BGH Urteil vom 11.04.2002 – III ZR 97/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 97/01

Verkündet am: 11. April 2002 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 839 Fe

Zum Vertrauensschutz bei einer unrichtigen gemeindlichen Auskunft über

die Baulandqualität eines Außenbereichsgrundstücks.

BGH, Urteil vom 11. April 2002 - III ZR 97/01 - OLG Brandenburg

LG Potsdam

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. April 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des

7. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom

21. März 2001 aufgehoben und - unter Zurückweisung der Beru-

fung der Klägerin - das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts

Potsdam vom 19. Januar 2000 teilweise abgeändert.

Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 14. Januar 1991 eine

noch unvermessene, ca. 3.385 m² große Teilfläche des Flurstücks 143 der

Flur 2 im Außenbereich der beklagten Gemeinde. Bei der Beurkundung lag

eine Bestätigung vor, die die Überschrift "Rat der Gemeinde D. ", das Datum

vom 1. November 1990, die Unterschrift der seinerzeitigen Bürgermeisterin

H. sowie den Stempel "Gemeindeamt D. " trug und folgenden Wort-

laut hatte:

"Das Gemeindeamt D. bestätigt, daß die Grundstücke in D. Flur 2 Flurstück 141-143 als unerschlossenes Bauland verkauft werden kann. Die Gemeinde D. übernimmt die Erschließungskosten nicht."

Auf diese Bescheinigung wurde im Kaufvertrag ausdrücklich Bezug ge-

nommen. An wen sie adressiert war und wie sie in den Besitz der Klägerin, ih-

res Ehemanns oder des Notars gelangt ist, ist streitig.

Der Ehemann der Klägerin hatte zuvor bereits weitere Teilflächen aus

dem hier in Rede stehenden Flurstück 143 sowie aus den Flurstücken 142 und

144 erworben. Bei dem von ihm geschlossenen Kaufvertrag vom 7. November

1990 hatte die Bescheinigung vom 1. November, bei dem weiteren Vertrag vom

29. November 1990 eine inhaltsgleiche Bescheinigung vom 28. November

1990 vorgelegen.

Die Eheleute beabsichtigten, auf den erworbenen Flächen insgesamt 22

Einfamilienhäuser zu errichten. Eine diesbezügliche Bauvoranfrage der Kläge-

rin und ihres Ehemanns vom 28. Januar 1994 wurde mit Bescheid vom 6. April

1994 abgelehnt. Die hiergegen eingelegten Rechtsbehelfe (Widerspruch und

verwaltungsgerichtliche Klage) blieben erfolglos.

Die Klägerin nimmt nunmehr die Beklagte auf Schadensersatz aus Amts-

pflichtverletzung wegen der Auskunft vom 1. November 1990 in Anspruch. Sie

macht geltend, sie habe das Grundstück nur im Vertrauen auf dessen durch die

Bescheinigung bestätigte Baulandqualität erworben und einen weit überhöhten

Kaufpreis bezahlt.

Das Landgericht hat der auf Zahlung von 130.429,94 DM nebst Zinsen

gerichteten Klage zur Hälfte, das Berufungsgericht hat ihr in vollem Umfang

(bis auf einen Teil der Zinsforderung) stattgegeben (NVwZ-RR 2001, 704). Mit

der Revision verfolgt die beklagte Gemeinde ihren Klageabweisungsantrag

weiter.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Abweisung der Klage.

1.

Allerdings kann zugunsten der Klägerin davon ausgegangen werden,

daß die Bescheinigung vom 1. November 1990 so nicht hätte erteilt werden

dürfen. Sie legte nämlich zumindest das Mißverständnis nahe, daß die Fläche

bereits Baulandqualität besaß, obwohl dies tatsächlich nicht der Fall war. Die

Bürgermeisterin der Beklagten hatte damit jedenfalls gegen ihre Amtspflicht

verstoßen, eine unmißverständliche Auskunft zu erteilen. Diese Amtspflicht war

zugunsten der Klägerin auch dann drittgerichtet, wenn diese selbst nicht un-

mittelbar Empfängerin der Auskunft gewesen sein sollte. Die Auskunft war

nämlich hinsichtlich der Flurstücke 141 bis 143 objektbezogen und schützte

insoweit jeden, der im berechtigten Vertrauen auf ihre Richtigkeit Rechtsge-

schäfte über die darin bezeichneten Grundstücke tätigte (vgl. Senatsurteil vom

3. Mai 2001 - III ZR 191/00 = NVwZ 2002, 373, 374).

2.

Der hieraus hergeleitete Amtshaftungsanspruch (§ 839 BGB i.V.m.

Art. 34 GG) scheitert jedoch daran, daß ein solches berechtigtes Vertrauen

durch die Auskunft jedenfalls bei der Klägerin nicht begründet worden ist.

a) Auf einen wesentlichen Gesichtspunkt, der einer möglichen Bebau-

barkeit des Grundstücks entgegenstehen konnte, wird schon in der Auskunft

selbst hingewiesen, indem dort hervorgehoben wird, daß es um "unerschlosse-

nes Bauland" ging und daß die Beklagte die Erschließungskosten nicht übe r-

nehme. Diesem Umstand wird vom Berufungsgericht nicht das ihm gebührende

Gewicht beigemessen. Zu Unrecht weist das Berufungsgericht insbesondere

darauf hin, daß das geltende Baurecht den Begriff des "Rohbaulandes" kenne,

wobei es sich um grundsätzlich für eine bauliche Nutzung geeignete Flächen

handele, die lediglich noch nicht hinreichend erschlossen seien. Der Begriff

des Rohbaulandes gilt nämlich - wie im Ansatz auch das Berufungsgericht

nicht verkennt - nur für Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(§ 30 BauGB), für Gebiete, für die ein Beschluß über die Aufstellung eines Be-

bauungsplans gefaßt ist (§ 33 BauGB), und für den nichtbeplanten Innenbe-

reich (§ 34 BauGB; vgl. zu alledem § 4 Abs. 3 WertV). Gerade um solche Ge-

biete ging es hier nicht; vielmehr um reine Außenbereichsflächen, bei denen

die gesicherte Erschließung Voraussetzung für eine etwaige Bebaubarkeit ist

(§ 35 Abs. 1 und 2 BauGB). Dies bedeutet, daß die Auskunft schon nach ihrem

Aussagegehalt nicht geeignet war, eine "Verläßlichkeitsgrundlage" für auf sie

gestützte weitreichende finanzielle Dispositionen in Erwartung der Bebaubar-

keit zu tätigen.

b) Hinzu kommt folgendes: Nicht erst eine Frage des mitwirkenden Ver-

schuldens im Sinne des § 254 BGB, sondern bereits eine solche der objektiven

Reichweite des dem Betroffenen durch das Amtshaftungsrecht gewährten Ver-

mögensschutzes ist es, ob die in Rede stehende Maßnahme (etwa: Auskunft,

Verwaltungsakt) ihrer Art nach überhaupt geeignet ist, eine "Verläßlichkeits-

grundlage" im vorbezeichneten Sinne für auf sie gestützte Aufwendungen, In-

vestitionen oder dergleichen zu bilden. Diese - der Mitverschuldensprüfung

vorgeschaltete - Frage beurteilt sich vorrangig nach dem Schutzzweck der je-

weiligen behördlichen Maßnahme (zur Abgrenzung von objektiver Reichweite

des Vertrauensschutzes und mitwirkendem Verschulden [dort: bei einer

rechtswidrigen Baugenehmigung] s. Senatsurteil vom 11. Oktober 2001

- III ZR 63/00 = NJW 2002, 432; für BGHZ 149, 50 vorgesehen). Als Gesichts-

punkte, die der Annahme haftungsrechtlich schutzwürdigen Vertrauens auf ei-

nen (rechtswidrigen) begünstigenden Verwaltungsakt (gleiches gilt für eine

Auskunft) - in bereits den Tatbestand des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB ausschlie-

ßender Weise - entgegenstehen können, kommen nicht nur objektive Umstän-

de, sondern auch subjektive Kenntnisse und sich aufdrängende Erkenntnis-

möglichkeiten des Empfängers in Betracht. Dies ist auch und gerade dann der

Fall, wenn der Empfänger die Unrichtigkeit der Auskunft kannte oder infolge

grober Fahrlässigkeit nicht kannte.

aa) Im vorliegenden Fall waren diese subjektiven Voraussetzungen zu-

mindest bei dem Ehemann der Klägerin erfüllt. Dies hat der 8. Zivilsenat des

Berufungsgerichts im Urteil des Parallelprozesses, den der Ehemann der Klä-

gerin wegen derselben Auskunft gegen die Beklagte geführt hat und in dem

auch dieselben Prozeßbevollmächtigten tätig geworden sind, eingehend dar-

gelegt (Urteil vom 9. November 2000 - 8 U 41/00; bestätigt durch nicht mit

Gründen versehenen Nichtannahmebeschluß des Senats vom 20. September

2001 - III ZR 312/00): Der Ehemann war Architekt und nach eigenen Angaben

"Grundstücksprofi". Er hatte sich das betreffende Gelände angesehen und

wußte daher, daß es sich um Grün- bzw. Brachland handelte, das nicht einmal

am "Ortsrand" (im Sinne etwa der Nachbarschaft zu einer im Zusammenhang

bebauten Ortslage) lag, sondern weit ab vom eigentlichen Dorfkern, am äußer-

sten Rande des Gemeindegebiets und umgeben von weiträumigen anderen

landwirtschaftlichen Flächen. Dies entsprach einer krassen Außenbereichsla-

ge, bei der auch nicht im entferntesten ein Ansatz für eine Bebaubarkeit nach

§ 35 BauGB bestand. In der Auskunft selbst war keinerlei Hinweis auf etwaige

planerische Grundlagen der angeblichen Bebaubarkeit enthalten. Das bedeu-

tet, daß die Unzulänglichkeit der Auskunft für jeden Architekten, der ein Bau-

vorhaben in der Größe von 22 Einfamilienhäusern verwirklichen will und bei

dem deshalb zumindest elementare Kenntnisse der bauplanungsrechtlichen

Gegebenheiten vorausgesetzt werden müssen, offen zutage lag.

bb) Dieses Wissen ihres Ehemanns muß sich die Klägerin entgegen der

Auffassung des Berufungsgerichts zurechnen lassen. Schon das Landgericht

hatte zutreffend ausgeführt, daß der Erwerb der hier in Rede stehenden

Grundfläche durch die Klägerin nicht isoliert betrachtet werden darf, sondern in

das gemeinsame Projekt beider Eheleute eingebettet war, auf dem Gesamtare-

al eine Großbaumaßnahme von 22 Einfamilienhäusern zu verwirklichen. Tre i-

bende Kraft dieses Projekts war der Ehemann. Die Klägerin selbst war nach

den im Berufungsrechtszug nicht beanstandeten Feststellungen des Landge-

richts an der praktischen Durchführung der Baumaßnahme und deren Vorbe-

reitung nicht beteiligt. Mit der Verfolgung dieses gemeinschaftlichen Ziels ent-

stand zwischen den Ehegatten eine über die eheliche Lebensgemeinschaft

hinausgehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts in Form einer Innenge-

sellschaft (§§ 705 ff BGB), und zwar schon beim Erwerb der benötigten Grund-

stücksflächen. So hat es mit Recht das Landgericht gesehen; die Annahme des

Berufungsgerichts, es lasse sich nicht mit hinreichender Sicherheit erkennen,

daß eine derartige Gesellschaft bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs des von der

Klägerin gekauften Grundstücks bestanden habe, beruht - wie die Revision mit

Recht geltend macht - auf einer lebensfremden Würdigung des erdrückenden

gegenteiligen Prozeßstoffs. Insbesondere fügt sich der hier in Rede stehende

Erwerbsvorgang nahtlos in die zahlreichen weiteren, vom Ehemann der Kläge-

rin bei seiner Anhörung vor dem Landgericht am 22. Dezember 1999 bestätig-

ten gemeinsamen Grundstücksgeschäfte ein. Bei dieser Sachlage oblag es

nicht der Beklagten, weitere Einzelheiten zur Entstehung einer Gesellschaft

zwischen den Ehegatten vorzutragen, sondern umgekehrt der Klägerin, sub-

stantiiert diese sich nach dem Sachverhalt aufdrängende Würdigung auszu-

räumen. Dies ist jedoch - wie die Revision mit Recht hervorhebt - im Berufungs-

rechtszug nirgends geschehen.

cc) Die durch dieses gemeinsame Projekt begründete "Wissenszurech-

nung" hinsichtlich etwaiger Bebauungsmöglichkeiten schlägt auch bereits auf

den von der Klägerin getätigten Abschluß des Kaufvertrages durch. Dies hat

die Folge, daß die Auskunft auch der Klägerin bereits objektiv keine "Verläß-

lichkeitsgrundlage" geboten hat, und zwar unabhängig davon, welcher Grad

des Verschuldens bei der Bürgermeisterin vorgelegen hatte.

Rinne

Wurm

Streck

Schlick

Dörr