BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 285/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 285/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 23. Juni 2004 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen-

de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so-

wie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61

des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 abgeändert.

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts

Charlottenburg vom 14. November 2002 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 11. Juli 1988 im

Haus K. Platz 4 in Berlin eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohn-

fläche von ca. 119,25 qm. Die Wohnung war im Rahmen eines sogenannten

Konjunktursonderprogramms mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Auf-

grund des Fördervertrages zwischen der Klägerin und dem Land Berlin aus

dem November 1975 hatte die Klägerin einmalige Baukostenzuschüsse für Mo-

dernisierung und Instandsetzung für die Grundstücke K. Platz 2, 3 und

4 erhalten. Auf die Liegenschaft K. Platz 4 entfielen dabei 894.000 DM.

Im Fördervertrag war ein Abschluß des Modernisierungsvorhabens bis zum

30. November 1976 vereinbart worden. Die mittlere Bezugsfertigkeit war am

1. Dezember 1976 gegeben. Eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungs-

maßnahmen wurde nicht ausgesprochen.

Mit Erklärung vom 14. Februar 2002 begehrte die Klägerin von dem Be-

klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 375,90 €

um 73,89 € auf 449,79 € monatlich. Sie berief sich da bei auf den Berliner Miet-

spiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine

Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte

dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu.

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu

ihrer Mieterhöhungserklärung vom 14. Februar 2002. Das Amtsgericht hat den

Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht hat auf die von dem Be-

klagten eingelegte Berufung die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurtei-

lung des Beklagten zur Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung

weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender

Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls

könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung

sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im

Rahmen des Sonderprogramms Stadtsanierung 1975 Zuschüsse aus öffentli-

chen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisierungsmaß-

nahmen in dem Hause K. Platz 4 finanziert habe. Solche Zuschüsse

seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von

§ 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag

des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen.

Ein solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei

Abschluß des Mietvertrages vom 11. Juli 1988 bereits modernisiert gewesen

sei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wir-

kung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Moderni-

sierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei

der Erhöhung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die

zur Modernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kür-

zungsbeträge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person

des Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Par-

tei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung

von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem

einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse-

nen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen.

Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der

Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum

entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine

Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er-

mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung

(Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat,

sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende

Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-

des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten.

Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des

Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend,

daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde

dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit

verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen,

und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-

höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt

schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates

Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der

§§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein-

satz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf

die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom

25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle-

gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB

geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558

Rdnr. 246).

Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-

raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10

oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer

Bezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die

gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt.

Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der

begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö-

hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-

mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich

die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen

auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein

Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im

vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002

war formell wirksam.

III.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der

Höhe nicht im Streit. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil

aufzuheben, und die Berufung des Beklagten ist zurückzuweisen (§ 563 Abs. 3

ZPO).

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns