BGH Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 185/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 185/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

Verkündet am: 28. April 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

MiethöheRegG (MHG) § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG

bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den

§§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgese-

henen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einver-

nehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03 - LG Berlin

AG Berlin-Mitte

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 7. April 2004 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67

des Landgerichts Berlin vom 24. April 2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in

dem Anwesen E. straße in B. . In den Jahren 1998/99 führten die

Kläger nach vorheriger Ankündigung durch die von ihnen beauftragte Hausver-

waltung in dem Wohnhaus verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durch.

Nach dem Abschluß der Baumaßnahmen teilte die Hausverwaltung mit Schrei-

ben vom 27. Oktober 1999 der Beklagten mit, daß sich die Miete mit Wirkung

vom 1. Dezember 1999 um einen Modernisierungszuschlag von insgesamt

145,02 DM - wovon 82,71 DM auf die Erneuerung der Heizung und 62,31 DM

auf andere, im einzelnen bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen entfielen -

auf nunmehr 692,31 DM (einschließlich einer unveränderten monatlichen Be-

triebskostenvorauszahlung von 197,90 DM) erhöhe. Die Beklagte widersprach

dieser Mieterhöhung. Es kam deshalb zu einem längeren Schriftwechsel zwi-

schen den Parteien, der schließlich im Februar 2001 mit einer Vereinbarung

beider Seiten über einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 104,29 DM

- 82,71 DM für die Modernisierung der Heizung und 21,58 DM für die sonstigen

Maßnahmen - endete.

Mit Schreiben vom 20./22. Juni 2001 erbaten die Kläger die Zustimmung

der Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete nach § 2 des Gesetzes zur

Regelung der Miethöhe (MHG). Unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel

2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken verlangten sie für die Zeit ab

1. September 2001 eine Miete von 8,18 DM/m²; daraus errechneten sie eine

Erhöhung der Miete von bisher 349,39 DM (ohne den vereinbarten Modernisie-

rungszuschlag) um 104,81 DM auf künftig 454,20 DM, zuzüglich des Moderni-

sierungszuschlages und der Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit auf

756,39 DM. Die Beklagte stimmte diesem Erhöhungsverlangen nicht zu.

Das Amtsgericht hat die auf Erteilung der Zustimmung gerichtete Klage

abgewiesen. Das Landgericht hat ihr in vollem Umfang stattgegeben und die

Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Modernisierungsvereinba-

rung ebenso wie ein einseitig geforderter Modernisierungszuschlag unter den

Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG fällt. Mit ihrer Revision

verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von

Bedeutung, ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei begründet. Die verlangte

Miete von 8,18 DM/m² liege unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete, die sich

auf 8,88 DM/m² belaufe. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG

stehe der verlangten Mieterhöhung um 104,81 DM nicht entgegen. Der Erhö-

hungsbetrag mache weniger als 30 % der am 1. September 1998 geschuldeten

Nettokaltmiete von 349,39 DM aus; bei der Ermittlung des zulässigen Erhö-

hungsbetrages sei der Modernisierungszuschlag, auf den sich die Parteien am

6. Februar 2001 geeinigt hätten, nicht zu berücksichtigen. Dieser Zuschlag be-

ruhe nämlich auf Baumaßnahmen, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3

MHG gerechtfertigt hätten; er sei deshalb nach dem Ausnahmetatbestand des

§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG, der über seinen Wortlaut hinaus auch bei einer

einvernehmlichen Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen anwend-

bar sei, auszuklammern. Dieses Ergebnis trage den beiderseitigen Interessen

der Mietvertragsparteien angemessen Rechnung. Im übrigen sei es sinnvoll,

wenn die Parteien eine derartige Mieterhöhung im Wege einer Vereinbarung

regeln könnten und der Vermieter nicht gezwungen werde, die Erhöhung auf

dem förmlichen (einseitigen) Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur

um sich die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG offen zu halten.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in vollem Umfang

stand.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß im vor-

liegenden Fall noch die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethö-

he (MHG) und nicht die entsprechenden Vorschriften des Mietrechtsreformge-

setzes (§§ 558 - 559 BGB) anzuwenden sind, weil das Erhöhungsverlangen der

Kläger der Beklagten vor dem 1. September 2001 zugegangen ist (Art. 229 § 3

Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, daß der von

den Parteien vereinbarte Modernisierungszuschlag bei der Berechnung der

Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG nicht zu berücksichtigen

ist. Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung

der Miete verlangen, wenn sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei

Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, nicht um mehr

als 30 % erhöht. Die Frage, ob der Ausnahmetatbestand der "Erhöhungen nach

den §§ 3 bis 5" nur die vom Vermieter einseitig und in der vorgeschriebenen

Form erklärten Erhöhungen oder auch entsprechende einvernehmliche Rege-

lungen der Parteien umfaßt, ist allerdings umstritten und bislang höchstrichter-

lich nicht geklärt.

a) Nach einem Teil des Schrifttums und der Rechtsprechung gilt die ge-

nannte Ausnahme lediglich für förmliche Erhöhungserklärungen des Vermie-

ters. Begründet wird dies zum einen mit dem Wortlaut der Vorschrift, der nur die

§§ 3 bis 5 MHG erfasse, entsprechende Vereinbarungen der Parteien mit einer

betragsmäßig bestimmten Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 2. Halbsatz MHG

aber nicht erwähne. Überdies diene das in den §§ 3 bis 5 MHG vorgeschriebe-

ne Verfahren auch dem Schutz des Mieters vor einer Übervorteilung durch den

Vermieter (außer dem Berufungsgericht z.B. LG Potsdam, GE 2001, 61 = WuM

2001, 197 = NZM 2001, 1075; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

7. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 214; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 629; ebenso

für die § 2 Abs. 1 MHG entsprechende Vorschrift des § 558 BGB n.F.: Bamber-

ger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 Rdnr. 27; unentschieden Palandt/Weidenkaff,

BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20).

b) Nach anderer Auffassung ist die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG gere-

gelte Ausnahme auch auf Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über einen

Modernisierungszuschlag anzuwenden. Danach kommt es allein auf die materi-

elle Rechtslage an. Da Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen,

müßten nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung bei der Ermittlung der

Kappungsgrenze auch solche Mieterhöhungen außer Betracht bleiben, die auf

einer Wohnungsmodernisierung beruhten, jedoch nicht vom Vermieter in dem

förmlichen Verfahren des § 3 MHG einseitig erklärt, sondern von den Parteien

einvernehmlich ausgemacht worden seien (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 399 =

GE 1993, 155 = WuM 1993, 106 = ZMR 1993, 161; LG Frankfurt, ZMR 1997,

474; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,

3. Aufl., III. A, Rdnr. 353; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG,

Rdnr. 30; Lammel, Wohnraummietrecht, § 2 MHG, Rdnr. 63; MünchKomm/

Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, 12. Aufl., § 2 MHG

Rdnr. 32; Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung [1997], § 2 MHRG, Rdnr. 99;

ähnlich Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraumiete, 4. Aufl., § 150

Rdnr. 13).

c) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend.

Zwar könnte der Wortlaut des Ausnahmetatbestandes in § 2 Abs. 1

Satz 1 Nr. 3 MHG durch die Bezugnahme auf § 3 MHG dafür sprechen, daß auf

eine Erhöhung auf Grund eines einseitigen Mieterhöhungsverlangens abzustel-

len ist. Eine solche allein am Wortlaut der Bestimmung orientierte Auslegung

würde aber dem Sinn und Zweck des § 3 MHG nicht gerecht. Durch diese Vor-

schrift soll aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen die Mo-

dernisierung des alten Wohnungsbestandes gefördert werden; den Anreiz zur

Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen gibt das Gesetz

dem Vermieter durch die Privilegierung der damit zusammenhängenden Kosten

(vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO, § 3 MHG, Rdnrn. 5-7; Emme-

rich/Sonnenschein, § 3 MHG, Rdnr. 1; Staudinger/Emmerich aaO, § 3 MHG

Rdnr. 10). Dieses Ziel würde weitgehend verfehlt, wenn der Vermieter wegen

der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Kosten einer not-

wendigen und sinnvollen Wohnungsmodernisierung nur deshalb nicht oder al-

lenfalls teilweise umlegen könnte, weil er eine einverständliche Regelung mit

dem Mieter dem formalisierten einseitigen Verfahren nach § 3 MHG vorgezo-

gen hat. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, es könne nicht Sinn

und Zweck des Gesetzes sein, den Vermieter im Ergebnis dazu zu zwingen,

sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen auf dem förmlichen Weg

und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Miet-

anpassung nach § 2 MHG zu erhalten. Entscheidend kommt es darauf an, daß

die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete

ausgestatteten Modernisierungskosten nicht durch die Kappungsgrenze des § 2

Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG wieder ganz oder teilweise "neutralisiert" werden.

Berechtigte Interessen des Mieters, insbesondere sein Schutz vor unan-

gemessener Erhöhung der Miete, stehen der hier vertretenen Auffassung nicht

entgegen. Auch das Gesetz geht davon aus, daß der Mieter - gegebenenfalls

mit sachkundiger Beratung - in der Lage ist, die Berechtigung eines Modernisie-

rungszuschlages an Hand der vorgeschriebenen Berechnung und Erläuterung

(§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG) in eigener Verantwortung zu überprüfen. Bei einem

auf einvernehmliche Regelung gerichteten Erhöhungsverlangen des Vermieters

kann sich der Mieter eine fehlende Berechnung oder Erläuterung ohne weiteres

vom Vermieter vorlegen lassen. Häufig wird der Vermieter, wie gerade der vor-

liegende Fall zeigt, sogar bereit sein, den Modernisierungszuschlag zu reduzie-

ren, wenn er auf diese Weise den sonst unumgänglichen Rechtsstreit vermei-

den kann.

Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird allerdings von dem

Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG eine einvernehmliche

Regelung der Mietvertragsparteien nur insoweit erfasst, als es sich um die Um-

legung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach §

3 MHG rechtfertigen würden. Daß diese Voraussetzung für die Vereinbarung

der Parteien insgesamt gegeben ist, hat das Berufungsgericht entgegen der

Rüge der Revision, hieran fehle es, im Tatbestand (S. 3) und in den Entschei-

dungsgründen (S. 9) seines Urteils festgestellt. Einwendungen gegen die Rich-

tigkeit dieser Feststellungen hat die Revision nicht erhoben.

3. Aus dem Gesagten folgt, daß auch die einjährige Sperrfrist des § 2

Abs. 1 Nr. 1 MHG für die Mieterhöhung gewahrt ist, weil hierbei die Mieterhö-

hungen nach §§ 3 – 5 MHG gleichfalls unberücksichtigt bleiben.

4. Da das Berufungsgericht die von den Klägern mit Wirkung vom

1. September 2001 begehrte Mieterhöhung nach § 2 MHG auch im übrigen zu-

treffend berechnet hat, erweist sich die Revision der Beklagten insgesamt als

unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Richter am Bundesgerichtshof Wiechers ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 26.04.2004 Dr. Deppert

Dr. Wolst