BGH Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 339/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 14. Juli 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der

IX. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Oktober 2003

aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 7. Mai

2002 im Kostenpunkt und im übrigen teilweise abgeändert und

insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,67 € nebst Zinsen

in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit

24. November 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abge-

wiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Rechtsvorgängerin der Beklagten war Mieterin einer von der Rechts-

vorgängerin der Kläger vermieteten Wohnung in K. . Der auf "Mai 1978"

datierte Formularmietvertrag enthält in § 5 unter der Überschrift "Vom Vermieter

zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume" folgenden

handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1:

"Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschöne- rungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht".

§ 5 Nr. 2 lautet:

„Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum ver- tragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben“.

Des weiteren enthält der Vertrag in § 11 ("Instandhaltung der Mieträu-

me") folgende vorformulierte Regelung:

"4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter."

Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich durchgestrichen.

Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter

anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In

der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Miet-

verhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeit-

lich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001. Die

Rechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai

2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung

vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der

Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schön-

heitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr

Kosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihre r auf Zahlung in Höhe

von 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage hab en die Kläger unter

anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten

als Schadensersatz verlangt.

Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht

hat die auf den Zahlungsanspruch wegen der Schönheitsreparaturen be-

schränkte Berufung der Kläger zurückgewiesen und die Revision zugelassen.

Auf die Revision der Kläger hat der Senat das Berufungsurteil wegen Fehlens

der erforderlichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 ZPO) aufgehoben und

die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hat

die Berufung der Kläger erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheits-

reparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt. Die Klausel "Die Kosten

der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sei nicht hinreichend bestimmt.

Zum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob

damit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder ledig-

lich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei

der Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der

Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die

Möglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vor-

nehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die

Klausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteili-

gung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter

Geldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann ver-

langen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine Nachfrist mit Ableh-

nungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klau-

sel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zah-

lungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie

abzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Be-

nachteiligung der Beklagten und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß

§ 9 AGBG.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern als

Rechtsnachfolgern der ursprünglichen Vermieterin steht gegen die Beklagte ein

Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu; diese Norm ist nach Art. 229 § 5 Satz 1

EGBGB anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet

war.

1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte - als

Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags

zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi-

onsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus

Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Eine solche Klausel

war beispielsweise Gegenstand des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom

20. Juni 1986 (WuM 1986, 359). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ge-

mäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie

sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Inter-

essen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei

die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Ver-

wenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102,

384, 389 f.).

b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter

"die Kosten der Schönheitsreparaturen". Das Berufungsgericht geht zwar zu-

treffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-

führung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht

eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur

Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare

Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM

1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-

raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen

der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986,

359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies

auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Ver-

tragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an,

daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ

92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung

wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363,

368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schön-

heitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene

Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mie-

ter hat maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittli-

chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die

Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das

Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermie-

ters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handha-

bung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu ver-

stehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11

Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kosten-

übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1).

Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im

Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der

Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu

Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Be-

stimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet

wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf.

Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kosten-

tragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt

werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klau-

sel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich un-

ter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand

zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen wür-

de, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.

2. Die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß

§ 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor.

Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparatu-

ren war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zwar enthält

der Mietvertrag keine Ausführungsfristen. Jedoch können Inhalt und Umfang

der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden,

wobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bun-

desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der

Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in

BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei,

fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.). Dies bedarf

hier keiner Entscheidung, weil zumindest eine ergänzende Vertragsauslegung

unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien und der Gebo-

te von Treu und Glauben ergibt, daß die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der

Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs knüpfen

wollten. Ein Renovierungsbedarf bestand jedenfalls nach Ablauf des seit der

Anfangsrenovierung im Jahre 1978 verstrichenen Zeitraums von mehr als 20

Jahren.

Die Beklagte, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des

Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, durch

Schreiben vom 16. Mai 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufge-

fordert worden ist, befand sich spätestens seit Beendigung des Mietverhältnis-

ses am 31. Mai 2001 in Verzug. Die Rechtsvorgängerin der Kläger hat der Be-

klagten des weiteren mit Schreiben vom 1. Juni 2001 eine Frist mit Ableh-

nungsandrohung gesetzt. Der Höhe nach ist die von den Klägern auf 4.141,67 €

bezifferte Schadensersatzforderung unstreitig.

III.

Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und

das erstinstanzliche Urteil ist im Kostenpunkt und insoweit abzuändern, als das

Amtsgericht die Klage hinsichtlich der Schadensersatzforderung wegen nicht

durchgeführter Schönheitsreparaturen nebst beantragter Verzugszinsen abge-

wiesen hat. Insoweit ist nach dem Antrag der Kläger zu erkennen, da die Sache

zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Dr. Deppert

Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 12.07.2004

Dr. Deppert

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns