BGH Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 81/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

Verkündet am: 22. Dezember 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 (Fassung 16. Juni 2001)

Zur Wirksamkeit des befristeten Verzichts des Mieters auf sein gesetzliches Kündi-

gungsrecht in einem Wohnraummietvertrag.

BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - LG Krefeld AG Krefeld

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Dezember 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 2. Zivilkam-

mer des Landgerichts Krefeld vom 26. Februar 2003 aufgehoben

und das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 29. August 2002 ab-

geändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-

ger 2.400

% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:2)(cid:5)(cid:7)(cid:6)(cid:9)(cid:8)

6. März 2002 zu zahlen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger vermieteten den Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober

2001 eine Wohnung in K. zu einer Nettomiete von 1.200

(cid:10)(cid:12)(cid:11)

e-

(cid:0)(cid:2)(cid:13)(cid:14)(cid:6)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)

(cid:19)(cid:21)(cid:20)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)

mäß § 2 des Formularmietvertrages war der Vertrag auf unbestimmte Zeit ge-

schlossen, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In § 28

des Mietvertrages war durch handschriftlichen Zusatz unter Nr. 2 weiter verein-

bart:

"Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr ge- setzliches Kündigungsrecht".

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2001 teilten die Beklagten den Klägern

mit, daß sie an der Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert sei-

en, und kündigten den Mietvertrag hilfsweise. Die vertraglich vereinbarte Miete

zahlten die Beklagten lediglich für den Monat Januar 2002. Seit 1. April 2002 ist

die Wohnung weiter vermietet.

Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die

Monate Februar und März 2002 in Anspruch.

Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer - vom

Landgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren

weiter.

I.

Zur Begründung hat das Landgericht, dessen Urteil in NJW 2003, 1464 f.

abgedruckt ist, ausgeführt, der zwischen den Parteien vereinbarte Ausschluß

des gesetzlichen Kündigungrechts verstoße gegen § 573 c Abs. 4 BGB. Durch

die Regelung in § 28 des Mietvertrages hätten die Beklagten als Mieter für die

Dauer von 60 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses ver-

zichtet. Eine solche Abbedingung stelle eine für den Mieter nachteilige Verein-

barung dar, da die ordentliche Kündigung durch ihren, wenn auch nur zeitwei-

sen, Ausschluß erschwert werde. Soweit die Kläger geltend machten, daß das

Bestandsinteresse der Beklagten ihr Mobilitätsinteresse überwogen habe und

sie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine Beendigung des Mietverhält-

nisses durch die Vermieter hätten absichern wollen, hätte dieser Interessenlage

durch einen Ausschluß des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung ge-

tragen werden können.

Die getroffene Regelung verstoße überdies gegen § 575 BGB, dessen

Regelungen gleichfalls nicht abdingbar seien. Faktisch handele es sich bei dem

zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis um ein solches auf be-

stimmte Zeit, dessen Voraussetzungen indes gemäß § 575 BGB nicht gegeben

seien, da die zwingend erforderlichen Befristungsgründe nicht vorlägen.

Das Schreiben der Beklagten vom 30. Oktober 2001 stelle mithin eine

ordentliche Kündigung unter Zugrundelegung der Drei-Monatsfrist dar, die das

Mietverhältnis zum Ablauf des Monats Januar 2002 beendet habe, wobei der

Lauf der Kündigungsfrist mit dem Zugang der Kündigungserklärung begonnen

habe.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen ist der in § 28 des Mietvertrages

vom 17. Oktober 2001 individual-vertraglich vereinbarte Ausschluß des gesetz-

lichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 1. September 2001

geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) wirksam.

1. Zu Unrecht bejaht das Landgericht zunächst einen Verstoß der von

den Parteien getroffenen Regelung gegen § 573 c Abs. 4 BGB.

a) Nach dieser Vorschrift sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des

Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB ab-

weichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die ein-

zuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das

Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kün-

digenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Par-

teien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum

ausgeschlossen werden (Staudinger/Rolfs, BGB, 2003, § 573 c Rdnr. 44;

Blank/Börstinghaus/Blank, Neues Mietrecht, § 575 Rdnr. 15a; Blank

in:

Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 69 und § 573 c Rdnr. 24;

Hannemann in: Hannemann/Wiegner, Münchner Anwaltshandbuch, Wohn-

raummietrecht, § 44 Rdnr. 102; Lützenkirchen MDR 2001, 1385, 1389; Derckx,

NZM 2001, 826, 828; Franke, ZMR 2001, 951, 956; Eisenhardt, WuM 2002,

412 f.). Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit

einer Kündigung (vgl. § 577 a BGB) einerseits und der einzuhaltenden Kündi-

gungsfrist (§ 573 c BGB) andererseits (Staudinger/Rolfs aaO).

b) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes

spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Nach der

bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage waren Vereinbarungen zuläs-

sig, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausge-

schlossen worden war (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 59; Blank in:

Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 Rdnr. 6; MünchKomm-Voelskow,

BGB, 3. Aufl., § 564 Rdnr. 7; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Ge-

schäftsraum- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 47). Zwar ist durch

das Mietrechtsreformgesetz der bisherige "einfache" Zeitmietvertrag im Sinne

des § 564 c Abs. 1 BGB a.F. abgeschafft und § 565 Abs. 2 BGB a.F., wonach

eine Verlängerung der Kündigungsfristen auch zu Lasten des Mieters zulässig

war, durch § 573 c Abs. 4 BGB ersetzt worden; längere Kündigungsfristen des

Mieters als in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt können danach nicht mehr verein-

bart werden. Jedoch ist in der Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575

BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß bei Fehlen eines Befri-

stungsgrundes auf Vermieterseite "dem Interesse des Mieters an einer langfri-

stigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen

werden (könne), daß die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und

für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht

beiderseits ausschließen" (BT-Drucks. 14/4553, S. 69). Hieraus ist zu entneh-

men, daß der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand, der den Ausschluß

des Kündigungsrechts erlaubte, insoweit nicht ändern wollte und bei Vereinba-

rung eines Kündigungsverzichtes nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich

lediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen

sollte (Grundmann, NJW 2001, 2497, 2505; Blank, ZMR 2002, 797, 799).

c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertretenen Meinung (Pa-

landt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Börstinghaus/Eisenschmid,

Arbeitskommentar Neues Mietrecht, S. 518 f.; Börstinghaus, WuM 2003, 487 ff.;

ders., Gedächtnisschrift Sonnenschein, 2003, S. 349, 351 ff.; Wiek, WuM 2001,

442 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 c Rdnr. 40; ders., WuM

2003, 123, 125) gebietet auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine

Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Zwar sollte durch

Verkürzung der Fristen für die Kündigung durch den Mieter der "in der heutigen

modernen Gesellschaft ... zunehmend (verlangten) Mobilität und Flexibilität"

und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Woh-

nung, insbesondere bei Wechseln des Arbeitsplatzes oder einer gesundheits-

bedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim, Rechnung getragen

werden (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67). Andererseits hat der Gesetzgeber die

Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und zu-

gleich eine Stärkung der Vertragsfreiheit, insbesondere im Zusammenhang mit

der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen, betont (BT-

Drucks. 14/4553 S. 2). Dementsprechend kann gemäß § 557 a Abs. 3 BGB bei

einem Staffelmietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters bis zu vier Jahren

ausgeschlossen werden. Auch § 575 BGB läßt einen Zeitmietvertrag - nunmehr

ohne zeitliche Beschränkung - zu, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur

Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2 BGB).

In Anbetracht dieser unterschiedlichen, vom Gesetzgeber gleichermaßen

hervorgehobenen Zielsetzungen ist es daher nicht gerechtfertigt, allein dem

Mobilitätsinteresse des Mieters den Vorrang einzuräumen und demgegenüber

das Interesse einer oder beider Mietvertragsparteien an einer längerfristigen

Bindung, das in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts zum

Ausdruck kommt, unberücksichtigt zu lassen.

Die Anerkennung des vereinbarten Kündigungsverzichts führt nicht zu

einer unzumutbaren Belastung des Mieters. Wie der vorliegende Fall zeigt,

können durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters

durch den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, unter II

3 c bb, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) - die finanziellen Folgen für den

Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abge-

mildert werden. Ferner genießt der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht

in gleicher Weise gebunden hat, im Anschluß an den Zeitraum des vereinbarten

Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz.

2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt

auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des

Zeitmietvertrags soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietver-

hältnisses allein durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz ge-

nießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die

Regelung soll den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer

längeren Bindung an den Vertrag, schützen, wie sie durch die Vereinbarung

eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist. Demgemäß ist, wo-

von auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 69), die

Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses nicht einem unzuläs-

sigen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 1, Abs. 4 BGB gleichzusetzen

(Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 65 f.; Hannemann

aaO Rdnr. 101; Blank, ZMR aaO; Lützenkirchen, aaO; a.A. Lammel,

WuM 2003, 123 f.).

III.

Ist demnach der zwischen den Parteien durch gesonderte Abrede ver-

einbarte befristete Kündigungsverzicht zulässig, steht den Klägern, da auch

sonstige Unwirksamkeitsgründe nicht geltend gemacht werden oder ersichtlich

sind, die verlangte Miete für die Monate Februar und März 2002 zuzüglich Ver-

zugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Der Klage war daher, nachdem die

Sache zur Endentscheidung reif ist, unter Aufhebung des Berufungsurteils und

Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils in vollem Umfang stattzugeben

(§ 563 Abs. 3 ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Dr. Wolst