BGH Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 294/08
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 11. November 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 540 Abs. 1 Satz 2; § 242 Bc
Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur
Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540
Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden
Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht be-
steht.
BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 294/08 - LG Köln AG Köln
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin
Dr. Fetzer
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 1. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 30. Oktober 2008 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten waren seit 1. November 2004 Mieter eines Einfamilien-
hauses der Kläger in K. . Gemäß § 2 des Mietvertrages vom 16. Oktober 2004
verzichteten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von drei Jahren auf ihr
Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Am 21. Juni 2006 ba-
ten die Beklagten um vorzeitige Vertragsauflösung zum 31. Oktober 2006, weil
sie den Kauf eines Hauses beabsichtigten und dort einziehen wollten. Die zu-
nächst von den Klägern übernommene Suche nach Nachmietern blieb bis An-
fang September 2006 erfolglos. Deshalb baten die Beklagten um die Erlaubnis
der Kläger, das Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Januar 2007 bis 31. Oktober
2007 an die Eheleute D. untervermieten zu dürfen. Bei den Eheleuten D.
handelt es sich um die Eltern der Beklagten zu 1; dies war den Klägern nicht
bekannt und wurde von den Beklagten nicht erwähnt.
Mit Schreiben vom 13. September, 29. September, 1. Oktober,
8. Oktober und 9. Oktober 2006 lehnten die Kläger eine Untervermietung mit
der Begründung ab, sie seien rechtlich nicht zu einer Gestattung verpflichtet, da
die Beklagten ihren Lebensmittelpunkt in einen anderen Stadtteil verlegen und
selbst nicht mehr in dem angemieteten Haus der Kläger leben wollten.
Mit Schreiben vom 27. September 2006 und 31. Oktober 2006 kündigten
die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2006 wegen unberechtig-
ter Ablehnung der Untervermietung und gaben das Haus am 28. Dezember
2006 an die Kläger zurück. Die Miete der Kläger für die Monate November und
Dezember 2006 verrechneten sie mit der zu Mietbeginn von ihnen gestellten
Kaution. Die Miete für Januar 2007 zahlten die Beklagten nicht.
Gegenstand der Klage ist die nach Auffassung der Kläger noch offene
Mietforderung für die Monate November/Dezember 2006 und Januar 2007 in
einer Gesamthöhe von 4.900 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die
hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr
Zahlungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis sei aufgrund der
Kündigung der Beklagten vom 27. September 2006 zum 31. Dezember 2006
beendet worden. Die generelle Versagung der Untervermietung seitens der
Kläger habe die Beklagten berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 540 Abs.1
Satz 2 BGB mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen. Mit dem
Einwand, das Untermietinteresse der Eheleute D. sei von den Beklagten nur
vorgeschoben worden, um sich einen Kündigungsgrund zu verschaffen, könn-
ten die Kläger nicht gehört werden, da sie eine Untervermietung ohne Rücksicht
auf die Person der benannten Untermieter generell aus nicht durchgreifenden
Rechtsgründen abgelehnt hätten. Miete für den Monat Januar 2007 schuldeten
die Beklagten daher nicht. Die noch offenen Mietforderungen der Kläger für die
Monate November und Dezember 2006 seien durch die Aufrechnung mit dem
den Beklagten zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen.
II.
Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung
nicht in allen Punkten stand.
1. Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht in § 540 Abs. 1 Satz 2
BGB die gesetzliche Grundlage für ein außerordentliches Kündigungsrecht der
Beklagten gesehen.
Entgegen der Auffassung der Revision setzt § 540 Abs. 1 BGB nicht vor-
aus, dass dem Hauptmieter der Gebrauch der Mietsache nach
Überlassung an den Untermieter jedenfalls noch teilweise verbleibt. Die Vor-
schrift ist vielmehr auch dann anzuwenden, wenn dem Untermieter die Mietsa-
che zu seinem alleinigen Gebrauch überlassen werden soll. Dies ergibt sich
bereits eindeutig aus dem Wortlaut der Norm, der keine Differenzierung danach
trifft, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden
soll. Aus dem von der Revision zitierten Senatsurteil vom 23. November 2005
(VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200) ergibt sich nichts anderes. Dieses Urteil ist zu
§ 553 Abs. 1 BGB ergangen, der - anders als § 540 Abs. 1 BGB - die lediglich
teilweise Gebrauchsüberlassung zum Tatbestandsmerkmal erhebt.
Auch sind die Eltern der Beklagten zu 1 (Eheleute D. ) als "Dritte" im
Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen. Dritter ist nach allgemeinen Ausle-
gungsgrundsätzen jeder, der nicht Vertragspartner des Hauptmietverhältnisses
ist. Auf die von der Revision problematisierte Frage, ob die Gebrauchsüberlas-
sung an Eltern der Hauptmieter auch dann erlaubnispflichtig sei, wenn es ledig-
lich um die Aufnahme der Eltern in den gemeinsamen Haushalt der Hauptmie-
ter gehe, kommt es schon deshalb nicht an, weil dies nach den tatrichterlichen
Feststellungen nicht beabsichtigt war.
2. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass das Berufungsgericht den
Einwand der Kläger, ein Untermietinteresse der Eheleute D. habe in Wahrheit
nicht bestanden, unberücksichtigt gelassen hat.
Zwar haben die Kläger die von den Beklagten erbetene Erlaubnis zur Un-
tervermietung an die Eheleute D. deshalb zu Unrecht verweigert, weil sich die
Kläger entgegen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf Gründe stützten, die in der
Person der benannten Untermieter liegen. Wie dargelegt, verlangt § 540 BGB
gerade nicht, dass der Hauptmieter die Mietsache neben dem Untermieter wei-
ter selbst in Person nutzt, so dass der beabsichtigte Auszug der Beklagten aus
dem vermieteten Haus eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen
konnte. Die Kläger haben jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Eheleute
D. hätten zu keiner Zeit ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt. Das Be-
rufungsgericht ist dieser entscheidungserheblichen Frage - aus seiner Sicht
konsequent - nicht nachgegangen. Bei Berücksichtigung dieses in der Revisi-
onsinstanz daher zu unterstellenden Sachvortrags der Kläger stellte sich das
nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB (zunächst) begründete Kündi-
gungsverlangen der Beklagten aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben
Abs. 1 Satz 2 BGB will den Hauptmieter, dem die Erlaubnis zur Untervermie-
tung vom Vermieter aus nicht in der Person der Untermieter liegenden Gründen
verweigert wird, aus der Zwangslage befreien, die sich aus dem weiteren Fest-
halten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage besteht
indes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter
fehlt. Das Berufungsgericht wird daher den von den Klägern insoweit angebote-
nen Beweis zu erheben haben.
III.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die
Sache ist zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 15.05.2007 - 205 C 18/07 -
LG Köln, Entscheidung vom 30.10.2008 - 1 S 200/07 -