BGH Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 362/04

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

Verkündet am: 22. Februar 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

HeizkostenVO §§ 1 Abs. 1 Nr. 2; 7 Abs. 2 und 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der

Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Ver-

mieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vor-

handenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht

die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom

5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vor-

sah (Anschluss an Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776).

BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04 - LG Bochum AG Bochum

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer

des Landgerichts Bochum vom 3. November 2004 wird zurückge-

wiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung im Hause C. straße in

B. ; das dortige Gebäude steht im Eigentum der Beklagten. Der Mietver-

trag wurde von den Klägern mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten am

29./30. Juni 1988 geschlossen. In diesem Vertrag heißt es unter anderem:

"§ 2 Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen

(1) Das Wohnungsunternehmen stellt dem Mieter folgende Ge-

meinschaftsanlagen und -einrichtungen zur Verfügung:

Zentralheizung

zentrale Warmwasserversorgung

...

Die Versorgung der Mietsache mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch das Woh- nungsunternehmen, sondern durch das Unternehmen R.

GmbH. Der Mieter verpflichtet sich, mit diesem Unternehmen einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen, Wärme von diesem Unternehmen zu beziehen und die Wärmekosten an dieses Un- ternehmen zu zahlen.

§ 3 Miete

(2) Es werden die nachstehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten BerechnungsVO - und bei preisgebundenen Wohnungen das Umlageausfallwagnis - umgelegt. Hierauf werden Vorauszahlungen erhoben:

1. ...

2. Heiz- und Warmwasserkosten ...

Die Heizkosten werden zu 50% nach dem erfassten Verbrauch und zu 50% nach der Wohnfläche bzw. der Fläche der beheizten Räume verteilt. (...)

Der Umlegungsmaßstab und die Abrechnungszeiträume können nach billigem Ermessen mit Wirkung für den nächsten Abrech- nungszeitraum geändert werden. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den ge- setzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen. ..."

In den beigefügten Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Fassung 1982

ist bestimmt:

"Nr. 1 Benutzung der Mietsache, der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ...

(3) Das Wohnungsunternehmen kann die Versorgung mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung einem geeigneten Versorgungsunternehmen übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Ge- samtheit der Mieter zweckmäßig erscheint. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, mit diesem einen Versorgungsvertrag abzuschließen. ...

Nr. 2 Miete, Nebenkosten und sonstige Entgelte ...

Das Wohnungsunternehmen kann den Umlegungsmaßstab (Ver- teilungsschlüssel) und den Abrechnungszeitraum im Interesse ei- ner ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilung an den Mieter mit Wirkung für den nächsten Abrechnungszeitraum ändern."

Von Beginn des Mietverhältnisses an bis einschließlich des Abrech-

nungsjahres 2000 betrieb die Beklagte die Heizungsanlage selbst. Den Klägern

wurden bei den jährlichen Abrechnungen Brennstoffkosten, Emissionsgebüh-

ren, Abrechnungsgebühren und Gerätekosten in Rechnung gestellt. Bei monat-

lichen Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 87 DM bzw.

44,48 € errechnete sich ein Guthaben der Kläger von 156,14 DM für das Ab-

rechnungsjahr 1999 und von 3,12 € für das Jahr 2000.

Im Jahre 2000 ersetzte die Firma V. C. aufgrund eines mit

der Beklagten abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages

(sogenanntes

Wärmecontracting) die bisherige Heizungsanlage durch eine dem neuesten

Stand der Technik entsprechende Anlage, die zum 1. Oktober 2000 in Betrieb

genommen wurde. Die von der Firma V. E. für die Beklagte

erstellte Abrechnung für den Nutzungszeitraum 2001 ergab bei Vorauszahlun-

gen auf die Heiz- und Warmwasserkosten in gleicher Höhe wie in den Vorjah-

ren eine Nachbelastung der Kläger von 294,07 €, für das Abrechnungsjahr

2002 eine entsprechende Nachforderung von 112,26 €. Diese Beträge buchte

die Beklagte von einem Konto der Kläger ab. Beide Abrechnungen weisen je-

weils einen Grundpreis und einen Arbeitspreis aus. Die Kosten für den Brenn-

stoff selbst werden im Gegensatz zu den früheren Abrechnungen nicht erwähnt.

Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der abgebuchten Heizkos-

tennachzahlungen von 294,07 € und 112,26 € nebst Zinsen sowie einen weite-

ren Betrag in Höhe von 20 € geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklag-

te zur Zahlung von 406,33 € nebst Zinsen verurteilt, die Klage im Übrigen ab-

gewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die hiergegen ge-

richtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der

Klage weiter.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in CuR 2005, 53 veröffent-

licht ist, hat ausgeführt:

Die Beklagte sei zur Erstattung der abgebuchten Nachzahlungsbeträge

für die Abrechnungsjahre 2001 und 2002 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB

verpflichtet. Die Abbuchungen seien ohne rechtlichen Grund erfolgt, da die

Nachforderungen noch nicht fällig gewesen seien. Aufgrund der jahrelangen Art

der Abrechnung ergebe sich trotz mangelnder Aufschlüsselung im Mietvertrag

eine Konkretisierung der umlagefähigen Kosten auf die in § 7 Abs. 2 HeizkV

genannten Positionen. Dies habe zur Folge, dass der Vermieter ohne Zustim-

mung des Mieters zwar wirksam die Beheizung der Mieträumlichkeiten auf ei-

nen Dritten, einen Wärmecontractor, übertragen könne, er seine Mieter aber nur

mit den nach § 7 Abs. 2 HeizkV umlagefähigen Kosten belasten könne. Die Ab-

rechnungen für die Jahre 2001 und 2002 hätten nicht auf der Grundlage von § 7

Abs. 4 HeizkV erfolgen dürfen, da die Kläger einer Umstellung auf das Wärme-

contracting nicht zugestimmt hätten. Die Kläger seien deshalb nicht verpflichtet,

die in die Abrechnung nach § 7 Abs. 4 HeizkV einfließenden kalkulatorischen

Kosten für die Erneuerung, gegebenenfalls auch Finanzierung und Instandhal-

tung der Heizungsanlage sowie den Gewinn des Wärmelieferanten zu tragen.

Im Mietvertrag seien keine Regelungen getroffen worden, die der Beklagten das

Recht zur Umstellung verbunden mit einer einseitigen Änderung des bisherigen

Abrechnungsmodus einräumen würden. Soweit die Kläger nach § 2 Abs. 1 des

Mietvertrages verpflichtet gewesen seien, einen eigenen Wärmelieferungsver-

trag mit der Firma R. GmbH abzuschließen, betreffe dies nicht den

vorliegenden Fall einer Wärmelieferung zwischen Vermieter und Wärme-

contractor unter Umlegung der Kosten auf den Mieter. Aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 des

Mietvertrages oder aus Nr. 2 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen

könne kein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters hergeleitet werden.

Schließlich sei auch eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung abzu-

lehnen.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass

das Rechtsmittel der Beklagten zurückzuweisen ist.

Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger aus § 812

Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB auf Rückzahlung der abgebuchten Nachbelastungen

für Heiz- und Warmwasserkosten der Nutzungszeiträume 2001 und 2002 in

Höhe von insgesamt 406,33 € nebst Zinsen bejaht. Die Abbuchungen sind ohne

rechtlichen Grund erfolgt, denn die entsprechenden Abrechnungen der Beklag-

ten über die angefallenen Wärmekosten sind nicht ordnungsgemäß. Die Be-

klagte ist nicht berechtigt, von den Klägern Zahlung der von der Firma V.

E. berechneten Wärmelieferungskosten zu verlangen.

1. Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein

Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den

Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wär-

mecontracting), die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7

Abs. 4 HeizkV, die anders als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkV

auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und

Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen kann, wenn hierfür im Miet-

vertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Ände-

rung zustimmt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005,

1776).

Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der Wärmecontractor die beste-

hende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert. Zwar hätte

der Vermieter, wenn er die Modernisierung der Anlage in eigener Regie durch-

geführt hätte, die Miete unter den Voraussetzungen und in den Grenzen der

§§ 559 ff. BGB erhöhen können. Eine solche Umlegung der Modernisierungs-

kosten ist nicht möglich, wenn ein Dritter die Heizungsanlage auf eigene Rech-

nung modernisiert. Das führt jedoch nicht dazu, dass die aufgewendeten

Kosten des Dritten bei einem Wärmecontracting nunmehr als Betriebskosten

über die Wärmelieferung dem Mieter auch ohne dessen Zustimmung mit der

Begründung auferlegt werden könnten, der Mieter werde als Ausgleich dafür

nicht mit einer (hypothetischen) Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB belastet.

Denn die Möglichkeiten der Umlegung von Kosten für die Modernisierung einer

Heizungsanlage können nicht miteinander verglichen werden. Zum einen ist zu

berücksichtigen, dass in die Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4 HeizkV

nicht nur der finanzielle Aufwand für eine Modernisierung der Heizungsanlage

einfließt, sondern weitere oben dargestellte kalkulatorische Kosten, die der

Vermieter, würde er die Heizungsanlage selbst betreiben und die Heizkosten

nach § 7 Abs. 2 HeizkV berechnen, nicht auf den Mieter umlegen könnte. Zum

anderen kann nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete nur um 11 % der für

die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, während eine Berechnung

der Wärmelieferungskosten nach § 7 Abs. 4 HeizkV derartige Beschränkungen

nicht enthält.

2. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass im vorliegenden

Fall weder die Vereinbarungen im Mietvertrag noch die dem Vertrag beigefüg-

ten Allgemeinen Vertragsbedingungen eine Regelung enthalten, die eine hier

vorgenommene Berechnung der Kosten für die Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4

HeizkV erlaubt.

a) § 2 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Kläger verpflichtet sind, mit

dem Unternehmen R. GmbH einen Wärmelieferungsvertrag abzu-

schließen und die Kosten der Wärmelieferung an dieses Unternehmen zu zah-

len, eröffnet der Beklagten nicht die Möglichkeit, selbst einen Wärmelieferungs-

vertrag mit der Firma V. E. einzugehen und die gesamten Kosten

der Wärmelieferung den Klägern in Rechnung zu stellen. Auch bei einer unein-

geschränkten Überprüfung der Auslegung dieser Klausel ist dem Berufungsge-

richt darin zu folgen, dass von der Bestimmung im Mietvertrag nur der Fall ei-

nes vom Mieter mit der Wärmelieferantin abgeschlossenen Vertrages erfasst

wird (Senat, Urteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 3 a). Es kann dahinstehen,

ob der Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages zwischen Vermieter und

Wärmecontractor für den Mieter sogar vorteilhafter sein kann als der in § 2

Abs. 1 des Mietvertrages geregelte Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter

und Contractor (in diesem Sinn Brocke/Topp, IR 2005, 56, 57; Derleder, WuM

2000, 3, 5). Denn der Wortlaut der Klausel im Mietvertrag ist eindeutig. Die Be-

stimmung ist entgegen der Ansicht der Revision einer Auslegung zu Lasten des

Mieters als Vertragspartner des Verwenders der Klausel nicht zugänglich. Dass

der Mieter auch dann die Kosten der Wärmelieferung zu tragen hätte, wenn der

Wärmelieferungsvertrag zwischen ganz anderen Parteien abgeschlossen wird,

als dies mietvertraglich vorgesehen ist, lässt sich mit dem Wortlaut der Klausel

nicht vereinbaren.

b) Aus den unter a) dargelegten Gründen kann auch die Bestimmung in

Nr. 1 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen, wonach der Mieter ver-

pflichtet ist, mit einem Dritten einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen,

wenn der Vermieter auf diesen die Wärmeversorgung überträgt, keine Grundla-

ge für die Belastung des Mieters mit den Wärmelieferungskosten im vorliegen-

den Fall darstellen.

c) Die Vereinbarung in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages, nach der die "nach-

stehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten BerechnungsVO ...

umgelegt" werden, berechtigt die Beklagte nicht, die hier geltend gemachten

Wärmelieferungskosten auf die Kläger zu übertragen. Zwar werden unter § 3

Abs. 2 Nr. 2 des Mietvertrages im Anschluss an die wiedergegebene Vereinba-

rung Heiz- und Warmwasserkosten ausdrücklich genannt. Jedoch sah die zum

Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien am 29./30. Juni 1988

geltende Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Verordnung über woh-

nungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite BerechnungsVO) vom 5. April 1984

(BGBl. I, 1990) in deren Nrn. 4 c und 5 b eine Umlegung der Wärmelieferungs-

kosten auf den Mieter nur für den Bereich der Fernwärme vor. Um solche Kos-

ten handelt es sich vorliegend nicht. Die hier im Streit stehenden Kosten der

Wärmelieferung im Nahbereich sind erst durch die Verordnung zur Änderung

energiesparrechtlicher Vorschriften vom 19. Januar 1989 (BGBl. I, 109, 112)

und damit nach Abschluss des Mietvertrags in den Kreis der umlagefähigen

Betriebskosten einbezogen worden.

d) Entgegen der Ansicht der Revision kommt eine ergänzende Ausle-

gung der unter II 2 a bis c genannten Vertragsklauseln vorliegend nicht in Be-

tracht. Eine durch Auslegung zu schließende Vertragslücke liegt nur dann vor,

wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb

der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig

ist

(Senat,

BGHZ 77, 301, 307). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Umlage von Wärmelieferungskosten

einer hauseigenen Heizanlage auf die Kläger vereinbart hätten, wenn sie bei

Vertragsschluss die spätere Entwicklung im Bereich des Wärmecontractings in

Betracht gezogen hätten, liegen nicht vor. Allein der Umstand, dass die Partei-

en im Mietvertrag die Kostentragungspflicht der Kläger für bestimmte Arten der

Versorgung mit Wärme und Warmwasser geregelt haben, führt nicht zu einer

Ergänzungsbedürftigkeit der Vereinbarungen hinsichtlich der Umlegung von

Heizkosten, die bei einer anderen Art der Wärmebelieferung entstehen. Eine

Auslegung des Mietvertrages dahingehend, dass die Kläger über die in § 2

Abs. 1 und § 3 Abs. 2 geregelten Fälle hinaus auch die Wärmekosten eines

Contractors tragen sollen, der aufgrund vertraglicher Vereinbarung mit der Be-

klagten die hauseigene Heizungsanlage betreibt, würde zu einer unzulässigen

Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen.

e) Den genannten vertraglichen Bestimmungen kann schließlich keine

Befugnis der Beklagten entnommen werden, unter dem Gesichtspunkt eines

Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 BGB eine Änderung des Um-

legungsmaßstabs der Heizkosten vorzunehmen (so auch LG Frankfurt a.M.,

WuM 2003, 217, 220; Lammel, HeizkostenV, 2. Aufl., § 1 Rdnr. 19; a.A. LG

Braunschweig, ZMR 2000, 832, 833; Schmid, ZMR 2005, 590, 591; für Altver-

träge auch Derleder, WuM 2000, 3, 8 f.; ders. NZM 2003, 737, 740). Aus den

obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Umlegung von Heiz- und Warmwas-

serkosten im Mietvertrag zwischen den Parteien abschließend geregelt ist. Ein

Bestimmungsrecht der Beklagten, den Klägern Kosten einer anderen Art der

Wärmelieferung aufzuerlegen, besteht nicht.

3. Da die Kläger der Berechnung der geltend gemachten Wärmeliefe-

rungskosten im vorliegenden Fall auch in anderer Weise nicht zugestimmt ha-

ben, kann die Beklagte nur die Kosten der Versorgungsanlage nach § 7 Abs. 2

und § 8 Abs. 2 HeizkV, die der Aufstellung in Nrn. 4 a und 5 a der Anlage 3 zu

§ 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO entsprechen, verlangen. Diese Kosten

hat die Beklagte aber nicht geltend gemacht.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Vorinstanzen:

AG Bochum, Entscheidung vom 01.07.2004 - 44 C 105/04 -

LG Bochum, Entscheidung vom 03.11.2004 - 9 S 152/04 -