BGH Urteil vom 08.05.2002 – XII ZR 323/00
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Verkündet am: 8. Mai 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB a.F. § 565 Abs. 1 a und Abs. 5
Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen
Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor Anwendbarkeit der Bestimmungen des
Mietrechtsreformgesetzes (§ 580 a Abs. 2, Abs. 4 BGB n.F.) die Kündigungsfrist des
§ 565 Abs. 1 a BGB a.F.
BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 323/00 -
Kammergericht
LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Dr. Ahlt
und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 20. Zivilsenats
des Kammergerichts vom 25. September 2000 wird auf seine Ko-
sten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger verlangt von dem Beklagten als Konkursverwalter Mietzins
aus einem mit dem Gemeinschuldner abgeschlossenen Mietvertrag über Ge-
werberäume. Der Beklagte hat den bis 31. Juli 2000 fest abgeschlossenen
Mietvertrag mit Schreiben vom 30. Oktober 1998 gemäß § 19 KO gekündigt.
Die Parteien streiten darüber, ob sich die für § 19 KO geltende gesetzli-
che Kündigungsfrist nach § 565 Abs. 5 i.V. mit Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. oder nach
§ 565 Abs. 1 a BGB a.F. bestimmt.
Der Beklagte ist der Ansicht, der Mietvertrag sei gemäß § 565 Abs. 5 i.V.
mit Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. zum 31. Januar 1999 beendet worden. Der Kläger
geht demgegenüber von einer Beendigung gemäß § 565 Abs. 1 a BGB a.F.
zum 30. Juni 1999 aus. Der Beklagte hat die Miete bis einschließlich Januar
1999 bezahlt. Der Kläger verlangt Mietzinszahlung für die Monate Februar und
März 1999.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Kammergericht hat den
Beklagten bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen antragsgemäß zur
Zahlung verurteilt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision des Beklag-
ten, mit der er die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen
will.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist nicht begründet.
1. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in KGR Berlin 2001, 91
veröffentlicht ist, ist der Ansicht, § 565 Abs. 1 a BGB a.F. sei auch bei Sonder-
kündigungsrechten anzuwenden, die - wie der hier noch maßgebliche § 19 KO
- auf die gesetzliche Kündigungsfrist Bezug nehmen. Die in § 565 BGB a.F.
bestimmten Fristen seien die ordentlichen gesetzlichen Fristen. Denn das Ge-
setz differenziere nicht zwischen ordentlicher und gesetzlicher Kündigungsfrist.
§ 565 Abs. 5 BGB enthalte deshalb erkennbar keine Definition des Begriffs der
gesetzlichen Kündigungsfrist, sondern modifiziere die gesetzlichen Kündi-
gungsfristen im Falle von Sonderkündigungsrechten. Dies ergebe sich auch
aus dem Wortlaut und der Systematik des § 565 BGB a.F. Die in Absatz 5 ge-
nannten Fristen bezögen sich nur auf den jeweils genannten Absatz. Wenn der
Gesetzgeber einen neuen Absatz (hier: Absatz 1 a) einfüge und in Absatz 5
nichts dazu regele, dann gelte diese neue Frist unverändert, weil in Absatz 5
hierauf gerade nicht (einschränkend) Bezug genommen werde. Die Gegenauf-
fassung, die für die Sonderkündigung von Geschäftsraummietverträgen gemäß
§ 565 Abs. 5 BGB a.F. die kurze Frist des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. als die
gesetzliche Frist ansehe, überzeuge demgegenüber nicht. Sie vermöge vor
allem die Diskrepanz zu den Fällen nicht zu erklären, in denen bereits im Ver-
trag die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart sei. Dann führe das Sonder-
kündigungsrecht nämlich nicht, wie § 565 Abs. 5 BGB a.F. es voraussetze, zu
einer vorzeitigen Kündigung, weshalb es bei den unveränderten gesetzlichen
Kündigungsfristen verbleibe, also auch bei der Frist des Absatzes 1 a.
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten - jedenfalls im Ergeb-
nis - einer rechtlichen Überprüfung stand.
2. Das Kündigungsrecht des Klägers ergibt sich aus § 19 KO, der anzu-
wenden ist, weil das Konkursverfahren vor dem 1. Januar 1999 - dem Tag des
Inkrafttretens der Insolvenzordnung - beantragt worden ist (Art. 103 EGInsO).
Danach war der Konkursverwalter berechtigt, unter Einhaltung der "gesetzli-
chen" Frist zu kündigen.
Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß gesetzliche Frist
für die Kündigung von Geschäftsraummietverträgen durch den Konkursver-
walter nach § 19 KO die in § 565 Abs. 1 a BGB a.F. bestimmte Frist war.
Mit der Einfügung von § 565 Abs. 1 a BGB a.F. durch das Gesetz zur
Änderung des BGB vom 29. Oktober 1993 (BGBI. I, S. 1838) ist streitig gewor-
den, ob gesetzliche Frist für die Sonderkündigung die (kurze) Frist des § 565
Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. oder die (lange) Frist des § 565 Abs. 1 a BGB a.F. ist.
Durch die Einfügung von Absatz 1 a wurde die bis dahin geltende gesetzliche
Kündigungsfrist für Geschäftsraummiete von drei Monaten zum Quartalsende
auf sechs Monate zum Quartalsende verlängert. Absatz 5 blieb unverändert.
a) Daraus hat ein Teil der Rechtsprechung und Literatur geschlossen,
daß die für die Geschäftsraummiete eingeführte neue Kündigungsfrist des Ab-
satzes 1 a für die Sonderkündigung nicht gilt, daß sich vielmehr die gesetzliche
Frist für die Sonderkündigung von Geschäftsraummiete nach der in § 565
Abs. 5 BGB a.F. ausdrücklich genannten allgemeinen Regelung des § 565
Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. bestimmt. Diese Auffassung sieht in § 565 Abs. 5 BGB
a.F. eine abschließende Rechtsfolgenverweisung für die gesetzlichen Kündi-
gungsfristen (OLG Naumburg, ZlnsO 2000, 287, m. Anm. Bender, EWiR § 109
InsO, 2000, 583; Thüringer OLG, OLG-NL 2002, 14, m. Anm. Blank, EWiR
§ 109 InsO, 2001, 1155; Krull, ZMR 1998, 125 ff.; ders. ZlnsO 2001, 247 ff.;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
8. Aufl. Rdn. 932 f.; Kübler/Prütting/Tintelnot InsO Stand: März 2002, § 109
Rdn. 9 a; Schmidt-Futterer-Blank, MietR, 7. Aufl. § 565 Rdn. 42).
b) Die Gegenmeinung vertritt demgegenüber die Auffassung, die Kündi-
gungsfrist für die Sonderkündigung von Geschäftsraummietverträgen richte
sich nach § 565 Abs. 1 a BGB a.F., weil dieser die gesetzliche Kündigungsfrist
bestimme (OLG Hamm, NZI 2000, 372; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 817;
Landgericht Kiel, NJW-RR 1995, 585; Staudinger/Sonnenschein, BGB
Jauernig/Teichmann, BGB, 9. Aufl. § 565 Rdn. 1; Grapentin in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. IV Rdn. 202). Diese
Auffassung wird unterschiedlich begründet. Zum Teil wird in der unterbliebenen
Einfügung des neu geschaffenen § 565 Abs. 1 a BGB a.F. in den bestehenden
Absatz 5 ein Redaktionsversehen des Gesetzgebers gesehen. Die Vertreter
dieser Ansicht wollen die nach ihrer Meinung entstandene Gesetzeslücke im
Wege der ergänzenden Gesetzesauslegung durch Anwendung des Absatzes
1 a auch auf Sonderkündigungsrechte von Geschäftsraummiete schließen (vgl.
OLG Düsseldorf aaO, 817 m.w.N.). Dabei berufen sie sich auf den vom Ge-
setzgeber mit der Einfügung von Absatz 1 a verfolgten Zweck, den Mieter vor
einem kurzfristigen Räumungsverlangen des Vermieters zu schützen. Um die-
sen Schutz zu gewährleisten, müsse Absatz 1 a auch in den Fällen der Kündi-
gung mit gesetzlicher Frist gelten.
Eine andere Begründung (vgl. Staudinger aaO), der das Berufungsge-
richt folgt, verneint zwar mit der Gegenauffassung das Vorliegen einer Geset-
zeslücke, weil § 565 Abs. 1 a BGB a.F. eine Sonderregelung zu § 565 Abs. 1
BGB a.F. darstelle. Diese Auffassung geht davon aus, daß die in § 565 Abs. 1-
4 BGB a.F. bestimmten Fristen die gesetzlichen Fristen sind und daß § 565
Abs. 5 BGB a.F. keine Definition des Begriffs der gesetzlichen Kündigungsfrist
enthält, sondern lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen für die Absätze 1,
2, 3 und 4 modifiziert.
3. Dieser letzten Meinung schließt sich, jedenfalls im Ergebnis, der Se-
nat an. § 19 KO verweist auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen". Darunter
versteht man allgemein die Fristen, mit denen ordentlich gekündigt werden
kann, wenn in dem Vertrag nichts Entgegenstehendes wirksam vereinbart ist.
Indem der Gesetzgeber für die ordentliche Kündigung von Gewerbemietverträ-
gen mit der Einfügung des § 565 Abs. 1 a BGB a.F. eine neue Frist eingeführt
hat, hat er damit auch die "gesetzliche" Frist geändert, auf die § 19 KO ver-
weist. Aus dem Umstand, daß er die neue Vorschrift nicht in den Katalog des
§ 565 Abs. 5 BGB a.F. aufgenommen hat, kann man nicht schließen, daß er
- abweichend von dem bisherigen Recht - für die Kündigung von Gewerbemiet-
verträgen die gesetzliche Kündigungsfrist abweichend von der ordentlichen
Kündigungsfrist regeln wollte.
Die Vertreter der Gegenmeinung übersehen oder berücksichtigen nicht
hinreichend, daß der Gesetzgeber gleichzeitig mit der Einführung des neuen
§ 565 Abs. 1 a BGB a.F. zum 1. Januar 1994 auch den § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB
a.F. geändert hat. In dieser Vorschrift ist zunächst allgemein geregelt, daß
Mietverträge (u.a.) über Räume, wenn der Mietzins nach Monaten oder länge-
ren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Monats
zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit einer Kündigungsfrist von drei
Monaten - gekündigt werden können. In der bis zum 31. Dezember 1993 gel-
tenden Fassung des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. hieß es weiter, daß die o r-
dentliche Kündigung von Mietverhältnissen (u.a.) über Geschäftsräume nur für
den Ablauf eines Kalendervierteljahres zulässig sei. Gleichzeitig mit der Einfüh-
rung des § 565 Abs. 1 a BGB a.F. hat der Gesetzgeber in § 565 Abs. 1 Nr. 3
BGB a.F. diese besondere Regelung für Geschäftsraummietverträge gestri-
chen. Diese Streichung, die in den Materialien nicht besonders kommentiert
wird, wäre nicht einleuchtend, wenn der Gesetzgeber, wie die Gegenmeinung
annimmt, dennoch auch für Gewerbemietverträge die Verweisung in § 565
Abs. 5 BGB a.F. auf den Absatz 1 Nr. 3 dieser Vorschrift hätte aufrechterhalten
wollen. Er hätte dann die bisherige "gesetzliche" Kündigungsfrist auch nicht
etwa beibehalten, er hätte sie vielmehr verkürzt, weil die Kündigung nun zwar
mit der bisher geltenden Frist, aber nicht mehr nur zum Ende eines Kalender-
vierteljahres, sondern zum Ende jeden Monats zulässig geworden wäre.
Dies wird im vorliegenden Fall exemplarisch deutlich. Die Kündigung ist
mit Schreiben vom 30. Oktober 1998 ausgesprochen worden. Nach der vor
Einführung des § 565 Abs. 1 a und der Änderung des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB
a.F. geltenden Rechtslage wäre sie zum Ende des nächsten Kalenderviertel-
jahres, also zum 31. März 1999 wirksam geworden. Der Kläger macht Miet-
zinsansprüche geltend für die Monate Februar und März 1999. Selbst wenn
man - entgegen der hier vertretenen Ansicht - unterstellt, die Kündigungsfrist
richte sich im vorliegenden Fall nach § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F., nicht nach
Absatz 1 a dieser Vorschrift, käme eine Beendigung des Mietverhältnisses zum
31. Januar 1999 nur in Betracht, weil Absatz 1 Nr. 3 geändert worden ist.
Nach § 19 KO konnte, wenn der Mieter nach Überlassung der Mietsache
in Konkurs gefallen war, sowohl der Vermieter als auch der Verwalter kündi-
gen. Die Kündigungsfrist war in beiden Fällen gleich geregelt. Die Anwendbar-
keit des § 565 Abs. 1 a BGB a.F. kann also nicht davon abhängen, ob der Ver-
walter oder der Vermieter gekündigt hat. Aus den Gesetzesmaterialien zur
Einfügung des § 565 Abs. 1 a BGB a.F. durch Gesetz vom 29. Oktober 1993
(BT-Drucks. 12/3339, 1, 4; 12/5715, 1, 5) ergibt sich, daß durch die Verlänge-
rung der Kündigungsfrist es den Gewerbetreibenden erleichtert werden sollte,
sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses einzustellen. Es ergeben sich
aus den Materialien keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß dies nur für die ordent-
liche Kündigung, nicht aber für die Kündigung nach einem Konkurs gelten
sollte. Aufgrund dieser Intention des Gesetzgebers kann man ausschließen,
daß er durch die Neufassung des § 565 BGB a.F. für den Fall eines Konkurses
die bisherige Kündigungsmöglichkeit nicht nur beibehalten, sondern sogar er-
leichtern wollte.
Für die hier vertretene Lösung spricht auch, daß der Gesetzgeber mit
der Einführung des § 565 Abs. 1 a BGB a.F. die Kündigungsfrist für Gewerbe-
mietverträge der entsprechenden Frist für gewerbliche Pachtverträge weitge-
hend angenähert hat und wohl auch bewußt annähern wollte (vgl. im einzelnen
Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 4. Aufl. Rdn. 6). Die Ab-
grenzung zwischen gewerblichen Mietverträgen und gewerblichen Pachtverträ-
gen kann im Einzelfall schwierig sein (vgl. Senatsurteil vom 27. März 1991
- XII ZR 136/90 - ZMR 1991, 257). Bei Pachtverträgen beträgt die gesetzliche
Kündigungsfrist, auch nach einem Konkurs, sechs Monate (§ 584 BGB). Es
wäre nicht einzusehen, daß die Annäherung der Kündigungsfrist von gewerbli-
chen Mietverträgen an die Kündigungsfrist von Pachtverträgen nur bei einer
ordentlichen Kündigung gelten sollte, nicht aber bei einer Kündigung nach ei-
nem Konkurs.
Schließlich hat der Gesetzgeber in der seit dem 1. September 2001
geltenden neuen Fassung des § 580 a (Abs. 2 und Abs. 4) BGB ausdrücklich
geregelt, daß die für Gewerbemietverträge geltende ordentliche Kündigungs-
frist von sechs Monaten auch dann gilt, wenn in besonderen Fällen außeror-
dentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden
kann. Aus den Materialien hierzu ergibt sich, daß es sich dabei aus der Sicht
des Gesetzgebers nicht um eine Neuregelung handelt, daß vielmehr ange-
sichts des bestehenden Streits lediglich klargestellt werden sollte, daß die Re-
gelung in diesem Sinne zu verstehen ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, 75).
Gerber
Sprick
Weber-Monecke
Ahlt
Vézina