BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-
de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-
wie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam-
mer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben
und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15. Januar
2003 abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Brutto-Kaltmiete der
von ihm bewohnten Wohnung N. straße , 4. Obergeschoß
links, in Berlin von bisher monatlich 173,11 € um 34,62
€ auf nun-
mehr 207,73 € (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in
Höhe von monatlich 46,92 €) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimm en.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 19. November
1998 im Haus N. straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine 1-Zimmer-
Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 43,74 qm. Die Wohnung war durch Mo-
dernisierungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mit-
teln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen
nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaß-
nahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß
in Höhe
von
2.301.671 DM, von dem ein letzter Teilbetrag am 22. Mai 1979 angefordert
wurde. Darüber hinaus erhielt die Klägerin von der Wohnungsbaukreditanstalt
im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM
und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüs-
se in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unterschiedlichen Teilbeträgen,
letztmalig für den Zeitraum bis zum 30. November 1986 gezahlt wurden. Als
Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen
Wohnungen gilt der 1. Dezember 1976. In § 3 Abs. 3 des Modernisierungsver-
trages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten
3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im vierten, siebten und zehnten Jahr
nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte.
Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von dem Beklag-
ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 173,11 € um
34,62 € auf 207,73 € zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warm-
wasser in Höhe von 46,92 €. Sie berief sich dabei auf d en Berliner Mietspiegel
für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugs-
beträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem
Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu.
Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu
ihrer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Kla-
ge abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte
Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi-
on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurteilung des Beklagten zur Zu-
stimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender
Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls
könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung
sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im
Rahmen des Modernisierungsvertrages umfangreiche öffentliche Förderungen
für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Förde-
rungen seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne
von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe-
trag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen.
Ein Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß
des Mietvertrages vom 19. November 1998 schon modernisiert gewesen sei.
Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht.
Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhängig von
der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche
Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen
worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be-
rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person
des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge-
ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietver-
trages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und
die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergel-
der ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute
kommen sollten.
Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der
Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum
entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Ana-
logie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Erman-
gelung einer Gesetzeslücke kein Raum.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung
(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat,
sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende
Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-
des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten.
Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des
Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend,
daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde
dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit
verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen,
und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-
höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt
schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates
Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der
§§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz
öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die
Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde
(Senatsurteil vom
25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle-
gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB
geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558
Rdnr. 246).
Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-
raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10
oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer
Bezugsfertigkeit und mehr als 15 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbe-
trages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufge-
zehrt.
Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der
begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-
hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-
mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich
die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen
auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein
Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im
vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war
formell wirksam.
III.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der
Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs-
urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Wiechers
Dr. Wolst
Hermanns