BGH Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 25/02

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. Februar 2003 K a n i k Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB § 463 Satz 2 (aF)

a) Für die Frage, ob den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft, macht es beim Ver-

kauf eines Hausgrundstücks einen Unterschied, ob ein Hausschwammverdacht

besteht oder ob nur die Gefahr besteht, daß das Haus mit Hausschwamm befallen

wird.

b) Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muß der Verkäufer nicht aufklä-

ren, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt und den Schluß

auf die Gefahr zieht.

BGH, Urt. v. 7. Februar 2003 - V ZR 25/02 - OLG Dresden

LG Dresden

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Februar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und

Dr. Schmidt-Räntsch

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivil-

senats des Oberlandesgerichts Dresden vom 6. Dezember

2001 aufgehoben.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 14. Zivil-

kammer des Landgerichts Dresden vom 8. Mai 2001 wird

zurückgewiesen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Kläger.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 13./29. April 1999 kaufte der Kläger von den

Beklagten ein in D. -B. gelegenes Grundstück für 730.000 DM

unter Ausschluß der Gewährleistung. Das Grundstück ist mit einer alten Villa

bebaut, bei der erheblicher Renovierungsbedarf bestand und die der Kläger

vor Vertragsschluß zweimal besichtigt hatte.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag dem für die Verkäufer han-

delnden Zeugen Prof. H. E. das Gutachten des für Holz- und Bauten-

schutz bestellten Sachverständigen R. vor, das Angaben über gravieren-

de Durchfeuchtungen (Naßfäulepilzbefall, Schimmelpilzbeläge) und Nagekä-

ferbefall sowie den Hinweis enthält, daß "ein Befall durch den gefährlichen

Bauholzzerstörer Echter Hausschwamm ... bei entsprechender Injektion jeder-

zeit möglich" sei. Hausschwammbefall selbst wurde indes nicht festgestellt. Der

Gutachter empfahl ausreichende Durchlüftung, da der Echte Hausschwamm

gegen Zugluft sehr empfindlich sei.

Ein von dem Kläger in Auftrag gegebenes Gutachten kam am 24. Juni

1999 zu dem Ergebnis, daß Echter Hausschwamm vorhanden sei. Das Gut-

achten des Sachverständigen R. erhielt der Kläger im August 1999. Am

6. September 1999 wurde ihm das Kaufgrundstück übergeben, nachdem er

den vollständigen Kaufpreis gezahlt hatte. Das Übergabeprotokoll enthält kei-

nen Vorbehalt wegen Mängel.

Der Kläger hat behauptet, die Beklagten hätten ihm das Vorhandensein

von Echtem Hausschwamm, zumindest den Verdacht eines solchen Befalls,

arglistig verschwiegen. Er verlangt Ersatz des erhöhten Sanierungsbedarfs.

Das Landgericht hat die auf Zahlung von 109.597,50 DM nebst Zinsen gerich-

tete Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach statt-

gegeben. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des

landgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des

Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Schadensersatzan-

spruch unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Fehlers

(§ 463 Satz 2 BGB a.F.) für begründet. Es meint, zum Zeitpunkt des Vertrags-

schlusses habe der begründete Verdacht bestanden, daß das Haus mit Echtem

Hausschwamm befallen sei. Dies sei dem Zeugen E. aufgrund des Gut-

achtens R. bekannt gewesen, was den Beklagten nach § 166 Abs. 1

BGB zuzurechnen sei. Hierüber habe aufgeklärt werden müssen. Die nur all-

gemeinen Angaben über den schlechten Zustand des Gebäudes und den Sa-

nierungsaufwand, verbunden mit der Besichtigung durch den Kläger, genügten

den Anforderungen nicht. Der Anspruch scheitere auch nicht daran, daß sich

der Kläger die Mängelrechte bei Übergabe nicht vorbehalten habe. Er habe

nämlich mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Juli 1999 auf den Gesichtspunkt

des arglistigen Verschweigens von Mängeln und auf die Geltendmachung von

Gewährleistungsrechten hingewiesen. Dies wirke auf den Übergabezeitpunkt

fort, zumal der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 9. August 1999 seinen

Standpunkt aufrechterhalten habe.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.

1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Verdacht

eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache selbst einen Fehler darstellen

kann, über den der Verkäufer den Käufer aufklären muß, will er nicht - unter

den weiteren Voraussetzungen der Norm - nach § 463 Satz 2 BGB a.F. haften

(vgl. BGHZ 52, 51 - Salmonellenverdacht; BGH, Urt. v. 20. Juni 1968,

III ZR 32/66, WM 1968, 1220 - Hausschwammverdacht; Senat, Urt. v. 20. Okto-

ber 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64 - Altlastenverdacht). Soweit es jedoch

angenommen hat, im konkreten Fall habe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses

ein Hausschwammverdacht bestanden, wird dies - wie die Revision zu Recht

rügt - von den getroffenen Feststellungen und von dem Klägervortrag nicht ge-

tragen. Der Sachverständige R. , auf dessen Gutachten sich das Beru-

fungsgericht bezieht, hat nämlich nicht geäußert, daß ein Hausschwammver-

dacht bestand, also die begründete Annahme, das Haus könne zum Zeitpunkt

der Begutachtung, und somit vor Vertragsschluß, von Schwamm befallen sein.

Er hat vielmehr zum Ausdruck gebracht, daß ein Befall durch den gefährlichen

Bauholzzerstörer Echter Hausschwamm "bei entsprechender Injektion jederzeit

möglich" sei und daß man lüften solle, um solches zu verhindern. Danach be-

stand - wie das Berufungsgericht an sich an anderer Stelle selbst erkennt - kein

Verdacht eines Befalls, sondern nur die Gefahr, daß ein solcher eintritt.

2. Soweit das Berufungsgericht die Gefahr des Befalls mit echtem Haus-

schwamm mit einem Hausschwammverdacht im Ergebnis gleichsetzt, ist ihm

nicht zu folgen. Allerdings kann eine Aufklärungspflicht auch hinsichtlich sol-

cher Umstände bestehen, die die Gefahr des Eintritts eines schwerwiegenden

Fehlers der Kaufsache begründen. Ob das der Fall ist, hängt von den einzel-

nen Umständen, insbesondere von der Wahrscheinlichkeit des Gefahreintritts

ab. Im konkreten Fall bestand indes schon deswegen keine Pflicht, die die

Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm begründenden Umstände zu offenba-

ren, weil davon auszugehen ist, daß sie der Kläger ebenso wie die Beklagten

kannte.

Die Gefahr ergab sich - wie stets in solchen Fällen - aus der gravieren-

den Durchfeuchtung des Hauses, die zu einer massiven Schimmelpilzbildung

und zu weitreichenden Holzschäden durch Naßfäule und Käferbefall geführt

hatte. Über diese Umstände war der Kläger aber durch die eigenen Besichti-

gungen und durch die erläuternden Hinweise des Zeugen G. informiert.

Im Grundsatz geht hiervon, gestützt auf die Feststellungen des Landgerichts,

das den Zeugen vernommen hat, auch das Berufungsgericht aus. Soweit es

meint, aus der protokollierten Aussage des Zeugen lasse sich nicht mit der er-

forderlichen Konkretheit entnehmen, auf welche Weise und mit welcher Inten-

sität die Aufklärung erfolgt sei, ist dies im Ansatz verfehlt. Angesichts der Of-

fensichtlichkeit der Feuchtigkeitsschäden, die sich als Pilz an den Außenwän-

den, an völlig verfaulten Holzfenstern und an einem dumpfen, modrigen Ge-

ruch bemerkbar machten und von dem Kläger auch wahrgenommen wurden,

kann schon bezweifelt werden, ob überhaupt noch eine Aufklärungspflicht be-

stand (vgl. Senat, BGHZ 132, 30, 34 m.w.N.). Jedenfalls genügte angesichts

dessen der nach Auffassung des Berufungsgerichts nur pauschale Hinweis des

Zeugen G. den Anforderungen. Die Umstände, aus denen der Sachver-

ständige R. auf die Gefahr eines Schwammbefalls geschlossen hat, wa-

ren demnach auch dem Kläger bekannt oder traten doch offen zutage.

Bei dieser Situation bliebe ein Rest von Aufklärungsbedarf nur, wenn

anzunehmen ist, daß sich der Schluß, den der Sachverständige gezogen hat,

für den Kläger nicht in gleicher Weise aufdrängen mußte. Dann kann ein Käu-

fer erwarten, daß ein redlicher Verkäufer, dem das Sachverständigengutachten

vorliegt, auch die Schlußfolgerungen mitteilt. Das ist hier aber nicht der Fall.

Das, was der Sachverständige als Gefahr erkannte, mußte auch für den Laien

nahe liegen. Zumindest konnten die Beklagten davon ausgehen, daß für den

Kläger als geschäftsführenden Gesellschafter einer Immobilienfirma kein In-

formationsdefizit bestand. Die Annahme eines arglistigen Verhaltens lassen die

Feststellungen daher nicht zu.

3. Selbst wenn aber dem Grunde nach eine Haftung der Beklagten aus

§ 463 Satz 2 BGB a.F. in Betracht käme, scheiterte der Anspruch hier an § 464

BGB a.F. Die Revision macht zu Recht geltend, daß das Berufungsgericht die

Voraussetzungen dieser Norm rechtsfehlerhaft verneint hat.

a) Im Zeitpunkt der Übergabe kannte der Kläger aufgrund des von ihm

eingeholten Gutachtens und aufgrund des ihm im August 1999 übergebenen

Gutachtens des Sachverständigen R. den Zustand des Hauses im Ein-

zelnen. Insbesondere war ihm bekannt, daß ein Befall mit Echtem Haus-

schwamm vorlag. Er kannte ferner das gesamte Schadensbild, wie es sich

auch aus dem Gutachten R. ergab. Ihm waren folglich alle Umstände

bekannt, aus denen er die Kenntnis der Verkäufer von einem Verdacht eines

Hausschwammbefalls folgert, also die Kenntnis des Mangels, auf den er seinen

Anspruch stützt. Gleichwohl nahm er die Kaufsache an.

b) Dafür, daß er sich bei Annahme der Sache die Geltendmachung von

Mängelrechten vorbehalten hat, hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis

(vgl. Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 464 BGB

a.F. Rdn. 2 m.w.N.) nicht geführt. Das schriftliche Übergabeprotokoll enthält

einen derartigen Vorbehalt nicht. Daß die Beweisaufnahme einen mündlichen

Vorbehalt ergeben hätte, macht der Kläger selbst nicht geltend. Er hat einen

mündlichen Vorbehalt zwar auch in zweiter Instanz behauptet, Beweis hierfür

aber - anders als in erster Instanz - nicht angetreten. Insoweit genügt auch

nicht die pauschale Bezugnahme auf den entsprechenden erstinstanzlichen

Schriftsatz. Zum einen war es Sache des in erster Instanz unterlegenen Klä-

gers, die von ihm noch für erforderlich gehaltenen Beweisangebote ausdrück-

lich zu wiederholen (vgl. BGH, Urt. v. 24. Februar 1994, VII ZR 127/93, NJW

1994, 1481). Zum anderen entsprach der erstinstanzliche Beweisantrag nicht

mehr ohne Änderungen dem Sach- und Streitstand. Ein Zeugenbeweis war

erhoben worden, ein anderer kam nach der substantiierten Darlegung der Be-

klagten, denen der Kläger nicht entgegengetreten ist, nicht in Betracht, weil der

als Zeuge benannte Prozeßbevollmächtigte des Klägers bei der Übergabe des

Grundstücks nicht zugegen war. Hierauf hätte der Kläger eingehen und einen

etwaigen Beweisantrag ausrichten müssen.

c) Nicht zu folgen ist dem Berufungsgericht, wenn es meint, ein ur-

sprünglich gemachter Vorbehalt habe bis zum Zeitpunkt der Annahme des

Kaufgegenstandes fortgewirkt. Dabei verkennt es zwar nicht grundsätzlich die

Voraussetzungen, unter denen von einem Fortwirken eines früher gemachten

Vorbehalts auszugehen ist. Es übersieht bei der Würdigung des Sachverhalts

jedoch wesentliche Umstände, die, zusammengenommen, den Schluß des Be-

rufungsgerichts nicht tragen.

Von einem Fortwirken kann nur ausgegangen werden, wenn für den

Verkäufer bei der Übergabe erkennbar ist, daß der Käufer auf die ihm zuste-

henden Gewährleistungsrechte, obwohl nicht erneut geltend gemacht, nicht

verzichten will (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 693, 694). Das ist hier nicht

der Fall. Die anwaltlichen Schreiben des Klägers vom 12. Juli und 9. August

1999 konnten einem redlichen Verkäufer nicht hinreichend deutlich machen,

daß der Kläger trotz Entgegennahme des Hausgrundstücks ohne weiteren

Vorbehalt auf seine Rechte nicht verzichten wolle.

In dem Schreiben vom 12. Juli 1999 wird geltend gemacht, daß ver-

steckte Mängel vorlägen, insbesondere "versteckter Rauchschwamm". Es wird

angenommen, daß die Beklagten davon aufgrund des Gutachtens R.

Kenntnis hatten, und es wird daher die Übersendung des Gutachtens verlangt.

Mit Schreiben vom 9. August 1999 wird das Gutachten angemahnt. Dieser

Mahnung leisteten die Beklagten vor Übergabe Folge. Aus dem Gutachten

konnte der Kläger für seine Annahme aber nichts herleiten. Über "Rauch-

schwamm" sagt es nichts aus, und auch, wenn damit Hausschwamm gemeint

gewesen sein sollte, ist das Gutachten letztlich unergiebig, da es einen solchen

Befall nicht bestätigt und nur eine Gefahr für einen Befall sieht. Wenn der Klä-

ger angesichts dieser Umstände, die ein von ihm zunächst behauptetes argli-

stiges Verschweigen nicht bestätigen, vielmehr zumindest zweifelhaft erschei-

nen lassen, ein Übergabeprotokoll unterzeichnet, das keinerlei Hinweise auf

vorbehaltene Mängelrechte enthält, und wenn auch ein in den Schreiben ange-

kündigtes Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt, vielmehr der Restkaufpreis

vor Übergabe gezahlt wird, so kann der Verkäufer nicht davon ausgehen, daß

gleichwohl ein Vorbehalt gemacht werden soll. Er darf vielmehr darauf vertrau-

en, daß der Käufer nach Einsichtnahme in das Gutachten seine Rechtsposition

nicht für so unangefochten gehalten hat, daß er es auf eine Auseinanderset-

zung ankommen lassen wollte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Wenzel

Krüger

Klein

Gaier

Schmidt-Räntsch