BGH Urteil vom 27.09.2002 – V ZR 320/01
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 27. September 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
Allein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete
behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftsei-
gentum als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen Woh-
nungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die
Kenntnis von dem Inhalt vermittelt.
BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 320/01 - Kammergericht in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-
Räntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats
des Kammergerichts in Berlin vom 2. Juli 2001 im Kostenpunkt
und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt
worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-
onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 30. September 1997 erwarb der
Kläger von den Beklagten zwei Eigentumswohnungen - unter Ausschluß der
Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit von Gemeinschafts- und
Sondereigentum - für 385.000 DM. Die Beklagten versicherten, daß ihnen von
verborgenen Mängeln nichts bekannt sei.
Vor dem Abschluß des Vertrags war die von den Beklagten mit der Ver-
waltung der Eigentumswohnungen beauftragte P.
GmbH
(nachfolgend: GmbH), deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1 war, von dem
zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf Feuchtigkeitsschäden hin-
gewiesen und aufgefordert worden, Dichtungen und Anschlüsse der Terrassen
zu überprüfen und fachgerecht instand zu setzen.
Im Oktober 1997 erlangte der Kläger Kenntnis davon, daß die Terrassen
der von ihm erworbenen Eigentumswohnungen undicht waren, so daß Wasser
durch die Decken in die darunter liegenden Wohnungen lief. Außerdem stellte
er einen Schimmelpilzbefall fest. Mit Anwaltschreiben vom 22. Oktober 1997
focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. In der Folgezeit ver-
handelten die Parteien über das weitere Vorgehen. Gemäß Schreiben vom
8. Dezember 1997 kamen sie überein, daß die Beklagten den Kläger von allen
Kosten für die Sanierung der Terrassen freistellten und der Kläger auf die
Rückabwicklung des Kaufvertrags und auf seine Rechte aus der Anfechtung
verzichtete.
Die Beklagten führten verschiedene Sanierungsarbeiten aus, mit denen
der Kläger jedoch nicht zufrieden war. Er forderte sie unter Fristsetzung und
Nachfristsetzung, mit der er zugleich den Rücktritt von der Vereinbarung ge-
mäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 androhte, zur Durchführung bestimmter
Sanierungsarbeiten an den Terrassen und zur Beseitigung weiterer Mängel
auf.
Mit der Behauptung, der Beklagte zu 1 habe Kenntnis von dem Hinweis
des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts auf die Feuchtigkeitsschäden gehabt,
verlangt der Kläger von den Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises sowie
weiterer im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnungen und
dem Vollzug des Kaufvertrags entstandener Kosten Zug um Zug gegen lasten-
freie Rückgabe der Wohnungen; außerdem begehrt er die Feststellung, daß
die Beklagten verpflichtet sind, ihm die Kosten der Finanzierung des Kaufprei-
ses und der Rückabwicklung des Kaufvertrags zu ersetzen. Das Landgericht
hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist überwiegend erfolg-
reich gewesen. Die Beklagten erstreben mit ihrer Revision, deren Zurückwei-
sung der Kläger beantragt, die vollständige Wiederherstellung des erstinstanz-
lichen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von den Be-
klagten wegen ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung des Kaufprei-
ses verlangen. Ein Rechtsgrund für die Kaufpreiszahlung bestehe nicht, weil
der Kaufvertrag aufgrund der Anfechtungserklärung vom 22. Oktober 1997
nichtig sei. Die Beklagten hätten den Kläger über die Feuchtigkeitsschäden im
Bereich der Terrassen arglistig getäuscht; sie müßten sich die Kenntnis der
Mitarbeiter der GmbH von der Feuchtigkeit zurechnen lassen. Die Vereinba-
rung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 entfalte keine Rechtswirkungen
zugunsten der Beklagten, weil sie formnichtig sei.
Darüber hinaus habe der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch
auf Erstattung der weiter geltend gemachten Kosten - mit Ausnahme der Mak-
lergebühren - nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo, denn die arg-
listige Täuschung stelle gleichzeitig eine schuldhafte Verletzung vorvertragli-
cher Pflichten der Beklagten dar. Da der Kläger nicht in der Lage sei, die Höhe
der ebenfalls von dem Schadenersatzanspruch umfaßten Finanzierungs- und
Rückabwicklungskosten zu beziffern, sei die Feststellungsklage zulässig und
begründet.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, daß sich Entscheidungs-
gründe und Tenor des angefochtenen Urteils widersprächen. Das Berufungs-
gericht hat nämlich nicht die Nichtigkeit der Auflassung festgestellt, sondern
lediglich - zutreffend - dargelegt, daß sich das Anfechtungsrecht des Klägers
auch auf die Auflassung erstreckt. Insoweit hat er jedoch keine Anfechtung er-
klärt. Die vom Berufungsgericht im Wege der Zug-um-Zug-Verurteilung ausge-
sprochene Rückauflassungsverpflichtung ist somit richtig.
2. Das angefochtene Urteil unterliegt jedoch deshalb der Aufhebung,
weil das Berufungsgericht zu Unrecht die Nichtigkeit der Vereinbarung gemäß
Schreiben vom 8. Dezember 1997 annimmt und seine bisher getroffenen Fest-
stellungen den Vorwurf der arglistigen Täuschung des Klägers durch die Be-
klagten nicht rechtfertigen.
a) Die Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 ist form-
wirksam. Die Auslegung des Berufungsgerichts, sie sei als formbedürftige
Bestätigung bzw. Nichtvornahme des Kaufvertrags (§ 141 BGB) anzusehen,
hat keinen Bestand. Sie wird weder dem Wortlaut der Vereinbarung noch den
rechtlichen Voraussetzungen der Bestätigung gerecht. Die Annahme einer
Bestätigung scheitert schon daran, daß die Beklagten eine arglistige Täu-
schung immer bestritten haben. Die Parteien wollten daher nicht den Kaufver-
trag auf eine neue Grundlage stellen, sondern den Streit über die Wirksamkeit
der Anfechtung dadurch beilegen, daß die Beklagten die Mängel beseitigen.
Falls sie ihrer Verpflichtung nicht nachkamen, sollte der rechtliche Zustand be-
stehen, der vor dem Abschluß der Vereinbarung bestand; d.h., daß dann aus
der Sicht des Klägers die Anfechtung zur Rückabwicklung des Kaufvertrags
führen sollte, während aus der Sicht der Beklagten die Frage der arglistigen
Täuschung zu klären war. Damit stellt sich die Vereinbarung als Vergleich
(§ 779 BGB) dar, der nicht der notariellen Form bedarf.
Das Berufungsgericht hat es bisher offengelassen, ob die Beklagten die
Vereinbarung gehörig erfüllt haben. Dieser Punkt bedarf jedoch der Aufklärung.
Reichen die ausgeführten Sanierungsarbeiten zur Erfüllung aus, ist die Klage
unbegründet; sind die Arbeiten nicht ausreichend, ist der Kläger nach der
fruchtlosen Fristsetzung mit Schreiben vom 17. November 1998 durch die Er-
hebung der Klage wirksam von der Vereinbarung zurückgetreten (§ 326 Abs. 1
BGB a.F.) mit der Folge, daß die Begründetheit der Klage von der Wirksamkeit
der Anfechtung abhängt.
b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei den
Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Terrassen um einen offenbarungspflichti-
gen Mangel handelt, auf den die Beklagten - ihre Kenntnis unterstellt - den
Kläger auch ungefragt hinweisen mußten. Ebenfalls trifft die weitere Annahme
des Berufungsgerichts zu, daß die Kenntnis der Mitarbeiter der GmbH von den
Feuchtigkeitsschäden dem Beklagten zu 1 als Geschäftsführer nicht zugerech-
net werden kann, denn die Zurechnung der Kenntnis von Mitarbeitern einer
juristischen Person ist nur zu ihren Lasten, nicht dagegen zu Lasten ihrer Or-
gane zulässig (Senatsurteil vom 13. Oktober 2000, V ZR 349/99, NJW 2001,
359, 360 m.w.N.).
Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die Beklagten müß-
ten sich eine Kenntnis der GmbH zurechnen lassen, weil sie diese mit der Ver-
waltung der Eigentumswohnungen beauftragt haben und sie insoweit als
Vertreterin der Beklagten tätig wurde. Das verkennt die Funktion des Verwal-
ters. Er ist organschaftlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft mit be-
sind. Dazu gehört die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellun-
gen an die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Hier geht es jedoch
nicht um die Zurechnung des als Empfangs- oder Zustellungsvertreter erlang-
ten Wissens von dem Eingang des an alle Eigentümer gerichteten Schreibens
des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts, sondern um die Kenntnis von dem In-
halt. Sie wird allein dadurch, daß der Verwalter ein Schriftstück für die Woh-
nungseigentümer entgegennimmt, diesen allenfalls in Angelegenheiten ver-
mittelt, welche die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft betreffen. Dagegen
wird sie dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht auch in einer Angelegen-
heit zugerechnet, die ihn - wie hier als Verkäufer seines Wohnungseigentums -
persönlich betrifft. Da die GmbH auch nicht als Verhandlungsgehilfin der Be-
klagten aufgetreten ist, sondern an dem Abschluß des Kaufvertrags nicht be-
teiligt war, kann ihre Kenntnis von den Mängeln den Beklagten nach § 166
Abs. 1 BGB nicht zugerechnet werden. Auch eine Anwendung der Grundsätze
der Wissenszurechnung nach § 166 Abs. 1 BGB analog kommt nicht in Be-
tracht, weil die GmbH in den persönlichen Angelegenheiten des Wohnungsei-
gentümers eine rechtlich und organisatorisch selbständige Dritte ist, so daß
eine Wissenszurechnung unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungs-
gemäß organisierten Kommunikation (BGHZ 117, 104, 106 f) ausscheidet (vgl.
Senatsurt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270 m.w.N.).
c) Somit kann eine arglistige Täuschung des Klägers durch die Beklag-
ten nur dann bejaht werden, wenn der Beklagte zu 1 vor Vertragsschluß
Kenntnis von dem Hinweis des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts hatte. Das
hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Da es die von dem Prozeßbe-
vollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat an-
gesprochene Lebenserfahrung, daß der Verwalter seiner Pflicht zur Weiterga-
be von Mängelanzeigen an die Wohnungseigentümer nachkommt, nicht gibt,
bedarf die Sache weiterer Aufklärung. Dabei wird der Kläger noch zur Kausali-
tät der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß (vgl. Senatsurteil vom 12.
Mai 1995 - V ZR 34/94, NJW 1995, 2361, 2362) vortragen können.
Wenzel Tropf Lemke
Gaier Schmidt-Räntsch