BGH Urteil vom 20.09.2002 – V ZR 237/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 237/01

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 20. September 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und

Dr. Schmidt-Räntsch

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 7. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Rostock vom 14. Juni 2001 aufgehoben.

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts

Neubrandenburg vom 9. Mai 2000 wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlußberufung des Klägers wird das Urteil des Land-

gerichts Neubrandenburg vom 9. Mai 2000 insoweit abgeändert,

als die Zahlungsklage abgewiesen worden ist.

Der Zahlungsanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Wegen der Höhe wird die Sache zur anderweiten Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-

rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe eines Haus-

grundstücks sowie um die Zahlung einer Nutzungsentschädigung und Ansprü-

che nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Der Kläger ist im Grundbuch als Eigentümer eines mit einem Wohnhaus

bebauten Grundstücks in N. eingetragen. Ursprünglich stand das

Grundstück in Privateigentum, wurde aber 1983 aufgrund einer Inanspruch-

nahme nach dem Aufbaugesetz Volkseigentum. Mit Vertrag aus dem Jahr 1984

mietete der Beklagte die im Erdgeschoß des Hauses gelegene Wohnung. Das

Haus wurde sodann auch von verschiedenen weiteren Mietparteien bewohnt.

Von 1989 an nutzte der Beklagte das Haus für sich und seine Familie allein.

Mit notariellem Vertrag vom 19. April 1990 verkaufte der Rat der Stadt

N. das Grundstück an den Beklagten, der am 28. August 1990 in das

Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. 1993 übertrugen die Erben der

ursprünglichen Grundstückseigentümerin ihre Rückübertragungsansprüche auf

den Kläger, an den darauf mit Bescheid des Oberbürgermeisters der Stadt

N. vom 22. November 1993 das Grundstück zurückübertragen

wurde. Nachdem der Beklagte hiergegen (erfolgreich) Widerspruch eingelegt

hatte, wurde dem Kläger der Rückübertragungsanspruch durch rechtskräftiges

Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 5. November 1998 zuerkannt

und er daraufhin als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 28. April 1999 verlangte der Kläger von dem Be-

klagten Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie eine Entschädigung

für den gesamten Zeitraum der Nutzung von September 1990 bis September

1999. Der Beklagte bekundete daraufhin sein Interesse, das Grundstück zu

erwerben. In einem Telefongespräch zwischen dem Anwalt des Klägers und

dem Beklagten am 7. Mai 1999 unterbreitete der Kläger dem Beklagten den

Vorschlag, das Grundstück für 450.000 DM zu kaufen, wobei mit der Bezah-

lung des Kaufpreises die Angelegenheit auch bezüglich der Nutzungsentschä-

digung erledigt sein sollte. Der Beklagte erhielt eine Äußerungsfrist bis 31. Mai

1999. Ferner einigten sich die Parteien darauf, daß der Beklagte das Grund-

stück für den Fall, daß ihm eine Finanzierung nicht gelingen sollte, bis zum

30. September 1999 räumen und für den Zeitraum bis dahin den ortsüblichen

Mietzins als Nutzungsentschädigung bezahlen sollte. Der Anwalt des Klägers

bestätigte den Inhalt des Telefonats mit Schreiben vom 10. Mai 1999. Der Be-

klagte bemühte sich in der Folgezeit nicht um eine Finanzierung, räumte aber

auch nicht das Grundstück und zahlte auch keine Nutzungsentschädigung.

Das Landgericht hat dem Räumungs- und Herausgabeantrag des Klä-

gers stattgegeben sowie festgestellt, daß dem Beklagten gegen den Kläger

keine Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Die

weitergehende Klage auf Nutzungsentschädigung (in Höhe von 151.200 DM)

hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht

diese Entscheidung abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Hierge-

gen richtet sich die Revision des Klägers, mit der er sein Klagebegehren ins-

gesamt weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Beklagten ein Recht

zum Besitz gegenüber dem Räumungs- und Herausgabeverlangen des Klägers

gem. Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i.V.m. § 121 Abs. 2 SachenRBerG

zu. Auf die Vereinbarung im Telefonat vom 7. Mai 1999 könne sich der Kläger

demgegenüber nicht berufen. Sie sei nicht abschließend und verbindlich. Das

zeige sich u.a. daran, daß der Beklagte den Inhalt des Gesprächs nicht - wie

im Schreiben vom 10. Mai 1999 erbeten - seinerseits noch einmal per Telefax

bestätigt habe. Dementsprechend habe der Kläger auch keinen Anspruch auf

Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Das Berufungsurteil hat bereits deshalb keinen Bestand, weil die Würdi-

gung des Telefongesprächs vom 7. Mai 1999 dahin, daß dabei eine verbindli-

che Vereinbarung nicht getroffen worden sei, revisionsrechtlich fehlerhaft ist.

Sie verletzt die Auslegungsgrundsätze der §§ 133, 157 BGB und erkennt der in

dem anwaltlichen Bestätigungsschreiben vom 10. Mai 1999 enthaltenen Bitte,

ihm kurz per Telefax zu bestätigen, daß die „vorstehenden Ausführungen kor-

rekt“ sind, eine Indizwirkung zu, die ihr bei der gebotenen Auslegung nicht zu-

kommt.

1. Aufgrund des unstreitigen Tatbestands des Berufungsurteils und der

von dem Berufungsgericht fehlerfrei getroffenen Feststellungen ist revisions-

rechtlich (§ 561 ZPO a. F.) davon auszugehen, daß das Bestätigungsschreiben

den Inhalt des Telefongesprächs richtig wiedergibt. Daß der Beklagte dies mit

Schriftsatz vom 25. Juli 2000 ausdrücklich bestritten hatte, ist dem gegenüber

ohne Bedeutung, weil das Berufungsgericht diesen Schriftsatz nicht konkret in

Bezug genommen hat, die pauschale Verweisung auf das schriftliche Partei-

vorbringen nicht ausreicht und eine Tatbestandsberichtigung nicht erfolgt ist.

Ist aber davon auszugehen, daß das Telefongespräch so wie in dem Bestäti-

gungsschreiben festgehalten, stattgefunden hat, kann aus der Tatsache, daß

der Kläger einerseits einen Vergleichsvorschlag dahingehend gemacht hat,

daß mit dem Kauf des Grundstücks für 450.000 DM auch die Angelegenheit

bezüglich der Nutzungsentschädigung erledigt sein sollte, entgegen der Auf-

fassung des Berufungsgerichts nicht hergeleitet werden, daß sich der Beklagte

daneben isoliert nicht verpflichten wollte, bei Scheitern der Finanzierung das

Grundstück zu räumen und bis zur Räumung den ortsüblichen Mietzins zu

zahlen. Das Gegenteil ergibt sich aus den abgegebenen Erklärungen. Danach

haben sich die Parteien während des Telefongesprächs nicht nur darauf ver-

ständigt, daß der Beklagte zu dem Vergleichsvorschlag des Klägers bis 31. Mai

1999 Stellung nehmen sollte, sondern "ferner" darauf, daß der Beklagte für den

Fall, daß ihm die Finanzierung nicht gelingen sollte, das Grundstück bis

30. September 1999 räumen und für den Zeitraum bis dahin zusätzlich eben-

falls den ortsüblichen Mietzins als Nutzungsentschädigung bezahlen sollte.

Daß aus der Sicht des Beklagten es interessengerechter gewesen wäre, die

Verpflichtung ebenfalls zum Gegenstand des Vergleichsvorschlags gemacht zu

haben, ändert nichts daran, daß er es nach dem unstreitigen Parteivortrag tat-

sächlich nicht getan hat. Der Wortlaut der Vereinbarung ist insoweit eindeutig.

2. Daß die Parteien sich abschließend und verbindlich über die Räu-

mung und die Zahlung des ortsüblichen Mietzinses für den Fall des Scheiterns

der Finanzierung des Grundstückskaufvertrages verständigt haben, wird auch

nicht dadurch in Zweifel gezogen, daß der Beklagte die am Schluß des Bestä-

tigungsschreibens erbetene Rückbestätigung per Telefax nicht abgesandt hat.

Denn die von dem Berufungsgericht unterlassene Auslegung dieser Klausel

ergibt, daß der Rückbestätigung lediglich Beweisfunktion für die korrekte Wie-

dergabe des Inhalts der Vereinbarung zukommen sollte, nicht dagegen ver-

deutlichen sollte, daß die Vereinbarung nach dem Willen beider Parteien erst

mit der Bestätigung als geschlossen gelten sollte (§ 154 Abs. 2 BGB). Da aber

der Inhalt der Absprache entsprechend dem Bestätigungsschreiben vom

10. Mai 1999 zwischen den Parteien unstreitig ist, bedarf es des von dem An-

walt des Klägers in dem Schreiben erbetenen Beweises nicht mehr.

3. Zweifel an der Verbindlichkeit der Einigung im Telefongespräch las-

sen sich schließlich auch nicht daraus herleiten, daß die Höhe des geschulde-

ten Mietzinses nicht beziffert worden ist. Denn die Parteien haben sich auf die

Zahlung des ortsüblichen Mietzinses verständigt. Da dieser durch Sachver-

ständigengutachten ermittelt werden kann, kommt es darauf, ob die Parteien

eine feste Vorstellung über die Höhe gehabt haben, nicht an. Der Mietzins ist

dann zwar unbeziffert, aber nicht unbestimmt, sondern nach objektiven Krite-

rien und gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen zu ermitteln.

4. Eine andere Frage ist, für welchen Zeitraum der Beklagte die ortsübli-

che Miete schuldet. Hier ergibt eine interessengerechte Auslegung, daß der

Beklagte sich nur für die Zukunft und nicht auch für die Vergangenheit ver-

pflichten wollte, für die ihm ein Besitzrecht nach der insoweit fehlerfreien Auf-

fassung des Berufungsgerichts zustand. Anders konnte der anwaltlich vertrete-

ne Kläger die Erklärung des Beklagten redlicherweise nicht verstehen.

5. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand. Die Sache

ist vielmehr zur Feststellung des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit ab 7. Mai

1999 und zur Prüfung eines Anspruchs nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4

EGBGB zurückzuverweisen. Soweit das Berufungsgericht meint, der Kläger

habe seinen Zahlungsanspruch einzig auf die Vereinbarung vom 7. Mai 1999

gestützt, einen anderen Anspruch also nicht zum Gegenstand des Rechts-

streits gemacht, läßt es wiederum den Parteivortrag außer acht, namentlich

den Schriftsatz vom 30. Oktober 2000.

Wenzel

Klein

Krüger

Gaier

Schmidt-Räntsch