BGH Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 250/05
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 29. März 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
BGB § 577
Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentums-
wohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Um-
wandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am
1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbe-
stimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeit-
punkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194).
BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05 - LG München I AG München
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 22. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin
Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball und Dr. Wolst sowie die Richterin
Hermanns
für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 31. Zivilkammer des
Landgerichts München I vom 15. September 2005 wird zurückge-
wiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger begehren von den Beklagten Auskunft und Feststellung einer
Schadensersatzverpflichtung wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts. Dem
liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Kläger sind als Mitglieder einer Wohngemeinschaft Mieter, die Be-
klagten waren Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in M.
, J. straße . Die Klägerin zu 1) ist nach ihren Angaben Anfang Januar
1983, der Kläger zu 2) ist im Laufe des Jahres 1986 in die Wohnung eingezo-
gen. Am 26. Januar 1983 wurde das Anwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Aufgrund eines Kaufvertrages vom 2. Februar 1983 erwarb die inzwischen ver-
storbene und von den Beklagten beerbte E. S. die Wohnung.
Am 20. Januar 1984 wurde sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Die Beklagten veräußerten die Wohnung mit Kaufvertrag vom 4. November
2003 an den jetzigen Eigentümer A. J. , ohne die Kläger hiervon zu
unterrichten.
Die Kläger sind der Auffassung, dass ihnen ein gesetzliches Vorkaufs-
recht nach § 577 BGB (§ 570 b BGB a.F.) zugestanden habe. Da die Beklagten
sie über den Verkauf an den Erwerber J. nicht unterrichtet und dadurch die
Geltendmachung des Vorkaufsrechts vereitelt hätten, seien sie ihnen - den Klä-
gern - zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei komme es nicht darauf an, dass
die Wohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des
§ 570 b BGB a.F. schon einmal verkauft worden sei.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die
hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Beru-
fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in
vollem Umfang weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Ein Auskunftsanspruch stehe den Klägern nicht zu, weil sie bei der Ver-
äußerung der Wohnung im Jahre 2004 nicht vorkaufsberechtigt gewesen seien
und die Beklagten ihnen deshalb nicht zum Schadensersatz verpflichtet seien.
Das Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nur für den ersten Verkaufsfall nach der
Umwandlung der Mietwohnung; dieser sei jedoch bereits am 2. Februar 1983
erfolgt. Damals habe den Mietern kein Vorkaufsrecht zugestanden, da § 570 b
BGB a.F. erst am 1. September 1993 in Kraft getreten sei. Durch die Über-
gangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes
vom 21. Juli 1993, nach der § 570 b BGB a.F. auf vor dem 1. September 1993
abgeschlossene Kaufverträge nicht anzuwenden sei, habe der Gesetzgeber zu
erkennen gegeben, dass die Vorschrift für "Altfälle", bei denen der erste Ver-
kauf vor dem 1. September 1993 erfolgt sei, nicht gelten solle.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand.
1. Die Revision des Klägers zu 2) ist bereits deshalb unbegründet, weil
sein Mietverhältnis nach seinem eigenen Vorbringen erst im Jahre 1986, mithin
mehrere Jahre nach der Begründung des Wohnungseigentums am 26. Januar
1983, abgeschlossen worden ist. Auf eine solche Fallgestaltung ist § 577 BGB,
der durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) mit
geringfügigen sprachlichen Änderungen und einer Klarstellung an die Stelle des
§ 570 b BGB a.F. getreten ist, nach seinem Wortlaut von vornherein nicht an-
wendbar. § 577 BGB setzt ebenso wie § 570 b BGB a.F. voraus, dass das
Wohnungseigentum erst nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter
begründet worden ist.
2. Die Revision der Klägerin zu 1) bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Zu Recht
und mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht einen Schadenser-
satzanspruch der Klägerin wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts verneint.
a) § 577 BGB räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Ab-
schluss des Mietvertrages und Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungsei-
gentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung sodann
an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz geht also von der zeitlichen Reihen-
folge Mietvertrag und Überlassung - Umwandlung - Verkauf aus. Die durch das
Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I, 1257) in das
Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte Bestimmung des § 570 b BGB (a.F.) ge-
währte erstmals allen Mietern, auch im freien Wohnungsbau, das gesetzliche
Vorkaufsrecht. Die hierzu erlassene Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des
Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes schließt nach ihrem Wortlaut nur diejeni-
gen Verkaufsfälle aus, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1. September
1993 erfolgt sind. Ob der Ausschluss auch für einen weiteren Verkauf nach die-
sem Zeitpunkt gelten soll, lässt sich der Bestimmung nicht unmittelbar entneh-
men und ist umstritten.
Nach einer Auffassung soll das Vorkaufsrecht bei jedem Weiterverkauf
der Wohnung bestehen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 577 Rdnr. 4),
nach anderer Ansicht für alle Verkaufsfälle nach dem 31. August 1993
(Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 577 Rdnr. 3; Blank/Börstinghaus,
Miete, 2. Aufl., § 577 Rdnr. 3). Eine dritte Auffassung hält § 577 BGB (§ 570 b
BGB a.F.) nur für den ersten Verkaufsfall nach Inkrafttreten des Vierten Miet-
rechtsänderungsgesetzes am 1. September 1993 für anwendbar, wobei offen
bleibt, ob dies auch für den Fall gilt, dass die umgewandelte Wohnung bereits
einmal vor dem 1. September 1993 verkauft worden ist (so LG Oldenburg, WuM
1997, 436 und Palandt/Weidenkaff, aaO Rdnr. 1 a.E.; nicht eindeutig Bamber-
ger/Roth/Reick, BGB, § 577 Rdnr. 18). Soweit ein Vorkaufsrecht nur für den
ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung (Müller/Walther/Krenek, Miet- und
Pachtrecht, Stand November 2005, § 577 Rdnr. 19) oder ohne nähere zeitliche
Differenzierung angenommen wird (Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 577
Rdnr. 4, und MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 577 Rdnr. 11), dürfte im
Hinblick auf den Ausschlusstatbestand des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet-
rechtsänderungsgesetzes ersichtlich gleichfalls nur der erste Verkaufsfall nach
dem 31. August 1993 gemeint sein. Schließlich wird die Auffassung vertreten,
nach dem Zweck des § 577 BGB (§ 570 b BGB a.F.) sei das Vorkaufsrecht des
Mieters auch dann ausgeschlossen, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Woh-
nung vor dem 1. September 1993 bereits einmal verkauft worden sei und nach
diesem Stichtag ein weiterer Verkauf stattfinde (Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 577 Rdnr. 5; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 577
Rdnr. 31; unklar insoweit jedoch ders., aaO Rdnr. 16).
b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Sie steht im Einklang mit dem Wort-
laut und Zweck der Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet-
rechtsänderungsgesetzes und wird insbesondere auch dem Sinn und Zweck
des § 577 BGB (früher: § 570 b BGB) gerecht.
aa) Die Vorschrift des § 570 b BGB a.F. ist dem - inzwischen durch Art. 6
Nr. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September
2001 (BGBl. I, 2376) mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehobenen - § 2 b
WoBindG nachgebildet (vgl. dazu die Begründung zu dem Entwurf eines Ge-
setzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts, BT-Drucks. 12/3013,
S. 18, sowie die Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf des
Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/3254, S. 40). Für diese
Vorschrift, deren Anwendungsbereich auf den öffentlich geförderten Woh-
nungsbau beschränkt war, hat der Senat in einem Urteil vom 14. April 1999
(BGHZ 141, 194) klargestellt, dass das dort geregelte gesetzliche Vorkaufsrecht
dem Mieter nicht für jeden, sondern nur für den ersten Verkaufsfall nach der
Umwandlung der Mietwohnung zusteht. Entscheidend hat er dabei auf den Sinn
und Zweck der Bestimmung abgestellt (aaO S. 198 ff.).
Mit der Schaffung des § 2 b WoBindG hat der Gesetzgeber das Ziel ver-
folgt, der Gefahr einer spekulativen Umwandlung von Sozialmietwohnungen in
Eigentumswohnungen und der sich daraus ergebenden Verdrängung der Mieter
entgegenzuwirken (Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucks. 8/3403, S. 35 und 40 f.).
Diese Gefahr besteht, wie der Senat in seinem Urteil vom 14. April 1999 ausge-
führt hat (aaO S. 199), regelmäßig nur beim ersten Verkauf nach der Umwand-
lung, weil der Eigentümer, der von der Umwandlung profitieren will, sein Speku-
lationsinteresse typischerweise durch einen baldigen Verkauf der umgewandel-
ten Wohnungen realisieren will.
bb) Allerdings hatte der Senat bei der Prüfung des Anwendungsbereichs
des § 2 b WoBindG nicht zu entscheiden, ob die Beschränkung auf den ersten
Verkaufsfall auch dann gilt, wenn zu jenem Zeitpunkt das gesetzliche Vorkaufs-
recht des Mieters - wie hier - noch nicht bestanden hat und eine Rückwirkung
der entsprechenden Bestimmung ausgeschlossen ist (Art. 6 Abs. 4 des Vierten
Mietrechtsänderungsgesetzes). Sinn und Zweck des § 2 b WoBindG und eben-
so des ihm nachgebildeten § 570 b BGB a.F. (jetzt § 577 BGB) gebieten jedoch
eine Auslegung in diesem Sinn.
In dem Gesetzgebungsverfahren, das dem Vierten Mietrechtsände-
rungsgesetz vorausgegangen war, ist zur Begründung der Einführung eines
gesetzlichen Vorkaufsrechts im freien Wohnungsbau wiederholt betont worden,
für die Ausweitung des im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden
Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewor-
denen Bestand spreche, dass der Schutz des Mieters "vor einer Verdrängung
im Zusammenhang mit einer Umwandlung" bei frei finanzierten Wohnungen
nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3013 S. 18;
BT-Drucks. 12/3254 S. 40). Ein solcher Zusammenhang ist aber in aller Regel
nur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwand-
lung gegeben, weil hier bei dem Eigentümer, der die Umwandlung vorgenom-
men hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufser-
löses im Vordergrund steht (BGHZ 141, 194, 199). Veräußert dagegen der
Ersterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheidet sich dieser Ver-
kauf insoweit nicht vom Verkauf eines anderen Wirtschaftsgutes; der vom Ge-
setzgeber als auslösendes Moment für die drohende Verdrängung des Mieters
angenommene Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in eine Ei-
gentumswohnung besteht hier regelmäßig nicht mehr. Ist eine durch die Um-
wandlung verursachte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren er-
neuten Verkauf der Wohnung aber nicht mehr vorhanden, ist der Eingriff in die
Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit
des Wohnungseigentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) auch nach der Vorstellung des
Gesetzgebers nicht mehr gerechtfertigt.
cc) Der Umstand, dass im Zeitpunkt des ersten Verkaufs der umgewan-
delten Wohnung (hier: im Februar 1983) das gesetzliche Vorkaufsrecht noch
nicht bestand, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Situation ist in diesem
Fall vergleichbar mit der vom Senat (aaO) entschiedenen Fallgestaltung, in
welcher bei der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung dem Mieter
ein Vorkaufsrecht deshalb nicht zustand, weil der Eigentumserwerb im Wege
dd) Dafür, dass der Gesetzgeber die "Altfälle", in denen der erste Ver-
kauf einer umgewandelten Mietwohnung vor dem 1. September 1993 stattge-
funden hat, aus dem Anwendungsbereich des § 570 b BGB a.F. herausnehmen
wollte, spricht auch die Übergangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten
Mietrechtsänderungsgesetzes; hierauf hat das Berufungsgericht zu Recht hin-
gewiesen. Hätte der Gesetzgeber dem Mieter ein Vorkaufsrecht für alle späte-
ren Verkaufsfälle einräumen wollen, so hätte es nahe gelegen, dies in § 570 b
BGB a.F. oder zumindest in Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsge-
setzes ausdrücklich zu regeln (BGHZ 141, 194, 199). Auch die Reform des
Mietrechts durch das Gesetz vom 19. Juni 2001 hat er nicht zum Anlass ge-
nommen, eine entsprechende "Klarstellung" in § 577 BGB einzufügen, obwohl
zu diesem Zeitpunkt das genannte Senatsurteil bereits vorlag und der Gesetz-
geber in anderem Zusammenhang bei der Begründung des Entwurfs zu § 577
BGB auf die Rechtsprechung des Senats eingegangen ist (BT-Drucks. 14/4553
S. 92).
III.
Stand den Klägern nach alledem bei dem Verkauf der Wohnung durch
die Beklagten an A. J. am 4. November 2003 ein Vorkaufsrecht
nicht zu, entfällt damit die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch wegen
Vereitelung des vermeintlichen Vorkaufsrechts und damit auch für den geltend
gemachten Auskunftsanspruch. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Ball
Dr. Wolst
Hermanns
Vorinstanzen:
AG München, Entscheidung vom 07.12.2004 - 433 C 30983/04 -
LG München I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 1217/05 -