BGH Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 103/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 20. September 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 556a Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an

den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen.

BGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06 - LG Gießen

AG Gießen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 9. August 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball,

den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den

Richter Dr. Koch

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landge-

richts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 22. März 2006 wird zu-

rückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens.

Von Rechts wegen

Die Beklagten waren aufgrund eines Mietvertrags vom 11. Juni 2002 mit

der Rechtsvorgängerin des Klägers ab dem 1. September 2002 Mieter einer

Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage in A. . Das

Haus ist mit einem Aufzug ausgestattet. Ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller

oder Dachboden gehörte nicht zum Mietobjekt der Beklagten.

Nr. 3.2 des Mietvertrags lautet:

"Neben der Miete werden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und in Form von mo- natlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben.

Die von dieser Vorauszahlung erfassten Betriebskosten sind in der Anlage 'Betriebskostenaufstellung' enthalten, welche wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Die monatliche Vorauszahlung beträgt da- nach z.Zt. insgesamt EUR 75,-."

In der Anlage heißt es unter der Überschrift Betriebskostenaufstellung:

"Die in Punkt 3.2 des Mietvertrags vom 11.06.02 ausgewiesene monatliche Betriebskostenvorauszahlung setzt sich zur Zeit aus folgenden Positionen zusammen:

...

4. Aufzug/Aufzüge

..."

Der Kläger hat von den Beklagten für das Jahr 2004 eine Nebenkosten-

nachzahlung verlangt, in der ein anteiliger, nach dem Maßstab der Wohnfläche

umgelegter Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs enthalten ist.

Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Beru-

fung hat das Landgericht die Beklagten auch zur Zahlung der Aufzugskosten

verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die

Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne

Zahlung der Aufzugskosten verlangen. Diese seien gemäß Nr. 3.2 des Mietver-

trags in Verbindung mit der II. Berechnungsverordnung umlagefähig.

Die formularmäßige Umlage der Aufzugskosten sei nicht wegen unan-

gemessener Benachteiligung der Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB

unwirksam. Das gelte für Mieter einer Erdgeschosswohnung auch dann, wenn

sie keinen Nutzen von dem Aufzug hätten. Der Vermieter einer solchen Woh-

nung lege insoweit lediglich seine Preisgestaltung offen und verlagere das Risi-

ko der Kostenveränderung auf den Mieter. Eine rechnerisch exakte Abrechnung

sei ohnehin kaum möglich, denn bei mehrstöckigen Gebäuden müsste auch

zwischen den Mietern im ersten Stock und jenen im obersten Stockwerk unter-

schieden werden, weil die Inanspruchnahme des Aufzugs unterschiedlich groß

sei. Gegen eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten spreche auch

die Regelung in § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung. Danach seien

grundsätzlich auch Wohnungsmieter im Erdgeschoss an den Aufzugskosten zu

beteiligen; also sei die Regelung im Mietvertrag der Parteien mit den wesentli-

chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar.

Die Klausel im Mietvertrag der Parteien sei auch nicht mit der Folge des

§ 305c BGB überraschend. Das Vorhandensein eines Aufzugs sei für die Be-

klagten offensichtlich gewesen. Es sei weit verbreitet, die durch einen Aufzug

entstehenden Kosten auf die Mieter insgesamt umzulegen. Auch als Mieter ei-

ner Erdgeschosswohnung hätten die Beklagten damit rechnen müssen.

II.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand,

so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Der Kläger hat gemäß Nr. 3.2 des Mietvertrags gegen die Beklagten ei-

nen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 auch im Hin-

blick auf die Aufzugskosten.

1. Im Mietvertrag ist in Nr. 3.2 in Verbindung mit der Anlage "Betriebskos-

tenaufstellung" gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart, dass die Beklagten

anteilige Aufzugskosten zu tragen haben. Kosten des Aufzugbetriebs sind um-

lagefähige Betriebskosten (früher § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung in der

Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I S. 2178, in Ver-

bindung mit Anlage 3 Nr. 7; seit 1. Januar 2004 § 2 Nr. 7 der Betriebskosten-

verordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346).

Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch in

revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise angenommen, dass es sich

bei der formularmäßig vereinbarten Beteiligung der Beklagten als Erdge-

schossmieter an den Aufzugskosten nicht um eine überraschende Klausel im

Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handelt.

2. Die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter ei-

ner Erdgeschosswohnung hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1,

Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben ver-

stoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nicht vor, insbe-

sondere weicht die Abrede nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetz-

lichen Regelung ab. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger die Aufzugs-

kosten nach der Wohnfläche umgelegt hat, ohne die Beklagten davon auszu-

nehmen, obwohl ihnen das Vorhandensein eines Fahrstuhls keinen objektiven

Gebrauchsvorteil gewährte.

a) Allerdings kommt eine Heranziehung des § 24 Abs. 2 der Neubaumie-

tenverordnung 1970 (NMV) als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen

Regelung bei Wohnraum, der - wie die von den Beklagten gemietete Woh-

nung - nicht der Preisbindung unterliegt, entgegen der Auffassung des Beru-

fungsgerichts nicht in Betracht. Für preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 24

Abs. 2 Satz 1 NMV, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Ver-

hältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen, sofern nicht im Einverneh-

men mit allen Mietern ein anderer Umlagemaßstab vereinbart ist. Nach § 24

Abs. 2 Satz 2 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausge-

nommen werden.

aa) Die Wertung des § 24 Abs. 2 Satz 1 NMV wird vielfach auf preisfrei-

en Wohnraum übertragen. Daraus folge, dass die anteilige Umlage der Auf-

zugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung in der

Regel möglich sei. Der Gesetz- und Verordnungsgeber sehe es regelmäßig

nicht als unangemessene Benachteiligung an, wenn der Mieter einer solchen

Wohnung unabhängig vom objektiven Nutzen mit der Umlage für einen Fahr-

stuhl belastet werde (LG Berlin, GE 1994, 765; LG Berlin, GE 1995, 567; LG

Duisburg, WuM 1991, 597; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und

Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap.

II Rdnr. 437b; Weitemeyer

in Emme-

rich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556a Rdnr. 22). Nach anderer Ansicht soll

der dem Vermieter durch § 24 Abs. 2 Satz 2 NMV gewährte Ermessensspiel-

raum stets dahingehend reduziert sein, dass der Mieter einer (preisgebunde-

nen) Wohnung im Erdgeschoss von der Umlage der Aufzugskosten ausge-

nommen werden müsse, wenn er aus dem Vorhandensein eines Fahrstuhls

objektiv keinen Nutzen ziehen könne (LG Braunschweig, WuM 1990, 558; LG

Kiel, NZM 2001, 92; LG Berlin, MM 2002, 333).

bb) Die Streitfrage bedarf hier keiner Entscheidung. § 24 Abs. 2 NMV ist

eine Regelung des sozialen Wohnungsbaurechts, die nach dem Regelungsplan

des Gesetzgebers bereits deshalb nicht für andere Sachverhalte herangezogen

werden kann, weil es sich um eine auslaufende, nur noch auf den Altbestand im

sozialen Wohnungsbau anzuwendende Regelung handelt. Der Gesetzgeber hat

das Recht des sozialen Wohnungsbaus durch das Wohnraumförderungsgesetz

vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376 - WoFG) mit Wirkung ab dem 1. Ja-

nuar 2002 auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Aufgrund dessen ist

die Neubaumietenverordnung nur noch nach Maßgabe der Übergangsbestim-

mung des § 50 WoFG weiterhin anzuwenden. Soweit das Wohnraumförde-

rungsgesetz keine Sonderregelung trifft, gelten im Verhältnis der Mietvertrags-

parteien untereinander die allgemeinen wohnraummietrechtlichen Bestimmun-

gen (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/5538 S. 33 f.; vgl. auch

Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a

aa (1) zu § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV).

b) Die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdge-

schoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der

Wohnfläche entspricht jedoch dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 1

BGB. Nach dieser Bestimmung

sind Betriebskosten grundsätzlich

- vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften -

nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Im Anwendungsbereich des

§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche

abzustellen (Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, WuM 2006, 440

unter II 3 a aa). Nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder

einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556a

Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Vorschrift greift jedoch nicht ein, weil es hier nicht

um eine erfasste Verursachung geht. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB bietet auch

keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter einer Erdgeschosswohnung keinen

Anteil an den Aufzugskosten zu tragen hat, wenn er ihn nicht sinnvoll nutzen

kann (so aber wohl Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Dass der Flächen-

schlüssel für den Fall einer - wie hier - fehlenden Vereinbarung des Umlage-

schlüssels und vorbehaltlich einer anderweitigen gesetzlichen Regelung vorge-

schrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Vertei-

lungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die kein anderer Abrechnungsmaß-

stab gilt, sachgerecht ist. Mit Rücksicht darauf stellt es keine Abweichung von

der gesetzlichen Regelung dar, dass der Kläger die Beklagten nicht von der

Umlage der Aufzugskosten ausgenommen hat.

c) Die anteilige Umlage dieser Kosten benachteiligt die Beklagten auch

im Übrigen nicht unangemessen, selbst wenn sie den Aufzug nicht sinnvoll nut-

zen konnten (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Auch in Rechtsprechung und Schrifttum ist die Meinung verbreitet, dass

die formularmäßige Vereinbarung, die im Erdgeschoss wohnenden Mieter un-

abhängig vom konkreten Nutzen an den Betriebskosten eines Fahrstuhls zu

beteiligen, nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt (LG Hannover, WuM

1990, 228; LG Duisburg, WuM 1991, 597; Weitemeyer aaO, § 556a Rdnr. 22;

Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnrn. 4164, 5156 f.; vgl.

auch LG Augsburg, WuM 2003, 270). Nach anderer Ansicht scheidet eine Um-

lage von Aufzugskosten auf den Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Woh-

nung aus, wenn er den Aufzug nicht sinnvoll nutzen könne. Andernfalls werde

dieser Mieter in unbilliger Weise mit der Subventionierung von Annehmlichkei-

ten für andere Mieter belastet (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht,

8. Aufl., § 556a Rdnr. 101; siehe auch Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebs-

kostenkommentar, 2004, § 2 Nr. 7 BetrKV Rdnr. 24).

Der Senat hält die erstgenannte Ansicht für richtig. Betriebskosten, die

nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab-

hängen, werden vielfach von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Um-

fang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in

unterschiedlichem Maße genutzt. Das gilt ebenso wie für die Kosten eines Auf-

zugs etwa für die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, die Kosten der Beleuch-

tung von Eingang und Treppenhaus, die Kosten der Reinigung dieser Bereiche

oder die Kosten der Gartenpflege (vgl. zu letzteren Senatsurteil vom 26. Mai

2004 - VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399). Eine nach der jeweiligen Verursachung

oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mie-

ter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit

und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Fol-

ge. Im Falle der Aufzugskosten etwa wäre für eine streng verursachungsge-

rechte und am Vorteilsprinzip ausgerichtete Zuordnung nicht nur eine Unter-

scheidung zwischen den Erdgeschossmietern und den Mietern der übrigen

Stockwerke erforderlich, sondern müsste darüber hinaus eine Differenzierung

nach der Stockwerkshöhe der einzelnen Wohnungen und möglicherweise auch

nach der Zahl der Nutzer je Wohnung erfolgen.

Es sprechen deshalb auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabili-

tät und auf Seiten der Mieter Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren

Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise

(Weitemeyer aaO, § 556a Rdnr. 22; Schmid aaO, Rdnr. 4004). Soweit die Mie-

ter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen

oder davon in unterschiedlichem Umfang profitieren, sind gewisse Ungenauig-

keiten bei der Verteilung von Betriebskosten dann nicht zu vermeiden. Der Mie-

ter muss die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab

trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien

grundsätzlich hinnehmen (Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO, unter II A 1 a aa

(2)). Denn die oben genannten Gründe lassen die damit für die Mieter bestimm-

ter Wohnungen im Einzelfall möglicherweise verbundenen Nachteile nicht als

eine - die Gebote von Treu und Glauben missachtende - unangemessene Be-

nachteiligung erscheinen, zumal sich die Vor- und Nachteile bei den verschie-

denen Betriebskostenarten insgesamt auch ausgleichen können. Diese Wer-

tung entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung

des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der vorbehaltlich anderweitiger Vereinba-

rungen und Vorschriften die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche

umzulegen sind, die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen

wollte (Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 14/4553, S. 51).

3. Es liegt auch kein Fall krasser Unbilligkeit vor, welcher dem Mieter im

Einzelfall einen Anspruch aus § 242 BGB auf eine Umstellung des Umlage-

maßstabes eröffnen kann (vgl. BT-Drucks aaO; Senatsurteil vom 31. Mai 2006,

aaO, unter II 3 a aa; Schmid aaO, Rdnr. 4119). Entgegen der Ansicht der Revi-

sion können die Beklagten daher auch aus den Grundsätzen von Treu und

Glauben (§ 242 BGB) nichts Weitergehendes zu ihren Gunsten herleiten.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Koch

Vorinstanzen:

AG Gießen, Entscheidung vom 04.01.2006 - 45 MC 836/05 -

LG Gießen, Entscheidung vom 22.03.2006 - 1 S 45/06 -