BGH Urteil vom 17.06.2004 – III ZR 281/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 281/03

Verkündet am: 17. Juni 2004 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG

a) Eine Kleingartenanlage setzt nicht voraus, daß wenigstens die Hälfte

ihrer Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Ei-

genbedarf (insbesondere Obst und Gemüse) genutzt wird.

b) Es genügt, wenn diese Nutzung den Charakter der Anlage maßgeblich

mitprägt.

c) Dies ist in der Regel anzunehmen, wenn wenigstens ein Drittel der Flä-

che zum Anbau von Gartenerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt

wird. Besonderheiten, wie eine atypische Größe der Parzellen, topo-

graphische Eigentümlichkeiten oder eine Bodenqualität, die den Anbau

von Nutzpflanzen teilweise nicht zuläßt, können eine vom Regelfall

abweichende Beurteilung rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 17. Juni 2004 - III ZR 281/03 - LG Meiningen

AG Suhl

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Mai 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Dörr und Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Meiningen vom 1. September 2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist Eigentümer eines 6.129 m2 großen Grundstücks. Der Be-

klagte ist ein Verein, der seinen Mitgliedern Grundstücksparzellen zur gärtneri- schen Nutzung weiterverpachtet. Ein 525 m2 großes Teilstück der dem Kläger

gehörenden Grundfläche liegt in der Anlage des Beklagten. Diese umfaßt 20

Parzellen, von denen 17 gärtnerisch genutzt werden. Drei Gärten schneiden

den dem Kläger gehörenden Grundstücksteil. Der Kläger meint, die Höhe des

Pachtzinsanspruchs sei nicht durch § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt, da die vom

Beklagten an seine Mitglieder verpachtete Anlage keinen Kleingartencharakter

aufweise. Der Kläger hat insoweit behauptet, die Parzellen seien am 3. Oktober

1990 weit überwiegend als Ziergärten genutzt worden.

Die Klage war vor dem Amtsgericht, das die Berufung zugelassen hat,

und vor dem Landgericht erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen

Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch auf einen erhöhten Pachtzins

weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-

verweisung der Sache.

I.

Das Berufungsgericht hat auf das Pachtverhältnis der Parteien das Bun-

deskleingartengesetz angewandt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dieses

Gesetz sei auch dann anwendbar, wenn die Verwendung der Parzellen zum

Anbau von Gartenerzeugnissen im Verhältnis zur Erholungsnutzung nicht

überwiege. Für die kleingärtnerische Nutzung im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1

BKleingG genüge es, wenn auf die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für

den Eigenbedarf ein nicht völlig unbedeutender und daher den Charakter der

Gärten mitprägender Teil der Flächennutzung entfalle. Die Feststellungen des

Amtsgerichts hätten ergeben, daß diese Voraussetzung bei der Anlage des

Beklagten zum maßgeblichen Stichtag erfüllt gewesen sei.

Dies hält den Beanstandungen der Revision im entscheidenden Punkt

nicht stand.

II.

1.

Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Beklagte passiv-

legitimiert ist, weil er in die Rechtsnachfolge nach dem ursprünglichen Pächter

des Rechtsvorgängers des Klägers eingetreten ist. Dies begegnet keinen Be-

denken und ist unter den Parteien auch nicht umstritten.

2.

Die Entscheidung über den Anspruch des Klägers hängt davon ab, ob

der zwischen ihm und dem Beklagten bestehende Pachtvertrag der Preisbin-

dung des § 5 Abs. 1 BKleingG unterliegt. Dies setzt voraus, daß sich das

Rechtsverhältnis nach dem Bundeskleingartengesetz richtet.

3.

Die Anwendung dieses Gesetzes scheitert weder an der auf den Parzel-

len befindlichen Bebauung (vgl. zur Frage der Bebauung in Kleingartenanlagen

z.B.: Senatsurteil vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538, für BGHZ

156, 71 vorgesehen) noch an § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Das Berufungsgericht

hat festgestellt, daß die vorhandenen Baulichkeiten der Einordnung des Areals

als Kleingartenanlage nicht entgegenstehen, weil sie sich nicht zu Wohnzwek-

ken eignen, und daß die Parzellen in einer Gesamtanlage zusammengefaßt

sind, wie es gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG für das Bestehen einer Kleingar-

tenanlage erforderlich ist. Beides nimmt die Revision hin.

4.

Die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes richtet sich, wie der

Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (aaO), vom 6. März 2003 (BGHZ

154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779,

782) bereits im einzelnen dargelegt hat, darüber hinaus nach der tatsächlich

ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der

DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990, unabhängig davon,

welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des

DDR-Rechts unterworfen war. Ob das Pachtverhältnis dem Bundeskleingar-

tengesetz unterliegt, ist dementsprechend danach zu beurteilen, ob die am

3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Nutzung eine kleingärtnerische im Sin-

ne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG war.

Ein zentrales Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige

gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen

Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehöri-

gen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauer-

zeugnisse (z.B.: Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Das zweite vom

Gesetz hervorgehobene Element ist die Nutzung zu Erholungszwecken. Damit

stellt sich die Frage der Abgrenzung zwischen Kleingartenparzellen, die auch

der Erholung dienen, und Erholungsgrundstücken, da letztgenannte anderen

rechtlichen Bestimmungen (vgl. insbesondere für das Beitrittsgebiet Art. 232

§ 4 Abs. 1 und 2 EGBGB) unterliegen.

Bei der Beurteilung, ob es sich bei dem jeweils fraglichen Gartenkom-

plex um eine Kleingartenanlage oder um eine sonstige Erholungs- oder Wo-

chenendsiedlergartenanlage, eine Ferien- oder Wochenendhaussiedlung han-

delt, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen ab-

zustellen (Senat aaO, S. 783 m.w.N.). Dies ist schon deshalb notwendig, weil

in Fällen, in denen die gesamte Anlage Vertragsgegenstand eines Hauptnut-

zungs- oder Zwischenpachtverhältnisses ist, dieser Vertrag nur einheitlich ent-

weder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen des BGB

beziehungsweise des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterworfen sein kann

(Senat aaO).

a) Kleingarten- und Erholungsgrundstücksanlagen sind danach vonein-

ander abzugrenzen, welchen Anteil nach dem äußeren Erscheinungsbild des

Komplexes die Gartenbau- und die reine Erholungsnutzung haben. Die Einzel-

heiten sind umstritten, da § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG keine Regelung über

das zulässige Verhältnis von Anbau- und Erholungsflächen in Kleingärten ent-

hält. Die überwiegende Meinung (OLG Naumburg OLGR 2001, 435, 437 f;

Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 1 Rn. 9; MünchKomm-BGB/

Kühnholz, 4. Aufl., § 29 SchRAnpG Rn. 6; Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg,

BauGB, Stand November 1997, § 1 BKleingG Rn. 8; Schnabel ZOV 2001, 227,

228 f; vgl. auch Friedrich NJ 2003, 12, 14) hält es für das Vorliegen einer

Kleingartenanlage für erforderlich, daß die Nutzung zum Zwecke der Gewin-

nung von Gartenerzeugnissen überwiegt. Hieraus wird der Schluß gezogen,

der Ziergartenanteil (Zierpflanzen und Rasen) dürfe nicht größer sein als der

des Nutzgartens (Schnabel aaO) oder zumindest dürfe die der Erholungsfunk-

tion dienende Fläche die nutzgärtnerisch verwendete nicht übersteigen (OLG

Naumburg, Mainczyk, Kühnholz, Otte aaO). Die Gegenauffassung (LG Pots-

dam, Urteil vom 3. November 1998 - 6 S 83/97 - Urteilsdruck S. 2; VG Frankfurt

(Oder), juris Nr. MWRE106139800; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl.,

§ 1 Rn. 9; vgl. auch BVerwGE 68, 6 ff) meint demgegenüber, auch das Über-

wiegen der reinen Erholungsfunktion sei mit einer kleingärtnerischen Nutzung

vereinbar. Erforderlich sei lediglich, daß der Anbau von Gartenfrüchten nicht

nur eine völlig untergeordnete Bedeutung habe.

b) Der Senat hat sich zu dem für das Vorliegen einer Kleingartenanlage

zulässigen Anteil der reinen Erholungsnutzung noch nicht geäußert. Er beant-

wortet die dahingehende Fragestellung nunmehr wie folgt:

aa) Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnis-

sen muß den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenan-

lage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur

eine untergeordnete Funktion hat.

Ein Kernmerkmal des Kleingartens ist, wie oben ausgeführt, die nicht

erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, und zwar die Erzeugung von Obst, Ge-

müse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner

Familienangehörigen. Daneben tritt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die Erho-

lungsfunktion, die aber die Verwendung des Gartens zum Anbau nicht ersetzen

darf. Dies ergibt die an der Gesetzeshistorie und dem verfassungsrechtlichen

Kontext ausgerichtete Auslegung der Norm.

(1) Im Vordergrund der kleingärtnerischen Nutzung von Grundstücken

stand zu Beginn des Kleingartenwesens die Sicherung und Verbesserung der

Ernährungslage, vor allem der ärmeren Bevölkerungsschichten (BVerfGE 52,

1, 33; Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz, BT-

Drucks. 9/1900, S. 9). Nach der Ausweitung des Nahrungsmittelangebots und

der allgemeinen Verbesserung der wirtschaftlichen Verhältnisse gewann der

Erholungswert der Kleingärten zunehmend an Bedeutung (BVerfGE aaO,

S. 35 f; Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO).

Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, daß er die Verwen-

dung von Kleingartenparzellen auch zur Erholung als zulässige Nutzung in den

Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG aufgenommen hat (Begründung der

Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO, S. 12). Allerdings sollte

die Erholungsnutzung des Gartens zur Gewinnung von Gartenbauprodukten

nur hinzutreten, nicht aber den Anbau von Nutzpflanzen zulässigerweise ver-

drängen können. So hat die Bundesregierung in ihrer Begründung des Bun-

deskleingartengesetzes betont, daß der wirtschaftlichen Bedeutung des Klein-

gartenwesens angesichts möglicher Preissteigerungen und einer denkbaren

allgemeinen negativen Einkommensentwicklung weiterhin erhebliches Gewicht

zukomme (aaO, S. 9). Die Gartenfläche sollte dementsprechend nicht allein

aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen dürfen (Begründung der

Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO, S. 12). Umgekehrt wi-

derspricht es der kleingärtnerischen Nutzung nicht, wenn die Parzelle aus-

schließlich zum Anbau von Obst und Gemüse verwendet wird (Mainczyk und

Stang jew. aaO).

Aus all dem folgt, daß die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen wei-

terhin ein notwendiges, prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingar-

tenanlage ist (Mainczyk aaO).

(2) Daß diese Nutzung nicht nur in untergeordnetem Umfang stattfinden,

sondern den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen muß, ergibt sich

aus folgenden Erwägungen:

Der Grundstückseigentümer wird durch die Bestimmungen des Bundes-

kleingartengesetzes in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner Immobilie

erheblich behindert. Dies gilt namentlich für die Beschränkungen, denen

die Pachtzinshöhe (§ 5 BKleingG) und die Kündigungsmöglichkeiten (§§ 7 ff

BKleingG) unterworfen sind. Die damit verbundenen Belastungen des Eigen-

tumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 52, 1, 30 ff) bedürfen

einer Rechtfertigung, die sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14

Abs. 2 GG) ergeben kann (BVerfGE 87, 114, 141, 146 f zu den Beschränkun-

gen durch das Bundeskleingartengesetz). Das verfassungsrechtliche Postulat

einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfaßt das

Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die

Nutzung des Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Um-

fang der dem Eigentümer zugemuteten und vom Gesetzgeber zu konkretisie-

renden Bindung hängt davon ab, ob in und welchem Ausmaß das Eigentums-

objekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht (BVerfGE 52,

1, 32 m.w.N.). Je stärker der Einzelne auf die Nutzung fremden Eigentums an-

gewiesen ist, um so weiter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers; die-

ser verengt sich, wenn dies nicht oder nur in begrenztem Umfang der Fall ist

(BVerfGE aaO, m.w.N.).

Bei der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist der Gärtner notwen-

dig auf die ausschließliche Nutzung eines Grundstücks angewiesen. Demge-

genüber fordert der Erholungszweck dies nicht in gleichem Maße. Die Erho-

lung, das heißt in diesem Zusammenhang die Förderung oder Wiederherstel-

lung der normalen körperlichen Kräfte und des geistig-seelischen Gleichge-

wichts an frischer Luft und in der Natur, ist nicht in vergleichbar intensiver Wei-

se an ein zur alleinigen Nutzung überlassenes Grundstück gebunden (vgl.

BVerfGE 52, 1, 36). Vielmehr stehen dem Erholungssuchenden insoweit auch

öffentlich zugängliche Parks, Gärten und Wälder zur Verfügung, die vielfältige

Möglichkeiten der Entspannung und körperlichen Ertüchtigung bieten, mögen

diese aus Sicht des Parzellenbesitzers auch keine in vollem Umfang gleichwer-

tigen Alternativen darstellen.

Die Beschränkungen, denen der Eigentümer durch das Bundeskleingar-

tenrecht unterliegt, beziehen ihre Rechtfertigung im Lichte des Grundrechts

aus Art. 14 Abs. 1 GG damit zu einem wesentlichen Teil aus dem Nutzungs-

zweck des Gartenanbaus. Die Erholungsnutzung ist zwar unter verfassungs-

rechtlichen Gesichtpunkten ebenfalls ein die Sozialbindung des Eigentums mit-

tragender Umstand (vgl. BVerfGE 52, 1, 35; 87, 114, 141). Er allein würde die

Beschränkungen, denen der Eigentümer von Kleingartengrundstücken unter-

liegt, jedoch nicht rechtfertigen. Anderenfalls wären Kleingarten- und reine Er-

holungsgrundstücke nicht unterschiedlich zu behandeln.

Die vorstehenden Erwägungen werden dadurch gestützt, daß sich die

höchstzulässige Kleingartenpacht gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG zwingend an

dem Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau orientiert (für das

Beitrittsgebiet siehe auch § 20a Nr. 6 BKleingG). Der bindende Charakter die-

ser Anknüpfung für die Pacht wäre sachfern, wenn die Nutzung zum Anbau

von Gartenerzeugnissen nur eine untergeordnete Funktion in einer Kleingar-

tenanlage haben dürfte.

(3) Hieraus folgt entgegen der vorzitierten Auffassung jedoch nicht, daß

der zum Anbau von Gartenerzeugnissen genutzte Grundstücksteil mindestens

50 v.H. der Parzellen ausmachen muß. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG enthält keine

derartige Vorgabe. Auch aus der Regierungsbegründung (BT-Drs. 9/1900 aaO)

läßt sich eine solche nicht entnehmen. Sie enthält lediglich die Aussage, daß

die Gartenfläche nicht nur aus Rasen und Zierpflanzen bestehen darf (aaO

S. 12). Von Verfassungs wegen ist gleichfalls nicht geboten, daß der Nutzgar-

tenanteil wenigstens die Hälfte der Kleingartenanlage in Anspruch nimmt. Das

Bundesverfassungsgericht hat die Bedeutung der Erholungsfunktion der Klein-

gärten herausgestellt (insbesondere BVerfGE 52, 1, 35 f) und als einen Ge-

meinwohlbelang im Sinn des Art. 14 Abs. 2 GG anerkannt (BVerfGE 87, 114,

141), mag auch dieser nicht dasselbe Gewicht haben wie der Selbstanbau von

Obst, Gemüse und anderen Gartenerzeugnissen (vgl. insoweit BVerfGE 52, 1,

39). Hängt die verfassungsmäßige Legitimation der Beschränkungen der Ei-

gentümerrechte durch das Bundeskleingartengesetz nicht allein von dieser

Nutzung ab, sondern tritt die Erholungsfunktion als ebenfalls legitimierender

Gemeinwohlbelang hinzu, ist es nicht zu beanstanden, wenn der rechnerisch

überwiegende Teil der Flächen zu dem letztgenannten Zweck genutzt wird und

entsprechend bepflanzt ist, solange bei wertender Betrachtung der Anbau von

Gartenerzeugnissen zur Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeb-

lich mitbestimmt.

Entgegen einem in der Literatur aufgetretenen Mißverständnis (z.B.

Friedrich aaO, S. 14) hat der Senat mit seinem Nichtannahmebeschluß vom

31. Januar 2001 (III ZR 42/01) nicht die gegenteilige Ansicht des OLG Naum-

burg (aaO) gebilligt. Der Senat brauchte sich mit der Auffassung des OLG

Naumburg bei der Entscheidung über die Annahme der Revision gegen dessen

Urteil nicht auseinander zu setzen, da die danach anzulegenden strengeren

Maßstäbe für das Vorliegen einer Kleingartenanlage dort erfüllt waren.

bb) Die unter den vorstehenden Gesichtspunkten erforderliche Würdi-

gung des Gesamtcharakters der Anlage ist ein Vorgang wertender Erkenntnis,

der in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Dessen Beurteilung unterliegt nur

eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung. Insbesondere ist es

dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe zur Berücksichti-

gung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren sich eine gewis-

sermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Un-

beschadet dessen wird es in der Regel der Fall sein, daß die Erzeugung von

Gartenbauprodukten den Charakter einer Anlage nicht mehr maßgeblich mit-

prägt, wenn mehr als zwei Drittel der Flächen als Ziergarten bepflanzt sind.

Dies wird insbesondere anzunehmen sein, wenn es sich um Gärten handelt,

die die Normgröße des § 3 Abs. 1 BKleingG nicht überschreiten. Es ist aller-

dings nicht ausgeschlossen, daß der Kleingartencharakter einer Anlage in Ein-

zelfällen auch dann besteht, wenn die Nutzbepflanzung weniger als ein Drittel

der Flächen in Anspruch nimmt. Dies ist beispielsweise denkbar, wenn die Gar-

tenparzellen atypisch groß sind und die Bewirtschaftung eines Drittels ihrer

Flächen als Nutzgärten in der Freizeit ausgeschlossen erscheint. Auch topo-

graphische Besonderheiten oder eine Bodenqualität, die in Teilen den Anbau

von Nutzpflanzen nicht zuläßt, können eine vom Regelfall abweichende Beur-

teilung tragen.

5.

Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus fol-

gerichtig - im wesentlichen darauf beschränkt, festzustellen, daß in der Anlage

des Beklagten am 3. Oktober 1990 Gartenerzeugnisse in nicht vernachlässig-

barem Umfang angebaut wurden. Ob dem eine den vorstehenden Kriterien ge-

nügende Gesamtbewertung des Charakters der umstrittenen Anlage zugrunde

liegt, läßt sich den getroffenen Feststellungen nicht mit der erforderlichen Ein-

deutigkeit entnehmen. Deshalb ist dem Senat eine abschließende Entschei-

dung nicht möglich und die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils

an das Berufungsgericht zurückzuweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Schlick

Wurm

Streck

Dörr

Herrmann