BGH Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 286/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 286/06

Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers

sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts

Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-

gens nach § 558 BGB.

Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in

G. gemietet. Die Miete betrug 237,16 € zuzüglich Nebenkosten.

Mit Schreiben vom 20. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel-

nen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte

Mieterhöhung um 51,30 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Mit

Schreiben vom 9. Juli 2003 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die bis zu

diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlten Modernisierungszuschläge von jeweils

51,30 € für die Monate Juni und Juli 2003 zu überweisen. Die Beklagten zahlten

am 22. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit dem Vermerk "Nachz. mod juni

juli". Auf Nachfrage der Klägerin erläuterten die Beklagten, dass es sich um ei-

nen - vom Mieterverein G. errechneten - monatlichen Modernisierungszu-

schlag in Höhe von 24,77 € handele.

Mit Schreiben vom 26. Juli 2004 begehrte die Klägerin von den Beklag-

ten Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ab 1. Oktober 2004 um 41,18 €

auf 303,11 € monatlich. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklag-

ten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisie-

rung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 € monatlich) anerkannt hät-

ten - eine bisherige Nettomiete von 261,93 € zugrunde. Die Beklagten stimmten

der Mieterhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete

Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge-

wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä-

gerin ihr Begehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt:

Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere

bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver-

langens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das

Mieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn erst durch das Mieter-

höhungsverlangen vom 26. Juli 2004 habe die Klägerin das in den regelmäßi-

gen Zahlungen der Beklagten liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung

der Grundmiete um 24,77 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende

Änderung der Miethöhe gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhe-

bung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß

§§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahme-

vorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004

- VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen

der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re-

daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557

Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält-

nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände-

rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig

durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde-

re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe

der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des

Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge-

ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun-

gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz-

würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge-

hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet

habe.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An-

spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom

26. Juli 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht

gegebenen Begründung verneint werden.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme

des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 €

durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru-

fungsgerichts, in den - im Anschluss an das Schreiben der Klägerin vom 9. Juli

2003 - geleisteten Zahlungen der Beklagten liege ein Angebot auf einvernehm-

liche Erhöhung der Grundmiete um den jeweils zusätzlich gezahlten Betrag von

24,77 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 26. Juli 2004 angenommen

habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revi-

sionsinstanz nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein

anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder

Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132,

133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefunde-

ne Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH,

Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a).

2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der

Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli-

chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten

umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach

§ 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur-

teils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen

gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007

- VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3

BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB

auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge-

führter Modernisierungsmaßnahmen.

§ 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in

§ 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt-

schafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor-

handenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten

hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs-

bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges

Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten

Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes-

sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht

durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze

(§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom

18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558

Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber ha-

be durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände-

rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi-

ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be-

rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver-

fahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes

begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13).

3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen

Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi-

derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558

Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni-

sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames

Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. Erforderlich

ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte

Mieterhöhung in dieser Höhe (hier: 24,77 €) auch einseitig nach § 559 BGB hät-

te durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen-

den Sachverhalt der Fall, denn von einer materiellen Berechtigung der Klägerin,

wegen Modernisierung eine Mieterhöhung in Höhe von 24,77 € zu verlangen,

sind auch die Beklagten nach einer Prüfung des Mieterhöhungsschreibens vom

20. März 2003 durch den Mieterverein ausgegangen. Unter diesen Umständen

bedurfte es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keines näheren

Sachvortrags der Klägerin zu weiteren Einzelheiten der Modernisierungsmaß-

nahmen.

III.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-

ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-

entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite-

ren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat. Die Sache ist daher zur

neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 08.11.2005 - 1 C 1106/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 127/05 -