BGH Urteil vom 16.03.2005 – VIII ZR 14/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 14/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 16. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

nein

BGB §§ 242 Cd, 542

Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Aus-

zug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter aus-

gesprochen worden ist (im Anschluß an BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03,

NJW 2004, 1797).

BGH, Urteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04 - LG Düsseldorf AG Langenfeld

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 25. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die

Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 24. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 25. November 2003 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte mietete gemeinsam mit seiner damaligen Lebensgefährtin

vom Rechtsvorgänger der Klägerin ab dem 1. November 1990 eine Wohnung in

L. . Die frühere Lebensgefährtin des Beklagten zog im September 1994

aus der Wohnung aus und teilte dies dem Rechtsvorgänger der Klägerin mit.

Dieser sprach mit Schreiben vom 6. Mai 1997 die fristlose Kündigung des Miet-

verhältnisses wegen bestehender Mietrückstände gegenüber dem Beklagten

und dessen früherer Lebensgefährtin aus. Diese wandte sich daraufhin mit

Schreiben vom 11. Mai 1997 erneut an den Rechtsvorgänger der Klägerin und

bat ihn unter Hinweis darauf, daß sie sich bereits im September 1994 in seinem

Büro gemeldet und den gemeinsamen Mietvertrag mit dem Beklagten gekündigt

habe, um baldige Klärung der Angelegenheit. In der Folgezeit nahm der

Rechtsvorgänger der Klägerin allein den Beklagten gerichtlich auf Zahlung von

Mietrückständen in Anspruch. Die Klägerin, die im Jahr 1999 in das Mietver-

hältnis eintrat, kündigte dieses gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom

26. Juni 2001 zum 31. Juni 2002 sowie nochmals fristlos mit der Klageschrift

vom 22. Juni 2002 im vorliegenden Rechtsstreit. Sie begehrt vom Beklagten die

Räumung der Wohnung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat auf die

Berufung des Beklagten die Räumungsklage abgewiesen. Mit ihrer vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung

des amtsgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Kündigungen der Klägerin seien unwirksam, da sie nur an den Be-

klagten, nicht jedoch auch an die Mitmieterin gerichtet gewesen seien. Die von

der Klägerin behauptete Vereinbarung aus dem Jahre 1994 bzw. eine entspre-

chende konkludente Vereinbarung aus dem Jahr 1997 zwischen dem Rechts-

vorgänger der Klägerin und der Mitmieterin reiche für ein Ausscheiden der letz-

teren aus dem Mietverhältnis nicht aus. Die Klägerin habe nicht substantiiert

vorgetragen, daß der Beklagte an der behaupteten Vereinbarung mitgewirkt

oder ihr später zugestimmt habe. Es sei auch nichts dafür ersichtlich, daß die

Berufung des Beklagten auf seine fehlende Zustimmung zu der Entlassung der

Mitmieterin aus dem Mietverhältnis treuwidrig sei.

II.

Die Revision der Klägerin ist begründet und führt zur Aufhebung und Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Zu Unrecht hat das Beru-

fungsgericht angenommen, die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigun-

gen vom 26. Juni 2001 und 22. Juli 2002 seien deshalb unwirksam, weil sie nur

an den Beklagten und nicht auch an die frühere Lebensgefährtin des Beklagten

gerichtet gewesen seien.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein

Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen be-

teiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden

kann (BGHZ 26, 102). Danach bedurfte es einer Kündigung gegenüber der frü-

heren Lebensgefährtin des Beklagten dann nicht, wenn diese im Zeitpunkt der

Kündigungen bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden war. Dies verneint

das Berufungsgericht mit der Begründung, für eine Entlassung der Mitmieterin

aus dem Mietverhältnis sei die nach der Behauptung der Klägerin zwischen der

Mitmieterin und dem Rechtsvorgänger der Klägerin bereits in den Jahren 1994

bzw. 1997 getroffene Vereinbarung nicht ausreichend, weil der Beklagte ihr

nicht zugestimmt habe. Dem kann nicht gefolgt werden.

Es kann dahingestellt bleiben, ob sich bereits der Rechtsvorgänger der

Klägerin mit dem von der Mitmieterin damals gewünschten Ausscheiden aus

dem Mietverhältnis - ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten - einver-

standen erklärt hatte. Jedenfalls hat die Klägerin, die im Jahr 1999 in den Miet-

vertrag auf der Vermieterseite eintrat und auf deren Einverständnis es seitdem

ankommt, im vorliegenden Rechtsstreit ihr Einverständnis damit zum Ausdruck

gebracht, daß die Mitmieterin seit deren Auszug aus der Wohnung auch aus

dem Mietvertrag ausgeschieden ist. Einer entsprechenden Erklärung gegen-

über der Mitmieterin, deren Wunsch, aus dem Mietverhältnis entlassen worden

zu sein, unstreitig fortbesteht, bedurfte es nicht (§ 151 BGB). Für die Wirksam-

keit der von der Klägerin nur gegenüber dem Beklagten ausgesprochenen Kün-

digungen ist danach im vorliegenden Zusammenhang allein fraglich, ob die von

der Mitmieterin begehrte und jedenfalls von der Klägerin akzeptierte Entlassung

aus dem Mietverhältnis daran scheitert, daß der Beklagte seine Zustimmung

dazu verweigert. Dies ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zu

verneinen.

Ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener

Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der

Wohnung verbleibenden Mieters bedarf, ist umstritten (BGH, Urteil vom 3. März

2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 a m.Nachw.), kann aber im

vorliegenden Fall ebenso wie in dem genannten Senatsurteil offen bleiben.

Denn dem Beklagten ist jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Be-

rufung darauf verwehrt, daß er der Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin

aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe und weiterhin nicht zustimme

(ebenso BGH, aaO unter II 2 b zu einem ähnlich gelagerten Sachverhalt). Der

Beklagte muß sich deshalb gegenüber der Klägerin so behandeln lassen, als

habe er die Zustimmung zu einer Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin

aus dem Mietverhältnis, soweit eine solche Zustimmung erforderlich ist, erteilt.

2. Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemein-

schaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so

wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch

gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mit-

verhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwir-

ken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegen-

stehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323; Emmerich/

Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.); dem Mie-

ter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es

aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, aaO).

Daraus folgt, daß der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermie-

ters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegen-

über seinen beiden Vertragspartnern - dem ausziehenden Mieter und dem

Vermieter - nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen

Nutzung entsprechenden Vertragsänderung - der Fortsetzung des Mietverhält-

nisses mit ihm allein - mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehen-

den Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. Gegen Treu und Glauben

(venire contra factum proprium) verstößt der Mieter, der einerseits das Mietver-

hältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die

Wohnung weiter nutzt, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung

des Mitmieters verweigert, ohne daß dies durch schutzwürdige Interessen ge-

rechtfertigt wäre. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muß

sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er sei-

ne Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Miet-

verhältnisses mit ihm allein erteilt.

So verhält es sich im vorliegenden Fall. Der Beklagte hat von der Mög-

lichkeit, das Mietverhältnis gemeinsam mit seiner früheren Lebensgefährtin zu

kündigen, keinen Gebrauch gemacht, sondern nutzt die Wohnung seit nunmehr

zehn Jahren allein weiter. Er war und ist deshalb aufgrund des im Jahr 1990

geschlossenen Mietvertrages seiner Mitmieterin gegenüber und ebenso gegen-

über dem Vermieter - dem Rechtsvorgänger der Klägerin und dieser selbst -

verpflichtet, einer der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch ihn allein ent-

sprechenden Vertragsänderung zuzustimmen und damit seine frühere Lebens-

gefährtin aus dem ursprünglich gemeinsamen Mietverhältnis zu entlassen. Da

der Beklagte diese Zustimmung verweigert, ohne daß dafür ein berechtigtes

Interesse dargetan oder ersichtlich wäre, muß er sich nach Treu und Glauben

so behandeln lassen, als sei seine frühere Lebensgefährtin mit seiner Zustim-

mung aus dem Mietverhältnis entlassen worden und er damit Alleinmieter ge-

worden. Die Kündigungen der Klägerin konnten deshalb wirksam dem Beklag-

ten allein gegenüber ausgesprochen werden.

III.

Da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - kei-

ne Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Kündigungen der Klägerin durch

einen Kündigungsgrund gerechtfertigt waren, ist die Sache zur neuen Verhand-

lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Dr. Deppert

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Frellesen

Hermanns