BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 282/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 282/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-

de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-

wie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61

des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 4. Juli 1984 im

Haus N. straße in Berlin im 3. Obergeschoß eine 4-Zimmer-Wohnung

mit einer Wohnfläche von ca. 137,41 qm. Die Wohnung war durch Modernisie-

rungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mitteln

nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen nicht

nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaßnahmen

andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM für die

Gebäude N. straße bis . Darüber hinaus erhielt sie von der Woh-

nungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in

Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von

567.800 DM Zinszuschüsse in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unter-

schiedlichen Teilbeträgen letztmalig am 1. Dezember 1983 gezahlt wurden. Als

Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen

Wohnungen wurde der 1. Dezember 1977 festgelegt. In § 3 Abs. 3 des Moder-

nisierungsvertrages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß

der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im 4., 7. und 10. Jahr

nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte.

Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag-

ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 522,28 € um

104,46 € auf 626,74 € monatlich zuzüglich einer Vorausza

hlung für Heizung

und Warmwasser in Höhe von 127,24 € und eines nicht nähe r bezeichneten

Zuschlages von 2,56 €. Sie berief sich dabei auf den Berl

iner Mietspiegel für die

westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge

für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhö-

hungsverlangen der Klägerin nicht zu.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih-

rer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage

abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte

Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-

on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender

Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Jedenfalls könne

auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in

dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen

eines Sanierungsvertrages Zinszuschüsse und Baukostenzuschüsse aus öf-

fentlichen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisie-

rungsmaßnahmen in dem Haus N. straße finanziert habe. Solche Zu-

schüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne

von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe-

trag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen.

Ein solcher Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei

Abschluß des Mietvertrages vom 4. Juli 1984 bereits modernisiert gewesen sei.

Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wirkung

des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Modernisierung

im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhö-

hung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Mo-

dernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kürzungsbe-

träge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des

Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Partei

des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung

von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem

einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse-

nen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen.

Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der

Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum

entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine

Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er-

mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung

(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat,

sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende

Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-

des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten.

Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des

Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend,

daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde

dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit

verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen,

und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-

höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt

schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates

Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der

§§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz

öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die

Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde

(Senatsurteil vom

25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle-

gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB

geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558

Rdnr. 246).

Dabei kann für den vorliegenden Fall offenbleiben, ob der Zeitraum, in

dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf

12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls beinahe 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfer-

tigkeit und mehr als 18 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbetrages ist

die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt.

Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der

begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-

hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-

mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich

die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen

auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein

Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im

vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war

formell wirksam.

III.

Auf das Rechtsmittel der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben. Al-

lerdings kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden. Die Parteien

haben in den Vorinstanzen auch darüber gestritten, welcher Mietzins dem Er-

höhungsverlangen der Klägerin zugrunde zu legen ist. Das Berufungsgericht

hat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen. Dies

wird im Hinblick auf die in erster Instanz vorgelegten Mietänderungserklärungen

vom 2. März 1988 und 3. Januar 1992 sowie die Betriebskostenabrechnung

vom 22. November 1999 nachzuholen sein. Die Sache ist daher an das Beru-

fungsgericht zurückzuverweisen.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns