr
Geltung zu verschaffen. Es genügt vielmehr in der Regel auch die formularmä-
ßige Abbedingung der unbeschränkten gesamtschuldnerischen Haftung, wenn
die Haftungsbeschränkung wirksam in den Vertrag einbezogen wird. Ein Ver-
stoß gegen § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) wird hierin im allgemeinen nicht
liegen. Die Beschränkung der persönlichen Haftung kann, da durch die Eigen-
art des Immobilienfonds als reine Kapitalanlagegesellschaft gerechtfertigt, im
Regelfall nicht als Treu und Glauben widersprechende unangemessene Be-
nachteiligung des Vertragspartners angesehen werden.
b) Künftige Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich eine Woh-
nungseigentumsanlage errichten ("Bauherrengemeinschaft"), haften für die
Herstellungskosten ("Aufbauschulden") auch weiterhin grundsätzlich nur antei-
lig nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundsätzen (s. dazu grundlegend
BGHZ 75, 26). Dies gilt auch dann, wenn eine solche Bauherrengemeinschaft
im Verkehr als Außengesellschaft bürgerlichen Rechts auftritt.
3. Einen derartigen nach den vorstehenden Grundsätzen zu gewähren-
den Vertrauensschutz können die Beklagten jedoch auf Grund der besonderen
Umstände des vorliegenden Falles nicht für sich in Anspruch nehmen. Als Ge-
sellschafter der "Miteigentümergemeinschaft" haften sie der Klägerin gegen-
über als Gesamtschuldner, auch wenn ihre Haftung anderen Gläubigern der
Gesellschaft gegenüber wirksam beschränkt wäre.
Die Klägerin hat gegen die "Miteigentümergemeinschaft" auch ohne
ausdrückliche Vereinbarung einen vertraglichen Anspruch auf Freistellung von
der Verbindlichkeit aus dem Darlehen über 247.000,00 DM, § 670 BGB. Die
Übernahme der Mithaftung für den von der Gesellschaft in Anspruch genom-
menen Kredit und dessen Besicherung auf dem privaten Grundstück der Kläge-
rin ist nach Sachlage nur mit einem zumindest durch das Einverständnis der
Gesellschaft mit der Entgegennahme dieser beträchtlichen Finanzierungshilfe
konkludent erteilten Auftrag erklärbar. Die Klägerin war zu dieser für den Erfolg
des Gesellschaftsprojekts wesentlichen Hilfsleistung nicht verpflichtet. Sie war
nicht einmal an der Gesellschaft beteiligt. Auch ihre hälftige Beteiligung an der
C.
GmbH wiegt nicht so schwer, daß dies die Annahme rechtfertigen könnte, die
Klägerin habe die Sicherheiten auf Grund eines ins Gewicht fallenden Eigen-
interesses einseitig ohne Auftrag und unter Verzicht auf Freistellung durch die
Gesellschafter der "Miteigentümergemeinschaft" stellen wollen.
Unter den gegebenen Umständen beinhaltete dieser Auftrag deshalb
auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Abrede die Zusage einer umfas-
senden, zudem jederzeit herbeizuführenden Freistellung der Klägerin. Dabei ist
es selbstverständlich, daß die Klägerin im Gegenzug für ihre aus Gefälligkeit
gezeigte Bereitschaft, den Kredit abzusichern, nicht das Risiko eines Schei-
terns des Projekts mittragen sollte, ohne dafür eine Vergütung oder Risikoprä-
mie zu erhalten. Die Möglichkeit einer derartigen Freistellung war auch aus
damaliger Sicht mit der notwendigen Sicherheit nur zu gewährleisten, wenn der
Klägerin neben der Gesellschaft auch deren Gesellschafter als Gesamtschuld-
ner hafteten. Deshalb ist davon auszugehen, daß der Auftrag stillschweigend
eine entsprechende Vereinbarung umfaßte. Hierauf kann sich die Klägerin oh-
ne Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, weil nicht
festgestellt ist und nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten
Beweis-
aufnahme auch nicht festgestellt werden kann, daß ihr die eine Haftungsbe-
schränkung für die Gesellschafter vorsehenden Regelungen des Gesell-
schaftsvertrages bekannt waren.
Röhricht
Henze
Goette
Kurzwelly
Münke