BGH Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 72/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

Verkündet am: 18. Dezember 2002 M a y e r, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

MHG (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) § 2 Abs. 2; BGB n.F. § 558 a; BGB § 174; ZPO § 81

a) Zur Angabe von Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen.

b) Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozeß- vollmacht ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen (weiteren) Mieterhöhungsverlangens.

c) § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen

Umfangs seiner Prozeßvollmacht abgegebenen Erklärung keine Anwendung.

BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02 - LG Kassel AG Kassel

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 1. Zivilkammer

des Landgerichts Kassel vom 21. Februar 2002 im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als die Klage bezüglich des Hilfsantrags

abgewiesen worden ist.

Im übrigen wird die Revision zurückgewiesen.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten mieteten im Jahre 1979 vom Rechtsvorgänger des Klä-

gers eine im zweiten Obergeschoß des Hauses W. Allee in

K. gelegene Wohnung. Die monatlich zu zahlende Nettomiete betrug auf-

grund einer zum 1. Januar 1996 erfolgten Erhöhung zuletzt 691,20 DM. Mit

Schreiben vom 6. November 2000 forderte der Kläger die Beklagten auf, einer

Erhöhung des Mietzinses auf 898,56 DM bis spätestens 31. Januar 2001 zuzu-

stimmen. Zur Begründung verwies der Kläger auf den - höheren - Mietzins für

drei Wohnungen, die im Erdgeschoß, im ersten und im zweiten Obergeschoß

eines Hauses in derselben Straße gelegen sind. In diesem Gebäude befinden

sich auf jedem der genannten Stockwerke zwei Wohnungen. Aus dem Schrei-

ben, welches die Adresse, das Geschoß, die Ausstattung, die Wohnfläche und

den gezahlten Mietzins der Vergleichswohnungen angibt, ist nicht ersichtlich,

welche der beiden jeweils in Betracht kommenden Wohnungen desselben Ge-

schosses benannt werden soll. Die Beklagte hat dem Erhöhungsverlangen nicht

zugestimmt.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses

ab dem 1. Februar 2001 gerichtete Klage mit Urteil vom 22. Juni 2001, den Be-

klagten zugestellt am 29. Juni 2001, abgewiesen.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil hat der Kläger am 30. Juli 2001 Beru-

fung eingelegt. Mit einem an den Prozeßbevollmächtigten der Beklagten ge-

richteten Schreiben vom 30. August 2001, das diesem am selben Tag zugestellt

worden ist, hat der Prozeßbevollmächtigte des Klägers von den Beklagten Zu-

stimmung zur Erhöhung der Miete auf 898,56 DM ab dem 1. November 2001

begehrt. In diesem Schreiben sind zusätzlich zu den Erläuterungen im ersten

Erhöhungsverlangen die Lage der Vergleichswohnungen in den Stockwerken

und deren Mieter angegeben. Der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten hat

das Erhöhungsverlangen mit Schreiben an den Klägervertreter vom

6. September 2001 zurückgewiesen, weil er zur Entgegennahme außerprozes-

sual zugesandter Schriftstücke nicht bevollmächtigt sei und dem Schreiben,

was unstreitig ist, keine Vollmacht des Klägervertreters beigefügt war.

Gestützt auf das Erhöhungsverlangen vom 30. August 2001 hat der Klä-

ger in der Berufungsinstanz hilfsweise beantragt, die Beklagten zur Zustimmung

zu einer Mieterhöhung auf 898,56 DM ab dem 1. November 2001 zu verurtei-

len. Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen und auch die wei-

tergehende Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht

zugelassene Revision des Klägers.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die mit dem Hauptantrag verfolgte Klage auf Zustimmung zur Mieterhö-

hung ab dem 1. Februar 2001 sei unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen

vom 6. November 2000 mangels ausreichender Bezeichnung der Vergleichs-

wohnungen unwirksam sei. Die Vergleichswohnungen müßten in dem Erhö-

hungsverlangen so genau benannt werden, daß der Mieter die Wohnungen oh-

ne weitere Nachforschungen aufsuchen könne. Daran fehle es hier, weil sich

aus dem Erhöhungsverlangen nicht ergebe, welche der beiden in den jeweili-

gen Geschossen gelegenen Wohnungen gemeint sei.

Der Hilfsantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. November

2001 sei gleichfalls unzulässig, weil ihm kein wirksames Erhöhungsverlangen

zugrunde liege. Eine Nachholung des Erhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 3

Satz 3 MHG erfordere eine vollständige Neuvornahme. Das mit Schreiben vom

30. August 2001 gestellte Erhöhungsverlangen genüge dem nicht, weil es nicht

an den Mieter, die Beklagten, gerichtet worden sei. Der Prozeßbevollmächtigte

der Beklagten sei zu einer Empfangnahme des Erhöhungsverlangens nicht be-

vollmächtigt gewesen. Die ihm zur Verteidigung gegen die Klage erteilte Pro-

zeßvollmacht habe ihn nicht zur Entgegennahme eines weiteren Mieterhö-

hungsverlangens befugt. Eine Prozeßvollmacht erstrecke sich nach § 81 ZPO

nur auf den Rechtsstreit betreffende Prozeßhandlungen. Das zweite Mieterhö-

hungsverlangen sei jedoch, da jeder auf ein gesondertes Mieterhöhungsverlan-

gen gestützte Anspruch einen eigenen Streitgegenstand bilde, am 30. August

2000 nicht Streitgegenstand des Prozesses gewesen. Ob das Erhöhungsver-

langen darüber hinaus wegen der auch auf die Nichtvorlage einer Vollmacht

gestützten Zurückweisung unwirksam sei, könne deshalb dahingestellt bleiben.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung nur hin-

sichtlich des Hauptantrages, nicht jedoch hinsichtlich des Hilfsantrages stand.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Abweisung des

Hauptantrages des Klägers, die Beklagten zur Zustimmung zur Mieterhöhung

mit Wirkung ab dem 1. Februar 2001 zu verurteilen. Das Berufungsgericht hat

zu Recht angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom

6. November 2000, auf das nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB die Vor-

schrift des § 2 MHG in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung anzu-

wenden ist, unwirksam ist, weil die zur Begründung des Erhöhungsverlangens

herangezogenen Vergleichswohnungen nicht hinreichend genau benannt wur-

den.

a) Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 2

MHG (jetzt: § 558 a BGB) bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter

konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens

geben, damit er während der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die

Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig

werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die

Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die

Benennung von "einzelne(n)" Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die

Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit

nachzuprüfen (BGHZ 84, 392, 395 f. m.w.Nachw.). Die Vergleichswohnungen

müssen deshalb so genau bezeichnet werden, daß der Mieter sie ohne nen-

nenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (vgl. Barthelmeß, Wohnraumkündi-

gungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 107; Emmerich/

Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; Schmidt-Futterer/

Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 438; Schultz in: Bub/Treier,

Handbuch des Mietrechts, 3. Aufl., III Rdnr. 434; Soergel/Heintzmann, BGB,

12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 75).

b) Das Berufungsgericht ist von diesen Grundsätzen ausgehend zu

Recht dazu gelangt, daß die Angaben des Klägers im Mieterhöhungsschreiben

vom 6. November 2000 nicht ausreichend waren. Befinden sich nämlich, wie im

vorliegenden Fall, in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen auf

derselben Ebene mehr als eine Wohnung, sind für die Auffindbarkeit der Woh-

nung über die Angabe der Adresse und des Geschosses hinaus weitere Anga-

ben erforderlich. Solche Angaben können die Beschreibung der genauen Lage

der Wohnung im Geschoß, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren

Wohnungsnummer oder der Name des Mieters sein. Zu Unrecht meint die Re-

vision, weitere Angaben seien hier deshalb nicht erforderlich gewesen, weil bei

nur zwei Wohnungen in derselben Etage die Beklagte bei einer der beiden

Mietparteien hätte nachfragen und auf diesem Weg die gemeinte Vergleichs-

wohnung ermitteln können. Um die Wohnung auf diesem Weg aufzufinden,

müßten beide Mieter nach der Miethöhe, der Größe der Wohnung und ihrer

Ausstattung befragt und deren Angaben mit denen im Mieterhöhungsverlangen

verglichen werden. Sind solche Nachforschungen aber notwendig, ist das Auf-

finden der Vergleichswohnung nicht mehr unschwer möglich.

c) Das Erfordernis, in einem Mieterhöhungsverlangen zum Zweck der

Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb

eines Geschosses anzugeben, verletzt den Vermieter weder in seinem Eigen-

tumsrecht (Art. 14 GG) noch in seinem Anspruch auf effektiven Rechtsschutz

(Art. 19 Abs. 4 GG). Zwar dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesverfas-

sungsgerichts bei der Handhabung der verfahrensrechtlichen Vorschrift des § 2

Abs. 2 und 3 MHG an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht An-

forderungen gestellt werden, durch die die mit dem Mieterhöhungsverfahren

verbundenen Schwierigkeiten einseitig zu Lasten des Vermieters gehen

(BVerfGE 49, 244, 250, 79, 80, 84; BVerfG NJW-RR 1993, 1485). Das Bundes-

verfassungsgericht hat es jedoch als zumutbar angesehen, daß der Vermieter

dem Mieter diejenigen Informationen übermitteln muß, die diesem eine eigene

Nachprüfung des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen (vgl. BVerfGE 79, 80,

85). Dazu zählen jedenfalls diejenigen Angaben, die für die Identifizierbarkeit

der Vergleichswohnungen erforderlich sind. Soweit in der Entscheidung BVerf-

GE 49, 244, 251 eine Angabe über die "Lage in der Etage" als nicht notwendig

angesehen wurde, beruhte dies darauf, daß in dem zugrundeliegenden Fall der

Vermieter neben der Adresse auch den Namen des Wohnungsinhabers ange-

geben hatte und anhand dessen die gemeinte Wohnung unschwer feststellbar

war.

2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Abweisung des

Hilfsantrags, mit dem der Kläger aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom

30. August 2001 Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab dem

1. November 2001 begehrt. Nicht zu beanstanden ist zwar der Ausgangspunkt

des Berufungsgerichts, die Nachholung eines Mieterhöhungsverlangens im

Sinne von § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG, der nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB

auch auf das am 30. August 2001 dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten

zugegangene Erhöhungsverlangen Anwendung findet, erfordere eine vollstän-

dige Neuvornahme des Mieterhöhungsverlangens (LG Osnabrück, WuM 1985,

316; LG Berlin ZMR 1998, 430; LG Oldenburg NZM 2000, 31; Emmerich/

Sonnenschein aaO, § 2 MHG Rdnr. 78; Fischer in: Bub/Treier, aaO VIII

Rdnr. 69; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 710). Zu Unrecht hat das Beru-

fungsgericht aber angenommen, der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten sei

zur Entgegennahme des Mieterhöhungsverlangens nicht bevollmächtigt gewe-

sen. Vielmehr berechtigte die dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten er-

teilte Prozeßvollmacht ihn auch zum Empfang des zweiten Mieterhöhungsver-

langens.

a) Eine Prozeßvollmacht ermächtigt nach § 81 ZPO den Bevollmächtig-

ten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozeßhandlungen. "Prozeßhand-

lungen" im Sinne dieser Vorschrift sind auch materiell-rechtliche Willenserklä-

rungen, wenn sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, weil sie

zur Rechtsverfolgung innerhalb des Prozeßziels oder zur Rechtsverteidigung

dienen (vgl. BGHZ 31, 206, 209; BGH, Urteil vom 20. März 1992 - V ZR 7/91,

NJW 1992, 1963 unter II 3; BAG, Urteil vom 10. August 1977 - V AZR 394/76,

AP § 81 ZPO Nr. 2 = BB 1978, 208 unter I 1 a aa; Jauernig, Zivilprozeßrecht,

27. Aufl., § 21 IV.; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 21. Aufl., § 81 Rdnr. 8 und 10; a.A.

MünchKomm-ZPO/v. Mettenheim, 2. Aufl., § 81 Rdnr. 7 ff.). Solche Erklärungen

sind auch dann von der Prozeßvollmacht umfaßt, wenn sie außerhalb des Pro-

zesses abgegeben werden (BAG aaO, Jauernig aaO, Stein/Jonas/Bork aaO

Rdnr. 10 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 31, 206, 209). Im gleichen Umfang, wie

die Prozeßvollmacht zur Abgabe von Erklärungen befugt, ermächtigt sie auch

den Prozeßbevollmächtigten der Gegenseite zu deren Entgegennahme

(MünchKomm-ZPO/v. Mettenheim, aaO Rdnr. 12; Stein/Jonas/Bork, aaO

Rdnr. 13), so beispielsweise zum Empfang einer im Zusammenhang mit einer

Räumungsklage oder einer arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzklage abgege-

benen Folgekündigung (vgl. BGH, Beschluß vom 23. Februar 2000 - XII ZR

77/98, NJW-RR 2000, 745 und BAG, Urteil vom 21. Januar 1988 - 2 AZR

581/86, NJW 1988, 2691 unter II 2 d).

b) Die Vollmacht, die die Beklagten ihrem Prozeßbevollmächtigten zur

Verteidigung gegen die auf das erste Mieterhöhungsverlangen gestützte Klage

erteilt hatten, berechtigte ihn danach auch zur Entgegennahme des zweiten

Mieterhöhungsverlangens vom 30. August 2001. Dieses Mieterhöhungsverlan-

gen lag innerhalb des vom Kläger verfolgten Prozeßzieles, denn damit wurde

Zustimmung zur Mieterhöhung um denselben Betrag begehrt wie mit dem in

erster Instanz gestellten Klageantrag. Daß die Erhöhung des Mietzinses im

zweiten Erhöhungsverlangen mit Rücksicht auf die Zustimmungsfrist des § 2

Abs. 3 MHG erst ab einem späteren Zeitpunkt, ab dem 1. November 2001 an,

beansprucht wurde, stellte lediglich eine Einschränkung gegenüber dem Klage-

antrag dar. Eine das bisherige Begehren lediglich einschränkende Klageände-

rung läßt die Identität des Rechtsschutzbegehrens unberührt.

Dem sachlichen Zusammenhang zwischen der bereits erhobenen Miet-

erhöhungsklage und dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. August 2001 steht

nicht entgegen, daß jedes Mieterhöhungsverlangen einen selbständigen Klage-

grund bildet. Zwar liegt in der nachträglichen Begründung der Klage mit einem

weiteren Mieterhöhungsverlangen eine Klageänderung. Bereits deshalb, weil in

§ 2 Abs. 3 Satz 2 MHG ausdrücklich zugelassen ist, daß der Vermieter das

Mieterhöhungsverlangen - nunmehr wirksam - im Rechtsstreit nachholen kann,

ist diese Änderung in aller Regel als sachdienlich anzusehen (vgl. Musie-

lak/Foerste, ZPO, 3. Aufl., § 263 Rn. 3 und Fischer in: Bub/Treier aaO, VIII

Rn. 79). Sie verändert nicht das Prozeßziel der ursprünglichen Klage, sondern

dient dessen Weiterverfolgung, indem dasselbe Begehren auf eine weitere tat-

sächliche Begründung gestützt wird. Da der Gesetzgeber dem Vermieter in § 2

Abs. 3 Satz 2 MHG die Möglichkeit eingeräumt hat, ein weiteres Mieterhö-

hungsverlangen nachzuschieben, ist im Rechtsstreit über das ursprüngliche

Mieterhöhungsverlangen von vornherein damit zu rechnen, daß die Klage dann

um ein erneutes Mieterhöhungsverlangen erweitert wird, gegen das sich der

Mieter noch im anhängigen Rechtsstreit verteidigen muß. Auch aus diesem

Grunde dient die Prozeßvollmacht seines Prozeßbevollmächtigten zugleich der

Rechtsverteidigung gegen das weitere Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

in demselben Verfahren und erstreckt sich deshalb auch auf die Entgegennah-

me eines weiteren Mieterhöhungsverlangens des Vermieters.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Hilfsantrag stellt

sich auch nicht aus einem anderen Grund als im Ergebnis richtig dar (§ 561

ZPO n.F.). Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 30. August 2001 ist

nicht wegen der vom Prozeßbevollmächtigten der Beklagten unter Hinweis auf

die fehlende Vorlage einer Vollmacht erfolgten Zurückweisung nach § 174

Satz 1 BGB unwirksam. Es kann dahingestellt bleiben, ob die für einseitige

Rechtsgeschäfte geltende Regelung des § 174 BGB auf ein Mieterhöhungs-

verlangen nach § 2 MHG entsprechend anzuwenden ist (so OLG Hamm (RE)

NJW 1982, 2076). Ein Recht des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zur

Zurückweisung des Mieterhöhungsverlangens vom 30. August 2001 bestand

jedenfalls deshalb nicht, weil § 174 BGB auf eine von einem Rechtsanwalt im

Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozeßvollmacht abgegebene Erklä-

rung keine Anwendung findet (so im Ergebnis, jedoch mit unterschiedlicher Be-

gründung: BAG, Urteil vom 10. August 1977, aaO, unter I.1 a; LG Tübingen,

NJW-RR 1991, 972; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 174 Rdnr. 4; Rim-

melspacher, Anmerkung zu BAG AP § 81 ZPO Nr. 2 unter II 2 b; Soer-

gel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 174 Rdnr. 4; Fischer in: Bub/Treier, aaO VIII

Rdnr. 71; a.A.: LG Dortmund AnwBl. 1984, 222; LG Karlsruhe WuM 1985, 320).

Die Vorschriften der §§ 78 ff. ZPO bilden für die Prozeßvollmacht ein

Sonderrecht. Die allgemeinen Regeln der §§ 164 ff. BGB finden auf die Pro-

zeßvollmacht nur insoweit Anwendung, als die Zivilprozeßordnung auf sie ver-

weist oder in ihnen allgemeine Rechtsgedanken der Stellvertretung zum Aus-

druck kommen (Soergel/Leptien aaO, Vor § 164 Rdnr. 80). Das ist beim Zu-

rückweisungsrecht des § 174 BGB jedenfalls gegenüber einem Rechtsanwalt

nicht der Fall.

Das Zurückweisungsrecht des § 174 BGB dient dem Schutz desjenigen,

demgegenüber im Namen eines anderen ein einseitiges Rechtsgeschäft vorge-

nommen wird, weil dieser einerseits keine Gewißheit darüber hat, ob der als

Bevollmächtigter Auftretende über eine entsprechende Vollmacht verfügt und

andererseits eine Genehmigung durch den Vertretenen bei einseitigen Rechts-

geschäften nach § 180 Satz 1 BGB ausgeschlossen ist (vgl. BGH, Urteil vom

4. Februar 1981 - VIII ZR 313/79, NJW 1981, 1210 unter II 3 b bb unter Bezug

auf die Motive zum Entwurf eines bürgerlichen Gesetzbuches, 1888, Bd. I,

S. 240 und 245). Die Regelung ist danach auf die bürgerlich-rechtliche Voll-

macht zugeschnitten, die formfrei erteilt und willkürlich beschränkt werden kann.

Demgegenüber ist für die Prozeßvollmacht in § 88 Abs. 1 in Verbindung mit

Abs. 2, 2. Halbs. ZPO bestimmt, daß beim Auftreten eines Rechtsanwaltes als

Bevollmächtigten der Mangel der Vollmacht vom Gericht nur bei einer - in jeder

Lage des Verfahrens zulässigen - Rüge des Prozeßgegners von Amts wegen

zu berücksichtigen ist.

III.

Das Berufungsurteil ist dementsprechend hinsichtlich der Entscheidung

über den Hilfsantrag aufzuheben (§ 562 ZPO n.F.) und der Rechtsstreit an das

Berufungsgericht zurückzuverweisen. Eine eigene Sachentscheidung ist dem

Revisionsgericht verwehrt, weil das Berufungsgericht zu den weiteren Voraus-

setzungen eines Anspruchs des Klägers auf Zustimmung zur Mieterhöhung

gemäß dem Hilfsantrag noch keine Feststellungen getroffen hat.

Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer

Dr. Leimert Dr. Frellesen