BGH Urteil vom 30.01.2004 – V ZR 92/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 92/03

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 30. Januar 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 157 Ge, 242 Bb

Ist bei dem Verkauf einer noch zu vermessenden Grundstücksfläche der Kaufge-

genstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in

einem maßstabsgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flä-

chenmaßangabe bestimmt, kommt die Anpassung oder Auflösung des Vertrags nach

den Grundsätzen vom Fehlen der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn die Partei-

en bei Vertragsschluß übereinstimmend davon ausgingen, daß die Größe der zeich-

nerisch dargestellten Fläche in etwa der bezifferten Flächengröße entspricht und

das Ergebnis der Vermessung davon wesentlich abweicht (Ergänzung zu Senat, Urt.

v. 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013).

BGH, Urt. v. 30. Januar 2004 - V ZR 92/03 - OLG Brandenburg

LG Cottbus

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 30. Januar 2004 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke,

Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats

des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. Februar

2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 25. August 1992 erwarb der

Kläger von der Beklagten eine noch zu vermessende Teilfläche von "ge-

schätzten" 4.000 qm eines 37.536 qm großen Grundstücks für "vorläufig"

150.000 DM. Die Fläche ist in einem Lageplan, welcher der Vertragsurkunde

beigefügt ist, mit den Buchstaben A bis H bezeichnet. Die Vermessung sollte

von beiden Parteien gemeinsam veranlaßt werden. Bei einer Abweichung der

Größe der vermessenen Fläche von der geschätzten Größe sollte der Kauf-

preis entsprechend angepaßt werden. Der Kläger unterwarf sich wegen einer

Zahlungsverpflichtung von 150.000 DM zuzüglich Zinsen der sofortigen

Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.

Nach der Vermessung entstand ein Grundstück von 5.606 qm. Das ent-

sprechende Grenzprotokoll wurde von dem Kläger unterzeichnet.

Der Kläger zahlte den Kaufpreis nicht. Die Beklagte leitete Zwangsvoll-

streckungsmaßnahmen ein.

Der Kläger meint, der Kaufvertrag sei unwirksam, weil die verkaufte Teil-

fläche nicht hinreichend bestimmt sei. Seiner Vollstreckungsabwehrklage hat

das Landgericht lediglich hinsichtlich des 150.000 DM übersteigenden Kauf-

preisteils stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesge-

richt die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde insge-

samt für unzulässig erklärt.

Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die

Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zu-

rückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die Bezeichnung der Teilfläche in dem

Kaufvertrag genüge nicht den Anforderungen an die hinreichende Bestimmtheit

des Kaufgegenstands. Die tatsächliche Größe und die Lage der Fläche ließen

sich nach den Einzeichnungen in dem Lageplan nicht zweifelsfrei ermitteln.

Aus dem Vorbringen der Parteien ergebe sich nicht, daß sie sich dieses Um-

stands bewußt und deshalb einig gewesen seien, daß die konkreten Grenzen

erst später bestimmt werden sollten. Auch gebe es in dem Vertrag keine An-

haltspunkte dafür, daß die Parteien den Umfang der von der Beklagten ge-

schuldeten Leistung bewußt offen gelassen und insoweit die Bestimmung ihr

oder einem Dritten überlassen hätten. Eine nachträgliche Vereinbarung über

den konkreten Vertragsgegenstand hätten die Parteien nicht getroffen. Der

Unterschrift des Klägers unter dem Grenzprotokoll komme für die Entscheidung

keine rechtliche Bedeutung zu.

Das hält einer revisionsrechtichen Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Kaufvertrag

nicht unwirksam; die verkaufte Grundstücksteilfläche ist hinreichend bestimmt.

a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,

daß nach der Rechtsprechung des Senats ein Vertrag über den Verkauf einer

noch zu vermessenden Teilfläche wirksam ist, wenn die Vertragsparteien Ei-

nigkeit über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche entsprechend

einer zeichnerischen - nicht notwendig maßstabsgerechten - Darstellung in

einem der notariellen Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan und über die

spätere Konkretisierung der Fläche durch eine genaue Grenzziehung erzielt

haben und dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden hat

(BGHZ 150, 334, 339 f.).

b) Jedoch meint es zu Unrecht, daß die Größe und Lage der verkauften

Teilfläche in dem Kaufvertrag nicht ausreichend gekennzeichnet ist. Zwar ha-

ben die Parteien nichts zu dem Maßstab des Lageplans, der dem Kaufvertrag

als Anlage beigefügt ist, vorgetragen; aber aus den in dem Lageplan eingetra-

genen Maßen läßt sich der Maßstab ermitteln. Da revisionsrechtlich zu Gun-

sten der Beklagten von einem maßstabsgerechten Plan auszugehen ist, kann

die Lage der Punkte A bis H anhand der Markierung des von den Parteien ge-

wollten Grenzverlaufs in dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat

vorgelegten Plan (vgl. Abschrift der Kaufurkunde), ihrer Entfernung zueinander

und ihres Abstands zu den eingezeichneten Gebäuden bestimmt werden. Da-

mit und mit dem orangefarben eingezeichneten Grenzverlauf haben die Partei-

en den Vertragsgegenstand hinreichend beschrieben. Auch waren sie sich, wie

die Bestimmung über die gemeinsam zu veranlassende Vermessung zeigt,

darüber einig, daß die genaue Grenzziehung entsprechend der zeichnerischen

Darstellung später erfolgen sollte. Eine Vollmacht zur Anerkennung des amtli-

chen Meßergebnisses hatten sie den Angestellten des beurkundenden Notars

erteilt (unten 2 b).

c) Für ein von dem Berufungsgericht angesprochenes Leistungsbestim-

mungsrecht (§§ 315, 317 BGB) ist danach kein Raum.

2. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, daß die Zwangsvollstreckung

der Beklagten aus der Vertragsurkunde zulässig ist.

a) Der Kläger hat mit seiner Rücktrittserklärung zu erkennen gegeben,

daß er sich von dem Vertrag lösen will. Zwar begründet der Umstand, daß die

Beklagte dem Kläger kein Wegerecht verschafft hat, kein Rücktrittsrecht für

ihn. Nach Ziff. 7.3 des Vertrags ist die Beklagte lediglich verpflichtet, den Klä-

ger bei der Einräumung eines Wegerechts nach besten Kräften zu unterstüt-

zen. Daß sie das nicht getan hat, behauptet der Kläger zwar in der Berufungs-

instanz; Beweis dafür hat er jedoch nicht angetreten. Aber der Rücktritt könnte

unter dem Gesichtspunkt des Fehlens der Geschäftsgrundlage zur Auflösung

des Vertrags führen.

b) Die Annahme, daß dann, wenn bei dem Verkauf einer noch nicht ver-

messenen Grundstücksfläche der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde

sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabsgerechten Plan

als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmt

wird, in der Regel der objektive Inhalt der Verkäufer- und der Käufererklärung

dahin geht, daß bei Differenzen zwischen der angegebenen bezifferten und der

der angegebenen Grenzziehung entsprechenden umgrenzten Flächengröße

die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist

(Senat, Urt. v. 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013), hat Bedeutung für

die Ermittlung des Vertragsinhalts. Sie führt jedoch nicht dazu, daß sich die

Parteien in allen Fällen einer Abweichung zwischen der bezifferten und der

zeichnerisch dargestellten Flächengröße an dem (unveränderten) Vertrag fest-

halten lassen müssen. Ergibt sich aus ihm, daß sie übereinstimmend von einer

bestimmten Größe der in dem Plan eingezeichneten Fläche ausgehen und nur

eine prozentual bezifferte Abweichung nach der Vermessung tolerieren wollen,

dann haben sie diese Flächengröße zur beiderseitigen Geschäftsgrundlage

gemacht. So ist es hier. In Ziff. 8.1 haben die Parteien zwei Notariatsange-

stellte bevollmächtigt, nach Vorliegen des amtlichen Vermessungsergebnisses

dieses bis zu einer maximalen Abweichung von 5 % als vertragsgemäß anzu-

erkennen. Wie das Berufungsgericht zutreffend feststellt, wurde diese Voll-

macht zwar zum Vollzug des Vertrags im Grundbuch erteilt. Aber darin er-

schöpft sich ihre Bedeutung nicht. Hinsichtlich des Vertragsinhalts spiegelt sie

wider, welche Flächengröße die Beklagte verkaufen und der Kläger kaufen

wollte. Die Beschränkung der Vollmacht hat zur Folge, daß die Parteien bei

einer größeren Abweichung selbst zusammenwirken und weitere Erklärungen

abgeben müssen, um den Kaufvertrag zu vollziehen. Das zeigt, daß ihre ge-

meinsame Geschäftsgrundlage eine Größe der verkauften Teilfläche von

4.000 qm plus/minus 5 % war. Ergibt die entsprechend der zeichnerischen

Darstellung erfolgte Vermessung eine größere Abweichung, fehlt es an der

Geschäftsgrundlage. Der Vertrag ist entweder anzupassen oder - aufgrund der

Rücktrittserklärung des Klägers - aufzulösen.

3. Die dafür erforderlichen Feststellungen muß das Berufungsgericht

nachholen. Es muß aufklären, wie groß die zeichnerisch dargestellte Fläche

tatsächlich ist. Falls sie der herausgemessenen Flächengröße (5.606 qm) ent-

spricht, haben sich die Parteien über einen für ihre Willensbildung wesentli-

chen Umstand geirrt. In einem solchen Fall sind die Grundsätze über das Feh-

len der Geschäftsgrundlage anwendbar (BGH, Urt. v. 13. November 1975,

III ZR 106/72, NJW 1976, 565, 566). Bleibt die Flächengröße hingegen inner-

halb der Vorstellung der Parteien, hat die Rücktrittserklärung des Klägers keine

rechtlichen Folgen. Für diesen Fall weist der Senat darauf hin, daß sämtliche

Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind. Entgegen der

Auffassung des Klägers wurde die Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB

vom 4. Oktober 1994 weder unter einer Bedingung noch vorläufig erteilt. Sie

enthält lediglich rechtliche Hinweise auf die zusätzliche Notwendigkeit einer

Teilungsgenehmigung nach § 8 BbgBO.

4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur

neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Tropf Krüger Lemke

Gaier Schmidt-Räntsch