BGH Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 116/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

MiethöheRegG §§ 2, 3

Verkündet am: 25. Februar 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert

es grundsätzlich, daß der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruch-

nahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungs-

verlangen aufnimmt.

b) Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach

den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung

in Anspruch genommen hat.

BGH, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - LG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Februar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des

Landgerichts Berlin vom 3. März 2003 aufgehoben.

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts

Tempelhof-Kreuzberg, Abteilung 8, vom 17. Mai 2001 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Bruttokaltmietzin-

ses für die Mietwohnungen im Haus M. straße in Ber-

lin, bestehend aus dem gesamten ehemaligen Fabrikgebäude,

zweiter Hof, sämtliche Räume im Erdgeschoß, in der ersten Etage

und im Keller sowie die ehemaligen Büroräume, erstes Querge-

bäude links, Erdgeschoß, nunmehr bestehend aus zwei Räumen,

Küche, Bad und der ebenfalls im ersten Quergebäude gelegenen

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:8)(cid:5)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:8)(cid:13)

Hoftoilette, ab dem 1. Oktober 1999 von 666,46

(cid:0)(cid:15)(cid:14)(cid:17)(cid:16)(cid:8)(cid:5)(cid:18)(cid:9)(cid:6)(cid:5)(cid:19)(cid:14)

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:20)(cid:3)(cid:6)(cid:21)(cid:8)(cid:16)(cid:20)(cid:22)(cid:18)(cid:9)(cid:6)(cid:23)(cid:24)(cid:1)

DM)

um 139,75

DM) auf 806,21

DM) monatlich

zuzustimmen, wobei der Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:8)(cid:1)(cid:25)(cid:22)

von 59,31

DM) monatlich unverändert bleibt und somit die

(cid:0)(cid:26)(cid:1)(cid:20)(cid:3)(cid:27)(cid:11)(cid:28)(cid:1)(cid:29)(cid:13)(cid:18)(cid:9)(cid:30)(cid:11)(cid:17)(cid:13)

Gesamtmiete sich von 725,77

(cid:0)(cid:26)(cid:1)(cid:20)(cid:3)(cid:27)(cid:22)(cid:17)(cid:13)(cid:20)(cid:14)(cid:24)(cid:9)(cid:27)(cid:23)(cid:24)(cid:1)

DM) vor der Erhöhung

auf 865,52

DM) ab dem 1. Oktober 1999 erhöht.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger der Kläger durch Mietver-

trag vom 5. Oktober 1973 Wohn- und Gewerberäume in Berlin gemietet.

Aufgrund eines Modernisierungsvertrages vom 15./31. Oktober 1983

zwischen dem Land Berlin und den Klägern erhielten diese unter anderem ei-

nen Baukostenzuschuß von 2.283.784 DM. Außerdem wurden Vorauszah-

lungsmittel in Höhe von 1.560.374 DM mit der Maßgabe gewährt, daß das Land

Berlin 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit darüber entscheiden werde, ob

letztere ebenfalls als Zuschuß gewährt würden oder rückzahlbar seien (§ 4

Abs. 4 des Vertrages).

In § 7 des Vertrages heißt es unter anderem:

"...

(3) Der Eigentümer verpflichtet sich, während der Dauer dieses Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen als in diesem Vertrag vereinbart.

(4) Die Laufzeit dieses Vertrags endet ... 20 Jahre nach mittlerer

Bezugsfertigkeit."

Die mittlere Bezugsfertigkeit im Sinne des Vertrages trat am 1. März

1985 ein.

Am 22. Dezember 1995 trafen die Vertragspartner eine Zusatzvereinba-

rung zum Modernisierungsvertrag, in der unter anderem folgende Bestimmun-

gen getroffen wurden:

"§ 1 In Vollzug des § 4 Abs. 4 Satz 2 des obengenannten Moder- nisierungsvertrages sind die Vorauszahlungsmittel zurückzu- zahlen.

§ 2 In Abweichung zu den Regelungen des § 7 des Modernisie- rungsvertrages (Miethöhe) dürfen Mieterhöhungen nach Maßgabe des § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ... verlangt werden."

Die Kläger begehren die Zustimmung der Beklagten zu dem von ihnen

am 26. Juli 1999 ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen, das die erhalte-

nen Fördermittel nicht berücksichtigte.

Die Parteien haben zunächst über Größe und Ausstattungsmerkmale der

vermieteten Räumlichkeiten gestritten, im Berufungsrechtszug des weiteren

darüber, ob die Kläger die erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsver-

langen hätten angeben und prozentual in Abzug bringen müssen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die

hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren einer

Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen der

Kläger vom 26. Juli 1999 berücksichtige nicht das Begründungserfordernis aus

§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Nach dieser Vorschrift sei für ein wirksames Mieterhö-

hungsverlangen erforderlich, daß von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüb-

lichen Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträ-

ge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen seien. Das hätten die Kläger

nicht getan. Entbehrlich seien der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge

allenfalls dann, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe

der Miete habe; anderenfalls führe der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des

Mieterhöhungsverlangens. Dabei seien Kürzungsbeträge wegen der Gewäh-

rung von Mitteln aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung bei einem

Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG regelmäßig jedenfalls nicht mehr abzu-

ziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet sei. Während

der vertraglichen Laufzeit seien die Fördermittel hingegen in Abzug zu bringen.

Die Kläger könnten die geforderte Mieterhöhung nicht verlangen, weil sie sich in

dem Fördervertrag einer Bindungszeit von 20 Jahren unterworfen hätten, die

erst am 28. Februar 2005 auslaufe. Eine Beschränkung der Berücksichtigung

einmaliger Baukostenzuschüsse auf einen Zeitraum von zwölf Jahren komme

jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter aus eigener Ent-

schließung einer bestimmten Bindungszeit unterwerfe. Mit der 20-jährigen Bin-

dungszeit werde nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG verstoßen,

da diese auf der eigenen Entscheidung des Eigentümers, welcher die Förde-

rung nicht hätte in Anspruch nehmen müssen, beruhe.

Unter Berücksichtigung der erhaltenen Fördermittel, die auf die ortsübli-

che Vergleichsmiete von 1.906,03 DM anzurechnen seien, ergebe sich eine

Obergrenze für eine zulässige Miete, die unterhalb der von den Klägern gefor-

derten Miete in Höhe von 1.576,81 DM liege. Die Fördermittel hätten daher in

dem Mieterhöhungsverlangen ausgewiesen und berücksichtigt werden müssen.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis nicht

stand.

1. Allerdings greift die Rüge der Revision nicht durch, aus einem Ver-

gleich der Formulierungen in den Regelungen der §§ 2 Abs. 2 und 3 Abs. 3 des

hier noch anwendbaren (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) Gesetzes zur Re-

gelung der Miethöhe (MHG) ergebe sich, daß entgegen der Auffassung des

Berufungsgerichts die Angabe der Kürzungsbeträge des § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7

MHG kein Wirksamkeitserfordernis für das Mieterhöhungsverlangen sei. Nach

§ 2 Abs. 2 MHG ist das Mieterhöhungsverlangen in schriftlicher Form geltend

zu machen und zu begründen. Da § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zudem bestimmt,

daß die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen sind,

sind diese Beträge in einer ordnungsgemäßen Begründung aufzuführen. Das

folgt auch aus dem Zweck der Regelung. Sinn des Begründungszwangs ist es,

dem Mieter zu ermöglichen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu

überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. u.a.

Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Soll die-

ser Zweck erreicht werden, müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben

werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind. Ungeachtet der sprachli-

chen Unterschiede zwischen § 2 Abs. 2 und § 3 Abs. 3 MHG führt somit auch

im Falle des § 2 MHG ein Verstoß gegen den Begründungszwang zur Unwirk-

samkeit des Erhöhungsverlangens (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO

§ 558 Rdnr. 252; LG Berlin GE 2002, 396), das - anders als nach neuem Recht

(§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB) - nicht "nachgebessert", sondern nur im Rechts-

streit durch ein erneutes Erhöhungsverlangen ersetzt werden kann.

2. Die Revision ist jedoch deshalb begründet, weil die Kläger einer Bin-

dung hinsichtlich der Höhe des Mietzinses nicht mehr unterlagen, so daß die

gewährten Fördermittel in dem Erhöhungsverlangen nicht aufgeführt zu werden

brauchten.

a) Da die Begründung des Erhöhungsverlangens dem Mieter die Mög-

lichkeit geben soll, dessen Berechtigung zu überprüfen, braucht sie keine Ele-

mente zu enthalten, die für die Berechtigung des Verlangens keine Rolle spie-

len. Ob dies bei Baukostenzuschüssen der Fall ist, richtet sich danach, wie lan-

ge diese bei Mieterhöhungen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 3

Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG berücksichtigt werden müssen. Hierzu gibt es ver-

schiedene Auffassungen.

Nach einer Ansicht sind erhaltene Zuschüsse bei Mieterhöhungen

grundsätzlich zeitlich unbegrenzt in Abzug zu bringen (Palandt/Weidenkaff,

BGB, 62. Aufl., § 558 Rdnr. 13, Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Ge-

schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 386; Kuntze/Tietzsch WuM

1997, 308, 309 f. und 312 ff.). Eine andere Auffassung hält eine Anrechenbar-

keit nur innerhalb von höchstens zwölf Jahren nach Fertigstellung der Baumaß-

nahme für gerechtfertigt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO § 558 Rdnr. 246;

Beuermann GE 1996, 1514, 1520 f.). Schließlich wird die Meinung vertreten,

die erhaltenen öffentlichen Mittel seien nur während der Laufzeit des Förder-

vertrages

in Abzug zu bringen (LG Berlin GE 1997, 240; Emmerich/

Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG Rdnr. 21).

Für die erstgenannte Auffassung spricht zwar der Wortlaut der §§ 2

Abs. 1 und 3 Abs. 1 MHG, die eine zeitliche Befristung des Abzugs nicht vorse-

hen. Zu Recht verweisen die Gegner dieser Ansicht jedoch darauf, daß die Vor-

schriften auf einen bestimmten zeitlichen Rahmen reduziert werden müssen.

Anderenfalls würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums

auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Ver-

gleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnah-

me längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht"

ist. Dies wäre auch im Hinblick auf Art. 14 GG bedenklich, da der Vermieter auf

Dauer gehindert wäre, sein Eigentum angemessen wirtschaftlich zu verwerten.

Das dagegen vorgebrachte Argument, dies sei deshalb richtig, weil gewährte

verlorene Zuschüsse der öffentlichen Haushalte dem Vermieter auch endgültig

verblieben (Kuntze/Tietzsch, aaO S. 313), greift dagegen nur vordergründig.

Sinn der Regelungen der §§ 2 und 3 MHG ist es, dem Vermieter, der nicht über

genügend eigenes Kapital verfügt, durch verbilligte Darlehen oder Zuschüsse

gleichwohl zu ermöglichen, Modernisierungen durchzuführen. Dem Vermieter,

der nach der Durchführung von Modernisierungen eigentlich nach § 3 Abs. 1

Satz 1 und 2 MHG die Miete erhöhen dürfte, sollen aber solche Maßnahmen

nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch

genommen hat. Anderenfalls würde er gegenüber demjenigen Vermieter unge-

rechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus dem eige-

nen Vermögen finanziert hat. Hingegen darf derjenige Vermieter, der öffentliche

Mittel erhalten hat, nicht zeitlich unbegrenzt schlechter gestellt werden als der-

jenige, der privates Vermögen aufgewendet hat. Sonst würde der Zweck der

Regelungen der §§ 2 und 3 MHG verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen

durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie

möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde.

Hinsichtlich der Frage einer zeitlichen Begrenzung der Anrechnung öf-

fentlicher Fördermittel auf eine Mieterhöhung auf die im Fördervertrag vorgese-

hene Laufzeit abzustellen, selbst wenn der vom Gesetz zur Regelung der Miet-

höhe vorgegebene Zeitraum unterschritten ist (so aber LG Berlin GE 1997,

240), erscheint jedoch problematisch. Die §§ 2 und 3 MHG bestimmen, unter

welchen Voraussetzungen ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu

einer Mieterhöhung verlangen kann und welche Beträge (zwingend) in Abzug

zu bringen sind. Daraus folgt aber auch, daß der Mieter berechtigt ist, die Zu-

stimmung zu verweigern, wenn sich der Vermieter zu seinem eigenen Vorteil

nicht an die vorgeschriebene Berechnung hält. Diese dem Mieter vom Gesetz

gewährte Rechtsstellung kann ihm nicht ohne weiteres durch einen öffentlich-

rechtlichen Fördervertrag genommen werden, an dem er selbst nicht beteiligt

ist. Andererseits ist die Anrechnung einer öffentlichen Förderung, wenn diese

nicht in den Mietvertrag einbezogen oder im Fördervertrag mit unmittelbarer

Wirkung zugunsten des Mieters ausgestattet wurde (vgl. § 328 BGB), aus den

oben genannten Gründen nur zeitlich begrenzt vorzunehmen. Nur insoweit ist

folglich auch der Mieter geschützt, so daß nur eine kürzere Vertragslaufzeit, als

sie sich aus der gesetzlichen Regelung ergibt, den Mieter in seinen gesetzli-

chen Rechten beeinträchtigen würde.

b) Der Senat neigt dazu, den Anrechnungszeitraum mit zwölf Jahren zu

bemessen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 246; a.A. Beu-

ermann, aaO S. 1520, der einen Anrechnungszeitraum von zehn Jahren aus

den öffentlich-rechtlichen Vorschriften der §§ 14 Abs. 4 ModEnG und 15 Abs. 3

WoBindG ableitet). Auszugehen ist von § 3 Abs. 1 Satz 6 in Verbindung mit

Satz 1 MHG. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährli-

chen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetra-

ges zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu

führt, daß der gewährte Zuschuß nach etwas über neun Jahren durch die ver-

minderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemes-

senen Verzinsung des Zuschußbetrages würde sich ein Anrechnungszeitraum

von zwölf Jahren ergeben. Nur für diesen Zeitraum wäre dann auch die aus

§§ 2 und 3 MHG herzuleitende Rechtsstellung des Mieters ausreichend gesi-

chert.

Die aus §§ 2 und 3 MHG folgende Frist bis zur Zulässigkeit der Mieter-

höhung der Kläger war daher im Zeitpunkt ihres Schreibens vom 26. Juli 1999

längst abgelaufen. Vorliegend hatte das Land Berlin mit den Klägern allerdings

zunächst eine Vertragslaufzeit von zwanzig Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit

in § 7 Abs. 3 und 4 des Fördervertrages vom 15./31. Oktober 1983 vereinbart.

Diese Frist endete nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erst am

28. Februar 2005. Ob die Laufzeit des Fördervertrages die Kläger über den

Zeitraum von höchstens zwölf Jahren hinaus deshalb bindet, weil sie sich ihr

"unterworfen" haben, wie das Berufungsgericht meint, braucht nicht entschie-

den zu werden. Zu Recht rügt nämlich die Revision, das Berufungsgericht habe

übersehen (§ 286 ZPO), daß die in dem Modernisierungsvertrag mit dem Land

Berlin vereinbarte Bindungszeit hinsichtlich der Miethöhe durch die Zusatzver-

einbarung zum Modernisierungsvertrag vom 22. Dezember 1995 verkürzt wor-

den ist. Da das Berufungsgericht auf die Zusatzvereinbarung nicht eingegangen

ist, ihre Auslegung daher unterblieben ist und weitere Feststellungen nicht zu

treffen sind, kann der Senat die entsprechenden Vertragsbestimmungen selbst

auslegen. Danach haben sich die Vertragspartner, wie aus § 2 der Zusatzver-

einbarung hervorgeht, ausdrücklich darauf geeinigt, daß Mieterhöhungen in

Abweichung von den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrages nach

Maßgabe des § 2 MHG nunmehr verlangt werden dürfen. Die Zusatzvereinba-

rung muß im Zusammenhang mit den Regelungen über die Vorauszahlungs-

mittel in Höhe von 1.560.374 DM gesehen werden. Hinsichtlich dieses Betrages

war in § 4 Abs. 4 des Modernisierungsvertrages vereinbart worden, daß zehn

Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin darüber entschieden

werden sollte, in welcher Höhe diese Mittel in Darlehen umgewandelt bzw. end-

gültig als Zuschuß gewährt werden. In § 1 der Zusatzvereinbarung wurde nun-

mehr festgelegt, daß die Vorauszahlungsmittel in vollem Umfang zurückzuzah-

len seien. Im Gegenzug wurde den Klägern die Möglichkeit gegeben, bereits

vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren Mieterhöhungen

vorzunehmen.

Damit war es den Klägern jedenfalls zwölf Jahre nach mittlerer Bezugs-

fertigkeit erlaubt, Mieterhöhungen zu verlangen, ohne Abzüge für die öffentliche

Förderung vornehmen zu müssen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli

1999 brauchte folglich die erhaltene öffentliche Förderung nicht auszuweisen.

III.

Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der

Rechtsstreit nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt zur

Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden

(§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger ist auch sachlich

berechtigt, so daß der Klage unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils

stattzugeben ist. Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Gutachtens

des Sachverständigen B. vom 12. Juni 2002 eine ortsübliche Brutto-

kaltmiete in Höhe von 1.936,03 DM für die von der Beklagten gemieteten

Räumlichkeiten festgestellt. Es hat dabei auch die von der Beklagten im Beru-

fungsverfahren gegen das Gutachten vorgebrachten Einwendungen berück-

sichtigt. Da die von den Klägern verlangte monatliche Bruttokaltmiete von

1.576,81 DM unterhalb dieses Betrages liegt und auch im übrigen den Rege-

lungen des § 2 MHG entspricht, ist die Beklagte verpflichtet, ihre Zustimmung

zu dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger zu erteilen.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst