BGH Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 304/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 304/02

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 14. März 2003 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB § 1090

Ein Ferienparkbetriebsrecht, wonach eine Eigentumswohnung nur als Ferienwoh-

nung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfü-

gung gestellt werden darf und wonach allein dem Berechtigten die Verwaltung und

Vermietung der Wohnung, die Wärmeversorgung, der Betrieb einer Kabelfernseh-

und einer Telefonanlage obliegt, kann Inhalt einer beschränkten persönlichen

Dienstbarkeit sein.

BGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 304/02 - OLG Koblenz

LG Trier

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandes-

gerichts Koblenz vom 31. Juli 2002 wird auf Kosten der Klägerin

zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31. August 1997 erwarb die Klä-

gerin von der Beklagten eine Wohnungseigentumseinheit (Appartement nebst

Einrichtung) in einem Feriendorf. In dem Vertrag heißt es u.a.:

"In Abt. II sind zu Lasten des Wohnungseigentums Ferienparkbe- triebsrechte eingetragen. Diese Belastungen bleiben bestehen und werden mitübertragen.

...

Der Kaufpreis ist zinslos fällig binnen 10 Tagen, nachdem dem Notar alle zur lastenfreien Umschreibung erforderlichen Freiga- beerklärungen, mit Ausnahme der in Abt. II eingetragenen Fe- rienparkbetriebsrechte, zugegangen sind, ... ...

Der Grundbesitz - Wohnungseigentum - und auch die Einrichtung des Appartements werden verkauft und übertragen im jetzigen Zustande, ..., mit allen anhaftenden Dienstbarkeiten."

Vor dem Abschluß des Kaufvertrags hatte die Beklagte der Klägerin ei-

nen Grundbuchauszug vom 8. November 1994 vorgelegt, wonach in Abt. II des

Wohnungsgrundbuchs eine befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit

(Ferienparkbetriebsrecht) für die Ortsgemeinde T. eingetragen war. Zu-

sätzlich war im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und ist noch heute eine un-

befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Ferienparkbetriebsrecht) für

die Beklagte eingetragen. Danach darf das Appartement nur als Ferienwoh-

nung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur

Verfügung gestellt werden; dazu obliegt allein der Beklagten die Verwaltung

und die Vermietung des Appartements, die Versorgung mit Wärme

- Gasversorgung -, der Betrieb der Kabelfernsehanlage - eigene Antennenan-

lagen sind untersagt - und der Betrieb einer Hotel-Telefonanlage.

Die Klägerin behauptet, daß die Beklagte sie bewußt über das Bestehen

der zu ihren Gunsten eingetragenen Dienstbarkeit getäuscht habe. Auch der

Notar habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht über das Bestehen

dieses Rechts belehrt. Nach Auffassung der Klägerin ist die Dienstbarkeit nicht

wirksam entstanden. Ihre auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung gerich-

tete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der in dem Beru-

fungsurteil zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Klageantrag wei-

ter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Das Berufungsgericht meint, daß sich der Klageanspruch nicht als Er-

füllungsanspruch aus dem Kaufvertrag ergebe. Zwar verpflichte § 434 BGB

a.F. den Verkäufer, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von Rechten

Dritter zu verschaffen. Diese Verpflichtung erstrecke sich auch auf Dienstbar-

keiten. Aber die Parteien hätten in zulässiger Weise eine von der gesetzlichen

Regelung abweichende Vereinbarung getroffen, wonach der Verkauf "mit allen

anhaftenden Dienstbarkeiten", und somit auch mit dem Ferienparkbetriebsrecht

zugunsten der Beklagten, erfolge. Auch sei kein übereinstimmender Wille der

Parteien vorhanden gewesen, mit der vertraglichen Formulierung "mit allen

Dienstbarkeiten" nur das zugunsten der Ortsgemeinde T. eingetragene

Ferienparkbetriebsrecht zu bezeichnen.

Falls sich die Klägerin aufgrund des ihr vor dem Abschluß des Kaufver-

trags vorgelegten Grundbuchauszugs über den wahren Grundbuchinhalt geirrt

oder getäuscht gefühlt habe, begründe das keinen Löschungsanspruch, son-

dern berechtige allenfalls zu der - unterbliebenen - Anfechtung des Vertrags.

Wegen des fehlenden Anspruchs auf Eigentumsübertragung ohne das

für die Beklagte eingetragene Recht scheide ein Schadenersatzanspruch nach

§§ 440, 326 BGB a.F. aus.

Ein Schadenersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens

bei Vertragsschluß bestehe ebenfalls nicht, weil die Klägerin eine danach mög-

liche Vertragsanpassung, nämlich die Herabsetzung des Kaufpreises, nicht

verlange.

Die Klägerin habe keinen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894

BGB, weil das Grundbuch auch dann nicht unrichtig sei, wenn es sich bei dem

Ferienparkbetriebsrecht um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handeln

sollte. In einem solchen Fall käme nur ein Beseitigungsanspruch nach § 1004

Abs. 1 BGB in Betracht. Der sei jedoch nicht gegeben, weil die Dienstbarkeit

inhaltlich zulässig sei.

Mangels Nachweises einer vorsätzlichen Täuschung durch die Beklagte

scheide auch ein Schadenersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263

StGB aus.

Schließlich bestehe auch kein Löschungsanspruch aus ungerechtfertig-

ter Bereicherung. Obwohl die Beklagte ihre Rechte aus der Dienstbarkeit der-

zeit nicht ausübe, sei dadurch der Rechtsgrund nicht weggefallen; sie könne

die Ausübung nämlich ganz oder teilweise Dritten überlassen.

Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

II.

1. Zu Recht verneint das Berufungsgericht einen auf die Verschaffung

von Eigentum ohne die für die Beklagte eingetragene Dienstbarkeit gerichteten

Erfüllungsanspruch und damit auch einen Schadensersatzanspruch der Kläge-

rin.

a) Zwar ist das Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet;

die Verpflichtung des Verkäufers nach § 434 BGB a.F., dem Käufer den ver-

kauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich

beim Grundstückskauf nämlich auf Dienstbarkeiten

(Senat, Urt. v.

19. November 1999, V ZR 321/98, WM 2000, 578), und zwar auch dann, wenn

- wie hier - der Verkäufer zunächst das Recht als Eigentümerdienstbarkeit für

sich selbst bestellt hat (Senatsurt. v. 21. Juni 1974, V ZR 164/72, NJW 1974,

1552). Nichts anderes gilt für den Kauf von Wohnungseigentum. Die Parteien

haben aber die Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung lastenfreien Ei-

gentums teilweise, nämlich hinsichtlich der beiden in Abt. II des Wohnungs-

grundbuchs eingetragenen Dienstbarkeiten, - zulässigerweise - abbedungen.

Das entnimmt das Berufungsgericht zutreffend - und von der Revision nicht

angegriffen - der vertraglichen Regelung, daß der Verkauf mit allen anhaften-

den Dienstbarkeiten erfolgte. Diese Vereinbarung ist zulässig (vgl. BGHZ 11,

16, 24); sie ist auch wirksam; denn die Beklagte hat der Klägerin das Bestehen

des streitigen Rechts nicht arglistig verschwiegen (§ 443 BGB a.F.), wie das

Berufungsgericht in anderem Zusammenhang fehlerfrei feststellt.

b) Ohne Erfolg rügt die Revision auch, das Berufungsgericht habe § 3

AGBG nicht beachtet. Denn die Tatsache, daß es sich bei den Regelungen in

dem Kaufvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1

Abs. 1 AGBG handelt, ist weder festgestellt noch von der Revision schlüssig

dargelegt worden.

2. Zu Recht verneint das Berufungsgericht außerdem einen Schadener-

satzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo).

Unabhängig davon, ob wegen der in dem Kaufvertrag enthaltenen Hinweise

auf das Bestehen mehrerer Ferienparkbetriebsrechte die Voraussetzungen

dieses Anspruchs vorliegen, erfaßt seine Rechtsfolge jedenfalls nicht das Kla-

geziel. Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist nämlich regelmäßig auf den

Ersatz des negativen Interesses gerichtet; danach ist der Geschädigte so zu

stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Kaufentschluß maßgeblichen

Umstände stünde (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001, 1302,

1304). Wenn der Geschädigte, wie hier die Klägerin, an dem Vertrag festhalten

will, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedin-

gungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei

Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstige-

ren Preis abzuschließen; Schaden ist hier demnach der Betrag, um den die

Klägerin die Eigentumswohnung wegen der fehlenden Aufklärung über die zu-

gunsten der Beklagten bestehende Dienstbarkeit zu teuer erworben hat (vgl.

Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO., m.w.N.). Diesen Anspruch verfolgt die Kläge-

rin jedoch nicht. Vielmehr ist ihr Löschungsverlangen auf ordnungsgemäße

Vertragserfüllung gerichtet. Die wird von der Haftung für Verschulden bei

Vertragsschluß jedoch nicht erfaßt (Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO.). Die Vor-

aussetzungen, unter denen ausnahmsweise das Erfüllungsinteresse verlangt

werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, WM 1998, 2210,

2211 f.), liegen nicht vor.

3. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte sei

unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Löschung der

Dienstbarkeit verpflichtet, weil sie an der Verwaltung des Appartements nicht

mehr interessiert sei, ihren Geschäftsbetrieb zum 31. Dezember 2000 einge-

stellt habe und auch die von ihr zunächst eingesetzte Verwalterin auf eine

weitere Zusammenarbeit mit der Klägerin keinen Wert lege. Das alles betrifft

ersichtlich nur die Verwalterstellung der Beklagten als Organ der Wohnungsei-

gentümergemeinschaft (vgl. §§ 20 Abs. 2, 26 bis 28 WEG), nicht dagegen ihre

Stellung als Dienstbarkeitsberechtigte. Die Verwaltung und Vermietung des

Appartements wurde nämlich niemals von der Beklagten, sondern bis zum

31. Dezember 2000 von der "Ferienpark H. GmbH" und danach von

einem Dritten wahrgenommen.

4. Schließlich verneint das Berufungsgericht auch zu Recht einen

Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) bzw. einen Beseitigungsan-

spruch (§ 1004 Abs. 1 BGB) der Klägerin; denn das Ferienparkbetriebsrecht ist

zulässiger Inhalt der wirksam entstandenen Dienstbarkeit. Welche der beiden

Anspruchsgrundlagen anderenfalls einschlägig wäre (vgl. dazu Senatsurt. v.

24. Januar 1962, V ZR 116/60, NJW 1962, 963; MünchKomm-BGB/Wacke,

3. Aufl., § 894 Rdn. 3, 14), kann deswegen offen bleiben.

Bedenken gegen die inhaltliche Zulässigkeit der Dienstbarkeit bestehen

im Ergebnis nicht.

a) Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann

nach § 1090 BGB jede Befugnis sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit

nach § 1018 BGB bilden kann. Danach kann die Dienstbarkeit auf die Benut-

zung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen, auf die Unterlas-

sung gewisser Handlungen auf dem belasteten Grundstück sowie auf den

Ausschluß der Ausübung eines Rechts, das sich aus dem Eigentum an dem

belasteten Grundstück ergibt, gerichtet sein. Inhalt einer Dienstbarkeit kann

dagegen nicht eine positive Leistungspflicht und auch nicht ein positives Tun

des Eigentümers sein (Senat, Urt. v. 2. März 1984, V ZR 155/83, WM 1984,

820, 821; Urt. v. 29. März 1985, V ZR 12/84, WM 1985, 808, 809; Urt. v.

17. August 1985, V ZR 12/84, WM 1985, 1003, 1004). Auch darf die Dienstbar-

keit keine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit des Eigentümers

des belasteten Grundstücks enthalten; vielmehr muß die dem Eigentümer auf-

erlegte Unterlassungspflicht auf eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch

des Grundstücks gerichtet sein (Senat, BGHZ 29, 244, 248 f.).

b) Die Dienstbarkeit zugunsten der Beklagten verpflichtet die Klägerin

nicht zu einem positiven Tun. Gegenstand des dinglichen Rechts ist auch nicht

eine unmittelbare Leistungspflicht der Klägerin dahingehend, mit der Beklagten

Verträge über die Verwaltung und Vermietung, über die Wärmeversorgung so-

wie über den Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Hoteltelefonanlage abzu-

schließen. Die Grundbucheintragung und die darin in Bezug genommene Ein-

tragungsbewilligung besagen lediglich, daß das Appartement nur als Ferien-

wohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung

zur Verfügung gestellt werden und die Beklagte dafür die vorgenannten Lei-

stungen erbringen darf. Somit ist die Dienstbarkeit auf die Benutzung des Son-

dereigentums der Klägerin gerichtet (§§ 1090, 1018, 1. Alt. BGB). Das hat für

die Klägerin allerdings zur Folge, daß sie - sofern sie das Appartement nicht

leer stehen lassen will - darauf angewiesen ist, die Leistungen der Beklagten in

Anspruch zu nehmen. Die Bestellung der Dienstbarkeit diente aus Sicht der

Beklagten somit der Absicherung künftiger schuldrechtlicher Verpflichtungen

der Klägerin. Das begegnet nach der bisherigen Senatsrechtsprechung zu

Tankstellen- und Brauereidienstbarkeiten (vgl. z.B. BGHZ 29, 224; 35, 378; 74,

293; Urt. v. 13. Juli 1979, V ZR 122/77, NJW 1979, 2149; Urt. v. 3. Mai 1985,

V ZR 55/84; WM 1985, 808, 809; Urt. v. 29. Januar 1988, V ZR 310/86, WM

1988, 765; Urt. v. 8. April 1988, V ZR 120/87, WM 1988, 1091) und zur mittel-

baren dinglichen Absicherung von Fernwärmebezugspflichten (Urt. v. 2. März

1984, aaO.) keinen rechtlichen Bedenken. Es besteht kein Anlaß, den hier zu

entscheidenden Fall anders zu beurteilen. Denn die Klägerin kann ihr Appar-

tement zwar in wirtschaftlich sinnvoller Weise nur als an Dritte zu vermietende

Ferienwohnung nutzen. Aber dieser mittelbare tatsächliche Druck führt nicht

dazu, daß die Klägerin rechtlich zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet ist.

Das erkennt das Berufungsgericht zutreffend.

c) Die Dienstbarkeit beschränkt nicht die rechtliche Verfügungsbefugnis

der Klägerin, sondern hat - wie bei einer Wohnungsbesetzungsdienstbarkeit

(vgl. dazu RGZ 111, 384, 392 ff.; BayObLGZ 1982, 184, 186 ff.; 2000, 140;

BayObLG MittBayNot 2001, 317; Staudinger/Mayer, BGB [2002], § 1090

Rdn. 18) oder Fremdenverkehrsdienstbarkeit (vgl. BayObLGZ 1985, 193,

195 ff.; LG Göttingen, NJW-RR 1997, 1105; Demharter, GBO, 24. Aufl., Anh.

zu § 44 Rdn. 25) - eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch des Appar-

tements zum Inhalt. Die aus dem Eigentum der Klägerin fließende Befugnis, mit

der Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung aus-

zuschließen (§ 903 BGB), wird dahin eingeschränkt, daß das Appartement nur

als Ferienwohnung bewirtschaftet und an einen wechselnden Personenkreis

vermietet werden und die Beklagte zur Verwirklichung dieses Zwecks be-

stimmte Leistungen erbringen darf. Das alles ist auf eine Beschränkung des

tatsächlichen Gebrauchs gerichtet. Gegen einen solchen Inhalt der Dienstbar-

keit bestehen keine rechtlichen Bedenken (vgl. Senat, BGHZ 29, 244, 249 ff.).

Das gilt auch unter dem Gesichtspunkt, daß die Verwaltung und Vermietung

des Appartements sowie das Erbringen weiterer Leistungen allein der Beklag-

ten obliegen. Denn diese Handlungen haben unmittelbare Wirkungen auf den

Gebrauch des Wohnungseigentums; sie dienen der Sicherung der Nutzung als

Ferienwohnung. Bedenken bestünden nur, wenn damit der Klägerin die Ver-

waltung auch insoweit entzogen wäre, als sie nicht der Bewirtschaftung und

Vermietung als Ferienwohnung dient. Dies ist aber bei der gebotenen objekti-

ven Auslegung der Eintragungsbewilligung nicht der Fall. Der Eigentümer soll

von der Verwaltung nur insoweit ausgeschlossen sein, als es um die Nutzung

als Ferienwohnung geht. Im übrigen kann er wie ein Eigentümer weiter verfü-

gen, also z.B. über die Ausstattung oder Modernisierung des Sondereigentums

selbst bestimmen.

d) Der Umstand, daß die Benutzung des Appartements ausschließlich

als Ferienwohnung für Dritte gestattet ist und allein die Beklagte die dafür er-

forderlichen Dienstleistungen erbringen darf, schließt die Klägerin nicht von

jeglicher Nutzung ihres Wohnungseigentums aus, sondern berechtigt die Be-

klagte lediglich zu dessen Nutzung in einzelnen Beziehungen (§§ 1090, 1018

1. Alt. BGB). So werden die Eigentümerrechte der Klägerin in bezug auf ihr

Gemeinschaftseigentum von der Dienstbarkeit nicht berührt; sie verbleiben ihr

uneingeschränkt. Hinsichtlich des Sondereigentums (Appartement) besteht für

die Klägerin die Möglichkeit, aus der Vermietung als Ferienwohnung einen

wirtschaftlichen Vorteil zu ziehen, indem sie Mieterträge erzielt. Fehl geht in

diesem Zusammenhang die Argumentation der Revision, die darauf aufbaut,

daß die Beklagte berechtigt sein soll, selbst Mietverträge abzuschließen. Das

verkennt den Inhalt der ihr übertragenen Befugnis. Die Berechtigung zur Ver-

waltung und Vermietung des Appartements besagt nämlich nicht, daß die Be-

klagte die Mietverträge im eigenen Namen abschließen darf.

Wegen der der Klägerin verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten kommt

es hier auf die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob eine Dienst-

barkeit in Abgrenzung zum Nießbrauch nur dann vorliegt, wenn dem Eigentü-

mer des Grundstücks noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung verbleibt (ma-

terielle Abgrenzung), oder nur dann, wenn in der der Grundbucheintragung

zugrundeliegenden Eintragungsbewilligung eine bestimmte Nutzungsart oder

konkret spezifizierte Nutzungsmöglichkeiten genannt sind (formelle Abgren-

zung), nicht an. Beide Voraussetzungen liegen nämlich vor. Das Erzielen von

Mieteinnahmen aus der Vermietung des Appartements als Ferienwohnung ist

keine nur unwesentliche, sondern in einem Feriendorf die einzige wesentliche

Möglichkeit der Nutzung; auch enthält die Eintragungsbewilligung die Aufzäh-

lung der einzelnen Befugnisse der Beklagten zur Nutzung des Sondereigen-

tums. Somit kann offen bleiben, ob das Berufungsgericht zu Recht davon aus-

geht, daß es für den zulässigen Inhalt einer Dienstbarkeit ausschließlich auf

den Wortlaut der Eintragungsbewilligung ankommt, selbst wenn danach dem

Eigentümer des belasteten Grundstücks lediglich noch eine theoretische Nut-

zungsmöglichkeit verbleibt (vgl. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018

Rdn. 12;

Staudinger/

Mayer, § 1018 Rdn. 92 ff., 101, und § 1090 Rdn. 13).

e) Schließlich ist die Dienstbarkeit auch nicht deshalb unwirksam, weil

sie nicht befristet ist und die Beklagte ihre Befugnisse derzeit nicht ausübt.

Beide Gesichtspunkte könnten sich allenfalls auf die Wirksamkeit und den Be-

stand eines zwischen der Klägerin und der Beklagten abgeschlossenen Ge-

schäftsbesorgungs- oder Liefervertrags auswirken, nicht jedoch auf die Wirk-

samkeit der Dienstbarkeit. Denn das dingliche Recht ist in seinem Bestand

grundsätzlich unabhängig von der zugrundeliegenden schuldrechtlichen Ver-

einbarung, wenn diese nicht als Bedingung Inhalt des dinglichen Rechts selbst

geworden ist, § 158 BGB, oder eine - höchst selten vorkommende - Geschäfts-

einheit zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Recht besteht, § 139 BGB

(Senat, Urt. v. 20. Januar 1989, V ZR 181/87, WM 1989, 723 f., m.w.N.; BGH,

Urt. v. 22. Januar 1992, VIII ZR 374/89, WM 1992, 951, 953). Beides stellt das

Berufungsgericht nicht fest; entsprechende Tatsachen und Umstände sind

auch nicht vorgetragen.

5. Letztlich nimmt das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht an, daß der

Löschungsanspruch auch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-

reicherung der Beklagten nicht begründet ist. Dadurch, daß die Beklagte ihre

Verwaltungs- und Vermietungsbefugnis derzeit nicht ausübt, ist der Rechts-

grund für die Bestellung der Dienstbarkeit nicht weggefallen (§ 812 Abs. 1

Satz 2 BGB).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Wenzel

Tropf

Krüger

Lemke

Gaier