BGH Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 187/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 11. September 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 566 a.F.

a) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag

kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als sol-

cher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.

b) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.

BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - OLG Brandenburg

LG Potsdam

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des

Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufge-

hoben.

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer

des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus

J. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und

einem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündi-

gung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr

besteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen.

Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991

Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter

unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die Erbengemein-

schaft Sa. vertreten durch S. K. " aufgeführt. Das Mietverhältnis

war bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine

Verlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das

Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte ver-

mietete die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter.

Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft

Sa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die

Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietver-

hältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemein-

schaft das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer ein-

getragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin,

für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am

10. September 1997 folgende Vereinbarung:

"Vollmacht und Abtretungserklärung

... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem be-

stehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit

Herrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab

und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung

sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich

Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen."

Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis

unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtre-

tung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klä-

gerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März

1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos.

Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und

Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abge-

wiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich

modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt fest-

zustellen, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der

fristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht

mehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Be-

klagten aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit

dem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis

zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom

8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb

ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat

angenommen hat.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des

Oberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997

das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.

I.

Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag

sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande ge-

kommen, auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien.

Für die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemein-

schaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den ver-

traglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Ver-

tragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für

die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen

Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß

die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - be-

stimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen

beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. De-

zember 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die

Vertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine or-

dentliche Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten

Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Miet-

verhältnisses nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigen-

tumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit

dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571

BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß

dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abge-

treten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht

vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten wer-

den, vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das

Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermäch-

tigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der

Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung

vom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch

nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt wer-

den, da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen

Mietzins vorgetragen habe.

II.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten

stand.

1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der

Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustan-

de gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene

Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Ur-

teil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Verein-

zelt wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfä-

higkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.

Gierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teil-

rechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Voll-

rechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977)

S. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785,

2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig

an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134;

BGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Stau-

dinger/Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100

Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032

Rdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt,

daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit be-

gründet, daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges

Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Perso-

nenmehrheit, der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist.

Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch

die Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR

331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere

Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher

Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemein-

schaft, ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A.

Grunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem

nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Be-

dürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung

getragen hat.

Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGB-

Gesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-

bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch da-

durch gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsge-

schäftlich, sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende

Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer

angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork,

aaO S. 186).

Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft

und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesell-

schaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzli-

chen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Au-

ßengesellschaft, insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegen-

über besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine

Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das

Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerich-

teten Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft

kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche

zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Cha-

rakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie

als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen

auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001,

aaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.).

Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR

121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Beru-

fungsgericht habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher

Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist

aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die

Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden,

daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung

unterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben

zugerechnet werden kann.

2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß

eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Ver-

mieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des

Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzli-

che oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfah-

rungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem

unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial

außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 -

NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung,

daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbe-

zeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist

nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig,

daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen

sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über

die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich dar-

aus, daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht

zustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Ver-

tragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemein-

schaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa

durch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten.

Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den

Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt

haben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000,

354, 356).

3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sitten-

widrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung

nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt.

4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung

des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen

vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Beru-

fungsgericht hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt,

daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten

abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweis-

würdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat ge-

prüft und nicht für durchgreifend erachtet.

5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch

die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet

worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich

kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB

a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle we-

sentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Miet-

zins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde

ergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom

29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau

zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient

(vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung

des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere

dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für ei-

nen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F.

vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Be-

deutung, wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann

nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der

Grundstückseigentümer identisch sind.

Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Ver-

tragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft

Sa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den

einzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit

für die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Ver-

tragspartei des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich ge-

nannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außer-

halb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob

der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung

der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen

gefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeich-

nung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Se-

natsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom

30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erfor-

derlich, daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhalts-

punkte, die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind

indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich

schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "Erbenge-

meinschaft Sa. " die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit

dem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung

ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu erse-

hen, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus

der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben

ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der

Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln.

Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß

sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet

ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der

Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinrei-

chend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Ro-

stock, NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere

Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungs-

verhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen,

da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenau-

en Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen

Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem

Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach.

6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des

Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündi-

gung am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Vorausset-

zungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter

hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin gel-

tend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Se-

natsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem

steht nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem

Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtli-

cher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zu-

stimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996

- IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß

die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Un-

wirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist

der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle

mit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters

eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die

Ermächtigung zur Kündigung zu.

In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revisi-

on zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Be-

stimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Miet-

objekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ

48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Er-

werber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die

Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter

in vollem Umfang stützen.

7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen,

daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündi-

gung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1

Nr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.

Hahne

Gerber

Wagenitz

Fuchs

Vézina