BGH Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 18. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 240/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ: ja

BGB § 573 c Abs. 4 EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10

§ 573 c Abs. 4 BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001

abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige

gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3

Abs. 10 EGBGB nicht anzuwenden.

BGH, Urteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02 - LG Hamburg AG Hamburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des Landge-

richts Hamburg - Zivilkammer 11 - vom 19. Juli 2002 aufgehoben

und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg, Abteilung 815 B, vom

18. Februar 2002 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Mit Vertrag vom 2. Juli 1987 mieteten der Kläger und eine inzwischen

ausgeschiedene Mitmieterin von den Rechtsvorgängern der Beklagten ab dem

1. Juli 1987 eine Wohnung in H. . § 2 des dabei verwendeten Vordrucks

hat auszugsweise folgenden Inhalt:

"§ 2 Mietzeit

1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 1987.

2. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des Monats, zu dem der Vermieter oder der Mieter die Kündigung ausgesprochen hat. Die Kündigung ist jedoch frü- hestens zum ..................... möglich.

Die Kündigungsfrist beträgt für beide Vertragsteile

3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu 5 Jahre verstri- chen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 5 Jahre ver- strichen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 8 Jahre ver- strichen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als 10 Jahre verstrichen sind."

In einem Nachtrag zu dem Mietvertrag vereinbarten die Parteien am

12. Januar 2001, daß das Mietverhältnis ab dem 1. Februar 2001 mit dem Klä-

ger als alleinigem Hauptmieter fortgesetzt werde. In dieser Vereinbarung heißt

es weiter:

"Alle übrigen Bestimmungen des Vertrages bleiben bestehen, so- weit sie nicht durch Zeitablauf überholt sind."

Mit Schreiben vom 5. September 2001 kündigte der Kläger das Mietver-

hältnis zum 31. Dezember 2001. Die Beklagten wiesen die Kündigung mit der

Begründung als nicht fristgerecht zurück, das Mietverhältnis ende aufgrund der

Kündigung erst zum 30. September 2002.

Der Kläger hat die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zum

31. Dezember 2001 endet. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das

Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet

sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklagten ih-

ren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt (abgedruckt in NJW 2002, 3035):

Das Mietverhältnis sei zum 31. Dezember 2001 beendet worden. Die für

diesen Zeitpunkt ausgesprochene Kündigung des Klägers sei wirksam, weil die

kurze Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB nach Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB auch für Mietverhältnisse gelte, die am 1. September 2001 bereits län-

ger als fünf Jahre bestanden hätten. Eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung

längerer Kündigungsfristen sei nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam, sofern

nicht die längere Kündigungsfrist vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag

vereinbart" worden sei. Aus den Gesetzesmaterialien zu der Übergangsvor-

schrift ergebe sich, daß die nach § 573 c Abs. 4 BGB zwingende Neuregelung

der Kündigungsfrist für den Mieter nach der Beschlußempfehlung und dem Be-

richt des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 14/5663) auf vor dem 1. September

2001 geschlossene Mietverträge nur dann keine Anwendung habe finden sol-

len, wenn die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen in diesen Verträgen

"ganz bewußt" getroffen worden sei. Diese Forderung des Rechtsausschusses

sei eindeutig und bedeute, daß nur besonders ausgehandelte längere Kündi-

gungsfristen für den Mieter über den 1. September 2001 hinaus Bestand hätten,

also Individualvereinbarungen oder im einzelnen ausgehandelte Formularklau-

seln. Diese Voraussetzungen für eine Fortgeltung der vertraglichen Kündi-

gungsfristen seien bei dem vorliegenden Formularvertrag, dessen Staffelung

der Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Vertrages lediglich die gesetzlichen Kün-

digungsfristen des bisherigen § 565 Abs. 2 BGB a.F. übernehme, nicht erfüllt.

Für ein individuelles Aushandeln dieser Kündigungsfristen des Mietvertrages

hätten sich hier keine Anhaltspunkte ergeben. Es sei nicht deutlich geworden,

daß die Kündigungsfristen bei Vertragsabschluß erörtert und mit eigenständiger

Bedeutung behandelt worden seien.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprü-

fung nicht stand. Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Abweisung

der Klage.

Die Kündigung des Klägers vom 5. September 2001 beendete das Miet-

verhältnis nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, bereits zum

31. Dezember 2001, sondern erst zum 30. September 2002. Nach § 2 Nr. 2 des

Mietvertrages vom 2. Juli 1987 betrug die Kündigungsfrist für beide Ver-

tragsteile zwölf Monate, weil seit der Überlassung des Wohnraums mehr als

zehn Jahre vergangen waren. Diese Formularklausel ist nicht nach § 573 c

Abs. 4 BGB deshalb unwirksam, weil die aus dem Vertrag sich ergebende Kün-

digungsfrist von der Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB zum Nachteil des

Mieters abweicht. Denn § 573 c Abs. 4 BGB findet nach Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB auf den vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die Kündigungs-

fristen in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vor dem 1. September 2001 durch Vertrag

vereinbart worden sind. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB ist nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf

Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Miet-

vertrag, die - wie hier - hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzli-

che Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, anzuwen-

den wäre.

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß

die in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmten Fristen für die ordentliche Kündigung

eines Mietverhältnisses über Wohnraum, die durch das am 1. September 2001

in Kraft getretene Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des

Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) ge-

genüber § 565 Abs. 2 BGB a.F. geändert worden sind, grundsätzlich auch für

Mietverhältnisse gelten, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes

eingegangen wurden, wenn die ordentliche Kündigung - wie hier - nicht vor dem

1. September 2001 zugegangen ist. Dies ergibt sich aus der Übergangsvor-

schrift in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB, nach der die bisherigen gesetzlichen

Vorschriften - unter anderem § 565 BGB a.F. - nur im Falle einer vor dem

1. September 2001 zugegangenen Kündigung weiter anzuwenden sind.

2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, daß die Neu-

regelung der Kündigungsfristen insoweit zwingend ist, als zum Nachteil des

Mieters von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichende Vereinbarungen über die

Kündigungsfristen unwirksam sind (§ 573 c Abs. 4 BGB). Die in § 2 des vorlie-

genden Mietvertrages bestimmten Kündigungsfristen weichen zum Nachteil des

Mieters von § 573 c Abs. 1 BGB dann ab, wenn seit der Überlassung des

Wohnraums fünf Jahre oder mehr vergangen sind. In diesem Fall gelten nach

dem Mietvertrag - entsprechend der früheren gesetzlichen Regelung (§ 565

Abs. 2 BGB a.F.) - für eine Kündigung des Mieters nach Vertragsdauer gestaf-

felte Fristen, welche die in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Kündigung des

Mieters einheitlich bestimmte Frist von drei Monaten ab einem Zeitraum von

fünf Jahren zwischen der Überlassung des Wohnraums und der Kündigung

übersteigen. Damit sind die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Unwirk-

samkeit der Vertragsbestimmung nach § 573 c Abs. 4 BGB zwar erfüllt. Entge-

gen der Auffassung des Berufungsgerichts ist § 573 c Abs. 4 BGB jedoch nach

der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf den vorliegenden

Fall nicht anzuwenden, weil die zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1

abweichenden Kündigungsfristen in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vom 2. Juli

1987 vor dem 1. September 2001 "durch Vertrag vereinbart" worden sind.

3. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und den dazu bislang ver-

öffentlichten Stellungnahmen

(Nachweise bei Palandt-Weidenkaff, BGB,

62. Aufl., § 573 c Rdnr. 3 und Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl.,

§ 573 c BGB Fn. 37) ist allerdings umstritten, ob eine Formularklausel der hier

vorliegenden Art in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Miet-

vertrag, die von der früheren gesetzlichen Regelung der Kündigungsfristen in

§ 565 Abs. 2 BGB a.F. nicht abweicht, sondern die damaligen gesetzlichen

Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergibt, seit dem Inkrafttreten

des Mietrechtsreformgesetzes nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam ist oder ob

auf eine solche Formularklausel § 573 c Abs. 4 BGB nach Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB nicht anzuwenden ist.

Nach Auffassung des Senats ist eine Formularklausel in einem vor dem

1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündi-

gungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wie-

dergibt, im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB "durch Vertrag vereinbart"

worden und damit nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Der Ansicht des

Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei einschränkend dahin aus-

zulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB nur dann nicht eingreife, wenn eine Individu-

alabrede über die Kündigungsfristen vorliege oder wenn - im Falle einer formu-

larvertraglichen Wiedergabe früherer gesetzlicher Kündigungsfristen - die Par-

teien die Formularklausel besonders erörtert und ausgehandelt hätten, kann

nicht gefolgt werden.

a) Die Bedeutung der Formulierung "durch Vertrag vereinbart" in Art. 229

§ 3 Abs. 10 EGBGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht

deshalb unklar, weil sie sprachlich eine Verdoppelung ("Vertrag", "Vereinba-

rung") enthält. Aus dem Sinnzusammenhang des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB

ergibt sich, daß mit der Formulierung "durch Vertrag vereinbart" gemeint ist:

"durch Mietvertrag vereinbart". Zu mietvertraglichen Vereinbarungen über Kün-

digungsfristen gehören nicht nur Individualabreden, sondern auch vorformu-

lierte Vertragsbestimmungen über Kündigungsfristen. Auch derartige Formular-

klauseln in einem Mietvertrag sind Gegenstand vertraglicher Vereinbarung.

Dies gilt nicht nur, wenn sie von einer gesetzlichen Regelung abweichen, son-

dern jedenfalls auch dann, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - die bei

Vertragsschluß geltende, teilweise dispositive gesetzliche Regelung der Fristen

für eine ordentliche Kündigung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben und da-

durch in den Parteiwillen aufnehmen (arg. § 307 Abs. 3 BGB, früher § 8

AGBGB; vgl. auch KG, WuM 1998, 149 zu einer formularvertraglichen Verein-

barung der - zwingenden - gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 120 Abs. 2 ZGB

DDR). Dispositive gesetzliche Kündigungsfristen, die Gegenstand vertraglicher

Vereinbarung werden, erhalten dadurch - unabhängig davon, ob es sich dabei

um eine Individual- oder Formularvereinbarung handelt - einen von der gesetz-

lichen Regelung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund.

b) Auch aus dem sachlichen Zusammenhang von Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB mit § 573 c Abs. 4 BGB ergibt sich, daß alle vertraglichen Vereinba-

rungen über Kündigungsfristen von der Übergangsvorschrift erfaßt werden, un-

abhängig davon, ob es sich um Individualabreden oder Formularklauseln han-

delt. Indem die Übergangsvorschrift die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB

auf einen zeitlich eingegrenzten Kreis mietvertraglicher Vereinbarungen über

die Kündigungsfristen beschränkt, setzt Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB voraus,

daß die betreffenden Vereinbarungen unter § 573 c Abs. 4 BGB fallen. Die tat-

bestandlichen Voraussetzungen in beiden Vorschriften sind insoweit die glei-

chen. § 573 c Abs. 4 BGB bezieht sich auch - und gerade - auf von § 573 c

Abs. 1 und 3 BGB abweichende Klauseln in Formularmietverträgen. Für die

Übergangsvorschrift, die den Eintritt der Rechtsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB

auf nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossene Ver-

einbarungen beschränkt, gilt nichts anderes. Auch in Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB geht es ebenso wie in § 573 c Abs. 4 BGB sowohl um individualver-

tragliche als auch um formularvertragliche Vereinbarungen von Kündigungs-

fristen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen

nach § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen.

c) Der Auffassung des Senats steht nicht entgegen, daß der Rechts-

ausschuß des Bundestages die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 Abs. 10

EGBGB anders verstanden wissen wollte, als es ihrem Wortlaut und ihrem

sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB entspricht. Nach der Be-

gründung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses soll Art. 229 § 3

Abs. 10 EGBGB - anders als § 573 c Abs. 4 BGB - nicht alle mietvertraglichen

Vereinbarungen über Kündigungsfristen, die zum Nachteil des Mieters von

§ 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen, erfassen, sondern nur dann eingreifen,

wenn Kündigungsfristen "tatsächlich vereinbart worden sind, ihnen also von den

Parteien eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen

wurde" (BT-Drucks. 14/5663, S. 83). Nur - in diesem Sinn - "echte" Vereinba-

rungen sollen nach der Vorstellung des Rechtsausschusses aus Vertrauens-

schutzgründen respektiert und von einer rückwirkenden Nichtigkeit nach

§ 573 c Abs. 4 BGB verschont bleiben (aaO). Dagegen soll die Rechtsfolge des

§ 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietver-

träge in der Regel anzuwenden sein, wenn diese im Rahmen einer Formular-

klausel den Wortlaut der bisherigen gesetzlichen Regelung der Kündigungs-

fristen nur wiederholt hätten und damit von der Neuregelung in § 573 c BGB

zum Nachteil des Mieters abwichen (aaO).

Die Auffassung des Rechtsausschusses über die von ihm als sachge-

recht angesehene Begrenzung des Vertrauensschutzes auf "echte" Vereinba-

rungen über die Kündigungsfristen in Altverträgen rechtfertigt es jedoch nicht,

Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB einschränkend dahin auszulegen, daß die Über-

gangsvorschrift auf die "Mehrzahl der Formularverträge", wie es dem Rechts-

ausschuß vorgeschwebt hat, nicht anzuwenden wäre, so daß diese Verträge

von der Nichtigkeitsfolge des § 573 c Abs. 4 BGB erfaßt würden. Eine Differen-

zierung zwischen "echten" und "unechten" Vereinbarungen im Sinne der Be-

gründung der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses wird in der Gesetz

gewordenen Formulierung der Übergangsvorschrift und in § 573 c Abs. 4 BGB,

auf den Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Bezug nimmt, nicht vorgenommen. Eine

Begrenzung des Vertrauensschutzes gegenüber einer (unechten) Rückwirkung

des § 573 c Abs. 4 BGB auf die vom Rechtsausschuß genannten Vereinbarun-

gen würde darüber hinaus die Rechtssicherheit beeinträchtigen und damit das

auch vom Rechtsausschuß hervorgehobene Ziel der Mietrechtsreform verfeh-

len, durch eine verständliche und transparente Gestaltung des Mietrechts dem

Rechtsfrieden zu dienen (aaO, S. 2).

aa) Nach dem Wortlaut des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB und dem sach-

lichen Zusammenhang der Übergangsvorschrift mit § 573 c Abs. 4 BGB er-

streckt sich der Vertrauensschutz gegenüber einer (unechten) Rückwirkung des

§ 573 c Abs. 4 BGB - wie dargelegt - auf alle vor dem 1. September 2001 ge-

troffenen mietvertraglichen Vereinbarungen über Kündigungsfristen, die zum

Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 und 3 BGB abweichen. Ein uneinge-

schränkter Bestandsschutz solcher Vereinbarungen - seien es nun Individualab-

reden oder formularvertragliche Klauseln - entsprach auch der Zielsetzung des

Gesetzentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz. In der Be-

gründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen, daß Übergangsvor-

schriften aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit erfor-

derlich seien, weil Mietverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten

des neuen Rechts bestanden hätten und Mieter und Vermieter sich auf die bis

zu diesem Zeitpunkt geltende alte Rechtslage eingestellt und den Vertrag dem-

entsprechend ausgestaltet hätten (BT-Drucks. 14/4553, S. 75). Insbesondere

wird zu der Übergangsvorschrift für die Fortgeltung vertraglich geregelter Kün-

digungsfristen ausgeführt, durch die Regelung werde "aus Gründen des Ver-

trauensschutzes sichergestellt, daß vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreform-

gesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig wirksam blei-

ben" (BT-Drucks. 14/4553, S. 77). Der Gesetzentwurf der Bundesregierung

stellte damit allein auf die Wirksamkeit früherer vertraglicher Vereinbarungen

über Kündigungsfristen ab, ohne zwischen "echten" und "unechten" Vereinba-

rungen zu unterscheiden.

Der Rechtsausschuß hat der von der Bundesregierung vorgeschlagenen

Fassung der Übergangsvorschrift ohne Änderungsvorschlag zugestimmt. Er hat

zwar der Übergangsvorschrift einen vom Regierungsentwurf abweichenden

Sinn verleihen wollen, von einer entsprechenden Änderungsempfehlung aber

abgesehen. Dem Rechtsausschuß sind Bedenken, ob sein Verständnis der

Übergangsvorschrift in der Bestimmung selbst zum Ausdruck kommt, durchaus

bewußt gewesen. Er hat "zunächst erwogen, eine entsprechende Klarstellung

im Gesetz vorzunehmen" (BT-Drucks. 14/5663, S. 83). Wenn der Rechtsauss-

chuß gleichwohl eine Klarstellung "im Ergebnis" für nicht erforderlich gehalten

hat, weil sich bereits aus dem Wortlaut der Übergangsvorschrift ausreichend

ergebe, daß diese auf die Mehrzahl der Formularverträge keine Anwendung

finden dürfte, so stellt dies eine sachlich unzutreffende und die Rechtsanwen-

dung nicht bindende Auffassung über die rechtliche Bedeutung der Formulie-

rung "durch Vertrag vereinbart" dar. Ein Ausschluß von mietvertraglichen For-

mularklauseln, welche die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wiederge-

ben, ist daraus nicht herzuleiten. Auch solche Formularklauseln in Mietverträ-

gen stellen - wie dargelegt - vertragliche Vereinbarungen im Rechtssinn dar und

enthalten entgegen der Auffassung des Rechtsausschusses keine bloße Infor-

mation über die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Vorstellungen des

Rechtsausschusses über eine gebotene Einschränkung des Anwendungsbe-

reichs der Übergangsvorschrift hätten rechtliche Wirkung nur erlangen können,

wenn der Rechtsausschuß eine dafür erforderliche Änderungsempfehlung aus-

gesprochen hätte und die Übergangsvorschrift in entsprechend geänderter

Fassung Gesetz geworden wäre.

bb) Hinzu kommt, daß einer Differenzierung zwischen "echten" und "un-

echten" Vereinbarungen bei der Anwendung der Übergangsvorschrift das Ge-

bot der Rechtssicherheit entgegensteht, das vom Rechtsausschuß in seinen

Ausführungen zur Übergangsvorschrift nicht angesprochen und berücksichtigt

wird. Die vom Rechtsausschuß vorgenommene - dem Zivilrecht unbekannte -

Unterscheidung zwischen "echten" und "unechten" Vereinbarungen hätte er-

hebliche Rechtsunsicherheit über den Fortbestand der in Altverträgen geregel-

ten Kündigungsfristen zur Folge und würde damit das im Gesetzentwurf der

Bundesregierung und auch in der Beschlußempfehlung des Rechtsausschus-

ses hervorgehobene Ziel der Mietrechtsreform gefährden, die Rechtslage für

Mieter und Vermieter klar und transparent zu gestalten und dadurch die

Rechtssicherheit und den Rechtsfrieden zu fördern (BT-Drucks. 14/4553, S. 1;

BT-Drucks. 14/5663, S. 2). Eine Übergangsvorschrift hat die Aufgabe, eine kla-

re Regelung darüber zu treffen, für welche Sachverhalte das neue Recht gilt

und für welche es nicht gelten soll. Dementsprechend ist in der Begründung des

Gesetzentwurfs der Bundesregierung zu den Übergangsvorschriften für die

Mietrechtsreform ausgeführt, sie verfolgten "das gleiche Ziel wie die Mietrechts-

reform, nämlich im Interesse von Mietern und Vermietern leicht verständlich und

praktikabel zu sein" (BT-Drucks. 14/4553, S. 75). Diese Zielsetzung, die sich

auch der Rechtsausschuß zu eigen gemacht hat (BT-Drucks. 14/5663, S.2),

würde verfehlt, wenn der Anwendungsbereich des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB

und damit die Frist für die Kündigung eines vor dem 1. September 2001 abge-

schlossenen Mietvertrages durch den Mieter von den vom Rechtsausschuß für

maßgeblich gehaltenen tatsächlichen Umständen abhinge.

Die vom Rechtsausschuß vorgenommene Unterscheidung zwischen

"echten" und "unechten" Vereinbarungen würde die Notwendigkeit nach sich

ziehen, die tatsächlichen Umstände des lange zurückliegenden Vertragsschlus-

ses aufzuklären. Von diesen Umständen sollte es nach den Ausführungen des

Rechtsausschusses abhängen, ob Formularklauseln in Altverträgen, die den

Wortlaut der früheren gesetzlichen Regelung (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) wieder-

holen, nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind oder von dieser Rechtsfolge

nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB verschont bleiben. Es müßte aufgeklärt wer-

den, ob der Formularklausel in dem Mietvertrag von den Parteien bei

Vertragsschluß "eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zuge-

messen" worden war (aaO, S. 83). Dies wiederum soll davon abhängen, ob

"sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluß

ergibt, daß die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der gesetzli-

chen Fristen hatten und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung ganz

bewußt getroffen haben" oder ob "die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich

der Vollständigkeit halber zur bloßen Information über die bestehende Rechts-

lage im Vertragstext wiedergegeben haben" (aaO, S. 83). Darüber müßten sich

die Mietvertragsparteien zur Ermittlung der Frist für die Kündigung eines Mie-

ters schon bei Ausspruch oder Entgegennahme einer solchen Kündigung Ge-

wißheit zu verschaffen versuchen. Mietvertragsparteien ohne entsprechende

Gesetzeskenntnisse würden jedoch kaum beurteilen können, ob in ihrem Fall

die in den Vertrag aufgenommene frühere gesetzliche Kündigungsfrist gilt oder

die der neuen gesetzlichen Regelung in § 573 c Abs. 1 BGB.

Die mit der Mietrechtsreform verknüpfte Erwartung, Mieter und Vermieter

würden durch die Mietrechtsreform "in die Lage versetzt, ihre wesentlichen

Rechte und Pflichten auch ohne fachlichen Beistand unmittelbar aus dem Ge-

setz entnehmen zu können" (BT-Drucks. 14/4553, S. 1), wäre nicht zu verwirkli-

chen, wenn die Ermittlung der Frist für die Kündigung eines Altvertrages durch

den Mieter mit der Notwendigkeit einer aufwendigen Aufklärung der tatsächli-

chen Umstände des lange zurückliegenden Vertragsschlusses belastet wäre.

Im übrigen wäre es in einem Streitfall wenig aussichtsreich, nach langer Zeit

tatsächliche Umstände des Vertragsschlusses aufzuklären, auf die es damals

nicht ankam und die deshalb von keiner Vertragspartei für spätere Beweiszwe-

cke dokumentiert wurden.

Eine Auslegung der Übergangsvorschrift im Sinne der Vorstellungen des

Rechtsausschusses würde deshalb Ungewißheit über die Wirksamkeit einer

vom Mieter beabsichtigten oder ausgesprochenen Kündigung schaffen und

damit Streit über eine solche Kündigung herausfordern. Die auch vom Rechts-

ausschuß hervorgehobene Zielsetzung der Mietrechtsreform, dem Rechtsfrie-

den zu dienen (BT-Drucks. 14/5663, S. 2), erfordert es, die Nichtigkeitsfolge

des § 573 c Abs. 4 BGB - wie es dem Wortlaut der Übergangsvorschrift, ihrem

sachlichen Zusammenhang mit § 573 c Abs. 4 BGB, der Begründung des Ge-

setzentwurfs der Bundesregierung und dem Gebot der Rechtssicherheit ent-

spricht - auf vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform getroffene Vereinbarun-

gen über Kündigungsfristen auch dann nicht rückwirkend anzuwenden, wenn es

sich dabei um Formularklauseln handelt, in denen die Geltung der früheren ge-

setzlichen Kündigungsfristen wirksam vereinbart worden war. Der Mieter wird

nicht unzumutbar dadurch belastet, daß er grundsätzlich an den vertraglich ver-

einbarten Kündigungsfristen festgehalten wird. Er hat - wie schon nach bisheri-

gem Recht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Nach § 564 BGB,

Rdnr. 10) - in den vom Rechtsausschuß angesprochenen Härtefällen einen An-

spruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages, wenn er einen Ersatzmieter

stellt.

Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer

Dr. Leimert Dr. Frellesen