BGH Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwoh-
nung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht,
können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der
§§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden.
BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 - LG Köln
AG Bergisch-Gladbach
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der Beklag-
ten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom
29. Januar 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte mietete von den Klägern ab dem 1. Oktober 1997 nach Be-
sichtigung der Räumlichkeiten eine im Dachgeschoß gelegene 4-Zimmer-
Maisonette-Wohnung
in R. , G. -Straße
. Bei dem
Obergeschoß der Wohnung handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1997 heißt es in § 1: "Wohnfläche: 110 m2". Die
monatliche Miete betrug 1.550 DM.
Im Jahr 2001 ließ die Beklagte die Wohnung ausmessen. Tatsächlich be- trägt die Wohnfläche 89 m2 unter Anrechnung der Dachschrägen im Spitzboden
bzw. 109,03 m2 bei einer Addition der reinen Grundrißflächen beider Geschos- se. Dabei entfallen auf den unteren Teil der Wohnung 69,03 m2 und auf die Grundrißfläche des ausgebauten Spitzbodens 40 m2.
Die Beklagte minderte die Miete für die Monate August bis November
2001 um monatlich 460 DM oder 235,19 €, für die Mona te Dezember 2001 bis
März 2002 um monatlich 360 DM oder 184,07 €.
Mit ihrer Klage verlangen die Kläger Zahlung der einbehaltenen Beträge
in Höhe von 1.677,03 €.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichte-
te Berufung hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung von 466,63 € verur-
teilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-
lassenen Revision verfolgen die Kläger weiterhin ihr ursprüngliches Zahlungs-
begehren. Die Beklagte hat Anschlußrevision mit dem Ziel einer Klageabwei-
sung insgesamt eingelegt.
Entscheidungsgründe
Die Revision und die Anschlußrevision haben Erfolg. Sie führen zur Auf-
hebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Be-
rufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NZM 2003, 278 veröffentlicht ist,
hat zur Begründung ausgeführt:
Die Beklagte sei zur Minderung der Miete aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche von 89 m2 statt der im Mietvertrag aufgeführten Größe von 110 m2
berechtigt. Dabei habe es sich nicht nur um eine unverbindliche Beschreibung
gehandelt, sondern um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit. Die abwei-
chende Wohnfläche beeinträchtige die Tauglichkeit der Wohnung zum ver-
tragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich. Es komme nicht darauf an,
ob die Beklagte in dem von ihr ausgeübten konkreten Mietgebrauch durch die
Mindergröße beeinträchtigt gewesen sei. Eine Flächendifferenz von mehr als
19 % berechtige zu einer monatlichen Minderung von 295,91 DM oder
151,30 €, somit insgesamt von 1.210 € für den hier maßg
eblichen Zeitraum. Im
übrigen bleibe die Beklagte zur Zahlung verpflichtet. Soweit diese hilfsweise
unter dem Gesichtspunkt einer vermeintlichen Mietpreisüberhöhung mit Rück-
zahlungsansprüchen von monatlich 84,30 DM für die Zeit ab dem 1. Oktober
1997 die Aufrechnung erklärt habe, hätte sie, da die Aufrechnungsforderung die
Klageforderung übersteige, angeben müssen, in welcher Reihenfolge - bezogen
auf die einzelnen Monate - sie die von ihr gezahlten Mieten zurückfordere.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
1. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete
für die Monate August 2001 bis einschließlich März 2002, wenn die Beklagte
die Miete zu Recht nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (für den Monat August
2001) und § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. (für die Folgezeit) gemindert hat.
Soweit die Beklagte sich darauf beruft, die tatsächliche Größe der gemie-
teten Wohnung bleibe erheblich hinter der im Mietvertrag angegebenen Fläche
zurück, kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zu
einer Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt
(Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 unter II 2, zur Veröffentli-
chung bestimmt). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt.
a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, bei der Angabe der Wohnflä-
che im Mietvertrag handele es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung,
ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision
nicht angegriffen.
b) Ein Sachmangel liegt jedoch nur vor, wenn der nach dem Vertrag vor-
ausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 16). Dies ist dann der Fall, wenn der tat-
sächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffen-
heit nachteilig abweicht. Zur Größe der Wohnung ist in § 1 des Mietvertrages vereinbart: "Mietwohnfläche: 110 m2". Der Begriff der "Wohnfläche" ist ausle-
gungsbedürftig. Ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezug-
nahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung liegen nicht vor. Ein all-
gemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat
sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250, 254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997
- V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil vom
30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4;
anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai
1991 - VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1 aa) und
wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. Wie sie den Begriff der "Wohn-
fläche" verstanden haben, ist daher vom Gericht nicht festgestellt. Eine verbind-
liche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt.
aa) Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummiet-
recht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vor-
liegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II.
Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die aufgrund
§ 19 Abs. 1 Satz 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnflä-
che vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) im wesentlichen gleichlautend
ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln (so auch Börstinghaus: in
Schmidt-Futterer, aaO, § 558, Rdnr. 65; Kraemer, DWW 1998, 365, 371). Zwar
beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öf-
fentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Woh-
nungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und
werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preis-
freien Wohnraum herangezogen (Langenberg, NZM 2003, 177, 179). Die Vor-
gaben, nach denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die
Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohn-
raums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Für eine
entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, daß die DIN 283
Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im we-
sentlichen mit §§ 42 bis 44 II. BVO und den Bestimmungen der Wohnflächen-
verordnung übereinstimmt. Der Umstand, daß die DIN 283 seinerzeit zurückge-
zogen wurde, läßt sich nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit verwenden. Der
Grund der Aufhebung lag allein darin, daß ein Bedürfnis für eine Regelung zur
Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint wur-
de (Nachweise bei Langenberg aaO).
Es liegt auf der Hand, daß auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein
erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein aner-
kannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht besteht. Die-
sem Interesse kann durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in
angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden des-
halb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine
entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel
anzunehmen sein.
bb) Soweit die Vorschriften der DIN 283 einerseits und der §§ 42 bis 44
II. BV sowie der Wohnflächenverordnung andererseits geringfügig voneinander
abweichen und bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall unter Umstän-
den zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, kann dahinstehen, welche Be-
rechnungsmethode anzuwenden ist. Nach den genannten Vorschriften sind die
Grundflächen von Räumen und Raumteilen übereinstimmend mit einer lichten
Höhe von mindestens 1 Meter und unter 2 Metern zur Hälfte anrechenbar;
Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter sind nicht
zu berücksichtigen. Unstreitig beläuft sich im vorliegenden Fall die danach unter
Berücksichtigung der Dachschrägen im Spitzboden ermittelte Wohnfläche nicht auf 110 m2, sondern nur auf 89 m2, so daß ein zur Minderung berechtigender
Mangel vorläge.
cc) Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, daß
die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Aus-
führungen abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, daß ein
anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung na-
heliegender ist. Es erscheint bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen
im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundflä-
che der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte
von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei ei-
nen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (so
für gewerblich genutzte Flächen der Normenausschuß Bauwesen im Deutschen
Institut für Normung e.V., zitiert nach Isenmann NZM 1998, 749; dagegen Lan-
genberg, NZM 2003, 177, 179; Schießer, MDR 2003, 1401, 1403). Die tatsäch- liche Grundfläche der angemieteten Wohnung beträgt unstreitig 109,03 m2, so
daß - eine Vereinbarung über die Berechnung nach der reinen Grundfläche un- terstellt - gegenüber der angegebenen Fläche von 110 m2 allenfalls eine uner-
hebliche Abweichung vorläge, die nicht zur Minderung berechtigt (§ 536 Abs. 1
Satz 2 BGB n.F. und § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.).
partner den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, im bisherigen Prozeß-
verlauf nicht ausreichend erörtert worden ist und die Sache aus anderen, noch
auszuführenden Gründen ohnehin zurückverwiesen werden muß, erscheint es
sachgerecht, die erforderliche Vertragsauslegung - gegebenenfalls nach er-
gänztem Parteivorbringen - dem Tatrichter zu übertragen. Dabei wird eine be-
stehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der oben genannten
Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen sein (BGH, Urteil vom
30. November 1990 aaO; vgl. für Berlin KG, IBR 2001, 202). Sollte eine Miet-
minderung wegen einer zu geringen Wohnungsgröße grundsätzlich in Betracht
kommen, wird das Landgericht zusätzlich zu bedenken haben, daß die Beklagte
hinsichtlich einer Forderung der Kläger für die Monate August bis November
2001 in Höhe von 100 DM monatlich die Aufrechnung erklärt hat mit Rückforde-
rungsansprüchen wegen zuviel gezahlter Mieten für die Zeit bis Juli 2001.
Entgegen der Ansicht der Revision scheitern Ansprüche der Beklagten
nicht daran, daß die Flächenabweichung ihr etwa bekannt oder infolge grober
Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre (§ 539 BGB a.F.). Selbst wenn die
Beklagte gewußt hätte, daß die lichte Höhe unter Dachschrägen nach den
aufgeführten Vorschriften nicht oder nur zum Teil berücksichtigt wird, konnte
von ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anre-
ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anrechenbare
Wohnfläche gemäß DIN 283 oder § 44 II. BVO auch nur annähernd einzuschät-
zen (Kraemer, aaO; Kinne, GE 2003, 100, 102).
2. Die Anschlußrevision ist kraft Gesetzes statthaft und auch im übrigen
zulässig (§ 554 ZPO).
Soweit das Berufungsgericht die Hilfsaufrechnung der Beklagten man-
gels hinreichender Bestimmtheit für unzulässig gehalten hat, kann dem Landge-
richt ebenfalls nicht gefolgt werden.
a) Die Beklagte hat in der Berufungsinstanz ausgeführt, aufgrund der tat- sächlich geringeren Wohnfläche habe sie eine Miete von 17,79 DM/m2 gezahlt,
die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Ihr ständen
deshalb Rückzahlungsansprüche von monatlich 84,30 DM für die gesamte
Mietvertragszeit ab dem 1. Oktober 1997 zu. Der Bestimmtheitsgrundsatz des
§ 253 Abs. 2 ZPO, der auch für die Prozeßaufrechnung gilt (BGHZ 149, 120,
124), ist gewahrt. Die Beklagte hat ihre zur hilfsweisen Aufrechnung gestellten
Gegenforderungen im einzelnen dargelegt und beziffert. Entgegen der Ansicht
des Berufungsgerichts ist ein Schuldner nicht gehalten, nun noch ausdrücklich
darzulegen, in welcher Reihenfolge mit den Forderungen aufgerechnet werden
solle. Trifft der Schuldner keine derartige Bestimmung, so ergibt sich aus der
die Rangordnung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen. Dabei gilt
§ 396 Abs. 1 Satz 2 BGB auch, wenn sowohl der Gläubiger als auch der
Schuldner mehrere Forderungen geltend machen (MünchKomm-BGB/Schlüter,
schrift betrifft zudem nicht nur eine Mehrheit von selbständigen Forderungen,
sondern ist auch bei der Aufrechnung mit mehreren Mietzinsraten anwendbar
(Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 2003, § 396 Rdnr. 1; zur entsprechenden
Anwendung des § 366 BGB für diesen Fall BGHZ 91, 375, 379). Mangels einer
ausdrücklichen Erklärung der aufrechenden Prozeßpartei ist davon auszuge-
hen, daß die Geltendmachung ihrer Forderungen im Prozeß der materiell-
rechtlich vorgegebenen Rangordnung folgt.
Im übrigen hat die Beklagte in ihrer Begründung der Anschlußrevision
deutlich gemacht, in welcher Reihenfolge ihre behaupteten Gegenforderungen
hilfsweise zur Aufrechnung gestellt werden sollen. Eine derartige Klarstellung in
der Revisionsinstanz ist zulässig (BGHZ 11, 192, 195; vgl. Musielak/Foerste,
ZPO, 3. Aufl., aaO, § 253 Rdnr. 28).
b) Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht geprüft,
ob die von der Beklagten ab dem 1. Oktober 1997 gezahlte Miete unter Berück-
sichtigung des Vorbringens in der Revisionsinstanz und der im Urteil des Se-
nats vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, zur Veröffentlichung bestimmt) dar-
gelegten Grundsätze unangemessen hoch im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG war
mit der Folge, daß ihr im Umfang einer eventuellen Teilnichtigkeit der Mietpreis-
vereinbarung Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu-
stünden. Mit diesen könnte die Beklagte hilfsweise gegen die Klageforderung
aufrechnen, wenn die Mietminderung ganz oder teilweise nicht berechtigt wäre.
Der Senat ist insoweit an einer eigenen Entscheidung gehindert, weil es hierzu
weiterer Feststellungen über die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5
Abs. 2 WiStG bedarf. Gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist die Sache unter Auf-
hebung des Berufungsurteils (§ 562 Abs. 1 ZPO) daher zur neuen Verhandlung
und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Richter am Bundesgerichtshof Dr. Hübsch ist wegen Ausscheidens aus dem Justizdienst an der Unterzeichnung verhindert
Karlsruhe, 26. April 2004
Dr. Deppert
Dr. Leimert
Wiechers