BGH Beschluss vom 02.11.2005 – XII ZR 137/05

BUNDESGERICHTSHOF

vom

2. November 2005

in dem Rechtsstreit

XII ZR 137/05

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

GKG §§ 41, 45

a) Zum Streitwert einer vom Mieter erhobenen Klage, mit der ein Vermieter zur

Kündigung des Mietverhältnisses mit einem störenden Mitmieter verpflichtet

werden soll.

b) Zur Identität des Streitgegenstandes bei einer Klage auf Zahlung von Miet-

zins und einer Widerklage auf Feststellung des Nichtbestehens des Mietver-

hältnisses (Anschluss an Senatsbeschluss vom 17. März 2004 - XII ZR

162/00 - NZM 2004, 423).

BGH, Beschluss vom 2. November 2005 - XII ZR 137/05 - OLG Frankfurt/M.

LG Darmstadt

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. November 2005 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin

Dr. Vézina und den Richter Dose

beschlossen:

Der Streitwert für das Verfahren über die Nichtzulassungsbe-

schwerde wird festgesetzt auf 50.862 €.

I.

Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche aus einem im Jahre

2000 abgeschlossenen Mietvertrag über Geschäftsräume zum Betrieb einer

Anwaltskanzlei, der von beiden Parteien erstmals zum 15. Januar 2006 gekün-

digt werden konnte. Zusätzlich bestand zwischen den Parteien ein Mietvertrag

über zwei Pkw-Stellplätze.

Im Mai 2003 vermietete die Klägerin andere Räume in dem gleichen

Mietobjekt an einen privaten Schulträger, der in diesen Räumen Umschulungen

und Weiterbildungen durchführte. Seit Juli 2003 minderte der Beklagte die mo-

natliche Miete um 50 % mit der Begründung, dass von dem Schulbetrieb unzu-

mutbare Störungen ausgingen und sprach am 1. September 2003 die fristlose

Kündigung aus. Die Klägerin hat mit der Klage gegen den in den Mieträumen

verbliebenen Beklagten Mietrückstände für den Zeitraum von Juli 2003 bis Ja-

nuar 2004 in bezifferter Höhe von 14.914,62 € geltend gemacht. Der Beklagte

hat demgegenüber im Wege der Widerklage mit dem Hauptantrag die Feststel-

lung beantragt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom

1. September 2003 beendet worden sei und mit einem Hilfsantrag begehrt, die

Klägerin zu verurteilen, den Mietvertrag mit dem Schulträger zu beenden und

die Schule aus dem Besitz der von ihnen gemieteten Räume zu setzen. Der

Klage ist in beiden Vorinstanzen stattgegeben, die Widerklage in vollem Um-

fange abgewiesen worden.

II.

Der Gebührenstreitwert für das Verfahren über die Nichtzulassungsbe-

schwerde bemisst sich gemäß § 47 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 GKG nach dem

Wert der vollen Beschwer des Beklagten.

1. Der Wert des Zahlungsantrages aus der Klage beträgt 14.914,62 €.

2. Der Wert des mit der Widerklage geltend gemachten Feststellungsan-

trages über die Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung

vom 1. September 2003 beurteilt sich nach § 41 Abs. 1 GKG.

a) Hiernach ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts

maßgeblich, wenn nicht das einjährige Entgelt geringer ist. Bei einer Klage auf

Feststellung, dass die zu einem bestimmten Termin ausgesprochene fristlose

Kündigung durchgreift, kommt es für den Beginn der streitigen Zeit auf den Zeit-

punkt der fristlosen Kündigung an, und zwar auch dann, wenn er vor der

Rechtshängigkeit des Feststellungsantrages liegt (BGH Urteil vom 13. Mai 1958

- VIII ZR 16/58 - NJW 1958, 1291; BGH Urteil vom 17. März 2005 - III ZR

342/04 - NJW-RR 2005, 867, 868; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 8

Rdn. 16; MünchKommZPO/Schwerdtfeger, 2. Aufl. § 8 Rdn. 17, jeweils zu § 8

ZPO).

Da der Mietvertrag über die Kanzleiräume im vorliegenden Fall erst zum

Januar 2006 durch ordentliche Kündigung hätte beendet werden können, be-

trägt die streitige Zeit mehr als ein Jahr, so dass das einjährige Entgelt anzu-

setzen ist. Dies gilt im Ergebnis auch für den Mietvertrag über die beiden Pkw-

Stellplätze, obwohl dieser Mietvertrag auf den Schluss des folgenden Kalender-

vierteljahres ordentlich gekündigt werden konnte. Zwar gilt in diesen Fällen der

Grundsatz, dass bei einer Klage auf Feststellung der Wirksamkeit einer fristlo-

sen Kündigung auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an dem diese als ordentliche

Kündigung hätte wirksam werden können (Stein/Jonas/Roth, aaO, Rdn. 17).

Allerdings ist auch in diesen Fällen auf das einjährige Entgelt abzustellen, wenn

der Mieter - wie im vorliegenden Fall - nach Ablauf der ordentlichen Kündi-

gungsfrist die Mietsache tatsächlich nicht zurückgibt (vgl. auch OLG Köln

Jur/Büro 1990, 646; Stein/Jonas/Roth aaO, Rdn. 25).

b) Bei der Bemessung der Entgelthöhe bleiben die als Vorauszahlung zu

leistenden Abschläge auf die Betriebskosten hier außer Betracht (§ 41 Abs. 1

Satz 2 GKG), dafür ist die auf die Miete zu zahlende Mehrwertsteuer zu berück-

sichtigen (KG Grundeigentum 2005, 916).

Vom Entgeltbegriff des § 41 GKG werden grundsätzlich alle Leistungen

umfasst, die der Mieter, Pächter oder Nutzer von Gesetzes wegen oder auf-

grund vertraglicher Vereinbarung für die Gebrauchsüberlassung zu erbringen

hat (BT-Drucks. 15/1971, S. 154; Meyer, GKG, 6. Aufl., § 41 Rdn. 14). Ist der

Mieter vertraglich zur Zahlung von Mehrwertsteuer verpflichtet worden, ist der

Mehrwertsteueranteil nach allgemeiner Ansicht als unselbständiger Teil des als

Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu zahlenden Entgelts anzusehen

(BGH Urteil vom 10. Oktober 2003 - V ZR 39/02 - NZM 2004, 156 m.w.N.).

Der Wert des Feststellungsantrages beträgt daher 46.599,72 € (= 12 x

3.883,31 €).

3. Der Hilfsantrag des Beklagten, die Klägerin zur Beendigung des Miet-

verhältnisses mit dem Schulträger zu verpflichten, ist in entsprechender An-

wendung des § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbs. GKG mit 25.567,92 € zu bewerten.

Für die auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen gerichtete

Klage des Mieters enthält der im Zuge des Kostenrechtsmodernisierungsgeset-

zes in das Gesetz eingefügte § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbs. GKG eine besonde-

re Wertvorschrift, die auf den Jahresbetrag einer angemessenen Mietminde-

rung abstellt.

Diese Vorschrift gilt - ebenso wie die gleichfalls neu eingeführte Wertvor-

schrift für die Klage des Vermieters auf Duldung von Modernisierungs- und Er-

haltungsmaßnahmen (§ 41 Abs. 5 Satz 1 3. Halbs. GKG) - auch für die Ge-

schäftsraummiete; weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Begründung

des Gesetzes lässt sich eine Beschränkung auf die Wohnraummiete herleiten.

Zwar ist nach der Begründung des Gesetzentwurfes die Neufassung des § 41

Abs. 5 GKG zuvorderst dadurch motiviert worden, dass es auf der Grundlage

von Wohnraummietverhältnissen nicht selten zu Klagen des Mieters auf In-

standsetzung seiner Mieträume oder des Vermieters auf Duldung der Durchfüh-

rung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen gekommen sei, bei

denen die Bemessung des Streitwertes seit langer Zeit in der gerichtlichen Pra-

xis zu Streit geführt habe. Maßgebend für die Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG

seien sozialpolitische Erwägungen, wie sie in vergleichbarer Weise schon im

alten Recht insbesondere in § 16 Abs. 1 und Abs. 2 GKG a.F. Ausdruck gefun-

den hätten (BT-Drucks. aaO, S. 154 f.). Diese Vorschriften gelten indes auch für

die Geschäftsraummiete; auch im Weiteren lässt sich aus der Begründung

nichts dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber eine Regelung nur für den Be-

reich der Wohnraummiete vornehmen wollte.

Durch die Neufassung des Gesetzes soll in erster Linie vermieden wer-

den, dass eine Festsetzung des Streitwertes nach den Kosten einer Instandset-

zungsmaßnahme erfolgt (BT-Drucks. aaO, S. 155). Es liegt wegen der ver-

gleichbaren Interessenlage nahe, § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Halbs. GKG entspre-

chend auch auf andere Sachverhalte anzuwenden, in denen der Mieter im We-

ge der Mangelbeseitigung von dem Vermieter eine ungestörte Gewährung des

Mietgebrauches verlangt. Der mögliche Anspruch des Mieters gegen seinen

Vermieter, einem anderen Mieter zu kündigen, wenn nur dadurch die von die-

sem Mitbewohner ausgehenden Störungen abgestellt werden können, stellt

sich als ein solcher Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zu-

standes (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und damit als Maßnahme zur Beseitigung

eines Sachmangels dar (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl.,

§ 536 BGB, Rdn. 96). Es kann hier deshalb der Jahresbetrag einer angemes-

senen Mietminderung angesetzt werden, die in Ermangelung anderer Anhalts-

punkte nach § 287 ZPO zu schätzen ist. Macht der Mieter wegen des Sach-

mangels, dessen Beseitigung er von dem Vermieter begehrt, bereits eine Miet-

minderung geltend, so ist in der Regel dieser Betrag maßgeblich. Da der Be-

klagte im vorliegenden Fall die Miete seit Juli 2003 um monatlich 2.130,66 €

kürzt, ergibt sich ein Jahresbetrag von 25.567,92 €.

4. Die Einzelwerte sind gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 5 ZPO zu ad-

dieren, soweit sich nicht aus § 45 Abs. 1 GKG etwas anderes ergibt.

a) Das Berufungsgericht hat in der Sache sowohl über den Hauptantrag

als auch über den Hilfsantrag der Widerklage entschieden. Der Wert des Hilfs-

antrages wird daher gemäß § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG mit dem Wert des Haupt-

antrages zusammengerechnet, wenn nicht beide Ansprüche denselben Ge-

genstand betreffen (§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG). Im letzteren Falle soll es den

Prozessparteien gebührenrechtlich zugute kommen, dass das Gericht zwar ü-

ber mehrere Anträge entscheiden muss, sich dafür aber im Wesentlichen auf

die Beurteilung des gleichen Streitstoffes beschränken kann und dadurch Ar-

beitsaufwand erspart wird. Nach diesem Maßstab betreffen der auf Feststellung

der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung gerichteten Hauptantrag und der auf

Mangelbeseitigung gerichteten Hilfsantrag den gleichen Gegenstand. Denn in

beiden Fällen hängt die Entscheidung maßgeblich von der Beurteilung der Fra-

ge ab, ob in dem Schulbetrieb des Mitmieters ein Sachmangel der von dem Be-

klagten gemieteten Räume zu sehen ist. Der Senat hat bereits ausgesprochen,

dass eine Identität des Streitgegenstandes im Sinne von § 45 Abs. 1 Satz 3

GKG vorliegt, wenn sich der Mieter auf der Grundlage des gleichen streitigen

Mangels verschiedener Gewährleistungsansprüche - Minderung und Schaden-

ersatz - berühmt (Senatsbeschluss vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - NZM

2004, 423). Nichts anderes gilt unter den hier obwaltenden Umständen, in de-

nen der Mieter wegen des gleichen Mangels die Berechtigung anderer miet-

rechtlicher Ansprüche - Erfüllung und Recht zur fristlosen Kündigung - zur ge-

richtlichen Überprüfung stellt. Maßgebend ist daher nur der höhere Wert des

auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichteten Feststellungsantrages.

b) Auch zwischen dem Antrag des Beklagten, die Beendigung des Miet-

verhältnisses durch die fristlose Kündigung vom 1. September 2003 festzustel-

len und dem Antrag der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeit-

raum September 2003 bis Januar 2004 besteht eine (Teil-)Identität des Streit-

gegenstandes (§ 45 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GKG).

Es besteht der allgemeine Grundsatz, dass Nämlichkeit des Streitge-

genstandes anzunehmen ist, wenn eine Klage auf vertragliche Leistung mit ei-

ner Widerklage zusammentrifft, mit der diese vertragliche Verpflichtung geleug-

net werden soll (vgl. BGH Beschluss vom 30. Januar 1992 - IX ZR 222/91 -

NJW-RR 1992, 1404; OLG Koblenz VersR 1996, 521; Hartmann, Kostengeset-

ze, 35. Aufl., § 45 GKG, Rdn. 15; Oestreich/Winter/Hellstab, Kommentar zum

GKG, Bd. II 7.0 Stichwort 'Widerklage', S. 276). Daraus wird hergeleitet, dass

der Streitgegenstand einer Klage auf Zahlung von Mietzins und einer Widerkla-

ge auf Feststellung des Nichtbestehens des die Zahlungsansprüche begrün-

denden Mietvertrages identisch sind (OLG Braunschweig MDR 1975, 848, Hart-

mann aaO; Meyer aaO, § 45 Rdn. 13; vgl. auch Senatsbeschluss vom 17. März

2004 aaO), wenn und soweit die streitigen Zeiträume sich überschneiden. Dies

ist unter den hier obwaltenden Umständen für den Zeitraum von September

2003 bis Januar 2004 der Fall, so dass der geringere Wert des klägerischen

Zahlungsantrages mit einem Teilbetrag von 10.653,30 € (2.130,66 € x 5 Mona-

te) außer Betracht bleibt.

Da der Wert des Zahlungsantrages aus diesem Grunde nur noch mit

4.261,32 € ins Gewicht fällt, beträgt der Streitwert insgesamt 50.861,04 €

(4.261,32 € + 46.599,72 €).

Hahne

Fuchs

Ahlt

Vézina

Dose

Vorinstanzen:

LG Darmstadt, Entscheidung vom 12.11.2004 - 2 O 488/03 -

OLG Frankfurt in Darmstadt, Entscheidung vom 01.07.2005 - 24 U 234/04 -