BGH Urteil vom 17.12.2003 – XII ZR 308/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 308/00

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

ja

BGHR: ja

Verkündet am: 17. Dezember 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 544 a.F., §§ 578 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 1 n.F.

Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefähr-

dender Beschaffenheit der Mieträume steht grundsätzlich auch dem (hier: gewerbli-

chen) Zwischenmieter im Verhältnis zum Hauptvermieter zu.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2003 - XII ZR 308/00 - OLG Köln LG Köln

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Dezember 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Sprick, Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 16. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Köln vom 25. September 2000 aufgeho-

ben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das

Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Feststellung, daß sein Mietverhältnis mit der Be-

klagten durch deren Kündigung vom 4. Oktober 1999 nicht beendet wurde,

sondern fortbesteht.

Mit Vertrag vom 30. Dezember 1992 mietete die Beklagte als gewerbli-

che Zwischenmieterin die Eigentumswohnung des Klägers nebst Kfz-Stellplatz

für die Dauer von zehn Jahren zu einem monatlichen Mietzins von

2.111,50 DM. Der Kläger verpflichtete sich in § 5 des Mietvertrages, das Miet-

objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und es in einem sol-

chen Zustand zu erhalten, während die Beklagte in §§ 11 und 12 die Verkehrs-

sicherungspflicht und die Schönheitsreparaturen übernahm.

1995 vermietete die Beklagte die Eigentumswohnung an die Eheleute

F. weiter.

1997 kam es zu einem ersten Rechtsstreit der Parteien, nachdem die

Beklagte die Kündigung des Mietvertrages mit dem Kläger erklärt hatte, weil die

Wohnung zahlreiche Mängel aufweise, u.a. Feuchtigkeitsschäden mit Schim-

melbildung, und deshalb unbewohnbar sei. Dieser Streit wurde durch Anwalts-

vergleich vom 5. Juni 1998 beigelegt, demzufolge das Mietverhältnis mit einem

um 10 % gemindertem Mietzins fortbestehen sollte. § 5 dieses Vergleichs ent-

hält folgende Bestimmung:

"Sollte(n) sich am Objekt oder der streitgegenständlichen Wohnung in

Zukunft weitere, bisher nicht bekannte Mängel zeigen, bleibt wegen solcher et-

waig bestehender Mängel das Mietminderungsrecht der I. (= Beklagten) be-

stehen. Im übrigen verpflichtet sich Herr S. (= Kläger), sich selbst nachhal-

tig um die Beseitigung der bisher aufgetretenen Mängel zu kümmern."

Mit Schreiben vom 17. September 1999 erklärten die Untermieter die

fristlose Kündigung ihres Vertrages mit der Beklagten wegen nicht hinnehmba-

rer Gesundheitsgefährdung, da zwei Wochen zuvor "massivste Wassereinbrü-

che in Wohnung und Kinderzimmer" aufgetreten seien und bei Regen das Was-

ser in Strömen an der Wand herunterlaufe.

Mit Schreiben vom 4. Oktober 1999 erklärte die Beklagte ihrerseits er-

neut die fristlose Kündigung des Mietvertrages mit dem Kläger wegen Nichtbe-

nutzbarkeit der Wohnung, nachdem sie den Kläger vergeblich mit Schreiben

vom 9. und 22. September 1999 mit Fristsetzung zum 30. September 1999 zur

Mängelbeseitigung aufgefordert hatte. Im Rechtsstreit erklärte sie mit Schrift-

satz vom 6. September 2000 wiederum die fristlose Kündigung, diesmal u.a.

unter ausdrücklicher Berufung auf § 544 BGB a.F.

Das Landgericht gab dem Feststellungsbegehren des Klägers statt. Die

dagegen eingelegte Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zu-

rück. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten, die der Senat ange-

nommen hat.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NJW-RR 2001, 442 = WuM 2001,

24 = NZM 2001, 195 = DWW 2001, 166 = OLGR Köln 2001, 69 veröffentlicht

ist, hält die am 4. Oktober 1999 ausgesprochene Kündigung für unwirksam, weil

der Beklagten ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des

Hauptmietvertrages mit dem Kläger nicht zugestanden habe:

Ein Kündigungsrecht aus § 542 BGB (a.F.) stehe der Beklagten nicht zu,

weil der Anwaltsvergleich vom 5. Juni 1998 dahin auszulegen sei, daß er das

Recht der Beklagten zur außerordentlichen Kündigung wegen solcher Mängel,

die bereits Gegenstand des vorausgegangenen Rechtsstreits gewesen seien,

ausschließe. Hinsichtlich der behaupteten Feuchtigkeitsschäden bedeute dies,

daß die bis zum Abschluß des Vergleichs aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden

mit der zehnprozentigen Minderung des Mietzinses abgegolten seien und dar-

über hinausgehende spätere Feuchtigkeitsschäden nur zur weiteren Minderung,

nicht aber zur Kündigung des Vertrages berechtigen sollten.

Auf das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung,

§ 544 BGB (a.F.), könne zwar nicht wirksam verzichtet werden. Dieses Kündi-

gungsrecht stehe der Beklagten als gewerblicher Zwischenmieterin aber grund-

sätzlich nicht zu. Die Beklagte habe die Wohnung nicht für sich selbst, ihre An-

gehörigen oder ihre Angestellten gemietet, sondern ausschließlich zu dem

Zweck, sie ihrerseits gewerblich weiterzuvermieten. Eine Gesundheitsgefähr-

dung der Beklagten oder ihr nahestehender Personen scheide daher aus. Einer

Gesundheitsgefährdung ihrer eigenen Mieter könne sie dadurch entgegenwir-

ken, daß sie die Feuchtigkeitsschäden in Erfüllung ihrer eigenen Vermieter-

pflichten den Untermietern gegenüber beseitige. Ihr drohe daher allenfalls ein

Vermögensschaden, der indes außerhalb des Schutzbereiches des § 544 BGB

(a.F.) liege.

II.

Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

1. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auslegung des Ver-

gleichs vom 5. Juni 1998. Die Auslegung von Willenserklärungen und Individu-

alvereinbarungen ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und unterliegt

der revisionsrechtlichen Prüfung lediglich darauf, ob anerkannte Auslegungs-

grundsätze, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätze

verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa indem unter Ver-

stoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer

acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 -

BGHR ZPO § 549 Abs. 1 Vertragsauslegung 1). Das ist hier indes der Fall, weil

das Berufungsgericht den Wortlaut des Vertrages und die Interessenlage der

Parteien nicht hinreichend berücksichtigt hat.

Gerade weil es sich um einen Anwaltsvergleich handelt, ist dem Um-

stand, daß er keine ausdrückliche Beschränkung des Kündigungsrechts der

Beklagten für die Zukunft enthält, besondere Bedeutung beizumessen. Der

Vereinbarung eines Minderungsbetrages von 10 % wegen bereits vorhandener

Mängel mag allenfalls entnommen werden können, daß der Fortbestand dieser

Mängel eine erneute Kündigung nicht rechtfertigen solle. Bereits dies erscheint

aber fraglich, da der Kläger sich zugleich ausdrücklich verpflichtet hatte, sich

um die Beseitigung dieser Mängel zu kümmern, und eine solche Auslegung zur

Folge hätte, daß der Kläger - von der vereinbarten Minderung abgesehen -

sanktionslos gegen die von ihm ausdrücklich übernommene Verpflichtung ver-

stoßen könnte. Der Aufnahme dieser Verpflichtung in den Vergleich hätte es

dann nicht bedurft.

Erst recht kann darin aber kein Ausschluß des Kündigungsrechts wegen

einer künftigen Verschlimmerung der vorhandenen Mängel gesehen werden.

Schon der Wortlaut des § 5 des Vergleichs enthält keine Beschränkung der

Rechte der Beklagten für den Fall künftiger weiterer Mängel, sondern bringt im

Gegenteil - positiv - zum Ausdruck, daß das Minderungsrecht der Beklagten

wegen solcher Mängel bestehen bleibe, also keiner Beschränkung durch die

zuvor für die vorhandenen Mängel vereinbarten Minderungsquote unterliege.

Anhaltspunkte dafür, daß der Beklagten angesichts künftiger Mängel zwar das

Recht der Minderung verbleiben, eine Loslösung vom Vertrag aber verwehrt

sein solle, sind aus dem Vergleich nicht ersichtlich und auch aus der Interes-

senlage der Parteien nicht herzuleiten. Angesichts dieses Ergebnisses kam es

auf die insoweit von der Revisionsklägerin auch erhobene Verfahrensrüge nicht

mehr an.

2. Der Senat vermag sich auch nicht der Auffassung des Berufungsge-

richts anzuschließen, das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Ge-

sundheitsgefährdung (§ 544 BGB a.F.) stehe einem gewerblichen Zwischen-

mieter grundsätzlich nicht zu.

Diese Auffassung wird zwar inzwischen von einem Teil der neueren Lite-

ratur geteilt (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 569

BGB n.F. Rdn. 3; Lammel, Wohnraummietrecht 2. Aufl. § 569 Rdn. 9; Bamber-

ger/Roth/Ehlert BGB § 569 Rdn. 3; Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl.

§ 569 BGB n.F. Rdn. 8 und in Blank/Börstinghaus, Miete, § 544 Rdn. 2).

Die hierfür angeführten Begründungen vermögen aber nicht zu überzeu-

gen. Dies gilt insbesondere für den Hinweis, daß die Mietverhältnisse des ge-

werblichen Zwischenmieters vom Anwendungsbereich des § 569 Abs. 1 BGB

n.F. ausgenommen seien, weil es sich hierbei nicht um die Anmietung von

Wohnraum, sondern allein zu gewerblichen Zwecken handele (Ehlert aaO). Ab-

zulehnen ist auch die Erwägung, eine Kündigung des Zwischenmieters gegen-

über dem Hauptvermieter sei nach dem Schutzzweck des § 544 BGB a.F. aus-

geschlossen, weil die jeweiligen Untermieter gegenüber dem Zwischenmieter

ein eigenes Kündigungsrecht hätten (Blank aaO).

Diesen Begründungen ist entgegenzuhalten, daß die Vorschrift be-

zweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf

die Vermieter auszuüben, Wohnungen gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl.

Protokolle II, 230 - 232; Blank aaO § 569 BGB n.F. Rdn. 7). Diesem Zweck wi-

derspräche es, wenn der Vermieter diesem Druck durch Einschaltung eines

gewerblichen Zwischenmieters - und sei es auch nur vorübergehend - auswei-

chen bzw. ihn auf den Zwischenmieter abwälzen könnte.

3. Für ein Kündigungsrecht des Zwischenmieters gegenüber dem Haupt-

vermieter in Fällen des § 544 BGB a.F. sprechen auch folgende Erwägungen:

a) Für gestufte Mietverhältnisse enthält das Mietrecht - bis auf wenige

Sondervorschriften (z.B. §§ 549, 549 a BGB a.F.), die die hier zu beantworten-

de Rechtsfrage indes nicht betreffen - keine gesonderte Regelung. Einer sol-

chen bedurfte es auch nicht, weil der Zwitterstellung des Zwischenmieters nach

dem herkömmlichen Grundsatz Rechnung getragen werden kann, daß er im

Verhältnis zu seinem Vermieter die Rechte und Pflichten eines Mieters und im

Verhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters hat. Dem

Gesetz läßt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, daß für den Anwen-

dungsbereich des § 544 BGB a.F. etwas anderes gelten solle, zumal diese Vor-

schrift im Zusammenhang mit §§ 542, 543 BGB a.F. zu sehen ist (vgl. BGHZ

29, 289, 295), für die insoweit ebenfalls keine Besonderheiten gelten.

b) § 544 BGB a.F. nennt als Voraussetzung des außerordentlichen Kün-

digungsrechts allein den Umstand, daß die Wohnung oder ein anderer zum

Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, daß die Benut-

zung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Für wel-

chen Personenkreis diese Gefährdung bestehen muß, sagt das Gesetz nicht,

und es differenziert insbesondere nicht zwischen gewerblichen und nichtge-

werblichen Mietverhältnissen.

Jedenfalls zeigt die Einbeziehung von Räumen, die keine Wohnungen,

aber zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, daß auch andere Personen

als der Mieter selbst und seine Angehörigen geschützt werden sollen, so etwa

auch die Angestellten und Kunden in einem Laden (vgl. Blank in Schmidt-Fut-

terer aaO § 569 BGB n.F. Rdn. 6). Maßgeblich ist die Gesundheitsgefahr für

"alle Bewohner oder Benutzer oder einzelne Gruppen unter ihnen" (vgl. Gra-

pentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl.

Kap. IV Rdn. 155), mithin für jeden Menschen, der sich in diesen Räumen auf-

hält (vgl. Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 544 BGB

Rdn. 3).

c) Aus der Systematik des neuen Mietrechts (§ 578 Abs. 2 Satz 2 i.V. mit

§ 569 Abs. 1 BGB n.F.) lassen sich - entgegen der Auffassung der Revisions-

erwiderung - keine Argumente für die gegenteilige Auffassung herleiten. § 569

Abs. 1 entspricht inhaltlich dem § 544 a.F., ist aber nunmehr ausdrücklich auf

Wohnraum beschränkt. § 578 Abs. 1 BGB betrifft allgemein Grundstücke und

Räume, und § 578 Abs. 2 Satz 1 erklärt eine Reihe von Vorschriften für an-

wendbar auf Räume, die keine Wohnräume sind. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB er-

klärt § 569 Abs. 1 BGB für einen noch weiter eingeschränkten Kreis von Räu-

men für anwendbar, nämlich für Räume, die (keine Wohnräume, aber) zum

Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Inhaltlich ergibt sich durch diese Ver-

weisung keine Änderung gegenüber § 544 BGB a.F., der Wohnungen und an-

dere zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gleichstellt. Eine inhaltli-

che Änderung war insoweit nach der Begründung des Regierungsentwurfs auch

nicht beabsichtigt (vgl. Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz

S. 232).

d) Käme es statt dessen - mit dem Berufungsgericht - für das Kündi-

gungsrecht des Zwischenmieters aus § 544 BGB a.F. auf den nichtgewerbli-

chen Charakter des Hauptmietvertrages an, wäre der gewerbliche Zwischen-

mieter nicht zur Kündigung berechtigt, wohl aber der gemeinnützige Verein, der

die Wohnung an von ihm betreute Personen weitervermietet und nicht als ge-

werblicher Zwischenvermieter anzusehen ist (vgl. BGHZ 133, 142, 148). Da

§ 544 BGB a.F. aber in erster Linie dem Schutz des öffentlichen Interesses an

der Erhaltung der Gesundheit der Bevölkerung dienen soll, erscheint eine sol-

che Differenzierung nicht gerechtfertigt. Die Frage nach dem gewerblichen oder

nichtgewerblichen Charakter des Hauptvertrages erweist sich daher als unge-

eignetes Kriterium für die Frage des Kündigungsrechts des Zwischenmieters

aus § 544 BGB a.F.

e) Ebensowenig erscheint es gerechtfertigt, dieses Kündigungsrecht je-

denfalls demjenigen Mieter zu verwehren, der Räume nicht zum eigenen Auf-

enthalt nutzt und deshalb auch selbst keiner Gesundheitsgefährdung ausge-

setzt ist. Andernfalls dürfte z.B. die Gemeinde, die Räume zur Unterbringung

von Asylbewerbern mietet, nicht nach § 544 BGB a.F. kündigen. Aber auch die

Asylbewerber selbst hätten kein Kündigungsrecht, weil sie keine Untermieter

sind, sondern hoheitlich untergebracht werden. Dieses Ergebnis wäre mit dem

Schutzzweck der Norm ebenfalls nicht zu vereinbaren.

f) Somit verbleibt nur die Frage, ob das Kündigungsrecht des Mieters aus

§ 544 BGB a.F. auszuschließen ist, wenn dieser die Mieträume - sei es ge-

werblich oder nicht - weitervermietet hat, ob also im gestuften Mietverhältnis

allein dem "Endmieter" das Kündigungsrecht zustehen soll. Zur Beantwortung

dieser Frage ist darauf abzustellen, wann und warum Gesetz und Rechtspre-

chung ein Kündigungsrecht nach § 544 BGB a.F. im ungestuften Mietverhältnis

versagen.

Dem Vermieter versagt das Gesetz ein solches Kündigungsrecht, weil er

es nicht in der Hand haben soll, sich von einem Mietvertrag dadurch lösen zu

können, daß er seiner Pflicht zur Beseitigung eines gesundheitsgefährdenden

Zustandes des Mietobjekts nicht nachkommt. Die Rechtsprechung verwehrt

aber auch einem Mieter das Recht aus § 544 BGB a.F., wenn dieser den ge-

sundheitsgefährdenden Zustand selbst herbeigeführt hat (h.M.; vgl. Emmerich

in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 569 BGB n.F. Rdn. 10 m.w.N.) Ent-

scheidendes Kriterium für den Ausschluß des Kündigungsrechts aus § 544

BGB a.F. ist folglich, wer den gesundheitsgefährdenden Zustand herbeigeführt

hat oder verpflichtet ist, ihn zu beseitigen.

Für den (gewerblichen oder nichtgewerblichen) Zwischenmieter bedeutet

das, daß er seinem Untermieter nicht kündigen darf, weil er diesem gegenüber

für den Zustand des Mietobjekts einzustehen hat. Seinem Hauptvermieter hin-

gegen kann er - als dessen Mieter - kündigen, weil im Verhältnis zu ihm der

Hauptvermieter die Mietsache in einem zum vertraglichen Gebrauch geeigneten

Zustand erhalten muß. Etwas anderes mag gelten, wenn der Zwischenmieter

seinem Hauptvermieter gegenüber vertraglich die Instandsetzung oder Instand-

haltung in einer Weise übernommen hat, die ihn verpflichtet, den gesundheits-

gefährdenden Zustand selbst zu beseitigen. Dieser Fall liegt hier aber nicht vor.

g) Dieses Ergebnis erscheint auch im Hinblick auf § 549 a BGB a.F. un-

bedenklich, der dem Untermieter des gewerblichen Zwischenmieters den so-

zialen Kündigungsschutz dadurch sichert, daß bei Beendigung des Hauptmiet-

vertrages ein gesetzliches Mietverhältnis unmittelbar zwischen Hauptvermieter

und bisherigem Untermieter zustande kommt.

Sieht der Untermieter von einer Kündigung nach § 544 BGB a.F. ab,

kann sich der Zwischenmieter diesem gegenüber - etwa wegen diesem entste-

hender Kosten für ein Hotel oder eine anderweitige Unterbringung - schadens-

ersatzpflichtig machen. Dem soll er, wenn der Hauptvermieter den Mangel nicht

beseitigt, nach der Auffassung des Berufungsgerichts nur dadurch entgehen

können und müssen, daß er den Mangel selbst behebt, obwohl in seinem Ver-

hältnis zum Hauptvermieter dieser dazu verpflichtet wäre. Diese Auffassung

erscheint bedenklich und nicht interessengerecht. In einer solchen Situation

erscheint es vielmehr sachgerecht, dem Zwischenmieter die Möglichkeit einzu-

räumen, seinem Vermieter gegenüber die Kündigung nach § 544 BGB auszu-

sprechen, um einer Vorleistungspflicht zu entgehen, die der Regelung des

Hauptmietvertrages widerspricht. Die Rechte des Untermieters, der mit der Be-

endigung des Hauptmietverhältnisses kraft Gesetzes Mieter des Hauptvermie-

ters wird, werden dadurch nicht beeinträchtigt, weil er weiterhin frei entscheiden

kann, ob er von seinem eigenen Kündigungsrecht aus § 544 BGB a.F. Ge-

brauch machen will. Die Konsequenzen aus einer solchen Kündigung treffen

dann den Hauptvermieter, der für den Zustand des Mietobjekts verantwortlich

war und bleibt.

III.

Nach alledem kann die angefochtene Entscheidung mit der gegebenen

Begründung keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben und die Sache an das

Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit dieses die Feststellungen zum Zu-

stand der Eigentumswohnung im maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigung nach-

holen kann, die es - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht getroffen hat.

Dabei wird das Berufungsgericht auch zu prüfen haben, ob der Kläger

gegen seine im Vergleich übernommene Verpflichtung, sich nachhaltig um die

Beseitigung der bis zum Vergleich aufgetretenen Mängel zu kümmern, in einer

Weise verstoßen hat, die die Fortsetzung des Hauptmietvertrages unzumutbar

macht und die Kündigung der Beklagten deshalb (auch) aus dem Gesichtspunkt

des § 554 a BGB a.F. rechtfertigt.

Hahne

Sprick

Fuchs

Vézina

Dose