BGH Urteil vom 26.05.2004 – XII ZR 149/02
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
Verkündet am: 26. Mai 2004 B r e s k i c , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums aus-
gegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand
in die Präambel des Mietvertrags aufgenommen haben.
BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - OLG Jena LG Gera
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des
Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 29. Mai 2002 wird auf
ihre Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündi-
gung eines Mietvertrages und rückständigen Mietzins.
Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit
schriftlichem Vertrag vom 3./10. März 1992 792,56 qm Gewerberaum im Ein-
kaufszentrum "L. " in J. zu einem monatlichen Mietzins von
22 DM/qm (= 17.436,32 DM) auf die Dauer von 13 Jahren.
In der Präambel des Vertrages heißt es:
"Der Vermieter vermietet in J. ein Einkaufszentrum, beste- hend aus einem Baumarkt mit Gartencenter mit einer Verkaufsfläche von mindestens 5.000 qm, ein Lebensmittelmarkt mit einer Fläche von ca. 1.000 qm und einem weiteren Fachmarkt von ebenfalls etwa 1.000 qm.
Innerhalb dieses Einkaufszentrums mietet die Firma R. eine Fläche für einen Schuhmarkt zu folgenden Bedingungen: …"
Seit 15. Dezember 1994 betrieb die Klägerin im Einkaufszentrum einen
Schuhmarkt. Das Einkaufszentrum war voll vermietet und entsprechend der
Präambel belegt. Ab 1997 stand das Einkaufszentrum zum Teil leer. Insgesamt
waren drei Mieter, darunter die Unternehmen, die den Lebensmittelmarkt und
den Baumarkt betrieben hatten, ausgezogen. Mit Vertrag vom 23./27. Juli 1998
trat die Beklagte als Nachfolgerin der Vermieterin in den Mietvertrag ein.
Mit Schreiben vom 2. Dezember 1998 forderte die Klägerin die Beklagte
zur Wiederherstellung der vertraglichen Belegungssituation bis 31. Januar 1999
auf und drohte die fristlose Kündigung des Mietvertrages für den Fall an, daß
das vereinbarte Belegungskonzept nicht nachgewiesen werde. Am 4. Februar
1999 kündigte die Klägerin den Mietvertrag zum 28. Februar 1999 und zog zu
diesem Zeitpunkt aus. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 4. August
2000 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung.
Die Klägerin hat die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zwi-
schen den Parteien durch die Kündigung vom 4. Februar 1999 zum 28. Februar
1999, hilfsweise durch die wiederholte Kündigung vom 4. August 2000 zum
31. August 2000 beendet worden sei. Hilfsweise hat sie die Feststellung be-
gehrt, daß die Monatsmiete für das Mietverhältnis ab 1. März 1999, hilfsweise
ab 1. September 2000, (im Wege der Vertragsanpassung) 6.768,36 DM (netto)
betrage. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung von 328.460,55 DM nebst
Zinsen verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage
antragsgemäß stattgegeben. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblie-
ben. Auf die Anschlußberufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die
Klägerin zur Zahlung von weiteren 212.460,13 € verurte ilt. Dagegen richtet sich
die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.
Entscheidungsgründe
Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.
1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Nichtauslastung (fehlende
Vollvermietung) eines Einkaufszentrums sei kein Fehler im Sinne von § 537
BGB a.F. (§ 536 BGB n.F.) der an einen einzelnen gewerblichen Mieter vermie-
teten Gewerbeeinheit. Die ab 1997 nicht der Präambel entsprechende Bele-
gungssituation des "L. " betreffe nicht die Gebrauchstauglichkeit des
Mietobjektes, sondern das allgemeine Verwendungsrisiko für eine Mietsache,
das grundsätzlich beim Mieter liege. Diese Risikoverteilung ändere sich nicht
dadurch, daß die angemieteten Räume in einem Einkaufszentrum lägen und
beide Vertragsparteien bei Abschluß des Mietvertrages von einer bestimmten
Belegungssituation ausgegangen seien. Zu einer Risikoteilhabe des Vermieters
komme es nur in Ausnahmefällen. Dies erfordere eine eindeutige vertragliche
Regelung, die hier fehle. Die Präambel enthalte eine solche Abänderung der
üblichen Risikoverteilung nicht. Die Beschreibung des Einkaufszentrums in der
Präambel bedeute lediglich, mit welchen Mietern das Einkaufszentrum zu die-
sem Zeitpunkt betrieben werden solle. Die Zusicherung einer Vollvermietung
mit der Folge, daß sich der Vermieter am unternehmerischen Risiko des Mie-
ters beteiligen wolle, lasse sich bei sachgerechter Auslegung auch unter Einbe-
ziehung der Präambel nicht herleiten. Nach Treu und Glauben und unter Be-
rücksichtigung der Verkehrssitte habe die Klägerin nicht von einer Beteiligung
der Vermieterin am unternehmerischen Risiko des Mieters ausgehen dürfen.
Die Vollvermietung eines Einkaufszentrums und die Art der Belegung
stelle auch keine Eigenschaft im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB a.F. dar. Die Art
der Belegung des Einkaufszentrums habe weder etwas mit der Beschaffenheit
der an die Klägerin vermieteten Fläche zu tun, noch hafte der Mietsache da-
durch ein bestimmter Zustand an. Insoweit fehle es bei der in der Präambel lie-
genden "Beschreibung" an einer zusicherungsfähigen Eigenschaft. Eine Ver-
tragsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrund-
lage scheide wegen des hier der Klägerin obliegenden Geschäftsrisikos aus.
Die Klägerin könne sich auch nicht auf die Verletzung einer vorvertragli-
chen oder vertraglichen Nebenpflicht berufen. Eine Aufklärungspflicht über das
Sonderkündigungsrecht der anderen Mieter habe bei Abschluß des Vertrages
nicht bestanden. Ein Vertragspartner brauche den anderen über den Inhalt der
Verträge mit dritten Vertragspartnern nicht aufzuklären. Ein Recht der Klägerin
auf Abschluß eines Mietvertrages, der inhaltlich den Verträgen mit anderen Mie-
tern entsprochen hätte, habe nicht bestanden.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-
prüfung stand.
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es keinen Man-
gel der Mietsache darstellt, wenn das Einkaufszentrum nicht während der ge-
samten Laufzeit des Mietvertrages voll vermietet ist. Auch die Annahme, daß
die Vollvermietung des Einkaufszentrums nicht als zusicherungsfähige Eigen-
schaft i.S. von § 537 Abs. 2 BGB a.F. angesehen werden kann, ist nicht zu be-
anstanden. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom
16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 ff.). Auch die Anwendung
der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage hat das Berufungs-
gericht zu Recht abgelehnt, weil der Mieter das Verwendungsrisiko zu tragen
hat. Das alles stellt die Revision nicht in Frage.
b) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte hafte wegen
Verschuldens bei Vertragsschluß, weil sie in der Präambel die Vollvermietung
zugesichert habe.
aa) Zutreffend geht die Revision allerdings davon aus, daß dem Mieter
dann, wenn der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistungsvor-
schriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über den Wegfall der Ge-
schäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge kommen, ein Anspruch
wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zustehen kann. Dieser kann Grund für
eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB a.F. - sein. Der
Anspruch wäre nicht durch die Sonderregelungen ausgeschlossen, da diese
- wie dargelegt - hier nicht eingreifen. Ein solcher Anspruch setzt hier aber vor-
aus, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten der Klägerin unter Verletzung
einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen
in Bezug auf das Mietobjekt erteilt hat (BGH aaO 1718).
bb) Ohne Rechtsverstoß konnte das Berufungsgericht hier jedoch davon
ausgehen, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten der Klägerin weder in der
Präambel noch sonst im Mietvertrag eine Vollvermietung über die gesamte
Laufzeit des Mietvertrages zugesichert, sondern lediglich den Vermietungszu-
stand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschrieben hat.
Die Auslegung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehal-
ten. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechts-
fehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungser-
gebnis führt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint
oder sogar näher liegt. Die Auslegung durch die Tatrichter kann deshalb vom
Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Ausle-
gungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein
anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungs-
sätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren ge-
rügten Verfahrensfehler beruht (Musielak/Ball ZPO 3. Aufl. § 546 Rdn. 5 m.w.N.
aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Fn. 4). Solche revisions-
rechtlich relevanten Auslegungsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen,
und sie liegen auch nicht vor.
Die Revision macht geltend, wenn mit der Präambel lediglich der Vermie-
tungszustand bei Abschluß des Mietvertrages habe beschrieben werden sollen,
dann wäre im Text das Perfekt gewählt worden ("hat vermietet") und nicht - wie
geschehen - das Präsens ("vermietet"), das hier auch futurisch verstanden wer-
den könne. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe damit geworben, daß
das Objekt mit einem Baumarkt, Lebensmittelmarkt und einem weiteren Fach-
markt betrieben werde, und damit die erwartete Attraktivität des Einkaufszen-
trums durch konkrete Angaben über Bestandteile des Einkaufszentrums her-
ausgestellt. Daß sie damit für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages die Voll-
vermietung zusichern wollte, mußte das Berufungsgericht der Präambel indes
nicht entnehmen. Die Benutzung des Präsens zwingt nicht zu einer solchen
Auslegung. Die Annahme des Berufungsgerichts, es handle sich um die bloße
Beschreibung der Mietsituation zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ohne jeg-
liche Garantie, daß diese Situation auf Dauer bestehen bleibe, ist rechtlich mög-
lich und damit revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht
durfte bei seiner Auslegung auch berücksichtigen, daß im Vertrag die Rechts-
folgen für den Fall einer Änderung der Belegungssituation nicht ausgesprochen
sind. Seine Annahme, damit habe die Klägerin nach Treu und Glauben nicht
von einer Änderung der gesetzlichen Risikoverteilung ausgehen dürfen, enthält
ebenfalls keinen revisiblen Auslegungsfehler. Letztlich versucht die Revision
lediglich, ihre Auslegung an die Stelle der des Berufungsgerichts zu setzen.
Das ist ihr aber verwehrt. Aus dem Vortrag der Klägerin lassen sich auch keine
mündlichen Zusicherungen für eine Vollvermietung entnehmen (vgl. BGH aaO
1718).
c) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich Ansprüche aus positiver
Vertragsverletzung geltend. Soweit sie sich hierbei auf die Behauptung stützt,
daß zwischenzeitlich alle einzelhandelsrelevanten Mieter ausgezogen seien
und die Beklagte sich nicht um eine Neuvermietung der geräumten Ladenflä-
chen bemühe und bis heute keinerlei Initiative zur Neubelegung der leerstehen-
den Flächen ergriffen habe, kann sie damit nicht gehört werden. Denn dazu
fehlt es an ausreichendem Vortrag der Klägerin in den Vorinstanzen.
Hahne
Fuchs
Ahlt
Vézina
Dose