BGH Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 15. März 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 123/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGB §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1

Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält

(im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag

erst später endet.

BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - LG Berlin

AG Neukölln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64

des Landgerichts Berlin vom 12. April 2005 im Kostenpunkt und

insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen das

Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. September 2004 zu-

rückgewiesen worden ist.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts

Neukölln vom 15. September 2004 abgeändert. Die Klage wird

insgesamt abgewiesen.

Die Anschlussrevision der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . Nach

dem Mietvertrag vom 3. November 1997 war die Beklagte zur Ausführung der

Schönheitsreparaturen verpflichtet. Mit Schreiben vom 11. Juli 2003 kündigte

die Beklagte das Mietverhältnis. Die Klägerin bestätigte mit Schreiben vom

17. Juli 2003 die Kündigung zum 31. Oktober 2003 und bat um eine gemeinsa-

me Wohnungsbesichtigung am 5. August 2003. Diesen Termin nahm für die

Beklagte ein Bekannter wahr, der nach Abschluss der Begehung ein mit "Woh-

nungszustandsbericht" überschriebenes "Protokoll über die Abnahme der Woh-

nung" unterzeichnete. Hierin sind verschiedene Mängel in den einzelnen Räu-

men und die zur Beseitigung erforderlichen Arbeiten aufgelistet. Im Anschluss

daran heißt es unter anderem, der Mieter verpflichte sich, "für die fachgerechte

Ausführung der protokollierten Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens

jedoch bis zum 31. Oktober 03 (Vertragsende) zu sorgen". Schönheitsreparatu-

ren nahm die Beklagte in der Folgezeit nicht vor.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten zunächst Zahlung ei-

nes Betrages von 6.634,30 € nebst Zinsen verlangt, um in der Wohnung die

erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen, Schäden zu beseitigen

und einzelne, von der Beklagten zurückgelassene Gegenstände zu entfernen.

Die Klageschrift ist am 10. März 2004 bei Gericht eingegangen und der Beklag-

ten am 16. Juni 2004 zugestellt worden. Die Beklagte hat behauptet, sie habe

bereits Anfang August 2003 Schönheitsreparaturen vorgenommen; die Woh-

nungsschlüssel habe sie der Klägerin am 1. September 2003 zurückgegeben.

Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben und hilfsweise die Aufrechnung mit

einem Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution nebst aufgelaufener

Zinsen in Höhe von insgesamt 501,58 € erklärt.

Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.840,50 € nebst Zinsen

stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beru-

fung der Klägerin, mit der diese die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung wei-

terer 2.674,47 € nebst Zinsen begehrt hat, und die Berufung der Beklagten hat

das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revi-

sion der Beklagten verfolgt diese ihr Ziel einer vollständigen Klageabweisung

weiter. Die Klägerin tritt dem entgegen und wendet sich mit der Anschlussrevi-

sion gegen die teilweise Abweisung der Klage.

Die Revision der Beklagten ist begründet. Die Anschlussrevision der Klä-

gerin hat dagegen keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 673 veröffent-

licht ist, hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt:

Die Klägerin habe Schadensersatzansprüche gemäß §§ 280 Abs. 1, 281

Abs. 1 BGB in der vom Amtsgericht zuerkannten Höhe; weitergehende Ansprü-

che stünden ihr nicht zu. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsrepa-

raturen sei wirksam auf die Beklagte übertragen worden. Die Durchführung von

Renovierungsarbeiten habe die Beklagte nur unsubstantiiert behauptet. Die gel-

tend gemachten Ansprüche seien nicht verjährt. Denn die Verjährungsfrist nach

§ 548 BGB beginne hier nicht mit der Rückgabe der Mietsache am

2. September 2003, sondern erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietver-

hältnisses zu laufen. Ein früherer Fristbeginn widerspräche dem Zweck des Ge-

setzes und führte zu einer "Überbeschleunigung". Der Gesetzgeber habe mit

der Neuschaffung des § 200 BGB klarstellen wollen, dass die Verjährung mit

der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginne, wobei im Normalfall die Rück-

gabe mit dem Ende des Mietverhältnisses zeitlich zusammenfalle. Eine Rück-

gabe der Wohnung vor Mietvertragsende setze den Lauf der Verjährungsfrist

hingegen noch nicht in Gang. Denn ansonsten hätte der Vermieter unter Um-

ständen keine Möglichkeit, seinen Schadensersatzanspruch zum Entstehen zu

bringen, weil er bei dem vertraglichen Ende des Mietverhältnisses bereits ver-

jährt sei. Dies wäre zum Beispiel der Fall bei Rückgabe der Mietsache sieben

Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Auch nach § 281 Abs. 1 BGB

müsse der Anspruch auf Ausführung der Naturalleistung fällig sein, bevor er

sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln könne. Fällig werde er aber

erst bei Beendigung des Mietverhältnisses. Stelle man allein auf die Rückgabe

der Mietsache ab, wären Ansprüche auf Schadensersatz verjährt, die bei der

Rückgabe noch gar nicht existierten, wenn die Mietsache sich bei Rückgabe

nämlich in vertragsgemäßem Zustand befunden habe, die Rückgabe aber so

früh erfolgt sei (zum Beispiel zwei Jahre vor Beendigung des Mietverhältnis-

ses), dass die Wohnung bei rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses nicht

mehr im vertragsgemäßen Zustand sei. Dass der Vermieter in einem solchen

Fall keine Schadensersatzansprüche habe, sei nicht einzusehen.

II.

Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision der Beklagten mit

Erfolg. Die von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzansprüche aus

§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB sind entgegen der Auffassung

des Berufungsgerichts nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt, so dass der Be-

klagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB

ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht.

1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des

Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in

sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen

nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier darüber hinaus in Rede

stehenden Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von

Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände (vgl. Senat,

BGHZ 104, 6, 12). Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit

dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unangegriffen

hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Klägerin die Wohnung am

2. September 2003 zurückerhalten hat. Hiervon ausgehend sind die geltend

gemachten Schadensersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 2. März

2004 verjährt (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Da die Klageschrift erst am

10. März 2004 bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem

Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO gehemmt

worden.

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht demgegenüber angenommen,

die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beginne nicht vor der Been-

digung des Mietvertrages, hier am 31. Oktober 2003, zu laufen. Wie auch das

Berufungsgericht nicht verkannt hat, wird nach der Rechtsprechung des Senats

die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1

Satz 2, 200 Satz 1 BGB – anders als früher gemäß §§ 558 Abs. 2, 198 Satz 1

BGB a.F. – auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Miet-

sache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt ent-

stehen; denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinne des § 200 Satz 1 BGB

"ein anderer Verjährungsbeginn" als der der Entstehung des Anspruchs be-

stimmt worden (BGHZ 162, 30, 35 ff.; Urteil vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 93/04,

NJW 2005, 2004 unter II 2). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gilt

das aber nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der

Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er, wie hier, erst später

endet (so unausgesprochen bereits Senat, Urteil vom 4. Mai 2005, aaO; vgl.

ferner BGHZ 125, 270, 280 f.; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl.,

§ 548 Rdnr. 16; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 548 Rdnr. 13; Langen-

berg WuM 2002, 71; a.A. wohl Schach WuM 2005, 232, 233).

a) Dafür, dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters we-

gen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht vor der Be-

endigung des Mietvertrages zu laufen beginnt, lässt sich dem Wortlaut des

§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nichts entnehmen. Vielmehr ist danach für den Beginn

der Verjährung allein der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Vermieter die Miet-

sache zurückerhält. Aus dem Zweck der §§ 548, 200 BGB ergibt sich entgegen

der Auffassung des Berufungsgerichts ebenfalls nichts anderes. Die Gesetzes-

begründung zu § 200 BGB trifft dazu keine Aussage (BT-Drucks. 14/6040

S. 109). Nach der Gesetzesbegründung zu § 548 BGB ist es Zweck der Rege-

lung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung

über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsa-

che zu erreichen; dementsprechend beginnt die Verjährung des Schadenser-

satzanspruches bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn

sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt

hat (BT-Drucks. 14/4553 S. 45). Auch danach kommt der Beendigung des Miet-

vertrages für den Beginn der Verjährung keine Bedeutung zu.

b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stehen dem schutzwür-

dige Interessen des Vermieters nicht entgegen. Zwar kann eine Rückgabe der

Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende dazu führen, dass Ersatz-

ansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie

– wie der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter – zu

diesem Zeitpunkt erst entstehen oder – wie der Schadensersatzanspruch we-

gen unterbliebener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis (vgl. Se-

nat, BGHZ 111, 301, 305 f.; Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 192/04, NJW

2005, 1862 unter II) – bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden

können. In den eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung

mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine

berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren.

Ist der Mieter in einem solchen Fall, wie die Klägerin hier in Bezug auf

die Beklagte geltend gemacht hat, etwa mit seiner vertraglichen Verpflichtung

zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in

Verzug geraten, kann der Vermieter nach der Senatsrechtsprechung (aaO)

Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten

verlangen. Dieser Anspruch ist sofort fällig. Darüber hinaus hat der Vermieter in

bestimmten, hier nicht gegebenen Fällen auch im laufenden Mietverhältnis ei-

nen Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen

(vgl. Senat, BGHZ 111, 301, 306 f.). Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters

zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor

Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt nach §§ 204

Abs. 1 Nr. 1, 213 BGB auch die Verjährung des Schadensersatzanspruchs des

Vermieters (BT-Drucks. 14/6040, S. 121). Für den Fall der Endrenovierung

kann der Vermieter gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjäh-

rung – nach § 213 BGB auch für den Schadensersatzanspruch - herbeiführen,

indem er noch vor Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 256 ZPO Klage

auf Feststellung erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das

dafür erforderliche Feststellungsinteresse ist schon wegen der drohenden Ver-

jährung nicht zu verneinen (BGH, Urteil vom 23. April 1991 – X ZR 77/89, NJW

1991, 2707 = WM 1991, 1737 unter I 3 m.w.Nachw.).

Schließlich hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeiti-

gen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch

nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548

Abs. 1 BGB in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB zu erschweren, um damit

Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend

machen zu können (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung 2003, § 548

Rdnr. 46; MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 548 Rdnr. 26).

Keiner Entscheidung bedarf im vorliegenden Fall, ob der Vermieter über-

haupt gehalten ist, eine Wohnung vor Vertragsende zurückzunehmen (vgl. dazu

Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht,

8. Aufl.,

§ 546 BGB Rdnr. 24 ff.

m.w.Nachw.). Denn hier hat die Klägerin die Wohnung zurückgenommen.

3. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung haben die Parteien in

dem Abnahmeprotokoll vom 5. August 2003 keine Stundungsvereinbarung ge-

troffen, aufgrund derer die Verjährung der Ersatzansprüche der Klägerin nach

§§ 205, 209 BGB bis zum 31. Oktober 2003 gehemmt worden wäre. Nach dem

Abnahmeprotokoll sollte die Beklagte die darin festgehaltenen Arbeiten "bis zur

Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum 31. Oktober 03 (Vertragsende)"

ausführen. Eine Hemmung der Ersatzansprüche der Klägerin ist damit nicht

eingetreten. Die Fälligkeit des Anspruchs der Klägerin auf Durchführung der

Schönheitsreparaturen ist nach der Vereinbarung allenfalls bis zum Zeitpunkt

der "Wohnungsrückgabe" und damit bis zum regelmäßigen Beginn der Verjäh-

rung dieses Anspruchs nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgeschoben und

hemmt die Verjährung nicht. Soweit die Arbeiten spätestens bis zum 31. Okto-

ber 2003, dem Ende des Mietverhältnisses, ausgeführt werden sollten, ist die-

ses Datum lediglich für eine spätere Rückgabe der Wohnung nach dem 31. Ok-

tober 2003 von Bedeutung. Nur für diesen – hier nicht gegebenen – Fall sollte

die Verjährung am 31. Oktober 2003 beginnen. Hingegen sollte bei einer Rück-

gabe der Wohnung vor Vertragsende die Verjährung entsprechend der gesetz-

lichen Regelung in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB in dem Zeitpunkt beginnen, in dem

die Klägerin die Wohnung zurückerhält (hier: 2. September 2003). Dass für die

Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Klägerin wegen unterbliebener

Schönheitsreparaturen etwas anderes gelten sollte, ist dem Protokoll vom

5. August 2003 nicht zu entnehmen. Diese Auslegung kann der Senat selbst

vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.

III.

Nach alledem erweist sich die Klage als unbegründet, so dass auf die

Revision der Beklagten das angefochtene Urteil aufzuheben ist, soweit das Be-

rufungsgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen hat (§ 562 Abs. 1

ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, entscheidet der Senat

insoweit abschließend in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils insgesamt abzuweisen. Aus den

obigen Ausführungen ergibt sich, dass die nach § 554 ZPO statthafte und auch

sonst zulässige Anschlussrevision der Klägerin unbegründet und daher zurück-

zuweisen ist (§ 561 ZPO).

Dr. Deppert

Ball

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst

Vorinstanzen:

AG Neukölln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 16 C 118/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2005 - 64 S 450/04 -