BGH Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 23. November 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 4/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 553 Abs. 1

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung

setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.

BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05 - LG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich-

ter Ball, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des

Landgerichts Berlin vom 7. Dezember 2004 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 4. Februar 1992 von den Rechts-

vorgängern des Beklagten eine Wohnung in B. . Die 114,75 qm große Woh-

nung verfügt über 3 1/2 Zimmer, eine Kammer, eine Küche und ein Bad. Die

Klägerin zu 1 arbeitet in L. und hält sich nur zeitweise in B. auf. Der

Kläger zu 2 lebt aus beruflichen Gründen überwiegend in W. bei O.

, wo er eine Wohnung angemietet hat. Mit Schreiben vom 18. Juli 2003

baten die Kläger den Beklagten, ihnen die Erlaubnis zu einer Untervermietung

von zwei Zimmern der Wohnung zu erteilen. Dies lehnte der Beklagte ab.

Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Zustimmung des Beklagten zu

einer Untervermietung zweier Zimmer der Wohnung. Sie haben vorgetragen,

lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten zu wollen. Das Amtsgericht

hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zu-

rückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen

die Kläger ihren Klageantrag weiter.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 126 f. veröf-

fentlicht ist, hat ausgeführt:

Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Unter-

vermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu, weil ihr Lebensmittelpunkt nicht mehr

in B. sei. Zwar enthalte § 553 Abs. 1 BGB kein Tatbestandsmerkmal des

"Lebensmittelpunktes"; dieser Umstand sei jedoch im Rahmen der Prüfung des

berechtigten Interesses mit heranzuziehen. Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs sei als berechtigt jedes, auch höchstpersönliche Interesse

des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der gel-

tenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Dies sei hier fraglos an-

zunehmen. Die von den Klägern angeführten Gründe seien auch von nicht un-

erheblichem Gewicht, weil das Vorhalten mehrerer Wohnsitze zu zusätzlichen

Kosten führe, die durch die Untermiete reduziert würden; zusätzlich werde er-

reicht, dass die Wohnung nicht längere Zeit leer stehe. Ein so verstandenes

erhebliches Interesse sei jedoch mit § 540 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren,

wonach grundsätzlich gerade keine Untervermietung möglich sein solle. Es sei

nicht Sinn der Regelung, dass der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens

völlig in den Hintergrund gedrängt werde. Mithin bedürfe es einer Abgrenzung

für die Fälle, in denen zwar eine Wohnung aufrechterhalten werde, diese Be-

dingung aber auch für andere Wohnungen des Mieters zutreffe. Das Abgren-

zungsmerkmal des Lebensschwerpunktes sei sachgerecht. Demgegenüber

könne nicht angeführt werden, dass in der heutigen Zeit das Vorhalten mehre-

rer Wohnungen im Interesse des Mieters sei. Dem habe der Gesetzgeber im

Rahmen der Kündigungsregelungen Rechnung getragen, so dass für den Mie-

ter nur dieser Weg offen stehe.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu

Unrecht meint das Berufungsgericht, dem Anspruch der Kläger auf Erteilung

der Untermieterlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 BGB stehe entgegen, dass sie ih-

ren Lebensmittelpunkt nicht mehr in B. hätten. Unter Zugrundelegung des

vom Beklagten bestrittenen, für das Revisionsverfahren als zutreffend zu unter-

stellenden Vorbringens der Kläger, lediglich einen Teil der Wohnung unterver-

mieten zu wollen, sind die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB er-

füllt.

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1

BGB a.F.) kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil

des Wohnraumes einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn

nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht.

Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein

wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem

Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden

kann.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fehlt es nicht bereits

dann an einem berechtigten Interesse des Mieters, wenn er Wohnraum unter-

vermieten will, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt hat (LG Hamburg,

ZMR 2001, 973, 974; Kellendorfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht,

§ 553 Rdnr. 5; a.A. LG Berlin, ZMR 2002, 49, 50; Blank in Blank/Börstinghaus,

Miete, 2. Aufl., § 553 Rdnr. 6; ders. in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 553 BGB

Rdnr. 6).

1. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters

von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden

Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senat, BGHZ 92, 213, 219 zu

§ 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 553

Rdnr. 5 m.w.Nachw.). Die Kläger halten sich aus beruflichen Gründen überwie-

gend außerhalb B. auf. Der Kläger zu 2 hat an seiner Arbeitsstelle in W.

eine Wohnung angemietet; die Klägerin zu 1 arbeitet in L. . Das

Berufungsgericht hat den von den Klägern vorgetragenen Wunsch nach einer

Entlastung von den Reise- und Wohnungskosten, die ihnen aus beruflichen

Gründen entstehen, zutreffend als berechtigtes Interesse zur Untervermietung

eines Teils der Wohnung angesehen (vgl. auch LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289;

LG Hamburg, WuM 1994, 535; Blank, aaO, Rdnr. 5 m.w.Nachw.)

2. Das Berufungsgericht hat jedoch gemeint, ein so verstandenes be-

rechtigtes Interesse sei mit § 540 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren, wonach

grundsätzlich keine Untervermietung möglich sein solle; ein Anspruch auf Ertei-

lung der Untermieterlaubnis bestehe nicht, wenn der Mieter in der Wohnung

nicht seinen Lebensmittelpunkt habe. Diesen Ort sieht das Berufungsgericht

dort, wo der Mieter seinen Alltag verbringt; es hat ihn hinsichtlich der Kläger, die

überwiegend außerhalb B. leben, für die Wohnung in B. verneint.

Diese Einschränkung findet im Wortlaut der §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1

BGB keinen Anhalt. Sie ist auch weder mit der Systematik der gesetzlichen Re-

gelung noch mit dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB vereinbar.

Zwar bedarf der Mieter gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1

Satz 1 BGB a.F.), der für alle Mietverhältnisse gilt, der Erlaubnis des Vermieters

zur Weitervermietung der Mietsache an einen Dritten. Für den Bereich der

Wohnraummiete gewährt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter jedoch einen Anspruch

auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Die Voraussetzungen dieser

Bestimmung sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der

Regelung auszulegen. Das Mietverhältnis soll gerade auch dann aufrechterhal-

ten werden, wenn der Mieter den Wohnraum teilweise einem anderen zum

Gebrauch überlassen möchte (vgl. Senat, aaO, 217, zu § 549 Abs. 2 Satz 1

BGB a.F; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 553 Rdnr. 2). Der Gesetzes-

zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, bestimmt deshalb die Auslegung

des Begriffs "berechtigtes Interesse" und sein Verhältnis zu dem in § 553 Abs. 1

Satz 2 BGB genannten Zumutbarkeitserfordernis (Senat, aaO).

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert es der Zweck

der gesetzlichen Regelung nicht, dass Dritte in die Wohnung aufgenommen

werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen. Zwar ist in der Begründung des

Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 als Regel-

fall des gesetzlichen Anspruchs nach § 553 BGB die Aufnahme eines Lebens-

partners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten

gemeinsamen Haushalts benannt (BT-Drucks. 14/4553 S. 49). Daraus folgt je-

doch nicht, dass der Mieter nur dann einen Anspruch auf Erteilung der Unter-

mieterlaubnis hat, wenn er beabsichtigt, mit dem Untermieter zusammenzule-

ben.

Zudem kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft

zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs

zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben wird (aaO S. 38 f. zu den Kündi-

gungsfristen). Dies kann es - wie im Falle der Kläger - erfordern, an einer ande-

renorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen. Bestünde

ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung lediglich hinsicht-

lich derjenigen Wohnung, in der der Mieter (zur Zeit) seinen Lebensschwer-

punkt hat, könnte der mit den Kosten einer doppelten Haushaltsführung be-

lastete Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein, deren

teilweise Untervermietung er begehrt, etwa weil die Wohnung, in der er sich

überwiegend aufhält, wegen ihres Zuschnitts oder ihrer Größe für eine Unter-

vermietung ungeeignet ist. Dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB zuwi-

derlaufen, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, und wäre zudem mit seiner

grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung, sein Privatleben "innerhalb der

eigenen vier Wände" nach seinen Vorstellungen zu gestalten (Senat, aaO,

219), nicht zu vereinbaren. Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung

schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß

§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu be-

rücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen (Senat, aaO,

220 f., 222).

III.

Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben;

die Sache ist, da es weiterer Feststellungen bedarf, zur neuen Verhandlung und

Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563

Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Dr. Deppert

Ball

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 16.08.2004 - 20 C 29/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 07.12.2004 - 65 S 303/04 -