BGH Urteil vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 4. November 2009 Küpferle Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
ja
ja
ja
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
BGB § 550
Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550
BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Un-
terschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied
auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.
BGH, Urteil vom 4. November 2009 - XII ZR 86/07 - KG Berlin LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. November 2009 durch den Richter Dose, die Richterin Weber-Monecke,
den Richter Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Schilling
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des
Kammergerichts in Berlin vom 24. Mai 2007 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Kammer für Han-
delssachen 91 des Landgerichts Berlin vom 10. Oktober 2006 wird
zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelinstanzen werden der Beklagten auf-
erlegt.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertra-
ges über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die
Klägerin als Mieterin.
Mit Vertrag vom 2. Juli 2001 mietete die Klägerin Gewerberäume für
zehn Jahre beginnend mit dem 1. Oktober 2001. Die Vermieterin und Eigentü-
merin übereignete das Grundstück durch "Einbringungsvertrag" vom 20. De-
zember 2001 unter Übergang der Nutzungen und Lasten zum 1. Januar 2002
an die Beklagte, die am 15. August 2003 als Eigentümerin im Grundbuch einge-
tragen wurde. Am 18. März 2002 einigten sich die Beklagte und die Klägerin auf
eine Mieterhöhung. Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft, wurde dabei laut Ver-
einbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K.
vertreten; unterzeichnet wurde die Vereinbarung nur von E. K. .
Mit Schreiben vom 31. März 2006 erklärte die Klägerin die ordentliche
und außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30. Juni 2006.
Das Landgericht hat - nach teilweiser Klagerücknahme - antragsgemäß
festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 30. September 2006 ge-
endet hat. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage
abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Senat zugelasse-
nen Revision.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg.
1. Das Kammergericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung,
ausgeführt: Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne nicht festgestellt
werden, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin mit Schrei-
ben vom 31. März 2006 beendet worden sei. Zum Zeitpunkt der Kündigung hät-
ten weder die Voraussetzungen für eine ordentliche noch die für eine außeror-
dentliche Kündigung vorgelegen. Sowohl der Mietvertrag vom 2. Juli 2001 als
auch die Änderungsvereinbarung genügten den gesetzlichen Schriftformerfor-
dernissen. Der Mietvertrag gelte deshalb nicht gemäß § 550 BGB als für unbe-
stimmte Zeit mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit geschlossen. Der Auf-
fassung des Landgerichts, die Änderungsvereinbarung sei formunwirksam, weil
aus ihr heraus nicht zu ermitteln sei, ob der für die Klägerin unterzeichnende
Vorstand auch für das weitere in der Parteibezeichnung genannte Vorstands-
mitglied G. unterzeichnet habe oder aber der weitere Vorstand G. noch zu-
sätzlich habe unterzeichnen sollen, sei nicht zu folgen. In den vom Landgericht
zitierten Entscheidungen (NJW 2004, 1103; NJW 2003, 3053) habe der Bun-
desgerichtshof ausgeführt, dass, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern
oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts le-
diglich einer unterschreibe, zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz
erforderlich sei, weil anderenfalls nicht ersichtlich sei, ob der Unterzeichner die
Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen
leiste. Derartige Zweifel könnten aber im vorliegenden Fall nicht auftreten, weil
Mieterin nicht eine GbR, sondern eine AG sei. Mit Urteil vom 6. April 2006
(XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) habe der Bundesgerichtshof in Abgrenzung
zu den beiden oben genannten Entscheidungen ausgeführt, dass das Fehlen
eines Vertretungszusatzes der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehe,
wenn eine Person für eine GmbH unterzeichne. Weil die Person nicht selbst
Vertragspartei werden solle, könne ihre Unterschrift nur die Bedeutung haben,
dass sie die GmbH vertreten wolle. Auch im vorliegenden Fall sei unstreitig und
offenkundig, dass der Vorstand K. jedenfalls nicht für sich selbst, sondern
in Vertretung für die Klägerin - eine AG -, deren Name sich unmittelbar unter
den Unterschriftenleisten befinde, habe unterzeichnen wollen. Die Schriftform
des § 126 BGB sei daher gewahrt. Ob der Vorstand K. alleinvertretungs-
berechtigt gewesen sei, sei für die Frage der Schriftform nicht entscheidend,
sondern lediglich für die Frage, ob die Änderungsvereinbarung überhaupt wirk-
sam zustande gekommen sei. Die Wirksamkeit der Änderungsvereinbarung sei
zwischen den Parteien nicht streitig.
Die Auffassung der Klägerin, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dem
Mietvertrag wie der Änderungsvereinbarung die Funktion der in Vertretung für
die Vermieterseite jeweils unterzeichnenden Person nicht entnommen werden
könne, treffe nicht zu. In der Literatur (Kraemer, NZM 2002, 465) werde die Auf-
fassung vertreten, dem Schutzzweck des § 550 BGB entsprechend müsse ein
potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen
können, "in welcher Funktion" der Vertreter einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts gehandelt habe. Der Bundesgerichtshof habe bisher offen gelassen, ob
dieser Meinung zu folgen sei. Ob es zur Wahrung der Schriftform erforderlich
sei, die Funktion des Vertreters anzugeben, wenn dieser eine Gesellschaft bür-
gerlichen Rechts vertrete, könne auch im vorliegenden Fall offen bleiben, weil
es hier um die Vertretung einer Einzelperson bzw. der aus einer Einzelperson
bestehenden Komplementärin gehe. Jedenfalls dann, wenn eine Einzelperson
bei der Vertragsunterzeichnung von einer anderen Person vertreten werde, sei
kein Grund ersichtlich, weshalb der Schutzzweck des § 550 BGB es erfordere,
dass ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde
entnehmen müsse, in welcher Funktion der Vertreter dieser Einzelperson ge-
handelt habe.
2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision allerdings darauf, die Schriftform
sei schon deshalb nicht gewahrt, weil im Hinblick auf die Änderungsvereinba-
rung vom 18. März 2002 unklar sei, in welcher Funktion das Vorstandsmitglied
K. gehandelt habe. Zwar liege es nahe, dass er als eines von zwei ge-
samtvertretungsberechtigten Vorstandsmitgliedern unterschrieben habe, doch
die Auslegung, dass er (auch) als von dem weiteren Vorstandsmitglied G.
rechtsgeschäftlich beauftragter Vertreter agiert habe, bleibe möglich. Für einen
potentiellen Erwerber bleibe die Frage der Vertretungsberechtigung und somit
der Wirksamkeit des Vertrages im Unklaren.
Der Senat hat bereits mehrmals entschieden, dass Angaben darüber,
woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der
Schriftform nicht erforderlich sind. Ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt
hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages.
Selbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeinträchtigt das
die Schriftform nicht (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178,
2179; vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226).
b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, die Schriftform sei nicht
eingehalten, weil der Unterschrift des Vorstandsmitgliedes K. nicht ent-
nommen werden könne, ob es für das Vorstandsmitglied G. mit unterzeichnet
habe.
Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Ver-
tragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (Senatsurteil BGHZ 176,
301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179).
aa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen
Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften
deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unter-
zeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der
vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vor-
handenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragspar-
teien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange
hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen un-
terschrieben haben.
Das hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom
5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003
- XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Erbenge-
meinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002,
3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann
erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute)
auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist
aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in
Vertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder
ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff.
= NJW 1994, 1649, 1650 f.).
bb) Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unter-
zeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher
Vertretungszusatz nicht erforderlich (dazu auch Senatsurteil BGHZ 176, 301,
308 = NJW 2008, 2178, 2180).
Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als
Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unter-
schreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder
"Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit
ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis
wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz
hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Ver-
tretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 -
NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225,
2226). Dementsprechend hat der Senat die Wahrung der Schriftform als ausrei-
chend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Geschäftsführer ohne
Hinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (Senatsurteil vom 6. April
2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 f.). Eines Vertretungszusatzes
bedarf es in diesem Falle nicht, weil von vornherein klar ist, dass der Alleinge-
schäftsführer nicht für sich, sondern für die Gesellschaft handelt.
cc) Im Streitfall ist die Mieterin eine Aktiengesellschaft. Bei dieser sind
nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vor-
stand aus mehreren Personen besteht, sämtliche Vorstandsmitglieder nur ge-
meinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Die Nachtragsvereinba-
rung vom 18. März 2002 hat aber nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet. Es
stellt sich deshalb die Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn eine Mietver-
tragspartei zwar nicht aus einer Personenmehrheit, sondern einer Kapitalge-
sellschaft besteht und diese nicht von einer Einzelperson, sondern einer Perso-
nenmehrheit vertreten wird, aber nur ein Mitglied der vertretenden Personen-
mehrheit unterzeichnet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist
das nicht der Fall.
(1) Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz
die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne
Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch
unterzeichnen müssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in
erster Linie dient, kann nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch für das
weitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. Für ihn kann deshalb der Eindruck
entstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Ver-
trages noch einer weiteren Unterschrift bedarf. Das war der entscheidende Ge-
sichtspunkt, warum der Senat für die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wah-
rung der Schriftform einen Vertreterzusatz für erforderlich gehalten hat, wenn
nur ein Mitglied unterzeichnet hat.
(2) Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch
nicht aus den Umständen deutlich, dass es für die weiteren Vorstandsmitglieder
gehandelt hat. Zwar ist nicht zweifelhaft, wovon das Berufungsgericht unter Hin-
weis auf die Senatsentscheidung vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005,
2225) ausgeht, dass das Vorstandsmitglied einer AG nicht für sich, sondern für
die AG handelt, genauso wie der Geschäftsführer einer GmbH für diese. Darum
geht es hier aber nicht. Die entscheidende Frage ist vielmehr, ob das unter-
zeichnende Vorstandsmitglied auch für die weiteren Vorstandsmitglieder ge-
handelt hat, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2
Satz 1 AktG unerlässlich ist. Das ergibt sich aus den Umständen aber nicht.
(3) Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied
durch seine Unterschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf
es deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend,
klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber
hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk
"i.V. ...". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Voll-
macht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vor-
standsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksam-
keit, denn, wie ausgeführt, will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den we-
sentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Un-
terschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag be-
steht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180).
3. Der Senat kann selbst in der Sache entscheiden. Da das unterzeich-
nende Vorstandsmitglied nicht klargestellt hat, dass es auch für das andere
Vorstandsmitglied handeln wollte, war die Schriftform nicht gewahrt. Gemäß
§ 550 BGB konnte deshalb der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt
werden. Durch die ordentliche Kündigung der Klägerin endete das Mietverhält-
nis zum 30. September 2006.
Dose
Weber-Monecke
Fuchs
Vézina
Schilling
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2006 - 91 O 44/06 -
KG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2007 - 8 U 193/06 -