BGH Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 13/08

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 577 Abs. 1;

ZVG § 152 Abs. 2

Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom

Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes

Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus

diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter.

Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsver-

walters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht

wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigen-

tums an der Mietwohnung nicht zu.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08 - LG Dresden

AG Dresden

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter

Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Dresden vom 14. Dezember 2007 wird zurück-

gewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 2./8. April 1998 von der G.

GbR (im Folgenden: Schuldnerin) eine Wohnung in einem Mehr-

familienhaus

in D. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Dresden vom

19. Januar 2004 wurde auf Antrag der B. bank AG

(im Folgenden: Gläubigerin) die Zwangsverwaltung über das Grundstück ange-

ordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt.

Die Schuldnerin bildete mit notarieller Teilungserklärung vom 30. Juni

2004 insgesamt neun Einheiten Wohnungseigentum und Teileigentum an dem

Grundstück. Sie verkaufte die von den Beklagten gemietete, im Aufteilungsplan

mit Nr. 5 bezeichnete Wohnung mit notariellem Vertrag vom selben Tag zu-

sammen mit drei weiteren Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis von

314.000,-- € an einen Dritten. Diese Wohnungen sind ebenso wie die weiteren

Eigentumseinheiten jeweils mit Grundschulden der Gläubigerin in Höhe von

1.022.583,76 € nebst Zinsen sowie der Sparkasse Bad S. in Höhe von

511.291,88 € nebst Zinsen belastet. Die Beklagten übten mit Schreiben vom

25. Juli 2005 - ebenso wie die Mieter der drei anderen Eigentumswohnungen -

gegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB aus. Die Gläubi-

gerin wies den Notar der Beurkundungen vom 30. Juni 2004 mit Schreiben vom

14. September 2005 darauf hin, sie habe wegen des damit zusätzlich verbun-

denen Aufwands keinerlei Interesse an einer Einzelverwertung der Wohnungen;

da die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum ohne ihr Wissen erfolgt sei,

sei die Aufteilung im Falle der Unmöglichkeit der Abwicklung der geschlossenen

Kaufverträge - verursacht durch das geltend gemachte Vorkaufsrecht einiger

Mieter - rückgängig zu machen, damit die Immobilie anschließend insgesamt

veräußert bzw. versteigert werden könne. Den Beklagten und den Mietern der

drei anderen Wohnungen teilte die Gläubigerin mit Schreiben vom 6. Oktober

2005 mit, es hänge vom Kaufpreis (für das Gesamtobjekt) ab, ob sie die Lö-

schungsbewilligung für die Grundschulden erteilen werde, und stellte ihnen an-

heim, ein Kaufangebot für sämtliche Wohnungen zu unterbreiten, das sie an die

Schuldnerin weiterleiten werde; sie habe aber keinen Einfluss darauf, mit wem

die Schuldnerin einen Kaufvertrag schließe.

Die Beklagten forderten die Schuldnerin mit Schreiben vom 7. November

2005 auf, bis zum 25. November 2005 ihre Bereitschaft zu erklären, an der Er-

füllung des durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit ihnen zustande gekomme-

nen Kaufvertrags mitzuwirken; die Schuldnerin gab keine entsprechende Erklä-

rung ab. Seit Dezember 2005 zahlen die Beklagten die monatliche Grundmiete

nicht mehr an den Kläger. Sie berufen sich darauf, dass ihnen gegenüber dem

Kläger ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zustehe, bis der Kaufvertrag mit

ihnen seitens der Schuldnerin erfüllt werde.

Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur

Zahlung der Grundmiete für die Monate Dezember 2005 bis April 2006 abzüg-

lich eines Guthabens der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das

Jahr 2004. Die der Höhe nach unstreitige Klageforderung beläuft sich auf

3.632,18 € nebst Zinsen. Die Beklagten haben erklärt, dass sie den Zahlungs-

anspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von ihnen

gemieteten Wohnung anerkennen, und haben widerklagend beantragt, den Klä-

ger zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 3.632,18 € nebst Zinsen zu zah-

len. Das Amtsgericht hat der Klage - ohne Einschränkung durch die von den

Beklagten erstrebte Zug-um-Zug-Verurteilung - stattgegeben und hat die Wi-

derklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der

diese Klageabweisung beantragt und ihre Widerklage nur noch hilfsweise ver-

folgt haben, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht

zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihre Anträge aus dem zwei-

ten Rechtszug weiterverfolgen.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Das Amtsgericht habe zu Recht der Zahlungsklage uneingeschränkt

stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Gegenüber dem nach Grund

und Höhe unstreitigen Mietzinsanspruch des Klägers als Zwangsverwalter

könnten sich die Beklagten nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273

BGB berufen. Der fällige Anspruch der Beklagten auf Eigentumsverschaffung

aufgrund des wirksam ausgeübten Vorkaufsrechts richte sich gegen die

Zwangsverwaltungsschuldnerin. Der Kläger als Zwangsverwalter könne diesen

Anspruch nicht erfüllen. Ihm obliege nur die Verwaltungsbefugnis über das

zwangsverwaltete Objekt, das er in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten

müsse, über das er aber nicht verfügen dürfe. Sei dem Zwangsverwalter daher

die Erfüllung des Eigentumsverschaffungsanspruchs unmöglich, so könne ihm

bezüglich der Verwaltungsbefugnis zur Einziehung der Mieten ein sich aus dem

Eigentumsverschaffungsanspruch ergebendes Zurückbehaltungsrecht nicht

entgegengehalten werden; es fehle an der Gegenseitigkeit. Im Übrigen würde

die Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes dazu führen, dass das Zwangs-

verwaltungsverfahren blockiert werden könnte, da der Zwangsverwalter keine

Möglichkeit hätte, das Zurückbehaltungsrecht abzuwenden.

Dem stehe auch nicht die gesetzliche Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG

entgegen. Zwar seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die

Erfüllungspflichten des Zwangsverwalters aus dem Mietverhältnis nicht auf die

mit der Gebrauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflich-

ten begrenzt, sondern umfassten auch die Pflichten aus einer Kautionsabrede.

Ausschlaggebend für die Pflicht des Zwangsverwalters zur Kautionsrückzah-

lung sei aber der besondere Charakter der treuhänderischen Kautionsabrede.

Der sich daraus ergebenden besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters habe

der Gesetzgeber bei der Neuregelung des § 566 BGB Rechnung getragen. Un-

ter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes sei die hier dem Zwangsverwalter

entgegengehaltene Eigentumsverschaffungspflicht aufgrund des gesetzlichen

Vorkaufsrechts nicht mit der Rückgabepflicht aus der Kautionsabrede ver-

gleichbar. Der von den Beklagten geltend gemachte Gegenanspruch ziele auf

eine dingliche Verfügung über die zwangsverwaltete Mietsache, mit der die Be-

klagten gerade ihre Stellung als schutzwürdige Mieter aufgeben wollten.

Der hilfsweise geltend gemachte Widerklageantrag der Beklagten auf

Verzugsschadensersatz in Höhe der zuerkannten Miete sei nicht begründet.

Wie auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt werde, sei der Kläger als

Zwangsverwalter nicht Schuldner des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an

der Wohnung. Daraus folge, dass der Kläger auch nicht passiv legitimiert sei für

einen Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens wegen Nichterfüllung des fäl-

ligen Eigentumsverschaffungsanspruchs.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die

Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger steht der nach Grund und Höhe un-

streitige Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände für die Monate Dezember

2005 bis April 2006 zu (§ 535 Abs. 2 BGB, § 152 ZVG). Ein Zurückbehaltungs-

recht der Beklagten gegenüber dem Anspruch des Klägers besteht aufgrund

des von den Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts ebenso wenig wie der mit

der Hilfswiderklage gegenüber dem Kläger geltend gemachte Schadensersatz-

anspruch.

1. Die Beklagten sind aufgrund der Ausübung des ihnen zustehenden

Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den zwischen der Schuldnerin und dem

Dritten geschlossenen Kaufvertrag über die in Wohnungseigentum umgewan-

delte Mietwohnung eingetreten (§ 464 Abs. 2 BGB). Ihnen steht damit aus die-

sem Kaufvertrag ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Miet-

wohnung zu (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Anspruch richtet sich aber, wie

auch die Beklagten nicht verkennen, nicht gegen den Kläger, sondern gegen

die Schuldnerin. Der Kläger ist nicht Partei des Kaufvertrages und aufgrund

seiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht befugt, über das Eigentum an

der Mietwohnung zu verfügen. Durch die Beschlagnahme des Grundstücks

nach § 148 Abs. 2 ZVG findet kein Eigentumswechsel und kein Rechtsüber-

gang auf den Zwangsverwalter statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die

Verwaltung und die Benutzung des Grundstücks entzogen (Senatsurteil vom 9.

März 2005 - VIII ZR 330/03, WuM 2005, 460, Tz. 12). Dem Verwalter steht

dementsprechend nur die Befugnis zur laufenden Verwaltung des Grundstücks

zu (§ 152 Abs. 1 ZVG). Die Verfügungsbefugnis verbleibt dagegen auch nach

angeordneter Zwangsverwaltung bei dem Zwangsverwaltungsschuldner (Haar-

meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 148 Rdnr. 3 f.;

Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rdnr. 4.3), hier der Schuldnerin, allerdings be-

schränkt durch das mit der Beschlagnahme verbundene relative Veräußerungs-

verbot, das im Verhältnis zu dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläu-

biger besteht (§ 146 Abs. 1, § 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, §§ 135, 136

BGB). Der Zwangsverwalter kann daher weder die Auflassung erklären noch

die Grundbucheintragung einer Verfügung über das Grundstück beantragen

oder bewilligen (Stöber, aaO). Das wird auch von der Revision nicht in Zweifel

gezogen.

2. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieter dem Anspruch des Ver-

mieters auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB we-

gen eines Auflassungsanspruchs aus einem Kaufvertrag über die Mietwohnung

entgegenhalten kann. Den Beklagten steht, wie das Berufungsgericht mit Recht

angenommen hat, jedenfalls gegenüber dem Kläger das geltend gemachte Zu-

rückbehaltungsrecht wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Auflas-

sungsanspruchs nicht zu. Da dieser Anspruch, wie ausgeführt, nicht gegenüber

dem Kläger besteht, fehlt es bereits an der nach § 273 BGB für ein Zurückbe-

haltungsrecht erforderlichen Gegenseitigkeit der Ansprüche des Klägers und

der Beklagten. Aus diesem Grund kann auch die prozessuale Rechtsfolge eines

geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts nicht eingreifen. Die Ausübung des

Zurückbehaltungsrechts führt zu einer Verurteilung Zug um Zug gegen Erfüllung

des einredeweise geltend gemachten Gegenanspruchs (§ 274 Abs. 1 BGB).

Eine solche Verurteilung, wie sie die Beklagten mit ihrer Erklärung, dass sie den

Zahlungsanspruch Zug um Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der von

ihnen gemieteten Wohnung anerkennen, zunächst erstrebt haben, kann nicht

ausgesprochen werden, weil der Kläger nicht Schuldner dieses Anspruchs ist;

das von den Beklagten im ersten Rechtszug erklärte "Anerkenntnis" ging daher

ins Leere. Dagegen bringt die Revision nichts vor. Sie meint jedoch, trotz feh-

lender Gegenseitigkeit der beiderseitigen Ansprüche ergebe sich aus § 152

Abs. 2 ZVG und § 577 BGB, dass der Kläger als Zwangsverwalter den Kaufver-

trag, in den die Beklagten eingetreten sind, gegen sich gelten lassen müsse

und daher den Beklagten gegenüber dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht

wegen ihres gegen die Schuldnerin gerichteten Anspruchs auf Eigentumsver-

schaffung zustehe. Dies trifft nicht zu.

a) Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein vor der Beschlagnahme geschlossener

Mietvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Die Vorschrift bezieht sich

schon ihrem Wortlaut nach nur auf den vor Anordnung der Zwangsverwaltung

geschlossenen Mietvertrag der Beklagten, nicht aber auf den nach der Be-

schlagnahme zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung zwi-

schen der Schuldnerin und dem Dritten, in den die Beklagten durch Ausübung

ihres Vorkaufsrechts eingetreten sind.

Auch aus dem Schutzzweck der Vorschrift und der von den Beklagten

herangezogenen Senatsrechtsprechung zur Geltung einer mietvertraglichen

Kautionsabrede gegenüber dem Zwangsverwalter (Senatsurteile vom 9. März

2005, aaO, und vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342) ergibt sich

nicht, dass die Beklagten dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete

ihren Anspruch gegen die Schuldnerin auf Verschaffung des Eigentums an der

Mietwohnung einredeweise entgegenhalten könnten. Nach der gesetzlichen

Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt

werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsvoll-

streckung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 d).

Daraus hat der Senat hergeleitet, dass der Zwangsverwalter in alle Rechte und

Pflichten des Vermieters "aus dem bestehendem Mietverhältnis" eintritt (aaO,

unter II 3 b; Senatsurteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter II 2) mit der Folge, dass

die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters auch eine Kauti-

onsabrede "als Bestandteil des Mietverhältnisses" einschließt (Senatsurteil vom

16. Juli 2003, aaO; Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 3 c). Daraus ist

entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, dass der Mieter dem

Zwangsverwalter auch die Rechte aus einem mit dem Zwangsverwaltungs-

schuldner zustande gekommenen Kaufvertrag über die Mietwohnung entge-

genhalten kann.

Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 ZVG erfasst - dem Wortlaut der Vor-

schrift entsprechend - nur die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Miet-

verhältnis, nicht dagegen die Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die Miet-

wohnung. Denn ein solcher Kaufvertrag ist - anders als die zur Sicherung miet-

vertraglicher Ansprüche des Vermieters getroffene Kautionsabrede - nicht Be-

standteil des Mietverhältnisses, in dem der Mieter des besonderen Schutzes in

der Zwangsverwaltung bedarf. § 152 Abs. 2 ZVG gewährt deshalb dem Mieter

keinen Schutz, soweit der Mieter Ansprüche aus einem Kaufvertrag über die

Mietwohnung durchsetzen und damit, worauf das Berufungsgericht zutreffend

hingewiesen hat, seine Stellung als Mieter aufgeben will. Dies gilt unabhängig

davon, ob der Kaufvertrag über die Mietwohnung durch unmittelbare Vereinba-

rung zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungsschuldner oder - wie

hier - durch Ausübung des dem Mieter zustehenden Vorkaufsrechts aus § 577

BGB zustande kommt. Der Schutzzweck des § 152 Abs. 2 ZVG geht nicht so

weit, dass dem Mieter mit dieser Bestimmung gegenüber dem Anspruch des

Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Er-

füllung des Kaufvertrags durch den Zwangsverwaltungsschuldner in die Hand

gegeben werden soll, damit der Mieter auf diese Weise Druck auf den Zwangs-

verwaltungsgläubiger ausüben kann, dass dieser die für die Erfüllung des Kauf-

vertrags erforderlichen Voraussetzungen - Einstellung der Zwangsvollstreckung

und Freistellung des Kaufobjekts von Grundpfandrechten - schafft.

Für das Verhältnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter ist der Ab-

schluss des Kaufvertrages zwischen dem Mieter und dem Zwangsverwaltungs-

schuldner daher (zunächst) ohne Bedeutung. Erst wenn der Kaufvertrag vom

Schuldner im Zusammenwirken mit dem die Zwangsvollstreckung betreibenden

Gläubiger erfüllt wird und der Mieter damit Eigentum an der Mietwohnung er-

wirbt, so dass der Anspruch auf Zahlung der Miete durch Konfusion erlischt,

müssen der Zwangsverwalter und der Gläubiger dies gegen sich gelten lassen.

b) Auch aus § 577 BGB ist entgegen der Auffassung der Revision nicht

herzuleiten, dass dem Mieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts wegen seines

Eigentumsverschaffungsanspruchs gegen den Verkäufer ein Zurückbehaltungs-

recht gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete

zusteht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor

einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in

Wohnungseigentum (BT-Drs. 12/3013, S. 18; BT-Drs. 12/3254, S. 40; Senatsur-

teil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869, Tz. 16; Senatsurteil

vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257, Tz. 8). Die Vorschrift rich-

tet sich damit gegen den Vermieter, der die Mietwohnung in eine Eigentums-

wohnung umwandelt und verkauft, und gegen den Dritterwerber, nicht aber ge-

gen den Zwangsverwalter und den Zwangsverwaltungsgläubiger, die nicht die

Befugnisse des Eigentümers zur Umwandlung und zum Verkauf der Mietwoh-

nung haben.

Davon abgesehen bezweckt § 577 BGB auch nicht, den Mieter, der eine

in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vor-

kaufsrechts kauft, etwa besser zu stellen als den Mieter, der eine solche Woh-

nung in der Zwangsverwaltung - unabhängig vom Vorkaufsrecht - durch unmit-

telbare Vereinbarung vom Vermieter kauft. Aus § 577 BGB ergibt sich ebenso

wie aus § 152 Abs. 2 ZVG keine sachliche Rechtfertigung dafür, dass die Rech-

te des Mieters in der Zwangsverwaltung weiter gehen sollen, wenn der Mieter

die Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts kauft, als sie gehen,

wenn der Kaufvertrag durch unmittelbare Vereinbarung mit dem Vermieter zu-

stande kommt.

Ball

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Achilles

Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 10.01.2007 - 141 C 3153/06 - LG Dresden, Entscheidung vom 14.12.2007 - 4 S 63/07 -