BGH Urteil vom 19.06.2006 – VIII ZR 284/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 284/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 19. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter

an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zu-

rückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsa-

che, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist

nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur

die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern.

BGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter

Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 11. November 2005 wird zurückge-

wiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin einer von der Beklagten

seit dem 1. November 2000 gemieteten Wohnung. Für die Zeit von Dezember

2002 bis September 2003 war eine Nettokaltmiete von 809,45 € vereinbart.

Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der

Wohnung gewährte die Klägerin eine Minderung von 15 %, so dass die Netto-

kaltmiete noch 688,03 € betrug. Die Beklagte zahlte darauf von Dezember 2002

bis September 2003 monatlich jeweils 568,48 €.

Im Dezember 2003 ließ die Klägerin Arbeiten an dem Wasser- und

Schimmelfleck vornehmen. Am 29. Juni 2004 ist das Eigentum an der vermiete-

ten Wohnung auf die D.

Aktiengesellschaft in B. übergegangen.

Mit der Klage hat die Klägerin unter anderem restliche Miete für Dezem-

ber 2002 bis September 2003, - nach Abzug von weiteren Minderungsbeträgen

für andere, im Januar 2003 beseitigte Mängel - insgesamt 1067,65 € nebst Zin-

sen, begehrt. Die Beklagte hat demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht we-

gen des Wasserflecks geltend gemacht, der nach ihrem Vortrag bereits kurze

Zeit nach den von der Klägerin veranlassten Mangelbeseitigungsarbeiten er-

neut aufgetreten sei, wie sie dieser mit Schreiben vom 10. Dezember 2003

auch mitgeteilt habe.

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der restlichen Miete für De-

zember 2002 bis September 2003 nur Zug um Zug gegen Beseitigung des

Wasserflecks stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung

der Klägerin hat das Landgericht unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen

das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte uneinge-

schränkt zur Zahlung der rückständigen Miete von 1067,65 € nebst Zinsen ver-

urteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-

lassenen Revision, mit der sie weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht an der Mie-

te bis zur dauerhaften Beseitigung des Wasserflecks geltend macht.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - veröf-

fentlicht in WuM 2006, 145 - ausgeführt:

Der Klägerin stehe für den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschließ-

lich Oktober 2003 (richtig: September 2003) gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Ver-

bindung mit § 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein

restlicher Mietanspruch in Höhe von 1067,65 € zu. Die Beklagte könne sich ge-

genüber der Klägerin nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322

BGB berufen, weil die Klägerin seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigentümerin

der Wohnung sei. Mit dem Eigentumsübergang sei die D. gemäß § 566

BGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandset-

zungsansprüche stünden der Beklagten nach § 566 BGB nur noch gegenüber

der neuen Vermieterin zu. Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht sei der

synallagmatische Zusammenhang zwischen dem Mängelbeseitigungsanspruch

des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters

auf der anderen Seite. Daran fehle es im Verhältnis zum alten Vermieter. Dieser

habe nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters

gegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen; darum handele es sich

bei dem Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs

jedoch nicht. Der Mieter verliere daher das bis zur Veräußerung dem Vermieter

gegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht und müsse die bis dahin einbe-

haltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermie-

ter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB und ein dar-

auf gestütztes Zurückbehaltungsrecht richte sich nun nur noch gegen den Er-

werber.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Be-

rufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten gegenüber dem

Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mietrückstände

von 1067,65 € für die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 ein Leis-

tungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB bis zur Beseitigung des nach der

Behauptung der Beklagten erneut aufgetretenen Wasserflecks in der Wohnung

nicht zusteht.

Der von der Beklagten mit dem Leistungsverweigerungsrecht geltend

gemachte Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemä-

ßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist zwar ein ech-

ter Erfüllungsanspruch, der neben den Gewährleistungsrechten nach den

§§ 536 ff. BGB besteht und grundsätzlich gegenüber dem Anspruch des Ver-

mieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht

erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom

26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 4; BGHZ 84, 42,

44 ff.). Das Berufungsgericht ist jedoch zutreffend davon ausgegangen, dass

die Beklagte Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Klä-

gerin nach § 566 BGB nicht mehr fordern kann und dass der an die Stelle die-

ser Forderung getretene Mangelbeseitigungsanspruch gegenüber der neuen

Eigentümerin und Vermieterin der Beklagten nicht das Recht gibt, die Zahlung

der Miete zu verweigern, die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentums-

übergang schuldet.

1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in

die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge-

benden Rechte und Pflichten ein. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsicht-

lich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen

und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und

nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forde-

rungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche

Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigen-

tumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteil vom 9. Februar 2005

- VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a m.w.Nachw.).

Zu den erst nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig wer-

denden Ansprüchen in diesem Sinne gehört auch der Anspruch des Mieters

aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsfähigem

Zustand. Das gilt entgegen der Ansicht der Revision unabhängig davon, ob ein

nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Ei-

gentumsübergang entstanden ist (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566

Rdnr. 38; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 11; Wolf/Eckert/Ball,

Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl.,

Rdnr. 1311). Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache wäh-

rend der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu-

stand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hin-

sichtlich solcher Mängel, die bereits vor Eigentumsübergang aufgetreten sind,

in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung für die laufend geschuldete

Miete darstellt. Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters be-

gründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen

Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache deshalb unabhängig davon, ob

der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden

ist, eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, WM 2003,

984 = NZM 2003, 472 unter II 2 und 3). Entsprechend trifft bei einer Veräuße-

rung der Mietsache gemäß § 566 Abs. 1 BGB die Erhaltungspflicht und damit

die Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln ab dem Zeitpunkt des Eigen-

tumsübergangs den Erwerber der Mietsache, auch wenn der Mangel schon vor

dem Eigentumsübergang vorhanden war.

Der Erwerber wird "anstelle des (bisherigen) Vermieters" verpflichtet, das

heißt, der auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gegen den Ver-

äußerer geht unter (Senatsurteil, BGHZ 51, 273, 274; Schmidt-Futterer/

Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 350; Erman/Jendrek, aaO,

§ 566 Rdnr. 13). Insofern gilt für die Erhaltung der Mietsache in einem zum ver-

tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand entgegen der Auffassung der

Revision nichts anderes als für die Gebrauchsüberlassung, die der Mieter ab

dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ebenfalls nur noch von dem Erwerber

verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 566 Rdnr. 20).

2. Da die Klägerin danach nicht mehr zur Beseitigung des von der Be-

klagten behaupteten Mangels verpflichtet ist, fehlt es für ein Leistungsverweige-

rungsrecht der Beklagten gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin

an einem - damit synallagmatisch verbundenen (§ 320 BGB) oder dazu im Ge-

genseitigkeitsverhältnis stehenden und auf demselben Lebensverhältnis beru-

henden (§ 273 BGB) - Gegenanspruch der Beklagten (Schenkel, NZM 1998,

502, 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; a. A. Gellwitzki, WuM 2006, 126,

129 f.; Kinne, Mängel in Mieträumen, 4. Aufl., § 536 Abs. 1 Rdnr. 140). Einen

Schaden wegen Nichterfüllung der Mangelbeseitigungspflicht durch die Erwer-

berin, für den die Klägerin als ehemalige Vermieterin nach § 566 Abs. 2 Satz 1

BGB wie eine Bürgin einzustehen hätte, macht die Beklagte nicht geltend. Der

nunmehr gegenüber der Erwerberin und neuen Vermieterin bestehende Man-

gelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt die Beklagte

weder gemäß § 320 BGB noch gemäß § 273 BGB zur Zurückhaltung der Miete,

die sie der Klägerin für die Zeit vor dem Eigentumsübergang schuldet.

Eine Fortdauer des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters gegen-

über dem Veräußerer über den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs hinaus ist

entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb geboten, damit sich

der durch § 566 Abs. 1 BGB angeordnete Vermieterwechsel nicht zum Nachteil

des Mieters auswirkt. Die Regelung des § 566 BGB bezweckt zwar grundsätz-

lich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch den Ver-

kauf des Mietobjektes vorbeugen (BGHZ 141, 239, 247). Sie bewirkt diesen

Schutz aber dadurch, dass der Erwerber mietrechtlich an die Stelle des Veräu-

ßerers tritt und letzterer - vorbehaltlich der sich aus § 566 Abs. 2 BGB ergeben-

den Schadensersatzpflicht - aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Soweit damit

ein Nachteil des Mieters verbunden ist, weil er ein ihm bis zum Eigentumsüber-

gang zustehendes Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungs-

verlangen des Veräußerers verliert, ist dies die notwendige Folge davon, dass

nach diesem Zeitpunkt im Interesse des Mieters anstelle des Veräußerers der

Erwerber für alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten einzustehen

hat. Der Mieter kann deshalb bis zu der nunmehr von dem Erwerber geschulde-

ten Mängelbeseitigung die von diesem zu fordernde Miete zurückhalten. Allein

auf diese Weise erfüllt das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB seinen

Zweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen (BGHZ 127, 245, 253).

Das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung bleibt unab-

hängig davon auch im Verhältnis zum Veräußerer dadurch gewahrt, dass eine

schon vor dem Eigentumsübergang wegen des Mangels nach § 536 BGB ein-

getretene - hier einvernehmlich erfolgte - Mietminderung diesem gegenüber

fortbesteht. Es ist deshalb entgegen der Auffassung der Revision nicht aus Bil-

ligkeitsgründen geboten, dem Mieter darüber hinaus so lange ein Leistungs-

verweigerungsrecht gegenüber dem Mietzahlungsverlangen des Veräußerers

zu gewähren, bis der vertragsgemäße Zustand der Mietsache - durch den Er-

werber - hergestellt worden ist.

Dr. Deppert

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 07.12.2004 - 3 C 182/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2005 - 63 S 37/05 -