BGH Urteil vom 24.07.2003 – III ZR 203/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 203/02

Verkündet am: 24. Juli 2003 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

BKleingG § 3 Abs. 2, § 20a Nr. 7 und 8; SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e

a) Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigen- heime im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereini- gungsgesetzes anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den Parzellen noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlage- prägend in Erscheinung tritt.

b) Sind in einer Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigen Eigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten - Gebäude, die den größeren Teil des Jahres (April bis Oktober) durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden - bebaut, so kann die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden.

BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 -LG Berlin

AG Pankow/Weißensee

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 24. Juli 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61

des Landgerichts Berlin vom 11. April 2002 im Kostenpunkt und

insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil der

Beklagten entschieden hat.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-

ges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Am 22. September 1986 schloß die Beklagte mit dem Kreisverband

P. des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK)

einen "Kleingarten-Nutzungsvertrag" über die Parzelle Nr. 83 der aus 258 Par-

zellen bestehenden Anlage "F. ". Auf dem Pachtgrundstück befindet sich

eine von der Beklagten zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit, die, wie dem

von der Beklagten zu den Akten gereichten Schreiben des Bezirksamts P.

von Berlin vom 18. Januar 1999 zu entnehmen ist, als Eigenheim im Sinne des

Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anzusehen ist.

Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes. Dieses ist

in die zwischen den Pächtern und dem VKSK-Kreisverband P. bestehen-

den Verträge eingetreten, dessen Rechtsfähigkeit mangels Registrierung nach

den Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR erloschen ist und der

seine Tätigkeit eingestellt hat.

Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgelt

und (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995

und 1996. Das Amtsgericht hat dem Kläger den Anspruch auf Zahlung anteili-

ger öffentlich-rechtlicher Lasten zugebilligt und die weitergehende Klage ab-

gewiesen. Auf die Rechtsmittel beider Parteien hat das Landgericht unter Zu-

rückweisung der Anschlußberufung der Beklagten auch der Klage auf Zahlung

von Wohnlaubenentgelt bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen statt-

gegeben.

Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Be-

klagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Be-

rufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat, und zur Zurück-

verweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die

Beklagte ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen

Lasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG und ein Anspruch auf Wohnlauben-

entgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG zu, weil die Anlage "F. ", bezo-

gen auf den Stichtag 3. Oktober 1990, als Kleingartenanlage einzustufen sei

und deshalb dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unter-

falle.

Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.

1.

Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungs-

gerichts, wonach die Anlage "F. " dann als Kleingartenanlage und die in

dieser Anlage befindliche Parzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln

ist, wenn zum Stichtag 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtneri-

sche Nutzung vorherrschend war.

a) Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konnten

land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke

der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen

werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Ga-

ragen, Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten und

Wochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis

315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Ja-

nuar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstücken

für Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4

Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung be-

treffen, mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nach

Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1

BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflä-

chen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1

EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Janu-

ar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse nach

dem Bürgerlichen Gesetzbuch umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1

Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).

aa) Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften

des Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen des

Miet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsan-

passungsgesetzes, zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitritts

am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteile vom

6. März 2003 - III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, zur Veröffentlichung in BGHZ

vorgesehen, und vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782;

vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff). Demgegenüber tritt die Ver-

tragssituation in den Hintergrund. Anders als nach dem Recht der Bundesre-

publik war nach dem Recht der ehemaligen DDR die Unterscheidung zwischen

kleingärtnerischer und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzung

von untergeordneter Bedeutung. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeit

der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte,

wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern ver-

einbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksicht

genommen wurde (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Aufgrund des-

sen kommt - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist -

dem Umstand, daß der zwischen dem VKSK-Kreisverband und der Beklagten

im September 1986 abgeschlossene Pachtvertrag ausdrücklich als Kleingar-

ten-Nutzungsvertrag bezeichnet und als Vertragszweck die kleingärtnerische

Bodennutzung nach Maßgabe der Kleingartenordnung angegeben worden ist,

nur eine indizielle Bedeutung zu, die die Prüfung der am 3. Oktober 1990 herr-

schenden tatsächlichen Nutzung nicht entbehrlich macht.

bb) In Fällen, in denen - wie hier - zu DDR-Zeiten der Nutzer sein Nut-

zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-

stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also im Regelfalle von einem VKSK-

Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht auf

den einzelner Parzellen abzustellen. Das ist schon deshalb notwendig, weil der

sich auf die Anlage insgesamt beziehende Hauptnutzungsvertrag nur einheit-

lich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen der

Schuldrechtsanpassung unterworfen sein kann und auch für die Rechtsverhält-

nisse des Zwischenpächters zu den Endpächtern nicht teilweise andere Pacht-

regeln maßgeblich sein können als diejenigen, die für das Nutzungsverhältnis

des Zwischenpächters zum Eigentümer gelten (vgl. Senatsurteil vom 16. De-

zember 1999 aaO S. 782 f).

Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Anwendbarkeit dieser

Grundsätze Zweifel angemeldet hat, weil vorliegend pachtvertragliche Bezie-

hungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbands nur (noch) zwischen

dem klagenden Land als dem Grundstückseigentümer und den derzeitigen

Nutzern der einzelnen Parzellen bestehen, sind diese unbegründet.

Dem Senat ist aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten, die über die

Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf ehemalige Erholungs-

grundstücke im Sinne der §§ 312 ff ZGB geführt worden sind, bekannt, daß

viele Gliederungen des VKSK - wie hier - darauf verzichteten, sich ihre

Rechtsfähigkeit durch eine Registrierung nach Maßgabe der Bestimmungen

des Vereinigungsgesetzes der DDR vom 21. Februar 1990 (GBl. I S. 75) zu

erhalten, und ihre Tätigkeit einstellten. Nicht selten bildeten sich hier parallel

zu den in Auflösung befindlichen VKSK-Gliederungen Ortsvereine des Ver-

bands der Garten- und Siedlerfreunde, die im Einvernehmen aller Beteiligten

die Rolle des Zwischenpächters übernahmen (vgl. hierzu Mainczyk, BKleingG,

8. Aufl., § 20a Rn. 18 ff, insbesondere Rn. 19a; Stang, BKleingG, 2. Aufl.,

§ 20a Rn. 28).

Soweit dies - wie vorliegend - nicht der Fall war, wurden die Pachtbezie-

hungen der einzelnen Nutzer unter Wegfall des Zwischenpächters unmittelbar

mit dem Eigentümer fortgesetzt.

Angesichts des Umstands, daß zum Stichtag 3. Oktober 1990 das recht-

liche Schicksal bestehender Zwischenpachtverträge vielfach ungeklärt und die

weitere Entwicklung noch offen war, darf aus Gründen der Rechtssicherheit

und Rechtsklarheit die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengeset-

zes auf das einzelne Nutzungsverhältnis nicht vom Fortbestand des Haupt-

pachtvertrags abhängig gemacht werden. Im Ergebnis bedeutet das, daß im-

mer dann, wenn zu DDR-Zeiten die Nutzung von Grundstücken zu Erholungs-

zwecken im VKSK erfolgte, für alle innerhalb einer Anlage befindlichen Par-

zellen dieselben pachtrechtlichen Vorschriften gelten, und zwar ohne Rücksicht

darauf, ob und mit welcher Rechtspersönlichkeit ein VKSK-Hauptnutzungsver-

trag fortgesetzt wurde.

b) Die von der Beklagten genutzte Parzelle ist auch nicht deshalb vom

Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes ausgenommen, weil sich

auf ihr eine im Eigentum der Beklagten stehende Baulichkeit befindet, die zu

Wohnzwecken genutzt wird. Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003

(III ZR 176/02 - ZOV 2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einer

derartigen Parzelle nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2

Nr. 2 BKleingG.

2.

Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei der An-

lage "F. " nach ihrem äußeren Erscheinungsbild um eine Kleingartenan-

lage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt, wie folgt begründet: Nach ei-

ner von dem Kläger erstellten Bestandsaufnahme, deren tatsächlicher Inhalt

von der Beklagten nicht bestritten werde, seien im August/September 2000

80 v.H. der vorhandenen Parzellen kleingärtnerisch genutzt worden (Vorhan-

densein von mindestens drei Obstbäumen). Davon, daß der Umfang der klein-

gärtnerischen Nutzung am 3. Oktober 1990 geringer gewesen sei, könne nicht

ausgegangen werden. Derartiges hätte die Beklagte nicht behauptet; dagegen

spreche auch, daß die Nutzer der Anlage "F. " bei ihrer Teilnahme an

Erntewettbewerben im Jahre 1988 gezeigt hätten, daß sie in erheblichem Um-

fang Obst und Gemüse ernteten, wobei sie im Vergleich mit anderen Anlagen

ein überdurchschnittliches Ernteergebnis erzielt hätten.

Aufgrund dieser Umstände stehe fest, daß in der Anlage "F. " am

3. Oktober 1990 die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend gewesen sei.

Daß die in der Anlage befindlichen Baulichkeiten teilweise zum Dauerwohnen

genutzt wurden und werden sowie die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebene

Größe für Gartenlauben nicht unerheblich überschreiten, sei ohne Belang. Wie

die Übergangsregelungen des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten

derartige - bestandsgeschützte - (Wohn-)Nutzungen und Laubengrößen für die

Qualifizierung einer Anlage keine Rolle. Auch werde die Anwendbarkeit des

Bundeskleingartengesetzes durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht

verdrängt.

Diese Ausführungen sind, wie die Revision zu Recht rügt, nicht frei von

Rechtsfehlern.

a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Wirksamwerden

des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2

BKleingG vorgegebene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtneri-

schen Nutzung dienende bauliche Anlagen unverändert genutzt werden. Ge-

mäß § 20a Nr. 8 Satz 1 BKleingG bleibt eine vor dem Wirksamwerden des

Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu

Wohnzwecken zu nutzen, unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnut-

zung nicht entgegenstehen.

Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle

Bestandsschutz gewähren, zeigen, wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig

erkannt hat, daß das Vorhandensein derartiger Baulichkeiten in einer Anlage

der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes nicht entgegensteht, son-

dern diese voraussetzt. Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz

versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingar-

tenland. Das gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (Senats-

urteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168 m.w.N.). Wenn und soweit sich die zu

Wohnzwecken genutzte Baulichkeit darüber hinaus als Eigenheim im Sinne

des DDR-Rechts (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG) dar-

stellt, genießt der Nutzer außerdem den weitergehenden Schutz des Sachen-

rechtsbereinigungsgesetzes. Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen,

weil das betreffende Grundstück nach Durchführung der Sachenrechtsbereini-

gung (Verkauf des Grundstücks an den Eigentümer des Eigenheims, Bestel-

lung eines Erbbaurechts) nicht mehr dem Anwendungsbereich des Bundes-

kleingartengesetzes unterfällt - Wesensmerkmal des Kleingartens ist, wie sich

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG (Eigentümergärten) entnehmen läßt, die Nutzung

fremden Landes (BVerwG NVwZ 1984, 581; Mainczyk aaO § 1 Rn. 26; Stang

aaO § 1 Rn. 23) - und so die Gefahr einer "Zerstückelung der Kleingartenanla-

ge" besteht (Senatsurteil BGHZ 139, 235, 237 ff, insbesondere 240 f; Stang

aaO § 20a Rn. 44).

Der Umstand, daß sogar das Vorhandensein von Eigenheimen im Sinne

des DDR-Rechts die Unterstellung einer Anlage unter das Bundeskleingarten-

gesetz nicht verbietet, bedeutet jedoch entgegen der Auffassung des Beru-

fungsgerichts nicht, daß bei der rechtlichen Einordnung einer Anlage ohne

Rücksicht auf die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzel-

nen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten allein darauf abzustellen ist, ob auf

den einzelnen Parzellen am 3. Oktober 1990 in nennenswertem Umfang eine

kleingärtnerische Nutzung stattgefunden hat, und schon immer dann, wenn

dies - wie das Berufungsgericht angenommen hat (80 v.H.) - für den ganz

überwiegenden Teil der Parzellen zutrifft, eine Kleingartenanlage im Sinne des

§ 20a Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegt. Vielmehr sind bei der Einstu-

fung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer

Nutzung von vornherein in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden

Gesamtabwägung zu berücksichtigen.

b) Nach § 3 Abs. 2 BKleingG sind in Kleingärten Lauben in einfacher

Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Frei-

sitz zulässig; sie dürfen nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer

Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.

Mit dieser Regelung soll vor allem sichergestellt werden, daß Charakter

und Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere soll ver-

hindert werden, daß sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Feri-

enhausgebieten entwickeln (BT-Drucks. 9/1900 S. 13). Die nach § 3 Abs. 2

BKleingG zulässigen Lauben haben danach nur eine der gärtnerischen Nut-

zung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Sie dienen der Aufbewahrung

von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie

kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlaß von

Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Mag dabei auch das gelegentli-

che behelfsmäßige Übernachten in der Laube noch nicht im Widerspruch zur

kleingärtnerischen Nutzung stehen, so darf die Laube jedenfalls nicht eine

Größe und eine Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung,

etwa an den Wochenenden, einladen (vgl. BVerwG NJW 1984, 1576).

Da das Gesetz schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dau-

erndes Wohnen unterbinden will, sind insbesondere die Herstellung und Un-

terhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen

(Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseiti-

gungsanlagen; Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvor-

richtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt (Mainczyk aaO § 3 Rn. 9 ff;

Stang aaO § 3 Rn. 17).

Ein im Rahmen der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im fe-

derführenden Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städte-

bau gestellter Antrag der SPD-Fraktion, diese strengen Anforderungen zu lok-

kern und dem Kleingärtner den Anschluß an die Elektrizitäts-, Wasser- und

Abwasserversorgung ausdrücklich zu gestatten, wurde von der Ausschußmehr-

heit aus verfassungsrechtlichen und sozialpolitischen Gründen abgelehnt (BT-

Drucks. 12/6782 S. 8; s. dazu auch Mainczyk aaO Einleitung Rn. 53 f).

c) Daraus wird deutlich, daß ein mit den notwendigen Versorgungsein-

richtungen ausgestattetes und zur Deckung des Wohnbedarfs einer Familie

geeignetes Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsberei-

nigungsgesetzes, mag es auch hinsichtlich Bauart und Bauausführung nicht

den in den alten Bundesländern bei Ein- und Zweifamilienhäusern üblichen

Wohnstandards entsprechen, innerhalb einer Kleingartenanlage einen Fremd-

körper darstellt. Zwar hindert vor dem Hintergrund, daß in der Rechtswirklich-

keit der DDR im Zeitpunkt des Beitritts nach den Maßstäben des Bundesklein-

gartengesetzes "idealtypische" Kleingartenanlagen kaum anzutreffen waren

und der Gesetzgeber durch die Einfügung des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zu

erkennen gegeben hat, daß derartige Abweichungen von dem idealtypischen

Erscheinungsbild bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen sind, auch das

Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime nicht die Einstufung einer Ge-

samtanlage als Kleingartenanlage. Die Überleitungsvorschriften des § 20a

Nr. 7 und 8 BKleingG rechtfertigen es aber nicht, bei der Qualifizierung einer

Anlage die dem § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Wertungen des Ge-

setzgebers völlig auszublenden. Daher können derartige Eigenheime jedenfalls

dann, wenn sie nicht mehr nur vereinzelt, sondern gehäuft auftreten, den Ge-

samtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den

Parzellen noch anzutreffende kleingärtnerische Grundstücksnutzung (Erzeu-

gung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in

Erscheinung tritt.

Dies hat das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung ver-

kannt.

II.

Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende sachliche Ent-

scheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) kommt nicht in Betracht, da das Be-

rufungsgericht keine Feststellungen zur Beschaffenheit und Nutzungsart der

auf der Anlage "F. " am 3. Oktober 1990 vorhandenen Baulichkeiten

getroffen hat. Das ist nachzuholen.

1.

Für die neue Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf fol-

gendes hin:

a) Die Beantwortung der Frage, ob land- und forstwirtschaftliche Boden-

flächen, die Bürgern der DDR von einer Gliederung des VKSK zum Zwecke der

kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nach Maßgabe

der §§ 312 ff ZGB zur Verfügung gestellt wurden, nach Herstellung der deut-

schen Einheit aufgrund der am 3. Oktober 1990 herrschenden Nutzung den

Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes oder den Regeln der Schuld-

rechtsanpassung unterliegen, erfordert eine umfassende Würdigung des Ge-

samtcharakters der Anlage, die in erster Linie Sache des Tatrichters ist. Des-

sen Einschätzung unterliegt nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen

Nachprüfung. Dabei geht es insbesondere nicht an, ihm bezüglich einzelner

Nutzungselemente feste Bewertungsmaßstäbe vorzugeben, anhand derer sich

sozusagen mathematisch exakt die Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt.

Ungeachtet dessen bleibt festzuhalten, daß insbesondere zum Dauer-

wohnen geeignete und der Sachenrechtsbereinigung unterliegende Eigenhei-

me im Sinne des DDR-Rechts der kleingärtnerischen Bodennutzung in so gra-

vierender Weise widersprechen, daß mit derartigen Eigenheimen bebaute Par-

zellen bei der Bewertung der Anlage als nicht (mehr) kleingärtnerisch genutzte

Flächen zu veranschlagen sind, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob und in

welchem Umfang auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse und sonstige

Früchte erzeugt werden. Gleiches hat für solche Parzellen zu gelten, auf denen

etwa ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und im übrigen nach

den Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für

eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet worden ist, das nur deshalb

nicht zur Benutzung auch in den Wintermonaten geeignet ist, weil es nicht ge-

heizt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - zur

Veröffentlichung bestimmt). Ein derartiges Grundstück steht ebenfalls zur

kleingärtnerischen Bodennutzung in erheblichem Widerspruch. Daran ändert

auch der Umstand nichts, daß eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattfindet

und das Gebäude nicht den besonderen Bestandsschutz des § 20a Nr. 8

BKleingG unterliegt, sondern nur den geringeren Bestandsschutz des § 20a

Nr. 7 BKleingG genießen dürfte und deshalb dieser Widerspruch nicht so klar

zutage tritt wie bei Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts.

b) Hieraus ergibt sich vorliegend:

aa) Nach dem Vorbringen des Klägers soll es 1988 in der Anlage

"F. " 89 "Dauerbewohner" (dies entspricht 34 v.H. der Nutzer insgesamt)

gegeben haben, wobei mindestens 45 Dauerbewohnern Ansprüche nach dem

Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Nach dem Vortrag der Beklagten

sollen weitere 43 v.H. der Nutzer ihre Grundstücke durchgehend den überwie-

genden Teil des Jahres (April bis Oktober) als Wohnung nutzen; nochmals

weitere 23 v.H. der Nutzer sollen sich immerhin an den Wochenenden in ihren

Baulichkeiten aufhalten. Dabei sollten lediglich 38 v.H. der Befragten die von

ihnen genutzten Baulichkeiten als Laube und (noch) nicht als Haus eingestuft

haben, wobei nur 3 der befragten Laubenbesitzer angegeben haben, daß die

Laube die Größe von 24 m² nicht überschreite.

bb) Geht man von dem Vorbringen der Beklagten aus, mit dem sich das

Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt hat, so kann die Anlage "F. "

schon deshalb nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden, weil sich

auf mehr als 50 v.H. der Parzellen massive Bauwerke befinden - bzw. sich

schon zum Stichtag 3. Oktober 1990 befunden haben -, die von ihren Nutzern

ganzjährig oder durchgehend mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken ge-

nutzt werden bzw. wurden.

2.

Das Berufungsgericht wird sich gegebenenfalls mit den weiteren Rügen

der Revision zu befassen haben, auf die näher einzugehen für den Senat nach

dem derzeitigen Verfahrensstand kein Anlaß besteht.

Dies gilt auch, soweit die Revision geltend macht, der Kläger könne

selbst bei Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes kein Wohnlauben-

entgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG verlangen. Es bleibt jedoch festzu-

halten, daß im Ansatz keine Bedenken dagegen bestehen, dem Nutzer einer

Kleingartenparzelle ein nach den vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs

entwickelten Grundsätzen zu bemessendes Wohnlaubenentgelt auch dann

auf-

zuerlegen, wenn die auf seiner Parzelle befindliche und dauernd zu

Wohnzwekken genutzte Baulichkeit der Sachenrechtsbereinigung unterliegt

(Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168).

Rinne

Wurm

Streck

Schlick

Dörr