BGH Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 276/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

Verkündet am: 9. Juli 2003 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung)

a) Geschwister sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte An- gehörige des Vermieters im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

b) Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.

c) Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen

Rechtsmißbrauchs unwirksam.

BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02 - LG Berlin

AG Charlottenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 61

des Landgerichts Berlin vom 1. August 2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind Mieter einer 95 m2 großen Drei-Zimmer-Wohnung in

B. , D. straße, die der Kläger in einem Zwangsversteigerungsverfah-

ren erworben hat. Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom

30. November 1999 wegen Eigenbedarfs zum 30. November 2000 gekündigt

und nimmt sie auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Kündigung hat er

damit begründet, er benötige die Wohnung für die sechsköpfige Familie seines

Bruders. Ergänzend hat er ausgeführt, die Wohnung könne durch einen Mauer-

durchbruch auf fünf Zimmer mit insgesamt 122 qm Wohnfläche erweitert wer-

den. Der Bruder des Klägers ist selbst Eigentümer einer Drei-Zimmer-Wohnung

in der B. U. straße und zweier Ein-Zimmer-Appartements in B. ;

seiner Ehefrau gehört dort ein Mehrfamilienhaus. Sämtliche Wohnungen sind

vermietet. Die Mieter der Drei-Zimmer-Wohnung in der U. straße hat der

Bruder des Klägers zum 31. Januar 2002 aus dem Mietvertrag entlassen und

mit den bisherigen Untermietern ein Hauptmietverhältnis abgeschlossen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die gegen

das erstinstanzliche Urteil eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räu-

mungsantrag weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob der Klä-

ger tatsächlich Eigenbedarf habe. Sein Räumungsbegehren sei jedenfalls des-

halb nicht durchsetzbar, weil es rechtsmißbräuchlich sei. Der Kläger hätte näm-

lich dafür sorgen müssen, daß sein Bruder die ihm gehörende Drei-Zimmer-

Wohnung in der U. straße den Beklagten anbiete, anstatt sie zum 31. Januar

2002 an neue Hauptmieter zu vermieten. Nach dem Rechtsentscheid des OLG

Karlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660) obliege es dem wegen

Eigenbedarfs berechtigt kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter eine

nach Zugang der Kündigung frei gewordene Wohnung im selben Hausanwesen

zur Anmietung anzubieten. Aus den dort genannten zutreffenden Erwägungen

sei es erforderlich, daß der Vermieter den gekündigten Mietern auch eine nicht

im selben Hausanwesen gelegene Wohnung anbiete. Denn auf diesem Wege

könne der Vermieter das in seiner Macht Stehende unternehmen, um die mit

dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen

Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern. Die negativen Folgen der

Kündigung für den Mieter erschöpften sich nicht darin, daß der Mieter bei einem

Umzug sein angestammtes Wohnumfeld verlassen müsse. Ebenso erheblich

sei, daß er sich überhaupt auf die häufig zeit- und kostenintensive sowie nerv-

lich belastende Suche nach einer neuen Wohnung begeben müsse.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Zu Recht ist allerdings das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß

auch der Bruder des Klägers Familienangehöriger im Sinne von § 564 b Abs. 2

Satz 1 Nr. 2 BGB ist, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 11 Mietrechtsreform-

gesetz in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist

(vgl. insoweit auch OLG Oldenburg WuM 1993, 386; BayObLG WuM 1984, 14;

LG Hamburg, WuM 1991, 38; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl.,

§ 564 b Rdnr. 74; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 45;

Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 53; Grapentin in:

Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,

IV

Rdnr. 67; einschränkend: Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b

Rdnr. 45). Jedenfalls bei Geschwistern besteht noch ein so enges Verwandt-

schaftsverhältnis, daß es eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestands-

merkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf.

2. Zutreffend ist auch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,

wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter

eine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur

Anmietung anbieten muß, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Ande-

renfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmißbräuchlich und damit un-

wirksam. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt (OLG Karlsruhe

NJW-RR 1993, aaO; LG Osnabrück WuM 1998, 318; LG Berlin GE 1997, 240;

LG Mannheim WuM 1996, 475; LG Bochum WuM 1994, 473; LG Hamburg

WuM 1992, 192; Emmerich/Sonnenschein, aaO, Rdnr. 59; Lammel, Wohn-

raummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95; Grapentin in: Bub/Treier, aaO, IV

Rdnr. 75; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB,

61. Aufl., § 573 Rdnr. 24; a.A. Soergel/Heintzmann, aaO, Rdnr. 53). Bei der

Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die

Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will,

zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unbe-

rücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung

eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten,

diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist

eine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn dem Vermieter eine

andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und

er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder vermieten will.

3. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede

andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Diese Verpflichtung beschränkt

sich vielmehr auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli-

che Wohnung. Die Anbietpflicht dient dem Ziel, dem Mieter zu ermöglichen,

eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Dage-

gen besteht ihr Zweck nicht darin, dem Mieter nach einer berechtigten Kündi-

gung die ihn belastende Wohnungssuche abzunehmen, wie das Berufungsge-

richt meint.

Im gegebenen Fall liegen die Voraussetzungen einer Anbietpflicht schon

deshalb nicht vor, weil sich die vom Berufungsgericht als Alternativwohnung

herangezogene Wohnung des Bruders des Klägers in der U. straße nicht in

derselben Wohnanlage wie die gekündigte Wohnung befindet. Deshalb kommt

es für die Entscheidung auf die Frage, ob als Ersatzwohnung eine Wohnung in

Betracht kommen kann, die nicht dem Vermieter, sondern dem begünstigten

Familienangehörigen gehört, nicht mehr an.

4. Das Urteil des Landgerichts ist daher aufzuheben. Da das Berufungs-

gericht in seiner Entscheidung offengelassen hat, ob der Kläger Eigenbedarf

geltend machen kann und die Parteien unter Beweisantritt umfangreich zu die-

ser Frage vorgetragen haben, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung

reif, sondern sie ist zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Das Beru-

fungsgericht wird sich in diesem Zusammenhang mit den Wohn- und Eigen-

tumsverhältnissen des Bruders des Klägers sowie dessen Ehefrau zu befassen

und - unter Berücksichtigung der vorhergegangenen erfolglosen Räumungsbe-

gehren des Klägers - den Zweifeln der Beklagten an der Ernsthaftigkeit seines

Selbstnutzungswunsches nachzugehen haben (BVerfG aaO, vgl. Schmidt-

Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 60).

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Dr. Frellesen