BGH Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 135/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 26. Mai 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 4. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert

und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer

des Landgerichts München I vom 5. März 2003 wird zurückgewie-

sen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 22. März 1989 von den

Rechtsvorgängern der Kläger eine Wohnung im ersten Stock in der E.

straße in M. . In einem Beiblatt zum Mietvertrag sind die auf die

Mieter des Mehrparteienwohnhauses umzulegenden Nebenkosten aufgelistet,

unter anderem auch die "Kosten für Gartenpflege".

Im August 1999 rechneten die Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum

1. August 1998 bis 31. Juli 1999 ab. In der Abrechnung waren, wie auch in den

früheren Jahren, Kosten für die Pflege des Gartens enthalten. Im Februar 2000

forderte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung die Beklagten auf,

einer Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen. Die Beklagten stimmten der Miet-

erhöhung nicht zu. Bezüglich der Kosten für die Gartenpflege haben sie geltend

gemacht, sie dürften hieran nicht beteiligt werden, weil sie nach dem Mietver-

trag nicht berechtigt seien, den Garten zu nutzen, und auch praktisch keine

Nutzungsmöglichkeit hätten.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten

Klage weitgehend und dem Verlangen der Kläger nach Erhöhung der Nebenko-

stenvorauszahlung (20 DM/monatl.) für die Pflege des Gartens in voller Höhe

stattgegeben. Die auf Zahlung der für die Gartenpflege geleisteten anteiligen

Beträge (insgesamt 160,59 DM = 82,11 €) gerichtete W iderklage hat das

Amtsgericht abgewiesen.

Mit der Berufung haben sich die Beklagten dagegen gewandt, an den

Kosten der Gartenpflege beteiligt zu werden. Sie haben das Urteil insoweit an-

gegriffen, als ihre Widerklage abgewiesen worden ist und sie dazu verurteilt

worden sind, einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung von 250 DM auf

270 DM (127,82 € auf 138,05 €) zuzustimmen. Das Landge

richt hat das

Rechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen. Mit der von der Kammer zugelas-

senen Revision wenden sich die Beklagten weiterhin dagegen, mit Kosten für

die Pflege des Gartens belastet zu werden.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revisionsinstanz noch von In-

teresse, ausgeführt:

Kosten für die Pflege des Gartens könnten gemäß Nr. 10 der Anlage 3

zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) allgemein auf Mie-

ter umgelegt werden. Die Vorschrift differenziere nicht danach, ob der betref-

fende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen könne oder dieser

Gartenanteil gar an ihn mitvermietet sei. Eine Gesamtwürdigung der in Anlage 3

genannten Nebenkostenarten lasse vielmehr darauf schließen, daß es allge-

mein für die Frage der Umlegbarkeit nicht darauf ankomme, ob der Mieter

selbst einen unmittelbaren oder mittelbaren Nutzen an der Gartenfläche habe.

So könnten etwa die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs allgemein auf die

Mieter eines Anwesens umgelegt werden, ohne daß danach differenziert werde,

ob der Lift für jeden Mieter von gleichem Nutzen sei. Ausreichend sei es, wenn

der Gartenanteil, um dessen Pflege es gehe, allgemein den Gesamteindruck

des Anwesens günstig beeinflusse. Daß dies der Fall sei, werde von den Be-

klagten nicht bestritten. Bestritten sei auch nicht, daß die umgelegten Garten-

pflegekosten die gemeinschaftliche Gartenfläche betreffe. Ob die Mieter die

Möglichkeit hätten, den Gartenanteil selbst zu nutzen - was hier streitig sei -,

könne dahingestellt bleiben.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß das

Rechtsmittel der Beklagten zurückzuweisen ist.

1. Es kann dahinstehen, ob die Beklagten die Gartenflächen nutzen kön-

nen, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht

der Fall ist, sind sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertragli-

chen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflich-

tet. Kosten der Gartenpflege sind umlagefähige Betriebskosten (früher § 27

Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom

12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Verbindung mit Anl. 3 Nr. 10; seit

1. Januar 2004 § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung vom 25. November

2003, BGBl. I S. 2346). Eine gepflegte (gemeinschaftlich) Gartenfläche ver-

schönert ein Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die

Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (Langenberg, Betriebskostenrecht der

Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, A Rdnr. 91). Diese gesteigerte

Wohnqualität wird auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen oder nutzen

können. Eine gepflegte Gartenfläche kommt ihnen zugute, während ein ver-

nachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtigt

und damit auch den Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter her-

absetzt.

2. Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter

oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten

für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "aus-

geschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (Langenberg aaO; Weitemeyer in:

Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 17). Nach den von der

Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts betreffen

die umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gar-

tenflächen und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erd-

geschoßwohnung des Anwesens allein zur Verfügung stehen.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Wolst